【正文】 房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問 題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購房者對購房總價格的承受能力如下 :承受總價格在 20 萬以下的占33%,承受總價格在 2130萬之間的占 %承受總價格在 3140 萬的占 %承受總價格在 4150萬的占 8%,承受總價格在 50萬以上的占 4%。華城新都本季度銷售量在 1 萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為 1700 元 /平方米，銷量達到 萬平方米左右；均價在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍郡經(jīng)過 6月底的暫停銷售后于 8月重新登場，呈良好態(tài)勢。幾處大型房屋拆遷改造 工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 武漢 市 商品房 的銷售提供了契機，這將導致 武漢 市 商品 房價格出現(xiàn)上漲趨勢 。 因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等 國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。由于他們： 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應方案及投資估算的依據(jù)。 根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 64 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺 64 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 80 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽臺 80 ③ E 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺 1書房 90 F 3室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺 1書房 90 ④ G 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 264 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 264 2. 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 ：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。 ：戶外窗用彩鋁窗。 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。居住區(qū)地形又高低變化時，可設(shè)臺階和擋土墻，方便排水。 適應小區(qū)房屋用途的要求。 三個方案各有 千秋，但經(jīng)過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。獨特的地理位置，賦予了 小區(qū) 更深刻的內(nèi)涵。 二 ．建設(shè) 條件 1. 供水 在鼓風小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項目上水可從上述干線引入。目前，本項目建設(shè)場地以達到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。 通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌 和應定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風板。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等?？紤]留有余地，變壓器容量為8000 千伏安。 小區(qū)內(nèi)綠化及景點建設(shè)：計劃小區(qū)綠化覆蓋率 45%。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。從工程所在地銀行獲得較多的當?shù)刎泿刨J款。 b．注意風險的影響，如投資風險、破產(chǎn)的風險、工程風險等。 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 ?？梢?，本項目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機會。對社會的發(fā)展是有積極的作用。居民子女在這兒能享受很好的學習環(huán)境。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。 ，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。缺陷責任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認為貸款后本公司有能力還款。固定資金用于購置施工機械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費用等。 路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。 雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進排入 供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供 熱干線接入。據(jù)市場分析，預計每期推出商品房有 50%可采用分期付款的形式預售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目 工程 開發(fā)建設(shè)進度計劃安排 ， 如下表所示 — 項目 實施 進度計劃表 時 間 任 務(wù) 2021 年 4 月至 12 月 2021 年 1 月至 12 月 2021 年 1 月至 6月 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 可行性 研究 項目審 批 規(guī)劃設(shè)計 主體工程一期 主體工程二期 綠化工程 七 、投資估算 一．根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量 本 建設(shè)項目總占地面積約 10 萬平方米，總建筑面積接近 13萬平方米（其中公建面積約 萬平方米），總戶數(shù) 996戶，地下停車場 萬平方米，綠化面積近 萬平方米，容積率 。 擬建項目的水污染源主要是生活污水。 (1)施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在 80dB 以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。 二．施工期環(huán)境影響分析 (1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼暋５叵峦＼噲鰪U氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風排氣裝置。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。云集的高校帶來濟濟人才。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。同時經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，五條過江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。 選址位置二： 擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù) 造就武漢市建設(shè)規(guī)劃的要求。 欄桿：起安全保護作用。 2.“一卡通” 智能系統(tǒng)： IC 卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費“一卡通”。 ：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。 ：廳、房為水泥砂漿拉毛。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21 世紀科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風貌。所以投資風險不會太大 . ：在市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資 減輕了風險。 據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。 四．競爭力分析 外地企業(yè)紛紛進入武漢。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位， 國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致 使房價上漲。 三．價格預測 據(jù)調(diào)查，今 年 武漢 市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2021 年 項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而拉動 武漢 市房價繼續(xù)走高。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。 目前武漢市住宅市場供應上 ,住宅面積在 100m2 以下的占總量的 4%,住宅面積在 101120 的占總量的 32%,121140 占總量的 45%,141160 的占總量的5%,161180 占總量的 10%,180 以上的占總量的 4%。目前，本項目建設(shè)場地以達到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。 1. 供水 在鼓風小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項目上水可從 上述干線引入。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達 35 所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機電一體化、新材料、激光三 大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承 誠信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經(jīng) 營理念，開拓進取。 21 六 、項目實施進度 11 二、市場預測 （ 3）要做精品。 從社會效益來說：時代花園建成后，可提供住宅 996 套，將切實解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問題。時間計劃為四年。 勘察設(shè)計費按工程費用的 %計。本項目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設(shè)三十米寬的主入口僅供行人出入，在新區(qū)道路設(shè)有兩個側(cè)門，供車輛出入。生活垃圾經(jīng)過運轉(zhuǎn)站運往垃圾處理場進行填埋，對周圍無任何污染。 道路系統(tǒng)及停車場地 道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。 選址位置三： 擬建于華中科技大學西一門外，北接中國地質(zhì)大學，西臨魯磨路，南靠華中科技大學紫菘公寓。 適應小區(qū)投資項目的要求。 因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 武漢 市 商品房 的銷售提供了契機，這將導致 武漢 市 商品 房價格出現(xiàn)上漲趨勢 。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,武漢市購房者所能承受的價格在 2030 萬之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見是主要購買力的承受范圍。 時代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動東湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達 35 所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。我們公司為了響應國家的安居工程，決定規(guī)劃 、開發(fā)時代花園。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承 誠信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經(jīng)營理念，開拓進取。其中住宅投資 億元，同比增長 %，占總投資 的 75%，經(jīng)濟房開發(fā)投資 億元，占總投資的 %.從銷售投資比率來看， 98 年銷售額只占到投資額的 %， 99 年上升到 60%，在 2021 年 ， 全市銷預售總面積為 萬㎡（其中住宅銷售面積 萬㎡）同比增長 %；總銷售額為 億元，同比增長 %。 。 由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入武漢。 滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要 。 四、項目擬建內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 （一）項目擬建內(nèi)容 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。 綠地規(guī)劃建設(shè) 使綠地與社會各主要功能聯(lián)系在一起，中心綠地、帶形綠地、院落綠地有機連接，營造十分舒適的人文居住環(huán)境。 本項目依據(jù)國家及湖北省有關(guān)消防的規(guī)定，嚴格按照《設(shè)計防火規(guī)范》要求，參照本行業(yè)的先進經(jīng)驗，本著高度重視，積極穩(wěn)妥，經(jīng)濟可行預防為主題，設(shè)施管理并存的原則，密切設(shè)防，整體配套，重點建設(shè)，確保防火安全。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。 開辦費（建設(shè)單位管理、前期咨詢、開工執(zhí)照、質(zhì)量監(jiān)督、開業(yè)廣告等費用）按總投資的 %