【正文】 貴公司 項(xiàng)目土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。 （二）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。 （二）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。 （四） （五） 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。2021 闞振芳 版權(quán)所有 可售面積 平方米； 已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積 平方米； 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入 元； 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 元； 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的毛利額 元； 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入 元； 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售毛利額 元； 實(shí)際銷(xiāo)售與預(yù)售毛利額差異 元。 無(wú)， 同上 項(xiàng)目 國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào) 國(guó)稅發(fā) [2021]31號(hào) 注釋 成本規(guī)定 ?六大原則 ?規(guī)定了成本項(xiàng)目 ?制造成本引入 ?分配標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一 （見(jiàn)比較資料） 無(wú) *詳細(xì)見(jiàn)資料 34 169。 （二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。 （二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用 （三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 ?有無(wú)跨年未確認(rèn)調(diào)增應(yīng)納稅所得 ?有無(wú)應(yīng)資本化利息費(fèi)用化在當(dāng)期扣除 ?2021年預(yù)收款可以作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等基數(shù)（具體各地不統(tǒng)一），之前不行。 （二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā) [2021]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。 ?各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要將全面推進(jìn)工作和重點(diǎn)清算審核結(jié)合起來(lái)，按照國(guó)發(fā) [2021]10號(hào)文件精神，有針對(duì)性地選擇 35個(gè)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對(duì)象，以點(diǎn)帶面推動(dòng)本地區(qū)清算工作。 ?土地增值稅清算是納稅人應(yīng)盡的法定義務(wù)?？倷C(jī)構(gòu)年終匯算清繳后應(yīng)納所得稅額小于已預(yù)繳的稅款時(shí)，由總機(jī)構(gòu)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理退稅或抵扣以后年度的應(yīng)繳企業(yè)所得稅。 條例第十二條所稱取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書(shū)面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。 ?銀行按揭收入有否申報(bào)納稅，有否掛于往來(lái)賬不申報(bào)納稅。 重點(diǎn) ?股權(quán)方式取得土地項(xiàng)目成本真實(shí)性 ?土地是否有合法憑證 ?交納土地使用稅時(shí)間是否及時(shí)、金額是否正確 ?所有合同及相關(guān)憑證賬冊(cè)是否按規(guī)定貼花 ?契稅交納是否正確 ?股東受讓股權(quán)是否代扣個(gè)人的所得稅（股東） 檢查方法 提供土地合同、拆遷協(xié)議、股權(quán)收購(gòu)協(xié)議、項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、現(xiàn)場(chǎng)了解 記錄不實(shí)成本在后期成本中剔除影響 關(guān)注款項(xiàng)支付情況、有無(wú)長(zhǎng)期未支付款項(xiàng) 比對(duì)大額異常票據(jù)特別是股東更換情況 關(guān)注拆遷合理性 土地傭金及進(jìn)入出讓金違約金是否進(jìn)入扣除項(xiàng)目 分?jǐn)傓k法是否合理 底稿 相關(guān)工作底稿 所得稅成本及土地增值稅扣除 成本及扣除項(xiàng)目 分稅種記錄 稅務(wù)自檢與檢查 —— 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) —— 項(xiàng)目取得 階段描述 稅種 /規(guī)定 檢查重點(diǎn)、方法、底稿 影響收入 /成本 ?項(xiàng)目建設(shè) —— 拆遷 印花稅 契稅 土地使用稅 個(gè)人所得稅 企業(yè)所得稅 土地增值稅 重點(diǎn) ?拆遷費(fèi)用合理性 ?回遷房處理視同銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)稅土地增值稅所得稅） ?區(qū)分單位與個(gè)人拆遷不同處理 檢查方法 提供拆遷協(xié)議、簽收花名冊(cè) 記錄不實(shí)成本在后期成本中剔除影響 關(guān)注款項(xiàng)支付情況、有無(wú)長(zhǎng)期未支付款項(xiàng) 比對(duì)大額異常票據(jù)特別是股東更換情況 關(guān)注拆遷合理性 一期與二期聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目一期票據(jù)不同處理 底稿 相關(guān)工作底稿 所得稅成本及土地增值稅扣除 回遷視同銷(xiāo)售問(wèn)題 成本及扣除 分稅種記錄 稅務(wù)自查與檢查 —— 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) —— 項(xiàng)目建設(shè) 7 169。 ?前期工程費(fèi) 印花稅 土地使用稅 個(gè)人所得稅 企業(yè)所得稅 土地增值稅 重點(diǎn) ?是否存在虛列情形土地是否有合法憑證 ?是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)? ?所有合同是否按規(guī)定貼花 ?前期票據(jù)合法性（如項(xiàng)目 AB） 檢查方法 提供設(shè)計(jì)等前期合同 核對(duì)前期票據(jù) 分?jǐn)傓k法是否合理 底稿 相關(guān)工作底稿 所得稅成本及土地增值稅扣除 成本及扣除項(xiàng)目 分稅種記錄 稅務(wù)自查與檢查 —— 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) —— 項(xiàng)目前期 11 169。 ?有無(wú)跨年未確認(rèn)調(diào)增應(yīng)納稅所得 ?有無(wú)應(yīng)資本化利息費(fèi)用化在當(dāng)期扣除 ?2021年預(yù)收款可以作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等基數(shù)（具體各地不統(tǒng)一），之前不行。2021 闞振芳 版權(quán)所有 跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)建筑企業(yè)所得稅征收管理 ?建筑企業(yè)所屬二級(jí)或二級(jí)以下分支機(jī)構(gòu)直接管理的項(xiàng)目部（包括與項(xiàng)目部性質(zhì)相同的工程指揮部、合同段等，下同）不就地預(yù)繳企業(yè)所得稅，其經(jīng)營(yíng)收入、職工工資和資產(chǎn)總額應(yīng)匯總到二級(jí)分支機(jī)構(gòu)統(tǒng)一核算，由二級(jí)分支機(jī)構(gòu)按照國(guó)稅發(fā)[2021]28號(hào)文件規(guī)定的辦法預(yù)繳企業(yè)所得稅。 ?建筑企業(yè)總機(jī)構(gòu)在辦理企業(yè)所得稅預(yù)繳和匯算清繳時(shí)，應(yīng)附送其所直接管理的跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目部就地預(yù)繳稅款的完稅證明。要按照 《 土地增值稅清算管理規(guī)程 》 的要求，結(jié)合本地實(shí)際，進(jìn)一步細(xì)化操作辦法，完善清算流程，嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入和扣除項(xiàng)目，提升清算水平。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。 （二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 階段描述 營(yíng)業(yè)稅要點(diǎn) 所得稅要點(diǎn) 土地增值稅要點(diǎn) ?預(yù)售款 ?采用預(yù)收款方式銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無(wú)不按預(yù)售收入（含定金）繳納營(yíng)業(yè)稅，不申報(bào)或者少申報(bào)稅款的現(xiàn)象。” 納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷(xiāo)售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。 （四）屬于經(jīng)濟(jì)適用