房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全周期納稅籌劃及稅收風(fēng)險(xiǎn)防范(存儲(chǔ)版)
【正文】 事責(zé)任。 設(shè)立房地產(chǎn)公司 ?五、有關(guān)稅收規(guī)定及納稅籌劃 ? 股東出資方式不同的稅負(fù)分析 ? 1）貨幣出資 ? 2）貨物出資 ? 3）無(wú)形資產(chǎn)出資 ? 4）土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)出資 ? 5）以發(fā)行權(quán)益性證券出資 ? 6）以投資權(quán)出資 ? 7）以債權(quán)出資 設(shè)立房地產(chǎn)公司 ? 法人股東和個(gè)人股東稅負(fù)差異 ? 內(nèi)資和外資公司稅負(fù)差異 ?分公司和子公司稅負(fù)差異 ?本環(huán)節(jié)涉及的主要稅種 前期立項(xiàng) ?先招拍掛取得土地 ?在大控規(guī)前提下，提出項(xiàng)目建議書(shū) ?對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究 ?建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審（規(guī)劃局等部門(mén)） ?預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后，到土地部門(mén)簽土地出讓合同 ?項(xiàng)目審批 ?設(shè)立項(xiàng)目資本金：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第 13條規(guī)定：資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%（銀行貸款自籌資金 30%） 前期立項(xiàng) ?前期立項(xiàng)涉及稅種分析：項(xiàng)目可行性分析 取得土地使用權(quán) ?一、土地儲(chǔ)備制度 一級(jí)開(kāi)發(fā) ?有償使用，招標(biāo)、拍賣(mài)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》 ? 2021年 7月 1日《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》 ? 2021年 8月 1日《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》 取得土地使用權(quán) ? 二、土地使用權(quán)的取得方式 ? 取得出讓土地使用權(quán) ? 取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)： 《城市房地產(chǎn)管理法》 38條，轉(zhuǎn)讓條件： 1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書(shū)； 2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的 25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件。 ? 注意稅務(wù)事項(xiàng) ? 1）土增稅問(wèn)題 ? 2）在所得稅上分?jǐn)偡椒ㄎ疵鞔_，可以用建 ? 筑面積 項(xiàng)目施工建設(shè) 六、建筑安裝工程費(fèi) ? 指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。 ? （ 地方多層封頂，高層工程進(jìn)度達(dá)到 80%） 預(yù)售環(huán)節(jié) ?二、預(yù)售商品房的會(huì)計(jì)核算 ? ? 取得預(yù)售款時(shí) ? 結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí) 預(yù)售環(huán)節(jié) ?三、預(yù)售階段納稅要求 ?印花稅 ?營(yíng)業(yè)稅及附加 ?企業(yè)所得稅 ?土地增值稅 預(yù)售環(huán)節(jié) ?四、銷(xiāo)售方式 ? 自行銷(xiāo)售 ? 交代理公司銷(xiāo)售 ? 國(guó)稅函 [1996]68國(guó)稅函 [2021]91 ? 31號(hào)文 竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié) ?一、工程竣工
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