【正文】 原渤海集團(tuán)位置銀座改造項(xiàng)目： 待查 濟(jì)南商業(yè)發(fā)展走向及趨勢(shì)預(yù)測(cè) 臺(tái)灣人均 GDP 與零售業(yè)發(fā)展關(guān)系與北京的對(duì)比 反觀北京之購(gòu)物中心發(fā)展歷程， 1997 年開業(yè)的 12 萬平米新東安市場(chǎng)開創(chuàng)了北京購(gòu)物中心天河，真正成功運(yùn)營(yíng)的乃 2020 年 3 月正式開業(yè)的東方廣場(chǎng)商場(chǎng)東方新天地，其間北京人均 GDP 及人口分別為： 16735 元（ 2024美元）、人口 1285 萬人； 25300 元（ 3060 美元）、人口 1383 萬人。 商業(yè)街風(fēng)格和定位不明確，缺乏統(tǒng)一的零售策劃、規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)管理，商業(yè)街整體感較差 ,購(gòu)物環(huán)境及動(dòng)線設(shè)計(jì)低落； 但隨著經(jīng)一路通行及山大路科技一條街日漸成熟，洪樓區(qū)域內(nèi)融基大廈、慧都大廈，二環(huán)路上嘉恒、發(fā)展、東方麗景、東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)等寫字樓的興建，造就了現(xiàn)代時(shí)尚商務(wù)氛圍，為該區(qū)域增添了獨(dú)有的文化休閑特色，區(qū)域商業(yè)氛圍日漸濃郁； 專業(yè)市場(chǎng)成行成市 隨著濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的逐步發(fā)展，目前濟(jì)南市已經(jīng)形成了很多比較大型的專業(yè)市場(chǎng)。出現(xiàn)這種局面，可能是當(dāng)初誰也沒有想到的結(jié)果。 張、珂羅蒂雅、蒙迪愛爾、女人飾界、菲妮詩特、三只小熊、伊泰蓮娜、柯利亞諾、漆原、凱撒、珂曼、美島、舒朗、初雨、影兒、鋇萱、宛麗、美伊、蕾朵、米蘭、應(yīng)大、紅人、圣羅蘭、吉蒂拉、娜爾思、子苞米、艾麗珍、巴比龍、迪艾薇、名師路、安姬奧、芳美亞、思菩蘭、雅迪斯、斯倍秀、曼拉琪、丹丹 樓層 主題分區(qū) 商品組合 租戶組合 B1 精品超 市 名煙名酒、食品飲料、日用百貨、快餐、藥品 F1 名貴大堂 化 妝品、金銀珠寶、鐘表眼鏡、皮具、精品服裝 江詩丹頓、 ROLEX、伯爵、 LONGINES、 OMEGA、RADO、 TISSOT、依波路、 Cartier；Ermenegildo Zegna、 HOGO BOSS、 POLO RALPH LAUREN、 DUNHILL、 GEVESamp。 外資零售商持續(xù)滲透，沃爾瑪、家樂福等國(guó)際零售巨頭及紛紛搶址濟(jì)南，最近伊勢(shì)丹也進(jìn)入泉城路。 濟(jì)南城市建設(shè)“十大工程” 濟(jì)南市委、市政府提出，本屆政府五年投資 1360 億元，以提升城市綜合服務(wù)功能為重點(diǎn)，實(shí)施城市建設(shè) “ 十大工程 ” 。其中第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 ，增長(zhǎng) %。 2390615003 1486714277 1388312915 128921101310313 10194 10183 10074050001000015000202002500030000深圳 廣州 上海 寧波 北京 廈門 杭州 濟(jì)南 天津 南京 福州 青島 2020 年 15 個(gè)副省級(jí)城市人均可支配收入排位濟(jì)南排第六： 23906150031427712915 128921101310194 10183 100749101 8817 85247961 7905 7892 7748050001000015000202002500030000深圳 廣州 寧波 廈門 杭州 濟(jì)南 南京 福州 青島 大連 成都 武漢 沈陽 長(zhǎng)春哈爾濱西安 2020 年濟(jì)南人均消費(fèi)性支出 8395 元，增 長(zhǎng) %。 020040060080010001200140016001994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020*%%%%%%%%%GDP增長(zhǎng)率 過去五年平均增幅 %，高于北京 個(gè)百分點(diǎn)，上海 /重慶 個(gè)百分點(diǎn)，但低于天津 個(gè)百分點(diǎn)，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快速。能在 200～ 5000 元 /平方米之間跨越，結(jié)合該公司拿地的氣勢(shì)以及香港新世界集團(tuán)的 250 億資產(chǎn)上估計(jì)，該項(xiàng)目的裝修造價(jià)應(yīng)該不會(huì)低于 1500 元 /平方米，也不會(huì)高于 4000 元 /平方米。此次拍賣的土地規(guī)劃用地總面積 公頃，最高點(diǎn)不超過 16 米，建筑密度不高于 49%，綠地率不少于 25%。土地 使用權(quán)出讓年限為 40 年，地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)，宗地出讓條件為現(xiàn)狀 “ 六通一平 ”( 通上水、通下水、通電、通路、通郵、通訊、場(chǎng)地平整 )。 縣西巷驚現(xiàn)“濟(jì)南地王” ?。? 濟(jì)南時(shí)報(bào) 2020630 志 剛 近日，濟(jì)南市市區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)首場(chǎng)拍賣會(huì) 6 月 28 日上午在濟(jì)南市國(guó)土資源局落槌。濟(jì)南市縣西巷商業(yè)項(xiàng)目研究（上） 目 錄 第一部分 項(xiàng)目概況 .................................................. 3 、一石激起千層浪 ――“ 地王 ” 出世 ................................... 3 、 “ 縣西巷 ” 項(xiàng)目概況整理 .......................................... 5 、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析（推斷） ....................................... 6 、項(xiàng)目初步優(yōu)劣（ SWOT）分析 ....................................... 7 、優(yōu)勢(shì)（ Strength）分析 ......................................... 7 、劣勢(shì)（ Weakness）分析 ......................................... 7 、機(jī)會(huì)（ Opportunity）分析 ...................................... 8 、威脅（ Threat）分析 ........................................... 8 、小結(jié)： ......................................................... 8 第二部分 濟(jì)南市宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ......................................... 9 濟(jì) 南投資環(huán)境分析 ................................................ 9 濟(jì)南宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 ............................................... 9 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ................................................... 9 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ............................................ 11 可支配收入及消費(fèi)性支出 ......................................... 11 消費(fèi)結(jié)構(gòu)及橫向比較 ............................................. 13 城市就業(yè)結(jié)構(gòu) .................................................. 14 濟(jì)南人口狀況 .................................................. 15 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 .................................................. 15 消費(fèi)行為預(yù)測(cè) .................................................. 15 濟(jì)南城市建設(shè) ................................................... 16 總體規(guī)劃 ...................................................... 16 濟(jì)南城市建設(shè)“十大工程” ...................................... 17 濟(jì)南宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié) ............................................... 17 第三部分 濟(jì)南市零售商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r ..................................... 17 濟(jì)南零售商業(yè)發(fā)展概況 ........................................... 17 濟(jì)南商業(yè)發(fā)展概況 .............................................. 17 濟(jì)南主要的商業(yè)區(qū)域分布 ........................................ 18 專業(yè)市場(chǎng)成行成市 .............................................. 26 濟(jì)南現(xiàn)有零售商業(yè)總結(jié) .......................................... 26 濟(jì)南未來規(guī)劃主要商業(yè)設(shè)施 ....................................... 27 濟(jì)南商業(yè)發(fā)展走向及趨勢(shì)預(yù)測(cè) ..................................... 27 第四部分 國(guó)內(nèi)商業(yè)案例研究 .......................................... 29 上海 ............................................................ 29 廣州 ............................................................. 35 深圳 ............................................................ 41 重慶 ............................................................. 44 哈爾濱 ........................................................... 45 寧波 ............................................................. 46 國(guó)內(nèi)考察總結(jié) .................................................... 47 一、商業(yè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)形式組合模式： ................................... 47 以大帶小模式： .................................................... 47 大大聯(lián)合模式： .................................................... 47 二、商業(yè)項(xiàng)目的選址模式： ............................................ 48 跟市模式： ........................................................ 48 造市模式： ........................................................ 48 三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中地產(chǎn)業(yè)態(tài)組成模式： ................................. 48 單一商業(yè)模式： .................................................... 49 復(fù)合業(yè)態(tài)模式： .................................................... 49 四、商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模 式： .............................................. 50 全租模式 : ......................................................... 50 全售模式： ........................................................ 50 租售結(jié)合模式： .................................................... 50 五、縣西巷項(xiàng)目的開發(fā)模式定位： ....................................... 51 第五部分 商圈分析 .................................................. 51 商圈范圍界定 ................................................... 51 縣西巷項(xiàng)目周邊交通實(shí)測(cè) ....................................... 51 一級(jí)商圈（步行 15 分鐘圍合紫色） .............................. 52 二級(jí)商圈（車程 15 分鐘圍合紅色） .............................. 52 三級(jí)商圈（車程 30 分鐘） ...................................... 52