【正文】 客戶接待，活動的協(xié)同組織等” 企劃 研發(fā) 項目銷售項目開盤前準備 銷售內(nèi)部資料 房型、房號及面積對照表 “研發(fā)：提供房型本冊、技術(shù)支持 銷管：提供房號及面積表” 項目銷售 銷售管理部 研發(fā)銷控 運營：由運營確定考核均價； 銷售：和銷售現(xiàn)場根據(jù)推盤節(jié)奏確定銷控 銷管部客戶接待、客戶問題匯總及反饋 研發(fā)、工程：配合解釋、解決客戶提出的研發(fā)及工程問題 項目銷售 研發(fā) 工程客戶積累 意向卡銷售，客戶梳理，意向銷控制定，客戶關(guān)系維護 “銷管：意向卡銷售的組織工作外賣場：意向客戶推薦，客戶關(guān)系維護” 項目銷售 銷售管理部 外賣場交工標準確定 “銷售、工程、開發(fā)、運營：討論并確定項目交工標準 法務(wù)：法律風險提示?！?工程圖紙問題解決 圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析 研發(fā)：配合分析問題 工程 研發(fā)設(shè)計變更 “研發(fā)：配合完成設(shè)計變更 運營：核定變更成本影響” 工程 研發(fā) 運營施工質(zhì)量問題、事故處理 施工質(zhì)量問題、事故的分析及調(diào)查 研發(fā)：配合分析問題 工程 研發(fā) 處理方案的制定、審核、審批 “研發(fā)：配合制定方案 運營：核定成本影響” 工程 研發(fā) 運營 處理方案的實施 工程變更簽證 設(shè)計變更 與設(shè)計溝通，協(xié)調(diào)，收發(fā)相關(guān)變更文件 “研發(fā)：配合完成設(shè)計變更 運營：核定變更成本影響” 工程 研發(fā) 運營工程變更 工程變更技術(shù)經(jīng)濟分析 “研發(fā)：配合技術(shù)分析 運營：進行經(jīng)濟分析” 工程 研發(fā) 運營工程變更申請 “研發(fā)：協(xié)助現(xiàn)場進行變更簽證運營：測算變更簽證對成本的影響，對其可行性進行判斷。物業(yè)：辦理交接手續(xù) 工程 物業(yè)成品房竣工結(jié)算 精裝修甲供材、精裝修分包、成品房施工結(jié)算 工程：核定工程量，提供相關(guān)變更，組織辦理結(jié)算 運營 工程配套手續(xù)及施工 排水 “運營：審查預算、確定工程費用 財務(wù)：提供資金，保證交費工程：提供工作面監(jiān)督施工、協(xié)助驗收” 開發(fā) 運營 財務(wù) 工程熱力、排水 研發(fā)：提供設(shè)計所需要的圖紙，調(diào)整管網(wǎng)，配合二次網(wǎng)設(shè)計，保證排水、熱力出圖 開發(fā) 研發(fā)熱力 開發(fā)與供熱辦協(xié)調(diào)分級、尋找熱源 開發(fā)運營：負責工程招標 開發(fā) 運營工程：提供工作面，監(jiān)督施工、協(xié)調(diào)現(xiàn)場相關(guān)問題，協(xié)助驗收、供熱 開發(fā) 工程財務(wù)：提供資金，保證交納工程費 開發(fā) 財務(wù) “銷管：提供入住明細，運營：協(xié)助空房面積核算財務(wù)：提供資金保證采暖費繳納” 開發(fā) 銷管、運營、財務(wù)物業(yè)：供熱移交物業(yè) 開發(fā) 物業(yè)自來水 研發(fā)：提供進件所需要的圖紙，保證進件 開發(fā) 研發(fā)研發(fā)：提供設(shè)計所需要的各種圖紙 開發(fā) 研發(fā)運營：負責招標、審核預算 開發(fā) 運營工程：提供工作面，監(jiān)督施工，協(xié)調(diào)現(xiàn)場相關(guān)問題 開發(fā) 工程財務(wù)：提供資金、保證交納工程費 開發(fā) 財務(wù)工程：提供協(xié)助，保證掛表、通水、驗收 開發(fā) 工程園林用水、換熱站用水 研發(fā)：提供進件所需要的圖紙，保證進件 開發(fā) 研發(fā)工程：監(jiān)督施工、提供施工所需工作面，通水、掛表 開發(fā) 工程 財務(wù)：提供資金，交納工程費 開發(fā) 財務(wù) 中水 研發(fā)：提供進件所需要的圖紙，保證進件 開發(fā) 研發(fā)研發(fā)：提供設(shè)計所需要的圖紙，調(diào)整管網(wǎng)、提工場站點，配合出圖 開發(fā) 研發(fā)物業(yè)：工程移交物業(yè) 開發(fā) 物業(yè)工程：提供工作面，監(jiān)督施工 開發(fā) 工程財務(wù)：提供資金，保證交費 開發(fā) 財務(wù)工程：協(xié)助現(xiàn)場，工程驗收、通水 開發(fā) 工程燃氣 研發(fā)：提供進件所需的各種進件圖紙 開發(fā) 研發(fā)研發(fā)：提供設(shè)計所需要的圖紙，場站點，協(xié)調(diào)管網(wǎng)調(diào)整，提供技術(shù)支持保證設(shè)計 開發(fā) 研發(fā) 專業(yè)局招標 開發(fā)工程：提供工作面，保證施工、協(xié)調(diào)相關(guān)問題，監(jiān)督施工、驗收 開發(fā) 工程財務(wù)：提供資金，保證交費 開發(fā) 財務(wù)工程：協(xié)調(diào)現(xiàn)場整改、驗收，保證點火 開發(fā) 工程視訊 研發(fā)：提供設(shè)計所需要的圖紙 開發(fā) 研發(fā)工程：簽訂協(xié)議、信號開通 開發(fā) 工程工程：提供工作面，監(jiān)督施工、驗收 開發(fā) 工程電力 研發(fā)：提供進件所需要的圖紙、銷管提供面積測量報告，開發(fā) 研發(fā)研發(fā)：提供設(shè)計所需要的圖紙 開發(fā) 研發(fā)工程：提供進件所需的用電量、用電點 開發(fā) 工程工程：提供工作面，保證施工監(jiān)督施工 開發(fā) 工程財務(wù)：提供資金支持，保證交費 開發(fā) 財務(wù)工程：提供現(xiàn)場協(xié)助保證驗收、掛表 開發(fā) 工程場站點位置 研發(fā) ：負責配合確定場站點位置和技術(shù)支持 開發(fā) 研發(fā)排水、熱力招標手續(xù) “運營：測算配套工程標底，施工單位考察，招標方案及招標文件審核，配合并監(jiān)督開標、評標、定標工程：配合辦理、提供招標資料” 開發(fā)部 工程 運營配套施工 給排水與采暖 室外給水系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)室外排水系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)室外供熱系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)電氣 室外供電系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)室外照明系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)綜合管網(wǎng) 室外智能化系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)室外燃氣系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)環(huán)境施工 附屬建筑 停車場 工程圍墻，大門 研發(fā)：配合驗收 工程 研發(fā) 客服 物業(yè)收集站 工程景觀 建筑小品，亭臺，連廊 研發(fā)：配合驗收移交物業(yè) 工程 研發(fā) 客服 物業(yè)道路 研發(fā)：配合驗收移交物業(yè) 工程 研發(fā) 客服 物業(yè)花壇，場坪綠化 研發(fā)：配合驗收移交物業(yè) 工程 研發(fā) 客服 物業(yè)竣工結(jié)算 排水、熱力、自來水、中水、煤氣、視訊、電力、環(huán)境工程結(jié)算 工程、開發(fā)：核定工程量 運營 工程 開發(fā)結(jié)算稽核 全部合同結(jié)算并做項目整體結(jié)算報告 “銷管：協(xié)助運營結(jié)算合同及銷售費用，核定項目銷售均價和利潤率完成情況 研發(fā)：負責所有設(shè)計合同的結(jié)算工程、開發(fā)：組織承包單位提供結(jié)算書，核定結(jié)算書” 運營 工程 開發(fā) 研發(fā) 銷管 竣工入住 室內(nèi)空氣檢測 選擇單位，組織招投標，定隊伍 組織進行現(xiàn)場檢測 工程住宅準入證 項目竣工驗收報告 工程建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證 工程：現(xiàn)場具備驗收條件 開發(fā)部 工程非經(jīng)營性公建配套證明 工程：現(xiàn)場具備驗收條件 開發(fā)部 工程供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明 工程：現(xiàn)場具備驗收條件 開發(fā)部 工程土地使用權(quán)證書 開發(fā)部地名管理部門批準的地名文件 開發(fā)部小區(qū)竣工資料（小區(qū)情況說明、小區(qū)現(xiàn)狀照片4張、非經(jīng)營性公建配比表）工程：提供竣工資料 開發(fā)部 工程人防驗收 工程：現(xiàn)場具備驗收條件 開發(fā)部 工程住宅準入證 規(guī)劃驗收 工程：組織相關(guān)單位參加，提供驗收資料 開發(fā)部 工程消防驗收 “工程：組織相關(guān)單位參加，提供驗收資料，并對工程款結(jié)算進行控制 研發(fā)：提供相關(guān)圖紙及電子文件” 開發(fā)部 工程 研發(fā)通水、通電 工程：組織施工單位工人配合通水、通電 開發(fā)部 工程大配套驗收 工程：組織相關(guān)單位參加，提供驗收資料 開發(fā)部 工程竣工驗收備案通知書 提供驗收資料 工程小配套驗收 工程：組織相關(guān)單位參加，提供驗收資料 開發(fā)部 工程供熱驗收 工程：組織相關(guān)單位參加，提供驗收資料 開發(fā)部 工程人防驗收 工程：組織相關(guān)單位參加，提供驗收資料 開發(fā)部 工程入住準備 工程質(zhì)量保證書 工程：提供工程質(zhì)量保證書所需相關(guān)數(shù)據(jù) 銷售管理部 工程住宅使用說明書 工程、開發(fā)：參與編制住宅使用說明書，提供相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 研發(fā) 工程 開發(fā)寄發(fā)《商品房交付使用通知書》 “法務(wù)：入住通知書的審核。進行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個設(shè)想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。（四）項目設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項目是否符合市場需要的重要一步根據(jù)項目的規(guī)模，設(shè)計的具體工作流程也有所不同。方案設(shè)計得到批準后，即可以進行初步設(shè)計。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行，開發(fā)商只控制最后的管理權(quán)，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。（十）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一步，是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)。環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。分別涉及到消防處、人防辦、規(guī)劃局、園林局等。D：辦理施工許可證（市建委）。D：排水：排污接口（公共事業(yè)局）。D：可提供代辦房產(chǎn)證等服務(wù)。現(xiàn)流程簡化，一般方案審批完后就進行初步方案設(shè)計，設(shè)計出來后再向各職能部門及配套部門征詢，各部門出征詢意見單，同時與當?shù)刂鞴懿块T協(xié)調(diào)，組織召開項目擴初會或項目論證會。若項目大，通過協(xié)商費用可下浮20%。三、開工準備階段工程報監(jiān)：取得工程規(guī)劃許可證后向區(qū)質(zhì)監(jiān)站辦理報監(jiān)手續(xù)，并按工程造價的1‰（商業(yè)）‰（住宅）繳納報監(jiān)費，有民防工程的向市民防質(zhì)監(jiān)站申辦報監(jiān)手續(xù)。開工后向供電局提出用電申請，供電局根據(jù)實際情況答復供電方案，同時核定出供電配套工程費，待合同簽定并繳付費用后轉(zhuǎn)供電局設(shè)計室進行外線供電工程設(shè)計、出圖、施工。天然氣配套工程：項目外圍管線、調(diào)。臨時排水許可證辦理：項目開工之前向水務(wù)局申辦臨時排水許可證，按核定的排水量每月繳納排污費（排水量），排污費可下浮30%～50%。領(lǐng)證之前向規(guī)劃城建檔案室申辦工程竣工檔案驗收報送申請表。1）、環(huán)保：選擇環(huán)評咨詢公司，根據(jù)項目體量大小編制環(huán)評報告書或報告表向區(qū)或市級環(huán)保部門申報評審，出環(huán)評報告批復。二、規(guī)劃設(shè)計階段方案審批：選擇專業(yè)設(shè)計公司設(shè)計項目方案，報區(qū)規(guī)劃局。B：成立物業(yè)公司或外聘物業(yè)公司，簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。B：給水：報建、施工、移交（自來水公司）。B：施工單位招投標并簽訂合同（招投標管理辦公室）。一般涉及容積率、建筑密度、建筑風格、退紅線、功能設(shè)置、戶型面積、綠化面積等等參數(shù)。建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。建委制發(fā)初步設(shè)計批復，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進行建設(shè)工程監(jiān)理。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進行征地及拆遷方案的實施工作。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。工程整理竣工資料及竣工圖 工程施工單位提供《建筑工程質(zhì)量保修書》 工程組織銷售、研發(fā)、運營、物業(yè)共同驗收。開發(fā)：提供下月指標落實的政府相關(guān)證件支持工程：提供下月指標落實的工程節(jié)點支持，統(tǒng)計匯報工程指標完成情況及指標調(diào)整，提供月度工程款計劃” 運營部 “銷售管理部 財務(wù) 開發(fā) 工程” 清盤 清盤 清盤后項目各種資料移交 綜管：接收商品房合同、協(xié)議、優(yōu)惠單并存檔 銷售管理部 綜合管理部項目銷售、招商工作問題總結(jié)、匯報并存檔 項目營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正，通過銷售體系例會、項目協(xié)調(diào)會、部門例會、各種主題總結(jié)會等形式進行工作總結(jié)，指導后期工作。銷售：根據(jù)對市場客戶的理解提出合理建議。商業(yè)：結(jié)合市場現(xiàn)狀配合研發(fā)完成項目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議 工程：根據(jù)工程情況及銷售推廣方案排定工期” 研發(fā) 銷售 工程 商業(yè)項目考核指標初定 運營：提供初步的項目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟指標要求及各階段經(jīng)濟指標要求 銷管 運營資金流 “工程：根據(jù)工期制定工程款支付計劃，和財務(wù)結(jié)合，明確資金要求 開發(fā)：配套費及土地款支付計劃” 財務(wù) 工程、開發(fā)設(shè)計前期 明確產(chǎn)品設(shè)計思路 銷售：根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對戶型設(shè)計、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風格、配套標準等規(guī)劃設(shè)計提出改善性意見 研發(fā) 銷售明確設(shè)計院選擇標準 研發(fā)制定設(shè)計組織計劃 研發(fā)方案設(shè)計組織 方案與設(shè)計院選擇與合同簽訂 “法務(wù)：合同文義審核 運營：成本審核” 研發(fā) 運營部、法務(wù)部制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè)計任務(wù)書、交工標準，及規(guī)劃指標、環(huán)境指標的初訂 “運營：依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標準初步確定建安、環(huán)境等成本指標。第一篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程房地產(chǎn)項目開發(fā)流程圖房地產(chǎn)項目開發(fā)流程節(jié)點 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 是否需要組織專題會議以及會議參加部門主辦部門工作內(nèi)容 分項 主辦部門 主辦崗位 協(xié)辦部門土地獲取階段 土地信息收集 現(xiàn)狀圖 落實地塊具體位置及周邊情況 拓展部規(guī)劃設(shè)計條件 落實規(guī)劃條件，了解限制性條件 拓展部現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細了解。結(jié)合市場相關(guān)類型物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量 商業(yè)銷售部：配合完成公建部分業(yè)態(tài)選擇與數(shù)量確定 商業(yè)銷售部 商業(yè)銷售部市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位 “研發(fā)：依據(jù)控規(guī)指標提供產(chǎn)品類型建議，協(xié)助項目定位工作商業(yè)招商：配合完成公建類定位” 銷售體系 招商策略公司 研發(fā)部 商業(yè)招商組經(jīng)濟測算 “運營：逐步細化成本測算及利潤率分析 財務(wù)：現(xiàn)金流測算” 研發(fā)部 運營部 財務(wù)部項目發(fā)展報告 開發(fā)計劃 “銷售：根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司的回款要求，協(xié)同研發(fā)部初步制定土地開發(fā)計劃和銷售計劃。工程：申請結(jié)算，提供全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料 運營 工程項目亮相前準備 推盤策略確定 產(chǎn)品策略 “銷售部、企劃：根據(jù)項目定位、市場狀況和項目推廣策略，對產(chǎn)品推廣排期和階段