【正文】 需求，合理設(shè)計住房結(jié)構(gòu)比例。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。其理由： 通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運(yùn)用科 學(xué)方法整理和分析相關(guān)的信息資料，茲對項目選址的科學(xué)性、可行性作以下評述。 選址位置三： 擬建于華中科技大學(xué)西一門外，北接中國地質(zhì)大學(xué)，西臨魯磨路，南靠華中科技大學(xué)紫菘公寓。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經(jīng)濟(jì)管理大學(xué)，南至南湖。我們選定三個位置 (詳見附圖 1：場址位置圖 )。 擁有便利的交通條件。 適應(yīng)小區(qū)投資項目的要求。 三、項目選址 眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢 房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。 ，由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺 ，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場 ，帶來 了 激烈的競爭。 因為隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位， 國家對居民購買住宅的金融政策 支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致 使房價上漲。 從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場來看，有 %的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效應(yīng)，帶動地價上升。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 武漢 市 商品房 的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致 武漢 市 商品 房價格出現(xiàn)上漲趨勢 。 （三）價格預(yù)測 據(jù)調(diào)查，今 年 武漢 市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2021 年 項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而拉動 武漢 市房價繼續(xù)走高。 虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能 力將大大提高。2021 年總投資額為 億元，同比增長 %。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,武漢市購房者所能承受的價格在 2030 萬之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見是主要購買力的承受范圍。從以上統(tǒng)計結(jié)果看 ,120m2140m2 的住宅面積目前是武漢市住宅市場上供應(yīng)的主力 ,市場接受程度最高。 X氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營宗旨是： 為客戶創(chuàng)造生活 提供高 質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩； 為社會創(chuàng)造價值 服務(wù)社會，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實現(xiàn) X氏房地產(chǎn)集團(tuán) 的社會價值； 為員工創(chuàng)造機(jī)會 創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高 X氏集團(tuán) 人的工作生活質(zhì)量； 為股東創(chuàng)造回報 以長遠(yuǎn)利益回報 X 氏集團(tuán) 股東 二、市場分析 （一）市場調(diào)查 據(jù) 2021年武房指數(shù)報告顯示 :房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為 /m2,住宅平均價格為 /m2寫字樓平均價格為 /m2從市場形態(tài)來看 ,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。 時代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動?xùn)|湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽(yù)?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。 時代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動?xùn)|湖高 新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。 武漢時代花園住宅小區(qū)項目 項目建議書及 可行性研究報告 編制者：土木 0801 班 項目建議書 屠劍軍（ 2021010232） 可行性研究報告 吳永生（ 2021010237） 二 ○ 一 一 年 四 月 八 日 武漢時代花園住宅小區(qū)項目建議書 目 錄 一、項目概況 ............................................................................3 （一）項目名稱、項目單位、負(fù)責(zé)人等 ................................3 （二）項目背景、依據(jù)及其建設(shè)的必要性 ............................3 （三）項目單位基本情況 ........................................................4 二、市場分析 ............................................................................5 三 、項目選址 ............................................................................6 四 、項目擬建內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 ................................................7 （一）項目擬建內(nèi)容 ................................................................7 （二）建設(shè)規(guī)模 ........................................................................7 五 、環(huán)境保護(hù)及消防安全 ........................................................8 （一）環(huán)境保護(hù) ........................................................................8 （二）消防安全 ........................................................................8 六 、物業(yè)管理 ............................................................................8 七 、投資估算和資金籌措設(shè)想 ................................................8 八 、項目實施進(jìn)度安排 ............................................................9 九 、經(jīng)濟(jì)與社會效益估價 ........................................................9 十、結(jié)論與建議 ........................................................................10 一、項目概況 （一）項目名稱、項目單位、負(fù)責(zé)人等 項目名稱： 時代花園 項目建設(shè)單位： X氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司 建設(shè)性質(zhì)：新建 項目建設(shè)地址： 關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi) 項目總投資規(guī)模 （二）項目背景、依據(jù)及其建設(shè)的必要性 項目背景 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人 才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽(yù)。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá) 35 所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21 世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)。 項目編制依據(jù) 國家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 武漢市 202 2021 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 武漢市城市總體規(guī)劃大綱（ 2021— 2020 年） 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 《武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價》 武漢市及項 目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書 編制《報告》的委托合同 其他有關(guān)依據(jù)資料 項目建設(shè)的必要性 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃 、開發(fā)時代花園。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá) 35 所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21 世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技 新城的奮斗目標(biāo)。 （三）項目單位基本情況 承辦單位是 X 氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司，注冊資本 3000 萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承 誠信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經(jīng)營理念，開拓進(jìn)取。 目前武漢市住 宅市場供應(yīng)上 ,住宅面積在 100m2 以下的占總量的 4%,住宅面積在 101120 的占總量的 32%,121140 占總量的 45%,141160 的占總量的5%,161180 占總量的 10%,180 以上的占總量的 4%。 購房者能承受多高的房價 ,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購房者對購房總價格的承受能力如下 :承受總價格在 20 萬以下的占33%,承受總價格在 2130萬之間的占 %承受總價格在 3140 萬的占 %承受總價格在 4150萬的占 8%,承受總價格在 50萬以上的占 4%。 （二）供需預(yù)測 根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加， 2021 年上半年武漢完成住宅建設(shè)投資 億元，比去年同期增長 %，施工面積達(dá)到 萬平方米。其中住宅投資 億元，同比增長 %，占總投資 的 75%，經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資 億元，占總投資的 %.從銷售投資比率來看， 98 年銷售額只占到投資額的 %， 99 年上升到 60%，在 2021 年 ， 全市銷預(yù)售總面積為 萬㎡（其中住宅銷售面積 萬㎡）同比增長 %；總銷售額為 億元，同比增長 %。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。 今年武漢 市基礎(chǔ)建設(shè) 將要 快速發(fā)展。今年武漢市房價升幅在 10%左右，其中適用房升幅達(dá) 20%，從原因上看，主要有四： 策與方式變化的情況下，地價上升。 。 ，按揭的作用。 ，也成為了房市升溫。最終導(dǎo)致 價格上揚(yáng) 。 由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。 綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米 1800— 2200 元。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù) 造就武漢市建設(shè)規(guī)劃的要求。 適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。 滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要 。 選址位置一： 擬建于魯巷廣場西南。 選址位置二： 擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。 三個方案各有千秋，但經(jīng)過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。 四、項目擬建內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 （一）項目擬建內(nèi)容 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21 世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。根據(jù)總量與項目相結(jié)合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)居民家庭生活水平，合理安排商品 住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實新建住房結(jié)構(gòu)比例，根據(jù)當(dāng)?shù)刈》空{(diào)查的實際狀況以及土地、能源、社會需求等綜合