【正文】 做成功物業(yè)管理人！』 第 34 頁，共 52 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第六節(jié) 附表 6 文化西路商業(yè)街租金價格一覽表 序號 商鋪名稱 建筑面積（平方米） 每平方米年租金 備注 1 意飛奴 30 3996 休閑服飾 2 知味屋 20 4500 小飾品 3 天籟 20 4752 女裝 4 博士堡 15 4668 牛仔裝 5 波頓 20 4500 牛仔 6 春竹 25 3120 毛衫 7 夢雪兒 30 3672 休閑裝 8 杰施 18 5556 時裝 9 棲鳳梧桐 15 6000 時裝 10 安踏 30 3336 運動服裝 11 一席之地 20 4500 時裝 12 家安娜 15 6336 床上用品 13 楓心荷影 20 4500 時裝 14 梅紅 10 5496 時裝 15 彬彬 25 4800 時裝 16 圣雪絨 15 3996 內(nèi)衣 17 風(fēng)格驛站 25 3204 休閑服飾 18 無印良品 20 4248 休閑服飾 19 衣典 20 3000 女裝 20 平均 4430 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ㄟ^我們這段時間的多次實地觀察，舜井街路口為泉城路商業(yè) 街東西人流轉(zhuǎn)變的凸點，泉城廣場人流自舜井街行進至此就迅速向西流動；老東門路 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 啟示：按商業(yè)物業(yè)市場銷 售價格為同期 10 年期租金水平進行估算，花園路路段商業(yè)物業(yè)銷售價格在 14 萬元 /平方米，整體售價水平約在 2萬元 /平方米；東關(guān)大街路段整體售價水平亦在 2 萬元 /平方米左右。該區(qū)域每平米年租金約 2700— 6500 元，平均約 4000 元。各商業(yè)物業(yè)租售價詳見附表 3。 小型店鋪 社區(qū)商鋪多以經(jīng)營日常服務(wù)零售業(yè)，以服務(wù)社區(qū)住戶為主，小型店鋪已足可以應(yīng)付住戶日常生活所需，店鋪無需過大。做成功物業(yè)管理人！』 第 19 頁，共 52 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 園路 — 老東門商圈等。隨著北園立交的建成通車，該區(qū)域交通環(huán)境進一步改善，商業(yè)前景廣闊。 泉城路商業(yè)區(qū)位于城市中心地帶，集中了各類商業(yè)形態(tài)，客戶群范圍廣泛，以白領(lǐng)為主 。做成功物業(yè)管理人！』 第 13 頁，共 52 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 以濟南為中心的半日生活圈，半日生活圈的形成，以及《濟南市城市總體規(guī)劃》、《濟南市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》的出臺，優(yōu)化資源，調(diào)整結(jié)構(gòu)，大大提升了濟南的商業(yè)競爭力。 結(jié)論：社會的持續(xù)高速發(fā)展及人民消費結(jié)構(gòu)的不斷升級、可支配收入的增多，給中高檔商品零售業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供了極大的市場機會。 表 1 濟南市 20 2020 年各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值對比分析 年份 第一產(chǎn)業(yè)（億元） 第二產(chǎn)業(yè)（億元） 第三產(chǎn)業(yè)（億元） 2020 年 2020 年 增長率 5% 18% 13% 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松渲校号l(fā)零售貿(mào)易零售額 億元，增長 %；餐飲業(yè)零售額 億元，增長 %。 （二）農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展 全年農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值 億元。 四、調(diào)研區(qū)域 濟南市市中區(qū)、歷下區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、天橋區(qū)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快，全市年銷售收入 500萬元以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)發(fā)展到 109家，其中超億元企業(yè) 12 家。全市金融機構(gòu)年末人民幣各項存款余額 億元，比年初增長 %；人民幣各項貸款余額 億元，比年初增長 %。（詳見附表 1） 自 2020 年三季度以來， 全市 商品住房與二手住房的平均價格走勢極為相似，兩者整體上均呈平穩(wěn)上升態(tài)勢 （見圖 2） 。 1996 年崛起的銀座商城 及 1997 年 出場的貴和購物中心率先向傳統(tǒng)商業(yè)模 式發(fā)出了挑戰(zhàn)，把專業(yè)店搬進商場。 濟南餐飲業(yè)歷來興盛，魯菜最為流行，其他菜系的餐館也隨處可見。經(jīng)過兩年的市場洗禮，這五個主題經(jīng)營區(qū)又增加了諸如美國加州牛肉面大王、千百味日式快餐、意諾自助比薩、必勝客自助比薩、大快活快餐等餐飲業(yè)，夢萊茵婚紗攝影、浪漫經(jīng)典婚紗館、時尚新娘婚紗攝影、金夫人婚紗攝影等婚紗攝影專業(yè)店，新東方、精益、寶明齋、亨得利等眼鏡店。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松挥谏虾Ｊ兄行纳倘δ暇┪髀返暮懵V場，地下一層是美食廣場，經(jīng)營天南地北名 食，一至四層是大型購物中心，經(jīng)營世界名牌、精品百貨，五層經(jīng)營中西餐館，六層是空中花園，兩座高層分別是甲級寫字樓和酒店，是典型的多功能大型商廈。 圖 10 貴和商廈及貴和購物中心實景 圖 11 泉城廣場負一層銀座購物廣場下沉式廣場及銀座商城 結(jié)論：在商場中，銀座商城與貴和購物中心定位為高檔，銀座購物廣場、貴和商廈、嘉華購物廣場定位于中高檔，人民商場、華聯(lián)商廈、大觀園商城定位中檔。做成功物業(yè)管理人！』 第 23 頁，共 52 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 經(jīng)四路商業(yè)街創(chuàng)建于上世紀 80 年代末，經(jīng)四路 尚未拓寬，東西狹長，南北面窄。該區(qū)域經(jīng)營模式以獨立門面零售店為主，業(yè)態(tài)以男女服飾為主，商品較為時尚前衛(wèi)，主力消費群為 年輕消費者，并分布各色餐飲店。 第一節(jié) 一、經(jīng)四路路段 經(jīng)四路路段作為濟南原有的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，四個車道，車流量大，高于同時間通過該區(qū)域的人流量，平均各個方向 10 分鐘車流量也高達 輛，最高達 1320 輛，平均每秒至少就有一輛車通過；人流量也不少，平均各個方向 10 分鐘人流量在 人，最高達 570 人。做成功物業(yè)管理人！』 第 28 頁，共 52 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 合計 19971 9145 2330 10826 1766 其中7月 1940 823 2322 1117 1421 8月 1723 949 2248 774 1949 9月 1853 938 2384 915 1894 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 38 頁，共 52 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第十節(jié) 附表 10 銀座購物廣場 商場名稱 銀座購物廣場 地理位置 泉城廣場負一層 開 發(fā) 商 山東省商業(yè)集團 經(jīng)營管理 山東世界貿(mào)易中心 物業(yè)管理 銀座 認 知 度 跨區(qū)域，高 輻射范圍 整個市區(qū) 總 規(guī) 模 約 3 萬余平米 經(jīng)營面積 3 萬平方米 樓 層 數(shù) 地下 1 層 經(jīng)營模式 統(tǒng)一經(jīng)營管理 經(jīng)營特色 品牌超市、中高檔百貨 商場包裝 整體檔次較高，舒適感較高 經(jīng)營業(yè)態(tài) 超市為主，百貨、餐飲、電玩為輔 車 位 數(shù) 地下約 150 個，地上濼源大 街輔道約 75 個 整體形象 山東商業(yè)著名品牌，整體形象好 主力商家 自有銀座超市 經(jīng)營業(yè)態(tài) 超市 經(jīng)營規(guī)模 約 1 萬平方米 營業(yè)時間 日 四 9： 0022： 00 五 六 9： 0022： 30 服務(wù)情況 素質(zhì)高，態(tài)度好，熱情 顧客滿意度 高 主力消費群 普通市民、白領(lǐng)、中產(chǎn)階級、政府官員 業(yè)態(tài)分布 仕女時尚館、淑女流行館、運動休閑城、康康快餐、皇室比薩、麥當(dāng)勞、銀座超市、化妝珠寶、紳士世界 交通情況 公交：東向： 4 K9 80、 10 4 K5 6 8 K54 路 西向：增 加 70 路 道路：濼源大街 6 車道，自行車道約 9 米，人行道約 5 米，距泉城廣場約 300400 米 趵南崗交通流量：時間 13 日 13： 2213： 23，由東向西 75 輛、由西向東 48 輛 備 注 為目前國內(nèi)單層商業(yè)設(shè)施規(guī)模之最，擁有 1 萬平米的汽車、自行車停車場 第十一節(jié) 附表 11 萬達沃爾瑪商業(yè)廣場 商場名稱 萬達沃爾瑪商業(yè)廣場 地理位置 泉城路西端 開 發(fā) 商 濟南萬達商業(yè)房地產(chǎn)公司 經(jīng)營管理 濟南萬達商業(yè)物業(yè)管理公司 物業(yè)管理 濟南萬達商業(yè)物業(yè)管理公司 認 知 度 跨區(qū)域，高 輻射范圍 整個市區(qū) 總 規(guī) 模 約 5 萬平米 經(jīng)營面積 4 萬平方米 樓 層 數(shù) 地上 4 層、地下 1 層 經(jīng)營模式 統(tǒng)一經(jīng)營管理 經(jīng)營特色 品牌超市、家居城及室內(nèi)步行街 商場包裝 整體檔次較高，舒適感程度較高 經(jīng)營業(yè)態(tài) 超市為主，家居、百貨為輔 車 位 數(shù) 地下約 150 個 整體形象 全國商業(yè)地產(chǎn)品牌，整體形象較好 主力商家 沃爾瑪超市 經(jīng)營業(yè)態(tài) 超市 經(jīng)營規(guī)模 約 2 萬平方米 半主力商家 紅星美凱龍 經(jīng)營業(yè)態(tài) 家居 經(jīng)營規(guī)模 約 1 萬平方米 營業(yè)時間 超市 7： 0022： 00 家居：日 四 9： 0020： 00 服務(wù)情況 素質(zhì)高，態(tài)度好，熱情 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松忍亍⒗寺?jīng)典、千嬌百媚、柏仙多格、佐丹奴、安踏、香雪兒、小魔怪牛仔、花坊伊人等28 個品牌 獨立商鋪為主，租金1015 萬 /年 主力面積20 平米 四 區(qū) 男女時裝（女裝為主），有依特雅、花都、衣戀、杜安、不見不散、雪基龍、誘惑、圣雪兒、合華麟、花瓣 雨、紅櫻束、森林公主等 28 個品牌 獨立商鋪為主，租金1015 萬 /年 主力面積20 平米 五 區(qū) 鞋類，有森林公主、浪漫經(jīng)典、達芙妮、飛駝、木林森、派中派、八匹馬、仙妮詩、奧古絲都、紅蜻蜓、雙星、喬丹等 35 個品牌 開架式銷售為主，租金610 萬 /年 主力面積10 平米 六 區(qū) 男女時裝（女裝為主），有禾、時尚空間、喜之緣精品婚紗、世域、潤美溪、美和時尚、魔鬼魚、歐陸行、幸福格格、龍威、鐘愛一生、時尚經(jīng)典、東京快訊、星期六、夢之牛、另類公社等 49 個品牌。 第三節(jié) 三、泉城廣場周邊及花園路路段 泉城廣場周邊及花園路路段人流、車流較多。目前，花園路底層商業(yè)物業(yè)每平米年租金水平中段區(qū)域 1500— 4000 元，東段區(qū)域在 1000 元左右。該路段 靠近人民商場，客流量較大，客戶購買力較強，其消費群體主要集中周邊市民，及過往游客，覆蓋區(qū)域集中在市中、天橋及歷下等區(qū)。 由于經(jīng)營狀 況大不如預(yù)期，萬達廣場首層精品步行街商鋪租價普偏呈現(xiàn)下降趨勢。做成功物業(yè)管理人！』 第 20 頁，共 52 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 專業(yè)市場以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，主要面向機關(guān)團體企業(yè)的大宗采購，同時兼營零售業(yè)務(wù)，以滿足市民購物要求，很多市民在購物量較大時，都喜歡到專業(yè)市場選購，價格更便宜。 按照設(shè)計方案， 寓意“天圓地方”的 主體 建筑 東西長 200 米，南北進深 150 米， 45 米高的矩形體塊中嵌入一具有凝聚力的圓環(huán) 建筑體， 內(nèi)部布置四個內(nèi)庭院， 以解決自然通風(fēng)采光，屋頂設(shè)置觀景平臺，建筑 體量居 山東省 第一。 圖 5 經(jīng)二路嘉 華購物廣場 經(jīng)四路商業(yè)區(qū) 濟南傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，以人民商場、大觀園、地下人防商城為代表，人民商場、大觀園均為大型百貨，洋快餐（肯德基、麥當(dāng)勞、米力乃、開心湯姆）、風(fēng)味小吃、大觀影院、中國影院、保齡球、游藝廳點綴其中，人流量較大。隨著沃爾瑪、家樂福這些國際巨頭的真正出現(xiàn)，濟南面對面的商業(yè)國際競爭開始進入白熱化階段。 我國加入世貿(mào)組織的同時，最新一輪的濟南商戰(zhàn)才是真正較量的開始。 （詳見附表 2） 結(jié)論：商品房交易、投資兩旺，顯示了市民投資意識增強，不動產(chǎn)投資已成為市民閑散資金的主要出路。 以旅游業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，正常年份旅游人次逾千萬，消費總量達 78 億元。 （四）固定資產(chǎn)投資快速增長 全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。 濟南城市市區(qū)人口規(guī)劃將逐步達到 400 萬人， GDP 近幾年年遞增%，到 2020 年全市將實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 2100 億元；另外， 2020 年全社會固定資產(chǎn)投資、社會商品零售總額雙雙超過 500 億元，分別達到 億元、 億元。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松谌a(chǎn)業(yè) 億元，增長 %。其中進口額 億美元，增長 48%；出口額 億美元，增長%。個體私營業(yè)主的經(jīng)濟角色越來越重要。做成功物業(yè)管理人！』 第 10 頁，共 52 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 1985 2020214122812221173317571532142514151000150020202500300002 年3季度 02 年4季度 03 年1季度 03 年2季度 03 年3季度單位：元/ 平方米商品住房 二手住房 圖 2 商品住房與二手住房均價走勢示意圖 另外，由于城市 新規(guī)劃 的 實施形成大量拆遷戶 對商品住房的空前需求以及 二手房 市場仍未完全放開、 市場供應(yīng)相對不足， 以及商品房銷售司法解釋的出臺，導(dǎo)致了二手房和新建商品房銷售面積悄然發(fā)生了換位， 二手住房銷售面積已從去年高于商品住房 萬㎡（ 減 ）降至今年 9 月末低于商品住房 萬㎡（ 減 ），其連續(xù)幾年的榜首位置已 回歸商品住房。第一回合中，老字號的濟南第一百貨出局；第二回合，開“平價商場”先河的中興商廈、曾是中國企業(yè) 500 強的濟南國貿(mào)大廈相繼出局， 濟南最早的百貨