【正文】 berta(諾貝達 )、 SANCHMOO(三川目 )、 RAGONSEA(爵根仕 )、red earth(紅地球 )、 GLORISHERRY(雪莉 )、 Chrisdien Deny(克蕾斯丹妮 ) F2 紳士之都 男士服裝、領帶、男士飾品、西褲、新華書店、箱包 愛步 (ECCO)、凱撒、圣大保羅、金利來、曼克頓、薩巴蒂尼、倫敦霧、 ROMON(羅蒙 )、迪克 S、 KARRA、馬克 在泉城路上，三、四層招租的條幅比比皆是，但開業(yè)的很少見。已經開張的商鋪大多數成了特賣場，每逢雙休日人行道上則滿是地攤式的經營，成了大排檔?？傆嫞? 億元。 總體評價 為濟南東部市級商業(yè)副中心； 區(qū)域目前商業(yè)設施缺乏，商業(yè)檔次為中低檔為主，業(yè)態(tài)以大型專業(yè)店及超市為主，輔以 臨街街鋪及餐飲設施 。千佛山東北區(qū)域的茶樓、咖啡廳也是濟南比較具有特色的地方。地下一層為高檔超市、兒童樂園，地上一層至五層為高檔百貨和精品店，同時也設有高檔中餐、西餐等餐飲業(yè)態(tài)、兼顧美容美體、 KTV 等休閑娛樂業(yè)態(tài)，商業(yè)功能體現較為全面，成功展示出一站式體驗樂園。 短中期內，由于大量的零售商品牌連鎖逐步進入市場，而綜合性的大型零售物業(yè)供應缺乏，容易吸引全國性的大。 反應國內零售業(yè)太發(fā)展的跨越性及超前性，不能照搬其它城市的經驗。 市區(qū)萬平方米以上的大型超市超過 15 家， 5 平均面積在 2 萬左右家，總建筑面積約 萬平米。如北園路的家具城、汽車城（ 億元）；洛口的服裝批發(fā)市場（ 億元）；段店的汽車城、溫州服裝城集貿市場（ 億元）；堤口路的果品批發(fā)市場（ 億元）；山大路科技市場（ 億元）；齊魯軟件園（ 億元）；山東汽車交易中心（ 億元）；濟南汽車配件市場（ 億元）；工業(yè)南路的山東汽車商城（ 億元）；新世界商場（ 億元）；茶葉市場（ 億元）；海鮮市場（ 億元）；建材市場（ 億元）鋼材才市場（ 億元）；包括前面提到的西市場小商品批發(fā)市場（ 億元）；七里堡蔬菜批發(fā)市場（ 億元）等等。 總體評價 西部市級商業(yè)副中心； 基本生活消費為主，業(yè)態(tài)傳統(tǒng)且檔次較低； 客層為周邊常住民，消費力提升很有限，商業(yè)檔次近期難有大幅度提升。 總體評價： 濟南最主要的消費商圈及傳統(tǒng)的市級 商業(yè)中心區(qū)；文化、娛樂、休閑、旅游、商務的功能相對缺乏； 除貴和（中高檔百貨）、銀座（中檔略偏高）外，商業(yè)設施的購物環(huán)境及品質低落，市場檔次以北京觀點來看，屬于中檔及中低檔為主； 主要商業(yè)設施以傳統(tǒng)的百貨店、專業(yè)店及大型超市為主，輔以街鋪經營休閑服飾、古玩及餐飲； 整體商圈的客層定位差距很大； 隨著伊勢丹的進入，中高檔的商場將增加； 泉城路為市級商業(yè)中心，但從經營狀況來說很不成功。其中，新建設施 萬平方米，在建設施 萬平方米，原有商業(yè)設施 萬平方米。 羅蘭、 Elanie(依蘭 )、 ROMON(羅蒙 )、法路易娜、瑞和菲瑪、媚麗一生、撒爾曼爾 F4 休閑世界 女士服裝、羊絨羊毛、男女內衣、休閑裝、 襪品 羊絨類：鹿王、盤古、春竹、珍貝、炎太、魔咔、米皇、兆君、雪蓮、帕羅、九羚、愛慕、鱷魚、華貴、欣姿芳、德黎格爾、鄂爾多斯、歐迪芬、華歌爾、夢特嬌、金棒錘、皮皮狗、戴安芬； 內衣類：三槍、珍貝、浩沙、美標、舒雅、貓人、寓美、康妮雅、恒源祥、糜老大、皮爾卡丹、歐拉芭露、唯弗拉士、安莉芳、宜而爽、凱撒大帝、金利來 女裝類：迪妮、衣瑤、索莎、唯尚、太和、萊姿、雅瑩、納沐、迪妮、蒂莎、純粹、艾格、衣戀、依美、漁 Aamp。ALPINA(袋鼠 )、卓凡 尼 HAWKES、BURBERRY、 BALLY、 Monblanc、 PORTS；SHISEIDO、 Dior、 SKII、 LANCOME、GUERLAIN、 L39。 消費者來源 泉城路商業(yè)區(qū)位于城市中心地帶，集中了各類商業(yè)形態(tài)，作為濟南市最古老的商業(yè)街，客戶群范圍廣泛， 不僅吸引龐大濟南消費群體，涵蓋了大眾化消費及白領客層，同時作為大型旅游文化商業(yè)中心接納了大量旅游消費者。 結局：一百、濟百、大觀園、省華聯停業(yè)重組，市華聯（包括嘉華）、人民商場勉力維持。 第三部分 濟南市零售商業(yè)發(fā)展狀況 濟南零售商業(yè)發(fā)展概況 濟南商業(yè)發(fā)展概況 90 年代中期前，濟南主要購物場所是濟南百貨大樓、大觀園、人民商場、濟南華聯、山東華聯、濟南一百，皆為百貨業(yè)態(tài)。交通建設工程重點完成公路 “ 兩座大橋、三條高速路、四大出入口 ” 的建設和改造，新建和改造城市道路 1000 公里。其中：住宅投資完成 億元，增長 %，占房地產開發(fā)完成投資的%。第三產業(yè)從業(yè)人員 萬人，比上年末增長 %。７％。 2020 年 19 個副省級以上城市人均消費支出比較如下，濟南排名第八。 社會消費品零售總額 社會消費品零售額持續(xù)增長， 1999 年～ 2020 年增長幅度維持在 9％～20％之間，并呈現穩(wěn)定上升勢頭。 第一產業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 億元，增長 %。 5）、老城區(qū)里的居民消費能力相對較弱，高消費群體多聚集在南部和東部。暫取中間值 2700 元 /平方米考慮。因此根據經驗我們進行如下推斷： 推斷 1：容積率、總建筑面積及樓面地價 根據經驗 容積率應在 ～ 之間，因此我們取中間值 ，既總建筑面積為： ＝ 萬平米。已完成房屋拆遷安置補償。建成后的古建筑物歸政府所有，競得人按照文物管理的規(guī)定經營使用 30 年。 保護地下空間 為保護地下泉脈，保證泉水景觀，位于黑虎泉泉群正北方、緊挨珍珠泉泉群的縣西巷將凍結地下空間的開發(fā)。據現場競拍代表張建彬介紹，競買“濟南地王”是該公司進軍濟南地產界的第一步?？h西巷兩側六塊地打包轉讓，經過激烈競拍，總面積為 40230 平方米土地的國有土地使用權，最終被濟南匯泉新世界置業(yè)公司以 億元的天價拿走，合每畝 萬元，樓面地價 元 /平方米，創(chuàng)濟南市地價新高，“ 濟南地王 ” 誕生。土地使用權出讓年限為 40 年，地塊規(guī)劃用地性質為商業(yè)，宗地出讓條件為現狀 “ 六通一平 ”( 通上水、通下水、通電、通路、通郵、通訊、場地平整 )。濟南市縣西巷商業(yè)項目研究（上） 目 錄 第一部分 項目概況 .................................................. 3 、一石激起千層浪 ――“ 地王 ” 出世 ................................... 3 、 “ 縣西巷 ” 項目概況整理 .......................................... 5 、經濟技術指標分析（推斷） ....................................... 6 、項目初步優(yōu)劣（ SWOT）分析 ....................................... 7 、優(yōu)勢（ Strength）分析 ......................................... 7 、劣勢（ Weakness）分析 ......................................... 7 、機會（ Opportunity）分析 ...................................... 8 、威脅（ Threat）分析 ........................................... 8 、小結： ......................................................... 8 第二部分 濟南市宏觀經濟基礎 ......................................... 9 濟 南投資環(huán)境分析 ................................................ 9 濟南宏觀經濟狀況 ............................................... 9 國內生產總值 ................................................... 9 社會消費品零售總額 ............................................ 11 可支配收入及消費性支出 ......................................... 11 消費結構及橫向比較 ............................................. 13 城市就業(yè)結構 .................................................. 14 濟南人口狀況 .................................................. 15 房地產業(yè)發(fā)展 .................................................. 15 消費行為預測 .................................................. 15 濟南城市建設 ................................................... 16 總體規(guī)劃 ...................................................... 16 濟南城市建設“十大工程” ...................................... 17 濟南宏觀經濟小結 ............................................... 17 第三部分 濟南市零售商業(yè)發(fā)展狀況 ..................................... 17 濟南零售商業(yè)發(fā)展概況 ........................................... 17 濟南商業(yè)發(fā)展概況 .............................................. 17 濟南主要的商業(yè)區(qū)域分布 ........................................ 18 專業(yè)市場成行成市 .............................................. 26 濟南現有零售商業(yè)總結 .......................................... 26 濟南未來規(guī)劃主要商業(yè)設施 ....................................... 27 濟南商業(yè)發(fā)展走向及趨勢預測 ..................................... 27 第四部分 國內商業(yè)案例研究 .......................................... 29 上海 ............................................................ 29 廣州 ............................................................. 35 深圳 ............................................................ 41 重慶 ............................................................. 44 哈爾濱 ........................................................... 45 寧波 ............................................................. 46 國內考察總結 .................................................... 47 一、商業(yè)區(qū)域內的商業(yè)形式組合模式： ................................... 47 以大帶小模式： .................................................... 47 大大聯合模式： .................................................... 47 二、商業(yè)項目的選址模式： ............................................ 48 跟市模式： ........................................................ 48 造市模式： ........................................................ 48 三、商業(yè)地產項目中地產業(yè)態(tài)組成模式： ................................. 48 單一商業(yè)模式： 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