【正文】 ....... 31 第 六 章 企業(yè)組織與人力資源配置 ................................. 33 企業(yè)組織 ........................................................................................................... 33 人力資源配置 ................................................................................................... 34 第 七 章 項目實施計劃及工程招標(biāo)方案 ............................. 35 建設(shè)期 ............................................................................................................... 35 工程建設(shè)監(jiān)理制 ............................................................................................... 35 項目實施計劃 ................................................................................................... 35 工程招標(biāo)方案 ................................................................................................... 35 第 八 章 投資估算 .............................................. 37 5 第一章 總論 項目概況 項目名稱： 榮佳名城 建設(shè)地點 ： 大亞灣西區(qū)樟浦 建設(shè)單位 ： 惠州 榮佳名城房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 建設(shè)內(nèi)容 與規(guī)模 ： 本項目位于 大亞灣西區(qū)，臨 龍山一路 。 人民生活水平 日漸提高 ，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室外環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本 小區(qū) 的建房目標(biāo)就是要建造 適合人們居住生活的良好環(huán)境 。因此， 本 項目建設(shè)可取得 一定的經(jīng)濟效益和社會效益。 開發(fā)區(qū)的自然條件得天獨厚。 ? 西區(qū)：西區(qū)規(guī)劃面積約 30 平方公里，分為石化大道西段的電子信息產(chǎn)業(yè)帶、大亞灣五區(qū)一岸線規(guī)劃 10 西北部的東風(fēng)汽車城 、西南部的惠深合作示范區(qū)，南部的汽車電子產(chǎn)業(yè)區(qū)和東南部的汽車零部件生產(chǎn)基地五個片區(qū)，目前已開發(fā)建設(shè)約 5平方公里，其中電子信息產(chǎn)業(yè)和東風(fēng)車城已初具規(guī)模。除將碼頭１公里縱深約 3平方公里用地辟為港口作業(yè)區(qū)外，將原 5 平方公里用地內(nèi)布局的 3 平方公里臨港工業(yè)用地調(diào)整為倉儲物流用地。該區(qū)建設(shè)量比較大、環(huán)境比較差、設(shè)施配套不齊全，今后主要是以舊城改造為主，適度控制新的建設(shè)，逐步完善居住環(huán)境和商業(yè)環(huán) 境。 ? 沿海岸線：大亞灣的沿海岸線從小桂灣延伸至小徑灣，總長度為 51公里。 ? 深汕高速：未來深圳高速坑梓出入口，將直通大亞灣西區(qū)，深圳往來大亞灣，無須通過惠陽中轉(zhuǎn)，從坑梓出入口下轉(zhuǎn)快速即可到大亞灣西區(qū)。 大亞灣房地產(chǎn)市場簡析 大亞灣片區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)過近十年的沉寂之后，隨著中海 殼牌石化項目正式啟動，經(jīng)濟迅速發(fā)展，且比十年前走得更穩(wěn)、更理性。為了迎合市場的需求，大亞灣的開發(fā)商們吸取先進(jìn)城市的經(jīng)驗，開發(fā)的物業(yè)檔次正在 逐步提高，如 合生濱海城 、 龍光城 、 卓越東部蔚藍(lán)海岸、 珠江東岸等。近 2年深惠兩地商品房價格的巨大落差，引發(fā)深圳人目光望向惠莞珠，購買力外溢下，“深惠生活圈”正在逐步浮出水面。 19 第三章 項目 基本情況 目 主要 經(jīng) 濟技術(shù)指標(biāo) 序號 項目 單位 數(shù)量 備注 1 總 用地面積 ㎡ 180000 2 總建筑面積 ㎡ 807476 其中 計容積率總建筑面積 ㎡ 611476 其中 住宅 ㎡ 519362 商業(yè) ㎡ 57420 配套用房 ㎡ 9874 不計容建筑面積 ㎡ 196000 其中 架空 層 ㎡ 0 地下室 ㎡ 196000 二層 3 建筑密度 % 4 容積率 5 綠地率 31% 6 戶數(shù) 戶 6200 7 停車數(shù) 個 6244 其中 地面 個 0 地下 個 5600 地下 個 644 項目周邊基本 生活 配套 項目處于大亞灣 西 區(qū) ，現(xiàn)對本地塊輻射半徑 5 公里以內(nèi)的基本生活配套分析 ? 教育機構(gòu)： 大亞灣三中、宣平小學(xué)、新畬小學(xué)、上揚小學(xué)、樟浦小學(xué)、新廖小學(xué) 等 ? 金融： 響水河工行、西區(qū)工 行、中行提款機（新華昌）、建行提款機（龍億）、建行（熊貓國際） 等 ? 醫(yī)療機構(gòu)（含藥店）： 坑梓人民醫(yī)院、惠陽人民醫(yī)院、大亞灣人民醫(yī)院、西區(qū)醫(yī)院 等 20 ? 購物： 福鑫購物、德洲城超市、西區(qū)好宜多、沃爾瑪、人人樂 等 ? 其他： 老畬村委會、深圳聚 龍山公園、濱河休閑綠化帶（規(guī)劃中） 等 項目 地塊解析 交通條件 外部交通主要有三條交通要道 ： 廣惠高速公路 ：全長 150 公里，屬國家高速公路，廣州至項目地車程 3小時； 深汕高速 ：全長 63 公里，是國家沈陽至?？谘睾８咚俟分鞲删€的一段，深圳至項目地車程 小時； 深惠沿海高速 ：全長 50 公里，東接深汕高速，西接深圳鹽壩高速公路，溝通惠深兩市、惠州港和鹽田港兩港，此線貫通大亞灣石化區(qū)，由深圳至項目地車程 1小時。 21 ? 發(fā)展機會 ：大亞灣大項目相對集中，中海殼牌南海石化、廣東 LNG 惠州電廠、中國海油惠州煉油、比亞迪以及華德石化原油庫等一批大項目已先后落戶建設(shè)。 項目地塊價值綜述：本地塊所處地理位置較為優(yōu)越，而且隨著大亞灣房地產(chǎn)開發(fā)量的逐漸增大，各項目紛紛在市場上的宣傳炒作，使大亞灣成為深圳人關(guān)注的焦點區(qū)域。物業(yè)一系列的包裝及賣點都由此延伸開去。 目前， 大亞灣 房地產(chǎn)業(yè)人士都已意識到只有增加產(chǎn)品的文化附加值，靠心靈深處的震憾去促進(jìn)消費，才能鞏固消費群。 企業(yè)品牌乃商號，須導(dǎo)入 CIS 企業(yè)形象戰(zhàn)略?！八茉炱放啤毙蜗笠朴谠靹?，除努力制作“精品”外，要把信息傳達(dá)給消費者，讓人們知道它是“精品”，這就要善于運用“無勢造勢”、“有勢借勢”的策略，“勢乃人氣、勢乃財氣”、“不要霸氣十足，要親和力強”最終達(dá)到強化企業(yè)品牌、項目品牌的知名度、美譽度、社會知名度的升華，使“品牌”成為“名牌”。 現(xiàn)場營銷中心包裝 營銷中心分為五個區(qū)域，即接待區(qū)、洽談區(qū)、休閑區(qū)、辦公區(qū)及衛(wèi)生間，具體裝修效果需由裝修公司出具設(shè)計方案及效果圖。臨時電梯可體現(xiàn)出項目的品質(zhì) 及開發(fā)商優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念，最大限度的方便客戶。 ? 商業(yè)街 T 型旗：商業(yè)街成型時便布置到位，展示項目賣點及形象。 28 ? 展板：主要用于裝飾售樓處，通過對賣點的延展進(jìn)行，以表現(xiàn)項目主題的圖片為主，配以精煉文字。定價的高低關(guān)系項目利潤的多少，同時影響項目操作的成敗。 銷售節(jié)點計劃 根據(jù)本項目工程進(jìn)度推算取得預(yù)售許可證時間，現(xiàn)根據(jù)此時間對項目一期的銷售工作作如下分期安排： 客戶積累期 內(nèi)部認(rèn)購工作準(zhǔn)備：認(rèn)籌協(xié)議書、認(rèn)籌須知、收費標(biāo)準(zhǔn)； 執(zhí)行策略 ： 新營銷中心裝修、樣板房裝修房號及方案、按揭銀行接洽； 廣告宣傳：前期主要通過網(wǎng)絡(luò)媒體（搜房網(wǎng)、信息網(wǎng)）、戶外廣告、燈桿旗（人民路）、項目地盤包裝、 圍墻等廣告形式進(jìn)行宣傳； 內(nèi)部資料：樓書、戶型單張、 VI 形象資料設(shè)計及印刷； 銷售隊伍組織及培訓(xùn)：銷售人員安排、現(xiàn)場管理制度、培訓(xùn)工作 。 33 第 六 章 企業(yè)組織與人力資源配置 企業(yè)組織 惠州大亞灣集友時代置業(yè)有限公司 負(fù)責(zé)本項目開發(fā)。 人力資源配置的內(nèi)容 人力資源配置：以需設(shè)崗，以崗定員。據(jù)市場分析，預(yù)計每期推出商品 房有 50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性。 表 72 招標(biāo)基本情況表 建設(shè)項目名稱： 惠暢美景 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo) 方式 招標(biāo)估算 金額 （萬元） 備 注 全部 招標(biāo) 部分 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 公開 招標(biāo) 邀請 招標(biāo) 勘察 √ 設(shè)計 √ 建筑 工程 √ 安裝 工程 √ 監(jiān)理 √ 設(shè)備 √ 重要 材料 √ 其他 √ 情況說明： 本項目建設(shè)資金全部由 惠州大亞灣集友時代置業(yè)有限公司 自籌與借貸 。因此，本項目不屬于 廣東省實施《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》辦法 第二章 “ 招標(biāo)范圍和標(biāo)準(zhǔn) ” 第八條 規(guī)定 必須進(jìn)行招標(biāo)項目 36 的范圍 ，所以，本工程的勘察、設(shè)計、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理、設(shè)備及重要材料等均不需進(jìn)行招標(biāo)。 本項目工程計劃自 20xx 年 7月 初 開始前期工作 ，至 20xx年 6月 底 竣工，總工期 3 年。有的按勞動效率定員，有按設(shè)備計算定員，有按勞動定額計算定員，有按崗位計算定員，有按比率定員。 持續(xù)銷售期 工作重心 ： （ 1） 剩余單位銷售 （ 2） 合同簽定備案及按揭辦理 （ 3） 房款及購房相關(guān)費用收取 （ 4） 銷售價格調(diào)整 執(zhí)行策略 ： （ 1） 針對前期銷售情況以及積累的部分老客戶，此階段客戶依靠老客戶的資源加大推廣力度以促使更大量的成交； 32 （ 2） 強化前期銷售的售后服務(wù)工作，銷售員及時向業(yè)主匯報工程進(jìn)度及項目銷售、價格情況，以增強客戶對項目的信心； （ 3） 加強后期回款工作，促進(jìn)客戶后期手續(xù)的辦理。 （ 2） 價格浮動策略 宜采用浮動售價：（ 1）開盤促銷優(yōu)惠價；（ 2）限期銷售優(yōu)惠浮動價； （ 3）正常銷售段浮動價；（ 4）其他浮動措施。 銷售節(jié)奏控制 為了節(jié)約項目推廣的成本、同時滿足前期對資金的需求，故本項目一旦 推向市場就必須引起市場轟動，達(dá)到較為理想的銷售業(yè)績，所以本項目在開盤階段需達(dá)到50％以上的銷售率，既降低了項目投資的風(fēng)險，也實現(xiàn)了項目資金回籠的需求。 銷售資料包裝 樓書、戶型單張、展板 ? 樓書：全面闡述項目形象定位和市場主題，色彩明快，以圖片為主，配上精簡文筆，圖文并茂，擬安排：建筑效果圖、地理位置交通圖、平面布置圖、周邊配套設(shè)施、交通、戶型圖、小區(qū)及發(fā)展商簡介、物 業(yè) 管 理 介紹等內(nèi)容。 ? 看樓通道：按交樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，并配以燈光、指示牌及適當(dāng)形象圖片。入戶大堂的實體展示會給客戶帶來尊貴感，引發(fā)物有所值的價值感受，從而促使客戶快速落定?，F(xiàn)場組織的原則如下： ? 最大程度方便客戶看樓； ? 充分利用現(xiàn)有資源，節(jié)約成本，并考慮與后階段調(diào)整的良好銜接； ? 盡量讓銷售現(xiàn)場和施工場地分離； ? 盡可能多展示項目的價值。 策略 發(fā)揮公司優(yōu)勢，樹立“精品”意識；在 本 項目 開發(fā)過程中，要求參與該項目的企業(yè)、協(xié)作單位都要樹 立“精品”意識，把這種意識升華成理念，指導(dǎo)和統(tǒng)籌每一個工作環(huán)節(jié)和層面，從細(xì)部做起。 以“ 惠暢美景 ”項目為主導(dǎo)，制定項目品牌實施戰(zhàn)略。 房地產(chǎn)業(yè)是一個市場透明極高的產(chǎn)業(yè)， 一 種概念、一種新穎的設(shè)計或一種創(chuàng)新的營銷方式等，都可迅速的被人模仿；再加上價格的競爭力，市場和媒體傳播的多元化，協(xié)調(diào)工作的繁雜，創(chuàng)新的阻力越來越大，開發(fā)商 又不得不重視項目的利潤等問題，造成了房地產(chǎn)業(yè)的競爭既激烈又殘酷。對稀缺資源的占有感，能體現(xiàn)身份感和歸屬感，有較好的物業(yè)配套，安靜、整潔的小區(qū)環(huán)境，有增值潛力，卓越的品質(zhì)和持有價值，優(yōu)美的自然環(huán)境和景觀，精神的愉悅、閑適和放松，創(chuàng)新性產(chǎn)品類型和所彰顯的生活方式 。 機會利用策略 構(gòu)建多維宣傳項目