【正文】 天然氣配套工程：項目外圍管線、調。自來水配套工程：項目外圍自來水管線由自來水公司設計、出圖、施工，費用按管線工程2000定額編制預算并繳納。（以上費用的收取詳見供電局收費標準）雨污水配套工程：雨污水管線圖一般由設計單位設計出圖，由雨污水管理部門審核通過后施工。開工后向供電局提出用電申請，供電局根據實際情況答復供電方案，同時核定出供電配套工程費，待合同簽定并繳付費用后轉供電局設計室進行外線供電工程設計、出圖、施工。臨時排水許可證辦理：項目開工之前向水務局申辦臨時排水許可證，按核定的排水量每月繳納排污費（排水量），排污費可下浮30%～50%。住宅施工計劃、市政、公建配套建設計劃及住宅竣工配套計劃申報：開發(fā)項目若為住宅項目，需向房地局質量管理科及住宅發(fā)展中心申報住宅施工計劃、市政、公建配套建設計劃及住宅竣工配套計劃?；揖€復驗：向規(guī)劃局測量隊申請辦理道路紅線及界樁定位，按648元/界樁點位另加兩個控制點測量費2432元繳納測量費。三、開工準備階段工程報監(jiān)：取得工程規(guī)劃許可證后向區(qū)質監(jiān)站辦理報監(jiān)手續(xù)，并按工程造價的1‰（商業(yè)）‰（住宅）繳納報監(jiān)費，有民防工程的向市民防質監(jiān)站申辦報監(jiān)手續(xù)。領證之前向規(guī)劃城建檔案室申辦工程竣工檔案驗收報送申請表。若無民防工程，則需向區(qū)民防辦繳納60元/㎡（民防辦核定的建筑面積）的民防結建費。4）、交通：根據市交警總隊要求提供相關資料由區(qū)交警支隊轉市交警總隊評審，出批復。若項目大，通過協(xié)商費用可下浮20%。1）、環(huán)保：選擇環(huán)評咨詢公司，根據項目體量大小編制環(huán)評報告書或報告表向區(qū)或市級環(huán)保部門申報評審，出環(huán)評報告批復。建設單位繳納交易服務費，費用按照有關規(guī)定的差額定率累進方式繳納（詳見表四）。項目報建：項目立項后報區(qū)招投標管理辦公室申報項目報建手續(xù)，辦理項目IC卡。現(xiàn)流程簡化，一般方案審批完后就進行初步方案設計，設計出來后再向各職能部門及配套部門征詢，各部門出征詢意見單，同時與當地主管部門協(xié)調，組織召開項目擴初會或項目論證會。二、規(guī)劃設計階段方案審批：選擇專業(yè)設計公司設計項目方案，報區(qū)規(guī)劃局。制可行性研究報告及申請項目立項：選擇有資質的咨詢公司編制項目可行性研究報告，編制完成后待選址下來及《出讓合同》簽定后一并遞交區(qū)發(fā)改委申請立項，若項目體量大，則由區(qū)發(fā)改委轉送市發(fā)改委審批。土地面積測繪：選址意見書下來后由房地局測繪所對該地塊進行測繪，確定項目占地面積（測繪費詳見表三）。D：可提供代辦房產證等服務。B：成立物業(yè)公司或外聘物業(yè)公司，簽訂物業(yè)服務協(xié)議。D：房屋銷售簽訂銷售合同合同至房管局備案。B：工程進展達到相關要求后，可辦理房屋預售許可證（房管局）。D：排水：排污接口（公共事業(yè)局）。B：給水：報建、施工、移交（自來水公司）。b、供電施工（高壓部分一般為電業(yè)局所控制）。F：工程驗收：環(huán)保節(jié)能驗收（墻改節(jié)能辦）；消防驗收（消防處）；人防驗收（人防辦）；竣工驗收（質監(jiān)站）；工程備案（檔案館、質監(jiān)站）；規(guī)劃驗收（規(guī)劃局）。D：辦理施工許可證（市建委）。B：施工單位招投標并簽訂合同（招投標管理辦公室）。注：以上AB項完成之后即可辦理—建筑工程規(guī)劃許可證。C：方案審批完畢后，由設計院出施工圖。分別涉及到消防處、人防辦、規(guī)劃局、園林局等。一般涉及容積率、建筑密度、建筑風格、退紅線、功能設置、戶型面積、綠化面積等等參數。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）。人防辦進行人防設施審查。建委根據施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。國土資源局進行用地預審。公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。國土資源局辦理土地預審。規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。環(huán)保局辦理生產性項目環(huán)保意見書（表）。國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。一、選址定點階段。第一部分，房地產開發(fā)公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。（十）物業(yè)管理是房地產開發(fā)的最后一步，是房地產開發(fā)的售后服務。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預售條件，開發(fā)商就可以在進行施工的同時，進行所開發(fā)的房地產項目的預售工作。通不過驗收，就不能投放到房地產市場。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行，開發(fā)商只控制最后的管理權，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。在確定了工程承包商后，房地產開發(fā)商還需要通過招標選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進行建設工程監(jiān)理。（七）建設工程招標是房地產開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法工程項目招標投標制，是我國工程建設市場的重大改革舉措之一。目前，我國房地產開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款，而房地產開發(fā)是風險極大的商業(yè)活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數量。開發(fā)商只能在劃定的范圍內，進行征地及拆遷方案的實施工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關手續(xù)。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。方案設計得到批準后，即可以進行初步設計。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設計條件，以獲得規(guī)劃設計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數等）。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結構、環(huán)境關系等方面的設計要求。（四）項目設計是房地產開發(fā)的第四步，也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步根據項目的規(guī)模，設計的具體工作流程也有所不同。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。（三）申請項目用地是房地產開發(fā)的第三步，也是正式啟動項目開發(fā)的第一步土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產開發(fā)正式啟動的第一步。進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結束了；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。可行性研究是房地產項目開發(fā)不可缺少的一個階段。這需要房地產開發(fā)商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。（一）開發(fā)商提出開發(fā)設想是整個房地產項目開發(fā)的起點在市場經濟體制條件下，開發(fā)設想是房地產開發(fā)商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。物業(yè)：辦理交接手續(xù) 工程 物業(yè)成品房竣工結算 精裝修甲供材、精裝修分包、成品房施工結算 工程：核定工程量，提供相關變更，組織辦理結算 運營 工程配套手續(xù)及施工 排水 “運營：審查預算、確定工程費用 財務：提供資金，保證交費工程：提供工作面監(jiān)督施工、協(xié)助驗收” 開發(fā) 運營 財務 工程熱力、排水 研發(fā)：提供設計所需要的圖紙，調整管網，配合二次網設計，保證排水、熱力出圖 開發(fā) 研發(fā)熱力 開發(fā)與供熱辦協(xié)調分級、尋找熱源 開發(fā)運營：負責工程招標 開發(fā) 運營工程：提供工作面，監(jiān)督施工、協(xié)調現(xiàn)場相關問題，協(xié)助驗收、供熱 開發(fā) 工程財務：提供資金，保證交納工程費 開發(fā) 財務 “銷管：提供入住明細，運營：協(xié)助空房面積核算財務：提供資金保證采暖費繳納” 開發(fā) 銷管、運營、財務物業(yè)：供熱移交物業(yè) 開發(fā) 物業(yè)自來水 研發(fā)：提供進件所需要的圖紙，保證進件 開發(fā) 研發(fā)研發(fā)：提供設計所需要的各種圖紙 開發(fā) 研發(fā)運營：負責招標、審核預算 開發(fā) 運營工程：提供工作面，監(jiān)督施工，協(xié)調現(xiàn)場相關問題 開發(fā) 工程財務：提供資金、保證交納工程費 開發(fā) 財務工程：提供協(xié)助，保證掛表、通水、驗收 開發(fā) 工程園林用水、換熱站用水 研發(fā)：提供進件所需要的圖紙，保證進件 開發(fā) 研發(fā)工程：監(jiān)督施工、提供施工所需工作面，通水、掛表 開發(fā) 工程 財務：提供資金，交納工程費 開發(fā) 財務 中水 研發(fā)：提供進件所需要的圖紙，保證進件 開發(fā) 研發(fā)研發(fā)：提供設計所需要的圖紙，調整管網、提工場站點，配合出圖 開發(fā) 研發(fā)物業(yè)：工程移交物業(yè) 開發(fā) 物業(yè)工程：提供工作面，監(jiān)督施工 開發(fā) 工程財務：提供資金，保證交費 開發(fā) 財務工程：協(xié)助現(xiàn)場，工程驗收、通水 開發(fā) 工程燃氣 研發(fā)：提供進件所需的各種進件圖紙 開發(fā) 研發(fā)研發(fā)：提供設計所需要的圖紙，場站點，協(xié)調管網調整，提供技術支持保證設計 開發(fā) 研發(fā) 專業(yè)局招標 開發(fā)工程：提供工作面，保證施工、協(xié)調相關問題，監(jiān)督施工、驗收 開發(fā) 工程財務：提供資金，保證交費 開發(fā) 財務工程：協(xié)調現(xiàn)場整改、驗收，保證點火 開發(fā) 工程視訊 研發(fā)：提供設計所需要的圖紙 開發(fā) 研發(fā)工程：簽訂協(xié)議、信號開通 開發(fā) 工程工程：提供工作面，監(jiān)督施工、驗收 開發(fā) 工程電力 研發(fā)：提供進件所需要的圖紙、銷管提供面積測量報告，開發(fā) 研發(fā)研發(fā)：提供設計所需要的圖紙 開發(fā) 研發(fā)工程：提供進件所需的用電量、用電點 開發(fā) 工程工程：提供工作面，保證施工監(jiān)督施工 開發(fā) 工程財務：提供資金支持，保證交費 開發(fā) 財務工程：提供現(xiàn)場協(xié)助保證驗收、掛表 開發(fā) 工程場站點位置 研發(fā) ：負責配合確定場站點位置和技術支持 開發(fā) 研發(fā)排水、熱力招標手續(xù) “運營：測算配套工程標底，施工單位考察，招標方案及招標文件審核，配合并監(jiān)督開標、評標、定標工程：配合辦理、提供招標資料” 開發(fā)部 工程 運營配套施工 給排水與采暖 室外給水系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)室外排水系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)室外供熱系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)電氣 室外供電系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)室外照明系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)綜合管網 室外智能化系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)室外燃氣系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)環(huán)境施工 附屬建筑 停車場 工程圍墻，大門 研發(fā)：配合驗收 工程 研發(fā) 客服 物業(yè)收集站 工程景觀 建筑小品，亭臺，連廊 研發(fā)：配合驗收移交物業(yè) 工程 研發(fā) 客服 物業(yè)道路 研發(fā)：配合驗收移交物業(yè) 工程 研發(fā) 客服 物業(yè)花壇，場坪綠化 研發(fā)：配合驗收移交物業(yè) 工程 研發(fā) 客服 物業(yè)竣工結算 排水、熱力、自來水、中水、煤氣、視訊、電力、環(huán)境工程結算 工程、開發(fā)：核定工程量 運營 工程 開發(fā)結算稽核 全部合同結算并做項目整體結算報告 “銷管：協(xié)助運營結算合同及銷售費用，核定項目銷售均價和利潤率完成情況 研發(fā)：負責所有設計合同的結算工程、開發(fā)：組織承包單位提供結算書，核定結算書” 運營 工程 開發(fā) 研發(fā) 銷管 竣工入住 室內空氣檢測 選擇單位，組織招投標，定隊伍 組織進行現(xiàn)場檢測 工程住宅準入證 項目竣工驗收報告 工程建設工程規(guī)劃驗收合格證 工程：現(xiàn)場具備驗收條件 開發(fā)部 工程非經營性公建配套證明 工程：現(xiàn)場具備驗收條件 開發(fā)部 工程供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明 工程：現(xiàn)場具備驗收條件 開發(fā)部 工程土地使用權證書 開發(fā)部地名管理部門批準的地名文件 開發(fā)部小區(qū)竣工資料（小區(qū)情況說明、小區(qū)現(xiàn)狀照片4張、非經營性公建配比表）工程：提供竣工資料 開發(fā)部 工程人防驗收 工程：現(xiàn)場具備驗收條件 開發(fā)部 工程住宅準入證 規(guī)劃驗收 工程：組織相關單位參加，提供驗收資料 開發(fā)部 工程消防驗收 “工程：組織相關單位參加，提供驗收資料，并對工程款結算進行控制 研發(fā)：提供相關圖紙及電子文件” 開發(fā)部 工程 研發(fā)通水、通電 工程：組織施工單位工人配合通水、通電 開發(fā)部 工程大配套驗收 工程：組織相關單位參加，提供驗收資料 開發(fā)部 工程竣工驗收備案通知書 提供驗收資料 工程小配套驗收 工程：組織相關單位參加，提供驗收資料 開發(fā)部 工程供熱驗收 工程：組織相關單位參加，提供驗收資料 開發(fā)部 工程人防驗收 工程：組織相關單位參加，提供驗收資料 開發(fā)部 工程入住準備 工程質量保證書 工程：提供工程質量保證書所需相關數據 銷售管理部 工程住宅使用說明書 工程、開發(fā)：參與編制住宅使用說明書，提供相關基礎數據 研發(fā) 工程 開發(fā)寄發(fā)《商品房交付使用通知書》 “法務：入住通知書的審核。工程整理竣工資料及竣工圖 工程施工單位提供《建筑工程質量保修書》 工程組織銷售、研發(fā)、運營、物業(yè)共同驗收。（包括圖紙）與售后一起組織施工單位及物業(yè)同步驗收，向物業(yè)交房 辦理交接驗收手續(xù) 工程 物業(yè)、