【正文】 房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn) 題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下 :承受總價(jià)格在 20 萬(wàn)以下的占33%,承受總價(jià)格在 2130萬(wàn)之間的占 %承受總價(jià)格在 3140 萬(wàn)的占 %承受總價(jià)格在 4150萬(wàn)的占 8%,承受總價(jià)格在 50萬(wàn)以上的占 4%。華城新都本季度銷售量在 1 萬(wàn)平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為 1700 元 /平方米，銷量達(dá)到 萬(wàn)平方米左右；均價(jià)在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過(guò) 6月底的暫停銷售后于 8月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。幾處大型房屋拆遷改造 工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 武漢 市 商品房 的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致 武漢 市 商品 房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì) 。 因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。深圳萬(wàn)科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等 國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來(lái)，使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。由于他們： 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來(lái) ,教職工的職業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來(lái)的是教職工的收入水平也逐步的提高。 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。 根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 64 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽(yáng)臺(tái) 64 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 80 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽(yáng)臺(tái) 80 ③ E 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽(yáng)臺(tái) 1書房 90 F 3室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽(yáng)臺(tái) 1書房 90 ④ G 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 264 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 264 2. 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 ：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。 ：戶外窗用彩鋁窗。 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。居住區(qū)地形又高低變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。 適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。 三個(gè)方案各有 千秋，但經(jīng)過(guò)比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。獨(dú)特的地理位置，賦予了 小區(qū) 更深刻的內(nèi)涵。 二 ．建設(shè) 條件 1. 供水 在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。 通過(guò)對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌 和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行等?？紤]留有余地，變壓器容量為8000 千伏安。 小區(qū)內(nèi)綠化及景點(diǎn)建設(shè)：計(jì)劃小區(qū)綠化覆蓋率 45%。因此，如何籌措和管理資金，是一個(gè)重要的問(wèn)題。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。 b．注意風(fēng)險(xiǎn)的影響，如投資風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等。 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 ?？梢姡卷?xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。小區(qū)的建設(shè)過(guò)程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。 ，通過(guò)與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動(dòng)并產(chǎn)生變化。經(jīng)以上幾個(gè)方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。固定資金用于購(gòu)置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動(dòng)資金主要用于購(gòu)買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費(fèi)用等。 路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。 雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入 供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供 熱干線接入。據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)每期推出商品房有 50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目 工程 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排 ， 如下表所示 — 項(xiàng)目 實(shí)施 進(jìn)度計(jì)劃表 時(shí) 間 任 務(wù) 2021 年 4 月至 12 月 2021 年 1 月至 12 月 2021 年 1 月至 6月 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 可行性 研究 項(xiàng)目審 批 規(guī)劃設(shè)計(jì) 主體工程一期 主體工程二期 綠化工程 七 、投資估算 一．根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量 本 建設(shè)項(xiàng)目總占地面積約 10 萬(wàn)平方米，總建筑面積接近 13萬(wàn)平方米（其中公建面積約 萬(wàn)平方米），總戶數(shù) 996戶，地下停車場(chǎng) 萬(wàn)平方米，綠化面積近 萬(wàn)平方米，容積率 。 擬建項(xiàng)目的水污染源主要是生活污水。 (1)施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在 80dB 以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級(jí)見表。 二．施工期環(huán)境影響分析 (1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。地下停車?chǎng)廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。云集的高校帶來(lái)濟(jì)濟(jì)人才。整個(gè)小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。同時(shí)經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，五條過(guò)江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。 選址位置二： 擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場(chǎng)區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù) 造就武漢市建設(shè)規(guī)劃的要求。 欄桿：起安全保護(hù)作用。 2.“一卡通” 智能系統(tǒng)： IC 卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。 ：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。 ：廳、房為水泥砂漿拉毛。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21 世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大 . ：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來(lái)決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資 減輕了風(fēng)險(xiǎn)。 據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 四．競(jìng)爭(zhēng)力分析 外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購(gòu)買力有所增強(qiáng)，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位， 國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高，致 使房?jī)r(jià)上漲。 三．價(jià)格預(yù)測(cè) 據(jù)調(diào)查，今 年 武漢 市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2021 年 項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng) 武漢 市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。 目前武漢市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上 ,住宅面積在 100m2 以下的占總量的 4%,住宅面積在 101120 的占總量的 32%,121140 占總量的 45%,141160 的占總量的5%,161180 占總量的 10%,180 以上的占總量的 4%。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 1. 供水 在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項(xiàng)目上水可從 上述干線引入。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá) 35 所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三 大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承 誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經(jīng) 營(yíng)理念，開拓進(jìn)取。 21 六 、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 11 二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) （ 3）要做精品。 從社會(huì)效益來(lái)說(shuō)：時(shí)代花園建成后，可提供住宅 996 套，將切實(shí)解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問(wèn)題。時(shí)間計(jì)劃為四年。 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用的 %計(jì)。本項(xiàng)目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設(shè)三十米寬的主入口僅供行人出入，在新區(qū)道路設(shè)有兩個(gè)側(cè)門，供車輛出入。生活垃圾經(jīng)過(guò)運(yùn)轉(zhuǎn)站運(yùn)往垃圾處理場(chǎng)進(jìn)行填埋，對(duì)周圍無(wú)任何污染。 道路系統(tǒng)及停車場(chǎng)地 道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。 選址位置三： 擬建于華中科技大學(xué)西一門外，北接中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，西臨魯磨路，南靠華中科技大學(xué)紫菘公寓。 適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求。 因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 武漢 市 商品房 的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致 武漢 市 商品 房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì) 。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,武漢市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在 2030 萬(wàn)之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見是主要購(gòu)買力的承受范圍。 時(shí)代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于啟動(dòng)?xùn)|湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá) 35 所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃 、開發(fā)時(shí)代花園。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承 誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經(jīng)營(yíng)理念，開拓進(jìn)取。其中住宅投資 億元，同比增長(zhǎng) %，占總投資 的 75%，經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資 億元，占總投資的 %.從銷售投資比率來(lái)看， 98 年銷售額只占到投資額的 %， 99 年上升到 60%，在 2021 年 ， 全市銷預(yù)售總面積為 萬(wàn)㎡（其中住宅銷售面積 萬(wàn)㎡）同比增長(zhǎng) %；總銷售額為 億元，同比增長(zhǎng) %。 。 由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。 滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要 。 四、項(xiàng)目擬建內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 （一）項(xiàng)目擬建內(nèi)容 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。 綠地規(guī)劃建設(shè) 使綠地與社會(huì)各主要功能聯(lián)系在一起，中心綠地、帶形綠地、院落綠地有機(jī)連接，營(yíng)造十分舒適的人文居住環(huán)境。 本項(xiàng)目依據(jù)國(guó)家及湖北省有關(guān)消防的規(guī)定，嚴(yán)格按照《設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求，參照本行業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，本著高度重視，積極穩(wěn)妥，經(jīng)濟(jì)可行預(yù)防為主題，設(shè)施管理并存的原則，密切設(shè)防，整體配套，重點(diǎn)建設(shè)，確保防火安全。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。 開辦費(fèi)（建設(shè)單位管理、前期咨詢、開工執(zhí)照、質(zhì)量監(jiān)督、開業(yè)廣告等費(fèi)用）按總投資的 %