【正文】 ，中國海外集團在深圳成立注冊中國海外建筑有限公司，展開了開拓內地事業(yè)的漫漫征途。中海物業(yè)的管理具有以下特色： 一、雄厚的工程技術實力 中海物業(yè)公司有一大批來自房產開發(fā)第一線的工程技術人員，他們曾參與過各種樓宇的開發(fā)建造，有著豐富的工程管理經驗。中海物業(yè)公司本著竭誠服務、嚴格要求的原則，為華為公司提供了一套完善的安保服務。建筑面積 12 萬平方米，這是公司接管的第一個樓盤，曾先后獲得市和部的多項榮譽稱號。上海廣場的設備繁雜、先進，使中海強于設備管理的優(yōu)勢得到充分發(fā)揮。中海物業(yè)是“昆山市城建發(fā)展”在上海進行考察，在眾多物業(yè)公司中進行篩選后做出的選擇。 1 志誠大廈 位于西安市高新開發(fā)區(qū)內，建筑面積 4 萬平方米，由陜西新源房地產有限公司發(fā) 展。 導入先進而成熟的管理體系 我司是上海市業(yè)內最早通過 ISO9002 國際質量認證體系的專業(yè)物業(yè)管理公司。 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 鑒于宏潤花園一期物 業(yè)的特征，我司將配備最好的人力資源及相應的培訓計劃，組建一支具有強烈服務意識、過硬的專業(yè)素質、較強的溝通能力、高度的團隊合作精神和敬業(yè)愛崗品質，能充分承擔起宏潤花園物業(yè)管理重任的高素質員工隊伍。 實施全方位服務。 嚴格車輛交通管理。 第二，加強對社區(qū)內環(huán)保意識的灌輸，使每個業(yè)主都自覺熱愛社區(qū)內的環(huán)境。操作層的配置按宏潤花園管理處實際特點實行綜合工時制度。上崗培訓體現(xiàn)個性化方案，針對每一位被提任員工要有個性化的培訓方案。 3）、培訓內容 企 業(yè)培訓：企業(yè)發(fā)展史、企業(yè)經營方針、企業(yè)理念、企業(yè)精神及管理目標、 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 質量執(zhí)行標準、質量考核標準、質量管理理念等； 員工手冊培訓：員工守則、禮儀行為規(guī)范、職業(yè)道德教育、管理制度、安全教育等； 物業(yè)管理基礎知識及強化服務意識的專題培訓； 軍訓與參觀學習、安保消防設備系統(tǒng)知識、安全作業(yè)程序培訓； 基本技能培訓：相應崗位的專業(yè)知識、崗位責任、崗位操作技能、設備系統(tǒng)、工具使用、智能技術、信息網絡技術等； 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 五、管理制度一覽表 企業(yè)運作制度（ ISO9002 質量手冊和程序文件目錄） ZH/QH1999《質量手冊》 ZH/《管理評審程序》 ZH/《質量策劃程序》 ZH/《新接物業(yè)管理計劃的編制》 ZH/《新增服務項目質量策劃程序》 ZH/《合同評審程序》 ZH/《文件和資料控制程序》 ZH/《物品、勞務采購控制程序》 ZH/《顧客提供產品控制程序》 ZH/《產品標識和可追溯性控制程序》 ZH/《服務過程控制程序》 ZH/《新接樓宇入伙管理程序》 ZH/《房屋裝修管理程序》 ZH/《屋宇、設備與設施管理程序》 ZH/《清潔綠化管理程序》 ZH/《安保管理程序》 ZH/《委托服務管理程序》 ZH/《檢驗和試驗控制程序》 ZH/《檢驗、測量和試驗設備控制程序》 ZH/《檢驗和試 驗狀態(tài)控制程序》 ZH/《不合格品（服務）控制程序》 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 ZH/《糾正和預防措施控制程序》 ZH/《搬運、貯存、包裝、防護和交付程序》 ZH/《質量記錄控制程序》 ZH/《內部質量體系審核程序》 ZH/《培訓控制程序》 ZH/《服務控制程序》 ZH/《統(tǒng)計技術控制程序》 企業(yè)內部管理制度 文件檔案管理 辦法 設備設施維修 檔案管理辦法 裝潢修繕檔案管理辦法 建筑維修檔案管理辦法 勞務采購辦法 物品需求及采購管理辦法 倉庫管理規(guī)定 應急領料程序 工具管理辦法 辦公用品管理辦法 人事管理制度 用工管理制度 合同管理制度 福利管理制度 獎懲管理制度 培訓管理制度 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 設備編號規(guī)定 機電設備管理規(guī)程 維修工作操作程序 維修服務規(guī)程 房屋維修制度 房屋維修規(guī)程 共用部位公共設施維修保養(yǎng)制度 房屋完好檢查規(guī)定 共用部位公共設施檢查規(guī)定 中央空調系統(tǒng)操作規(guī)程 中央空調運行規(guī)定 配電設備檢查維護保養(yǎng)制度 配電柜檢查規(guī)定 配電房檢查規(guī)定 監(jiān)控系統(tǒng) 設備維修保養(yǎng)制度 消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度 消防設備檢查規(guī)定 火災報警控制器操作程序 煙感探測器管理辦法 綜合保安管理系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度 綜合保安管理系統(tǒng)操作規(guī)程 通信系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度 通信系統(tǒng)操作規(guī)程 高空作業(yè)平臺操作程序 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 衛(wèi)星、有線電視系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度 弱電系統(tǒng)機電設施檢查規(guī)定 電梯管理制度 電梯安全操作規(guī)程 電梯檢查規(guī)定 電梯故障困人救援規(guī)程 水泵房管理制度 生活、消防供水系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度 管道系統(tǒng)檢查規(guī)定 工程質量驗收規(guī)定 設備部分改造程序 電話機房管理制度 發(fā)電機組使用管理制度 發(fā)電機組操作規(guī)程 發(fā) 電機組維護規(guī)定 臨時施工用電管理制度 維修工人安全操作規(guī)程 維修工崗位考核規(guī)定 車場清潔操作規(guī)程 外圍地面清潔操作規(guī)程 衛(wèi)生間清潔操作規(guī)程 地下車庫清潔操作規(guī)程 卸貨廊道清潔操作規(guī)程 水箱、蓄水池管理制度 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 生活垃圾房、建筑垃圾池管理制度 外墻清洗管理制度 綠化管理制度 綠化檢查評分標準 清潔設備管理制度 清潔管理標準 水箱、蓄水池清潔操作規(guī)程 清潔工安全操作制度 安保員管理制度 大門崗安保員操作規(guī)程 監(jiān)控中心安保員操作規(guī)程 地下車庫安保員操作規(guī)程 地面車場安保員操作規(guī)程 巡查安保員操作規(guī)程 消防管理制度 突 發(fā)事件應急處理辦法 監(jiān)控中心管理制度 消防中心管理制度 對講、報警系統(tǒng)管理制度 車輛進出管理規(guī)定 信件收發(fā)管理規(guī)定 安保工作抽查制度 大樓電梯故障關人救援程序 崗位職責 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 管理處主任崗位職責 工程主管崗位職責 清潔主管崗位職責 安保主管崗位職責 收銀員崗位職責 安保班長崗位職責 安保員崗位職責 消防中心安保員崗位職責 大門安保員崗位職責 非機動車停車場安保員崗位職責 監(jiān)控中心安保員崗位職責 地下車場安保員崗位職責 地面車場安保員崗位職責 巡查安保員崗位職責 地下車庫出入口安保員崗位職責 電工崗位職責 弱電 工崗位職責 消防中心監(jiān)控人員崗位職責 電梯工崗位職責 木工崗位職責 泥工崗位職責 給排水空調通風主管崗位職責 給排水空調通風工崗位職責 污水處理監(jiān)測分析員崗位職責 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 保潔員崗位職責 大廳保潔員崗位職責 樓宇保潔員崗位職責 外圍地面保潔員崗位職責 地下車庫保潔員崗位職責 垃圾房保潔員崗位職責 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 六、開辦費用及管理費用測算 一．開辦費（物資計劃）： 固定資產的設置 辦公設備 名稱 數(shù)量 估計單價 金額 備注 辦公臺 3 500 1500 管理處 電腦 1 6000 6000 管理處 打印機 1 1000 1000 管理處 傳真機 1 2500 2500 管理處 考勤鐘 1 1000 1000 管理處 小計 12,000 清潔設備配置 名稱 數(shù)量 估計單價 金額 備注 吸塵器 1 3500 3500 拋光機 1 18000 18000 高壓沖洗機 1 9500 9500 多功能擦地機 1 39000 39000 吸水器 1 9000 9000 小計 79,000 工程設備配置 名稱 數(shù)量 估計單價 金額 備注 電錘 MH26R5 1 980 980 電焊機 1 2400 2400 小計 3,380 固定資產合計： 94,380 元 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 其他工具用具設置 清潔用工具 名稱 數(shù)量 估計單價 金額 備注 4米伸縮桿 4 300 1200 涂水器 4 100 400 雙桶榨水車 4 400 1600 水刮 4 50 200 90CM塵推 4 120 480 小計 3,880 工程用具配置 名稱 數(shù)量 估計單價 金額 備注 鉗型表 1 185 185 博士手槍鉆 1 498 498 直徑 16M臺鉆 1 943 943 角磨機 1 495 495 拖線板 220V/50M/25M*2 2 406 812 三腳拉馬 30MM 1 225 225 三腳龍門鉗 1 210 210 管道疏通機 1 2020 2020 手提式水泵 550 550 綿倫管帶 100M 280 280 套筒板手（ 30件） 1套 300 300 活板手 1套 120 120 吸錫烙鐵（ 50W） 1 60 60 黃油槍 1 50 50 鐵皮剪刀 1 20 20 手電筒 07202 3 120 360 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 剝線鉗 1 135 135 電話專用夾刀 1 180 180 克隆刀 1 60 60 機械木鉆 1 66 66 1M直尺 1 35 35 60M卷尺 1 90 90 梅花板手（ 24件） 一套 750 750 老虎鉗 5把 50 250 斜口鉗 3把 22 66 尖嘴鉗 5把 30 150 管鉗（ 12寸） 各 2套 26 78 臺式砂輪機 1 295 295 對講機 7 2500 17500 工具包 5 15 75 小計 26,838 綠化用工具 名稱 數(shù)量 估計單價 金額 備注 修枝剪 1 135 135 綠籬剪 1 180 180 松土刀 1 50 50 草坪修剪機 1 3500 3500 水管 1 150 150 小計 4,015 其他工具用具合計： 34,733 元 物資開辦費用共計： 129,113元（開辦費由開發(fā)商提供，開辦費內容可經雙方協(xié)商予以取舍。 —— 管理期間設備運行正常，無重大管理責任事故，設備設施完好率 99%。 —— 定期、定點測試空調系統(tǒng)運行數(shù)據(jù)和技術指示，為維 修保養(yǎng)提供依據(jù)。 —— 供配電消防設施完備，通風照明良好。 —— 衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)： 天線對焦準確各節(jié)點良好，系統(tǒng)工作正常，圖像清晰。 循環(huán)式巡視清掃地平面通道、地下車庫、清撿雜物以及所有綠化地帶垃圾雜物的清除； 擦凈大堂玻璃門、指示牌、花盆和綠葉植物； 用塵推推凈樓層面及電梯廳大理石地面； 清理雨水井的泥沙及雜物。 大樓內垃圾收集和清運 其他崗位的清潔服務標準，公司將根據(jù) ISO9002 質量管理體系所要求的操作規(guī)程進行。 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 c、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施，制訂突發(fā)事件應急處理措施。在大堂、客梯、樓面及要害部位發(fā)現(xiàn)可疑情況要采取跟蹤監(jiān)視和定點錄像措施，并通知有關崗位上的保安人員，另行注意或詢問盤查，同時向保安主管報告； 上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊、整潔、做好上崗簽名； 上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊、整潔、做好上崗簽名； 做好交換崗和交接班的口頭與書面匯報； 在有客人出入的公共活動區(qū)域，設立禁止車輛停放的醒目標志，發(fā)現(xiàn)有車滯留，告知駕駛員立即開到指定地點停放。 總之，最根本的原則就是“預防為主，綜合防治”。走廊、過道的綠化的擺設 以普通型的大盆或中盆的觀葉植物為主，如散尾葵、發(fā)財樹、針葵、棕竹等。對花園內的樹木花草，進行定期修剪整理和噴藥殺蟲。 c）有一套完整的收發(fā)文管理制度，