【正文】 生態(tài)餐廳散臺(tái) 6, 5 會(huì)議及其他收入 13, 10% 6 VIP收入 12, 9% 溫泉庭院、別墅 9, 陽(yáng)西咸水湖溫泉 國(guó)際公館 可行性研究報(bào)告 38 二次消費(fèi)收入 3, 經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算 取定說(shuō)明： 依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，溫泉度假區(qū)的營(yíng)業(yè)收入不是一成不變的，在沒(méi)有重大不可抗拒因素的前提下，度假區(qū)的營(yíng)業(yè)收入將經(jīng)歷市場(chǎng)培育期、發(fā)展期、平穩(wěn)期和衰退期四個(gè)階段。 開(kāi)辦費(fèi)用 本項(xiàng)目的開(kāi)辦費(fèi)用包括開(kāi)業(yè)宣傳所需的廣告宣傳費(fèi)、籌建期的經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備費(fèi)及籌建期其他費(fèi)用。 依照保守預(yù)估的原 則，對(duì)本區(qū)域的收益估算如下： 陽(yáng)西咸水湖溫泉 國(guó)際公館 可行性研究報(bào)告 34 別墅收入 VIP溫泉各類(lèi) SPA別墅經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)基礎(chǔ)指標(biāo)一覽表（表 14） 項(xiàng)目 1號(hào)別墅 2號(hào)別墅 溫泉庭院 SPA套房 容 量 1棟 1棟 5棟 8棟 出租率 5% 20% 50% 70% 均價(jià) 1280． 00 680 日 收 入 3200． 00 3808． 00 日收入合計(jì) 9, VIP二次消費(fèi) VIP二次消費(fèi)項(xiàng)目一覽表（表 1 5） 亞健康檢測(cè) 自 動(dòng)心血管功能測(cè)試診斷儀 中醫(yī)經(jīng)駱健康檢測(cè)儀 骨密度測(cè)定儀 人體成分分析儀 X線骨齡測(cè)量?jī)x 微量元素分析儀 MONARK自行車(chē)測(cè)功器顯微鏡 高端 SPA 面部水療護(hù)理 香薰水療護(hù)理 香薰舒綬按摩 雙人經(jīng)絡(luò)能量按摩 香薰耳燭 強(qiáng)腎保養(yǎng) 超時(shí)空柔美白緊致護(hù)理 全身精油按摩 全身淋巴排毒護(hù)理 均價(jià)： 500元 /90分鐘 功夫茶、紅酒等 人均消費(fèi) 100元 由于 VIP 部分二次消費(fèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高，因此日收益按照別墅收入的 35%計(jì)提。 宴會(huì)廳 300 平米，可置 12 張臺(tái)，因宴會(huì)的不確定性，按每月 50000 元估算，平均每日收入以 1， 元估算。并根據(jù)周邊溫泉的年接待量預(yù)測(cè)本項(xiàng)目溫泉日平均接待量為 400人。 市場(chǎng)定位 通過(guò)客源分析，我們認(rèn)為陽(yáng)西溫泉項(xiàng)目既滿(mǎn)足追求高生活品質(zhì)、具有較高支付能力的中高端客源，又能滿(mǎn)足大眾市場(chǎng) 需求。 餐飲產(chǎn)品定位 “土”菜 —— 廣東最地道的農(nóng)家“土”菜 “土”菜的理念是要突出綠色、健康、原汁原味，符合度假客人返樸歸真、健康飲食的愿望。 對(duì)客源的獨(dú)特認(rèn)識(shí) 打造高端的品質(zhì)項(xiàng)目但不排斥普通客源。 廣東溫泉產(chǎn)品類(lèi)型多樣，涵蓋主流溫泉產(chǎn)品 當(dāng)前各種主流溫泉產(chǎn)品類(lèi)型都集中在廣東省，一定程度上，廣東省成為引領(lǐng)我國(guó)溫泉發(fā)展的潮流，因此對(duì)本項(xiàng)目差異化的產(chǎn)品定位提出了更高的要求和挑戰(zhàn)。 廣 東省消費(fèi)者對(duì)溫泉產(chǎn)品的認(rèn)知帶來(lái)機(jī)遇 由于溫泉產(chǎn)品進(jìn)入廣東省內(nèi)比中國(guó)其他地區(qū)早，廣東省消費(fèi)者對(duì)溫泉產(chǎn)品的認(rèn)知度要早于國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的消費(fèi)者，隨著生活水平的不斷提高，溫泉旅游勢(shì)必成為一種生活習(xí)慣，私家車(chē)的保有量的提升，將帶來(lái)高密度的自駕車(chē)出游，市場(chǎng)容量的增加已成定勢(shì)。從水質(zhì)、水量、水溫三方面來(lái)看，本項(xiàng)目溫泉資源極具優(yōu)勢(shì)。其具有耗資大、投資回收期長(zhǎng)、難出精品的特點(diǎn)。 （ 2）旅行社市場(chǎng)： 陽(yáng)江旅游資源整合的中間商，以珠三角旅游團(tuán)隊(duì)為主，其他地區(qū)的團(tuán)隊(duì)為輔。溫泉區(qū)擁 陽(yáng)西咸水湖溫泉 國(guó)際公館 可行性研究報(bào)告 21 有近 40 余個(gè)特色各異獨(dú)具東南 亞園林風(fēng)格的露天的溫泉池，有全國(guó)規(guī)模最大的2500 平方米人造海浪常溫池。 從規(guī)模、檔次、經(jīng)營(yíng)、景觀營(yíng)造來(lái)看，陽(yáng)江溫泉在粵西溫泉中最具代表性。大量的湯屋和別墅式客房是其一大亮點(diǎn)，但泡池部分的打造缺乏私密性，房間檔次不高，建筑外觀無(wú)特色。廣州市民出游率達(dá) 197%，深圳達(dá) 243%，農(nóng)村地區(qū)達(dá) %。 本項(xiàng)目交通便利，但區(qū)位欠佳，旅游資源豐富，發(fā)展較快，經(jīng)濟(jì)處于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體當(dāng)中的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，市場(chǎng)容量有限，因此在溫泉度假的規(guī)模上建議不宜過(guò)大。對(duì)研究“海上絲綢之路”歷史、造船史、陶瓷史、航海史、對(duì)外貿(mào)易史等而下之都是有極為重要的科學(xué)價(jià)值，成為世界考古界和探險(xiǎn)界關(guān)注的焦點(diǎn)。溶洞的第二層是一個(gè)有 60 米高的熔巖大廳， 19 根巨大的石筍、石柱矗立在大廳周?chē)?，這些石柱，有的如高達(dá)數(shù)十米的“羅漢松”，有的像層層疊疊的“蘑菇山”，更有銀光閃爍的“玉柱瓊臺(tái)”，現(xiàn)在，這個(gè)大廳被命名為凌霄大殿，是凌霄巖溶洞的核心部分。大角灣成功舉辦了國(guó)際沙灘排球邀請(qǐng)賽、亞洲沙灘排球錦標(biāo)賽、全國(guó)九運(yùn)會(huì)沙灘排球賽、全國(guó)翻波板錦標(biāo)賽暨帆板冠軍賽等，被定為中國(guó)沙灘排球培訓(xùn)基地。 銀灘古韻 —— 十里銀灘 十里銀灘位于海陵島中部，占地總面積 6000 畝，三面環(huán)山，海岸線長(zhǎng)達(dá) 公里，擁有載入大世界吉尼斯之最的十里銀灘、我國(guó)最大的仿宋建筑群 — 宋城、民族別墅、銀海山莊等景點(diǎn)。景區(qū) 2020 年建成并對(duì)外開(kāi)放。年平均氣溫 23℃。 2 個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū) (海陵島經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)、陽(yáng)江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) )。 2 宏觀環(huán)境分析 陽(yáng)江市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 年份 指標(biāo) 2020 2020 2020 2020 2020 生產(chǎn)總值 GDP（億元） 城市居民人均可支配 收入（元） 11116 11933 13075 14644 陽(yáng)江市概況表 地理位置 陽(yáng)江市地處粵西，位于漠陽(yáng)江下游，距離珠三角中心城市圈較遠(yuǎn)。 陽(yáng)西咸水湖溫泉 國(guó)際公館 可行性研究報(bào)告 5 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容 建設(shè) 區(qū)域?yàn)闇厝燃侔鍓K，面積近 200 畝，約 130000 ㎡ ，總建筑面積 20450 ㎡，容積率 ， 客房 100 間。 月亮灣項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位為以溫泉為主題的大型海濱旅游度假目的地，集旅游、度假、餐飲、游樂(lè)、購(gòu)物、休閑、地產(chǎn)于一體。 項(xiàng)目所在地的交通十分便利，同時(shí)地處溫泉旅游強(qiáng)省，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)實(shí)力雄厚，消費(fèi)者有多次溫泉消費(fèi)的習(xí)慣，市場(chǎng)規(guī)模較大。 在廣東省內(nèi)，溫泉旅游已經(jīng)成為一種生活習(xí)慣，消費(fèi)者喜歡求新求異，喜歡私密性的溫泉產(chǎn)品，對(duì)度假環(huán) 境要求高，自駕車(chē)出游方式高，具有高支付能力的中高端客源，但現(xiàn)有溫泉類(lèi)產(chǎn)品不能滿(mǎn)足有休閑度假愿望的中高端人群。 41′ 02〞， 東經(jīng) 111176。 交通 公路：陽(yáng)江境內(nèi) 有開(kāi)陽(yáng)（開(kāi)平 — 陽(yáng)江）高速公路、陽(yáng)茂（陽(yáng)江 — 茂名）高速公路、西部沿海公路穿境而過(guò)。另一方面表明陽(yáng)江在廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于較落后的位置，人均可支配收入遠(yuǎn)低于廣東省平均可支配收入，本地消費(fèi)能力較弱，市場(chǎng)容量有限。區(qū)內(nèi)是第四紀(jì)末次冰期形成的海蝕景觀。 宋城占地 6 萬(wàn)平方米，建設(shè)的 53 座典型古建筑，構(gòu)成目前世界上規(guī)模最大的仿宋建筑群。 陽(yáng)西咸水湖溫泉 國(guó)際公館 可行性研究報(bào)告 10 凌霄巖位于陽(yáng)春北部的河朗鎮(zhèn)，周?chē)畮鬃沱惖纳椒瀛h(huán)繞，山間是平整的秧田和農(nóng)舍，一條小河蜿蜒流過(guò)，在高大的凌霄巖前并沒(méi)有止步，而是穿山而過(guò)，向北流到了鄰縣云浮。博物館是世界首例將古沉船水下考古過(guò)程向觀眾開(kāi)放的專(zhuān)題博物館。 區(qū)位欠佳 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年旅游者 ( 萬(wàn)人次 ) 0 總收入 ( 億元 ) 28 30 35 0100200300400500600700800陽(yáng)江市年旅游接待人次 及收入 陽(yáng)西咸水湖溫泉 國(guó)際公館 可行性研究報(bào)告 12 項(xiàng)目地處粵西，距離陽(yáng)江市約 66 公里，距離廣州約 306 公里、深圳約 370公里，距離廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠三角城市圈相對(duì)較遠(yuǎn)，區(qū)位條件欠佳，市場(chǎng)容量有限。 3 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 廣東省是溫泉儲(chǔ)量大省，位居全國(guó)第三，目前已發(fā)現(xiàn)的地?zé)崛c(diǎn) 320 處，已建的溫泉度假區(qū)達(dá) 200多處，僅珠三角地區(qū)知名且規(guī)模較大的就有 50余處， 4A級(jí)溫泉區(qū)有 14 家。 陽(yáng)西咸水湖溫泉 國(guó)際公館 可行性研究報(bào)告 15 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 廣東省溫泉客源主要來(lái)源于珠三角城市圈，因此本項(xiàng)目面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也是遍布廣東省，特別是靠近粵西地區(qū)的溫泉，下面就以陽(yáng)江周邊的陽(yáng)西咸水礦溫泉、陽(yáng)江溫泉、恩平錦江溫泉和距離廣州市較近的清遠(yuǎn)聚龍灣溫泉來(lái)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況及經(jīng)營(yíng)情況。 陽(yáng)西咸水礦溫泉度假村經(jīng)營(yíng)情況表 項(xiàng)目 溫泉 溫泉門(mén)票 接待人數(shù) 平均房?jī)r(jià) （含溫泉門(mén)票） 客房數(shù) 開(kāi)房率 GDP GOP 門(mén)市價(jià) 協(xié)議價(jià) 陽(yáng)西咸水礦 98元 5060元 最高 1500人 /日 13萬(wàn)人次 /年 別墅 400元 /間 湯屋 550元 /間 180間 70% 4000萬(wàn)元 1000萬(wàn)元 陽(yáng)西咸水湖溫泉 國(guó)際公館 可行性研究報(bào)告 16 溫泉區(qū)： 客房區(qū) ： 陽(yáng)西咸水湖溫泉 國(guó)際公館 可行性研究報(bào)告 17 餐飲、會(huì)議： 陽(yáng)江溫泉 陽(yáng)江溫泉度假村坐落于陽(yáng)江市境內(nèi) ,占地面積 2020 畝，其中度假村占地 600畝，是廣東首家按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的溫泉度假村，擁有五星級(jí)的溫泉假日酒店、豪華別墅、大型露天溫泉康體中心、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、溫泉水上樂(lè)園等服務(wù)設(shè)施，屬于大型綜合性度假 村。溫泉區(qū)建有 50 多種各具特色的溫泉池、海浪池、漂流池及戲水池，綠植豐茂，景觀打造較好，但溫泉泡池缺乏私密性。 聚龍灣溫泉經(jīng)營(yíng)情況表 溫泉區(qū)： 客房： 項(xiàng)目 溫泉 溫泉門(mén)票 接待人數(shù) 平均房?jī)r(jià) （含溫泉門(mén)票） 客房數(shù) 開(kāi)房率 GDP GOP 門(mén)市價(jià) 協(xié)議價(jià) 聚龍灣溫泉 118 元 68 元 最高 4000 人 /日 18 萬(wàn)人次 /年 280 元 /間 1000 間 75% 1 億元 約3000 陽(yáng)西咸水湖溫泉 國(guó)際公館 可行性研究報(bào)告 22 餐飲、會(huì)議： 客源市場(chǎng)分析 區(qū)域細(xì)分 從客源市場(chǎng)區(qū)域來(lái)看，可分為一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)。 功能 客源劃分 （ 1）休閑度假客源 主要以 3 小時(shí)車(chē)程范圍內(nèi)的中高端客人為主； （ 2）會(huì)議客源 主要以 3 小時(shí)車(chē)程范圍內(nèi)的政府、機(jī)構(gòu)、企業(yè)等單位的年會(huì)、半年會(huì)、專(zhuān)題會(huì)等為主； （ 3）客房客源 以省內(nèi)旅游觀光度假和中高端會(huì)議客源為主，當(dāng)?shù)馗叨松鐣?huì)消費(fèi)客人為輔； （ 4）餐飲客源 以度假客源和會(huì)議客源﹑商務(wù)宴請(qǐng)為主，當(dāng)?shù)叵M(fèi)客人為輔； （ 5）康體娛樂(lè)客源 以旅游觀光度假客源和會(huì)議客源為主，當(dāng)?shù)刂懈叨松鐣?huì)消費(fèi)客人為輔。 5 項(xiàng)目本體與 SWOT綜合分析 本項(xiàng)目在取得圖中黃色虛線區(qū)域溫泉資源開(kāi)發(fā)許可的條件下 ， 進(jìn)了了溫泉會(huì)所等圍繞溫泉療養(yǎng)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，尚未完成 。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 區(qū)位欠佳 項(xiàng)目地處粵西，距離陽(yáng)江市約 66 公里，距離廣州約 306 公里、深圳約 370 陽(yáng)西咸水湖溫泉 國(guó)際公館 可行性研究報(bào)告 26 公里，距離廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠三角城市圈相對(duì)較遠(yuǎn)，區(qū)位條件欠佳。依托月亮灣項(xiàng)目的資源條件，完全可以打造成新興 的海濱旅游度假目的地，這將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生積極的影響。 （ 2）廣東溫泉不足之處：產(chǎn)品同質(zhì)化；溫泉區(qū)營(yíng)造不夠私密；缺乏文化內(nèi)涵導(dǎo)致主題不鮮明。 月亮灣項(xiàng)目影響分析 陽(yáng)西咸水湖溫泉 國(guó)際公館 可行性研究報(bào)告 29 產(chǎn)品定位 溫泉產(chǎn)品定位 “隱”泉 — — 廣東最私密的“隱”溫泉 人在泉中，只聞其聲，不見(jiàn)其人。 生態(tài)農(nóng)莊定位 面向大眾市場(chǎng)，集餐飲、采摘、垂釣、射箭、寵物樂(lè)園、自行車(chē)營(yíng)地于一體，融參與性、娛樂(lè)性于一身的生態(tài)農(nóng)莊。 7 項(xiàng)目 投資 收益預(yù)測(cè) 項(xiàng)目收益預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目將走多元化發(fā)展的路子，即經(jīng)營(yíng)收入來(lái)源于度假區(qū)各個(gè)營(yíng)業(yè)部門(mén)，溫