【正文】 2） 全部現(xiàn)場簽證 （監(jiān)理、甲方簽字確認(rèn)過的） 3） 水電扣款等票據(jù)資料 土建工程結(jié)算 主體 /安裝 /裝飾裝潢 工程結(jié)算 1） 合同、 全套竣工圖 、 變更 單 2） 全部現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、甲方簽字確認(rèn)過的） 3） 水電扣款等票據(jù)資料 土建工程結(jié)算 五十七 、 物業(yè)驗(yàn) 收、交接、準(zhǔn)入 空氣質(zhì)量檢測 消防、人防、供熱驗(yàn)收、通水、通電、 配套附屬設(shè)施驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收資料、工程質(zhì)量保證書、住宅使用說明書 、地名手續(xù)、標(biāo)牌標(biāo)識、物業(yè)用品 、驗(yàn)房、接收鑰匙 房 地 產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā) 流程 第 28 頁 共 29 頁 銷售客戶資料移交物業(yè)客服，寄發(fā)《商品房交付使用通知書》 五十 八 、 業(yè)主驗(yàn)房、交接入住 制定入住流程 審驗(yàn)合同發(fā)票、發(fā)放兩書、交房單、交鑰匙 業(yè)主驗(yàn)房、反饋問題收集 售后維修、投訴處理、裝修管理 通煤氣、通暖、服務(wù)管理 對產(chǎn)品問題總結(jié)及反饋， 幫助 研發(fā)、工程、銷售部門 改進(jìn)工作 、有益于后上項(xiàng)目的實(shí)施 五十九 、 辦理商品房初始登記 、產(chǎn)權(quán)交易等銷售手 續(xù) 向房管局提供土地使用權(quán)證、竣工資料 提供 消防和環(huán)保驗(yàn)收證明 提供 《面積計(jì)算成果表》 辦好產(chǎn)權(quán)證（土地證）手續(xù) 六十、 關(guān)于 合同的起草和簽訂 一個(gè)項(xiàng)目全程可能簽訂的合同 主要 包括：聯(lián)合摘牌、土地購買、合作開發(fā)、地質(zhì)勘 察 、總規(guī)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、圖紙審查、景觀綠化設(shè)計(jì)、 工程監(jiān)理、工程施工（ 總包、分包、 質(zhì)量保修）、燃?xì)夤こ淘O(shè)計(jì)和施工、材料供應(yīng)、設(shè)備供應(yīng)安裝、裝潢裝修、 相關(guān)中介服務(wù)（環(huán)評、震評、招投標(biāo)代理、造價(jià)咨詢審核預(yù)決算等）、策劃營銷 （廣告宣傳） 、房屋銷售 代理 （招商合作） 、物業(yè) 管理與服務(wù) 等 二 十余 種 ， （設(shè)計(jì)、監(jiān)理、 施工、銷售等均有公開發(fā)售的 合房 地 產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā) 流程 第 29 頁 共 29 頁 同 范本，起草好補(bǔ)充條款即可） 直接關(guān)系到公司的經(jīng)營管理與效益，如有 失誤 影響巨大，必須請 具有豐富經(jīng)驗(yàn)的 相關(guān)專業(yè)人員 擬定 及法律顧問 斟酌 把關(guān)， 務(wù)必 做到嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、詳細(xì)、周全 ，最大限度的維護(hù)公司利益 。 物業(yè)辦審核后，物業(yè)管理科蓋章、供熱管理科蓋章、財(cái)務(wù)科蓋章、物業(yè)辦公室蓋章、物業(yè)辦正、副主任簽字。 除行政事業(yè)性收費(fèi)以外 所有 生產(chǎn)類款項(xiàng)（材料款、設(shè)備款、工程款、監(jiān)理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、審圖費(fèi)、廣告費(fèi) ）均應(yīng)在 相應(yīng)工作階段的任務(wù)完成并 驗(yàn)收合格后以正式方式通過規(guī)定的程序 （申請人 ～ 申請單位 ～ 監(jiān)理單位 ～ 建設(shè)單位現(xiàn)場負(fù)責(zé)人 +建設(shè)單位造價(jià)工程師 ～ 建設(shè)單位工程副總經(jīng)理 ～ 建設(shè)單位負(fù)責(zé)人）逐級進(jìn)行申請審批，一般進(jìn)度款 按 （ 按 合同約定） 申請數(shù)額的 70%支付，既不能超支又要保證工程進(jìn)度。如有地下室要防止發(fā)生漂浮事故 ，降水工程 和深基坑 要 密切 注意對相鄰建筑物的影響 。 1 如果能夠在項(xiàng)目前期階段確定業(yè)主（即完成部分銷售目標(biāo)）那么設(shè)計(jì)工作可以 簡化， 根據(jù)業(yè)主要求 對總規(guī)和施工圖做出適當(dāng)調(diào)整 ，變成量身定做 。（移植樹木可能提前） 房 地 產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā) 流程 第 5 頁 共 29 頁 總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聯(lián)審： 總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)方案圖 8 份（兩個(gè)以上）及 dwg 格式光盤 ～ 規(guī)劃 管理 局蓋章～園林 綠化 局蓋章 總平面及建筑設(shè)計(jì)方案階段，所報(bào)送的圖紙及效果圖可一律不附圖簽，但應(yīng)注明建設(shè)單位和項(xiàng)目名稱，效果圖需標(biāo)明色彩和材質(zhì) 八 、 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告 聯(lián)系環(huán)評機(jī)構(gòu)，咨詢?nèi)蝿?wù)情況、價(jià)格等 經(jīng)過洽商，選擇合適的 環(huán)評機(jī)構(gòu) 簽訂正式合同 取得環(huán)評報(bào)告并通過環(huán)保局的評審 九 、 建設(shè) 項(xiàng)目地震安全性評價(jià)報(bào)告 到同級 地震工作主管部門辦理抗震設(shè)防要求確認(rèn)手續(xù) 聯(lián)系具備條件的機(jī)構(gòu)作地震安全性評價(jià)報(bào)告 到同級地震工作主管部門辦理抗震設(shè)防審批手續(xù) 十、 工程報(bào)建 發(fā)改委 立項(xiàng)批復(fù)文件 （項(xiàng)目審批） 政務(wù)大廳建設(shè)局窗口領(lǐng)取《報(bào)建登記表》 填寫完并蓋章報(bào)大廳受理蓋章簽字后留檔一份，帶 回 2 份。 審核通過后 報(bào)規(guī) 七 、總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)審批 總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審核： 市政科審核確認(rèn)的現(xiàn)狀地形圖 3 份 1： 500 和 1： 1000（其中一份用鉛筆劃出用地范圍）； 國有土地使用權(quán)證或其它相關(guān)土地手續(xù) 勘測定界圖及其報(bào)告（原件） 總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)方案至少有不同風(fēng)格的三個(gè)各 2 份及詳細(xì)具體的項(xiàng)目設(shè)計(jì)說明。 效果圖中表現(xiàn)的廣告牌位置、大小、顏色，建筑物亮化設(shè)施等必須與實(shí)際相符，建設(shè)過程中規(guī)劃執(zhí)法大隊(duì)將嚴(yán)格按照批準(zhǔn)備案的效果圖進(jìn)行監(jiān)察。 確定施工合作單位 簽訂施工合同，明確現(xiàn)場（項(xiàng)目部） 管理 人員和設(shè)備 、運(yùn)作模式、驗(yàn)收程序和標(biāo)準(zhǔn)、工期、進(jìn)度款支付、交工決算 (取費(fèi)類別 )、 爭議解決辦法等事項(xiàng) 。 積極學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)模范項(xiàng)目。民政局辦理命名 手續(xù)。包括來電客戶、來訪客戶、成交客戶、未成交客戶、 庫存 滯銷產(chǎn)品分析、競爭項(xiàng)目動(dòng)態(tài)關(guān)注 、市場旺淡形勢、價(jià)格調(diào)整策略，實(shí)現(xiàn)利潤最大化 。 銀川市政務(wù)服務(wù)網(wǎng) 站 完整 建成后將發(fā)布一些項(xiàng)目投資相關(guān)的資料文件 。最大化接待潛在業(yè)主，積累客戶；適時(shí)回訪邀約，完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議、轉(zhuǎn)合同工作；收定金、購房款，落實(shí)回款額，完成每月 銷售 目標(biāo)。 支款人提交款項(xiàng)審批單和發(fā)票。 加強(qiáng)重要分項(xiàng)工程及隱蔽工程質(zhì)量驗(yàn)收（核心筒剪力墻、裙樓、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、第一層標(biāo)準(zhǔn)層、天面層鋼筋 ，地下室、裙樓、塔樓第一層的管線預(yù)埋，超高層建筑防雷工程、避難層管線預(yù)埋 ） 。 施工圖審查完成后到規(guī)劃局核算并交納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 資料： 1）建設(shè)工程規(guī)劃申報(bào)表 2）審圖合格書（核原件） 3）光盤（含批準(zhǔn)的總圖、施工圖、效果圖） 房 地 產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā) 流程 第 10 頁 共 29 頁 4）經(jīng)批準(zhǔn)的總圖和經(jīng)批準(zhǔn)的平立剖各一份（核原件） 5）蓋有審圖專用章的建施圖一份（核原件） 6）發(fā)改委出具的投資計(jì)劃或轄區(qū)經(jīng)統(tǒng)局出具的備案文件 7）辦理減、免、緩、抵頂手續(xù)提供相關(guān)證明材料（如黨委政府文件、會(huì) 議紀(jì)要、領(lǐng)導(dǎo)批示等）一式二份 二十 、 根據(jù) 實(shí)際 需要逐步 招錄 人員 到崗 ， 建立健全組織架構(gòu) ，保障人力資源滿足項(xiàng)目建設(shè)需要 ,但是也不能浪費(fèi) 資源 人力資源部公開發(fā)布招聘廣告 人力資源部把符合基本條件的應(yīng)聘人員的資料報(bào)呈用人部門負(fù)責(zé)人，基本條件包括政治思想覺悟、學(xué)歷、職稱、 工作經(jīng)驗(yàn)、身體狀態(tài)等。 房 地 產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā) 流程 第 8 頁 共 29 頁 總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和建筑單體設(shè)計(jì)方案可同時(shí)報(bào)審。房 地 產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā) 流程 第 1 頁 共 29 頁 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā) 業(yè)務(wù) 流程 一、 獲取土地 準(zhǔn)備工作 從媒體（網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等）搜集 篩選 適合公司開發(fā)的地塊的轉(zhuǎn)讓信息 ； 現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀、 地貌 地質(zhì)條件、地下埋藏物、影響開發(fā)的因素詳細(xì)了解