【正文】 73 付款方式與納稅義務(wù) 交付期限約定與稅收結(jié)算的時間差異 合同約定應(yīng)收，實際未收到的款項，是否確認收入計稅？ 銷售退回：收回合同與發(fā)票 銷售折扣：紅字沖銷 /重新開具 地下室、車位 /庫（地上車庫、地下車庫、人防車庫）轉(zhuǎn)讓合同：對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售車庫的行為，無論其將來在民事法律上如何處理，在該行為發(fā)生時應(yīng)當視為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房價之外另立名目向購房者加收房款，應(yīng)當征收土地增值稅 74 某房地產(chǎn)開發(fā)了某樓盤， 2021年 8月為了促銷，由銷售部門提出了購二送一的促銷方案，即購二套房子送一地下停車庫，總經(jīng)理批準后實施。 對混合銷售行為的理解，應(yīng)注意以下三個層面的關(guān)系 : 81 ① 混合銷售行為中的 “ 銷售 ” 是指貨物銷售。連體樓應(yīng)分攤的土地成本為 600萬元，房屋開發(fā)成本為 1260萬元，期間費用為土地成本和開發(fā)成本的 10％。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有 97 十五、其它經(jīng)營合同涉稅條款規(guī)范與風險控制 臨時聘用勞務(wù)工合同涉稅處理 員工、董事薪酬與勞務(wù)合同轉(zhuǎn)換的設(shè)計 公司董事 “ 雙重身份 ” 的合同轉(zhuǎn)換策劃 整體轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉稅條款 將公司資產(chǎn)分配給股東涉稅條款 與退休職工簽訂合同 利用勞務(wù)派遣合同免責條款 工資的支付方式 98 員工支出非正常條款 （ 1）辦公用品發(fā)票代替工資 （ 2）企業(yè)承擔個人所得稅 （ 3）不簽勞動合同的稅務(wù)風險 （ 4）帶薪假、商業(yè)險和免費旅游 （ 5）借款后不歸還 （ 6）獎勵住房 /汽車、低價轉(zhuǎn)讓房屋 （ 7）報銷私家車加油費、過橋費、保險費、修理費 （ 8）社保直接發(fā)現(xiàn)金給職工涉稅處理 （ 9）經(jīng)濟補償金涉稅條款 99 地產(chǎn)企業(yè)的常用避稅措施 利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票，加大成本（同時資金回流） 在國內(nèi)設(shè)立咨詢公司、設(shè)計公司，綠化公司多列費用。 稅務(wù)稽查：由表及里，定性處理。 禮貌熱情，內(nèi)緊外松。 新 31號文件出臺后，隨著對文件執(zhí)行和理解的不斷深入，稅企之間都在挖掘?qū)ψ约河欣臈l款和解釋，一些地區(qū)相繼出臺有利于本地稅收征管和支持地方經(jīng)濟的解釋和政策。 111 專題：找關(guān)系同做業(yè)務(wù)的關(guān)系 當你們單位遭遇 “ 稅務(wù)門 ” 的時候，第一時間你想到的是什么？ A:找稅務(wù)局的熟人協(xié)調(diào)關(guān)系，請客送禮 B:找專業(yè)人員咨詢 C:隨遇而安，只要有負擔能力，就接受處理 D:自己具有危機公關(guān)的技巧和意識 “ 費一群 ” 事件（資產(chǎn)損失審批制改申報制） 112 財務(wù)核算的需要與稅收政策不符的風險 自由裁量權(quán)對企業(yè)形成的風險 經(jīng)濟形勢，稅收收入任務(wù)對稅務(wù)稽查的影響 財務(wù)人員在企業(yè)中的地位； 股東對財務(wù)工作的理解和重視程度； 企業(yè)業(yè)務(wù)部門人員的配合； 程序是解決實體問題的最有效武器 財務(wù)人員要更多地重視稅收成本。 具體經(jīng)辦人員決定成敗 不是財務(wù)太無能，而是稅法太狡猾 … 114 企業(yè)所得稅月 (季 )度預(yù)繳納稅申報表 (A類 ) 行次 項 目 本期金額 累計金額 1 一、按照實際利潤額預(yù)繳 2 營業(yè)收入 3 營業(yè)成本 4 利潤總額 5 加：特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額 6 減：不征稅收入 7 免稅收入 8 彌補以前年度虧損 9 實際利潤額（ 4行 +5行 6行 7行 8行） 115 10 稅率 (25%) 11 應(yīng)納所得稅額 12 減：減免所得稅額 13 減：實際已預(yù)繳所得稅額 —— 14 減：特定業(yè)務(wù)預(yù)繳（征）所得稅額 15 應(yīng)補（退）所得稅額（ 11行 12行 13行 14行） —— 16 減：以前年度多繳在本期抵繳所得稅額 17 本期實際應(yīng)補（退）所得稅額 —— 116 。 必要時書面請示。 而稅企具體經(jīng)辦人員往往決定涉稅事項的成敗，房地產(chǎn)稅收政策復(fù)雜多變，基層稅務(wù)人員的自由裁量權(quán)太大，政策往往掌握在最基層稅務(wù)人員手中。 （ 2）實際是接受虛開發(fā)票的資金來源問題。但這樣操作，會嚴重影響地稅部門的土地增值稅征收，如果能夠利用轉(zhuǎn)讓定價手段，要求相應(yīng)關(guān)聯(lián)企業(yè)和協(xié)力企業(yè)提供有關(guān)資料，全國稅務(wù)機關(guān)實現(xiàn)聯(lián)查，這種避稅行為將會得到遏制。 96 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 （ 1）公共配套（過渡成本對象） （ 2）單獨成本對象（單獨銷售） （ 3）固定資產(chǎn)（自用或出租） 可售面積是否包括車位、車庫、儲藏室？ 《 物權(quán)法 》 第 74條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。而精裝修所用家電、家俱不構(gòu)成工程實體，不符合土地增值稅扣除項目的內(nèi)容，因此不能作為成本項目扣除。應(yīng)該將銷售不動產(chǎn)所有權(quán)與贈送實物作為兩項單獨的業(yè)務(wù)，按兼營處理。 3）這個裝璜企業(yè)千萬不能體現(xiàn)是關(guān)聯(lián)企業(yè)。 71 銷售與裝修分離，操作中需要注意： ①裝璜企業(yè)必須實際是關(guān)聯(lián)企業(yè)，但表面不能體現(xiàn)是關(guān)聯(lián)企業(yè)。 C企業(yè)并未提供物業(yè)管理服務(wù)，法院判決 B企業(yè)僅應(yīng)支付 A企業(yè)剩余的房屋租金 150萬元。那么，按照權(quán)責發(fā)生制原則，該公司 2021年取得的發(fā)票能否在 2021年扣除，是否可以再行調(diào)整 2021年度的應(yīng)納稅所得額？ 65 物業(yè)自持中的稅收 （ 1）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用 稅務(wù)機關(guān)認為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，已將房屋產(chǎn)權(quán)辦理到自己名下，應(yīng)當視同銷售征收營業(yè)稅，是否正確？ （ 2）資產(chǎn)轉(zhuǎn)移與公司分立 （ 3）出租房屋包稅的處理 （ 4）先裝修后出租還是先出租后裝修 （ 5）轉(zhuǎn)租的涉稅 （ 6）分解租金、收取押金 66 十 .租賃合同稅務(wù)風險防范與稅收籌劃 租金收入會計核算 租金收入營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅的處理 轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù) —— 售后回租 租賃業(yè)務(wù)的納稅籌劃方法 非常規(guī)租賃條款涉稅風險分析 （ 1）遞增、遞減收取租金 （ 2）免租期租賃 （ 3）無租使用 （ 4）房產(chǎn)稅從租與從價臨界點 67 企業(yè)會計準則解釋第 1號（財會 [2021]14號）：出租人提供免租期的，承租人應(yīng)將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內(nèi)，按直線法或其它合理的方法進行分攤，免租期內(nèi)應(yīng)當確認租金費用；出租人應(yīng)將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內(nèi)，按直線法或其它合理的方法進行分配。 (4)票據(jù)與經(jīng)濟合同經(jīng)濟業(yè)務(wù)是否相符（交易雙方名稱、勞務(wù) /貨物），杜絕第三方發(fā)票 在合同中約定提供合法憑證的期限 53 (5)票據(jù)形式是否合規(guī)（抬頭、印章） —— 匯總開具發(fā)票必須附清單 (6)付款方向與支付方式 資金流檢查是檢查虛開發(fā)票的重要手段 (7)真?zhèn)螜z查 稅收征管法第 21條 :單位、個人在購銷商品、提供或者接受經(jīng)營服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中，應(yīng)當按照規(guī)定開具、使用、取得發(fā)票。 案例 3：開發(fā)商從一個生產(chǎn)鋁合金門窗的工業(yè)企業(yè)購買鋁合金門窗并由其負責安裝。 30 （ 1）甲方有土地和開發(fā)資質(zhì)，乙方投入資金，合作開發(fā)后分配房產(chǎn)（固定收益或分紅） （ 2）以甲方為主體開發(fā)，實際乙方運作（掛靠） 立項主體、核算主體 ① 出地方立項 ② 出資方立項 ③ 雙方共同立項 31 五 .前期立項設(shè)計涉稅事項 戶型設(shè)計與土增稅 勘察 /監(jiān)理合同 設(shè)計 /咨詢合同（約定：所有權(quán)歸設(shè)計方？） 支付境外咨詢費、設(shè)計費的代扣義務(wù)： 在勞務(wù)的境內(nèi)外所得的劃分上，企業(yè)所得稅以勞務(wù)發(fā)生地作為判定原則。需要注意的是，這里的總可售面積是按 29000平方米計算，不能減去拆遷戶的 7900平方米，否則就會虛增成本。該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價格為 7000元 /平方米，取得銷售收入 14770萬元（ 21100平方米 7000元 /平方米）。甲公司應(yīng)稅所得是多少？ 上例如果甲公司不轉(zhuǎn)讓股權(quán)，撤資收到 600萬，如何確認應(yīng)稅所得？ （ 3）股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否征收營業(yè)稅？ 10 出資方式（貨幣、非貨幣）與出資不到位的涉稅事項 （ 1）不同出資方式涉及的稅收 ① 貨幣 ② 貨物 ③ 無形資產(chǎn) ④ 不動產(chǎn) /土地 ⑤ 股權(quán)或債權(quán) （ 2）股東出資不到位的稅收風險 （ 3）個人借款年度終了后未歸還 （ 4）為個人購置資產(chǎn)：不論是否將財產(chǎn)無償或有償交付企業(yè)使用，實質(zhì)均為企業(yè)對個人進行了實物性質(zhì)的分配，應(yīng)依法計征個人所得稅 11 抽逃出資的認定：法律后果與稅務(wù)風險 招商引資合同無效優(yōu)惠條款（事后不能太較真） 債權(quán)債務(wù)分紅（國稅函 [2021]267號） 個人股東取得公司債權(quán)、債務(wù)形式的股份分紅，應(yīng)以其債權(quán)形式應(yīng)收賬款的賬面價值減去債務(wù)形式應(yīng)付賬款的賬面價值的余額，加上實際分紅所得為應(yīng)納稅所得，按照規(guī)定繳納個人所得稅 收購 100%股權(quán) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合并分立 12 甲房地產(chǎn)公司以收購 100%股權(quán)方式取得一宗土地，轉(zhuǎn)讓方取得土地的原價 8000萬，轉(zhuǎn)讓價為 12021萬，土地成本如何確認？ 雙方利弊分析： （ 1）轉(zhuǎn)讓 100%股權(quán)是否征營業(yè)稅、土地增值稅？ （ 2）以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資，是否征收土地增值稅？ 13 三 .征地合同中的稅收事項 招拍掛 某房產(chǎn)公司以每畝 560萬元價格中標某宗地，協(xié)議書另附條件：房產(chǎn)公司需在協(xié)議簽訂之日起 1年內(nèi)為政府無償修建一條長 5公里的市政公路，該代修公路行為是否征營業(yè)稅，所發(fā)生支出如何處理？ 購買轉(zhuǎn)讓土地 買方直接按支出款項作成本費用，除交納契稅以外，無其它涉稅問題； 賣方涉