【正文】 活污水排放可用管道沿城建規(guī)劃布局，達(dá)標(biāo)排放。 綠地規(guī)劃建設(shè) 使綠地與社會(huì)各主要功能聯(lián)系在一起，中心綠地、帶形綠地、院落綠地有機(jī)連接，營造十分舒適的人文居住環(huán)境。根據(jù)總量與項(xiàng)目相結(jié)合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)居民家庭生活水平，合理安排商品 住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例，根據(jù)當(dāng)?shù)刈》空{(diào)查的實(shí)際狀況以及土地、能源、社會(huì)需求等綜合承載能力，分析住房需求，合理確定商品住房套型結(jié)構(gòu)比例。 四、項(xiàng)目擬建內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 （一）項(xiàng)目擬建內(nèi)容 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。 選址位置二： 擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。 滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要 。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場(chǎng)區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù) 造就武漢市建設(shè)規(guī)劃的要求。 由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。 ，也成為了房市升溫。 。 今年武漢 市基礎(chǔ)建設(shè) 將要 快速發(fā)展。其中住宅投資 億元，同比增長 %，占總投資 的 75%，經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資 億元，占總投資的 %.從銷售投資比率來看， 98 年銷售額只占到投資額的 %， 99 年上升到 60%，在 2021 年 ， 全市銷預(yù)售總面積為 萬㎡（其中住宅銷售面積 萬㎡）同比增長 %；總銷售額為 億元，同比增長 %。 購房者能承受多高的房價(jià) ,是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購房者對(duì)購房總價(jià)格的承受能力如下 :承受總價(jià)格在 20 萬以下的占33%,承受總價(jià)格在 2130萬之間的占 %承受總價(jià)格在 3140 萬的占 %承受總價(jià)格在 4150萬的占 8%,承受總價(jià)格在 50萬以上的占 4%。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承 誠信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經(jīng)營理念，開拓進(jìn)取。 近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21 世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技 新城的奮斗目標(biāo)。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃 、開發(fā)時(shí)代花園。 項(xiàng)目編制依據(jù) 國家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 武漢市 202 2021 年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 武漢市城市總體規(guī)劃大綱（ 2021— 2020 年） 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 《武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》 武漢市及項(xiàng) 目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料 投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書 編制《報(bào)告》的委托合同 其他有關(guān)依據(jù)資料 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá) 35 所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽(yù)。 時(shí)代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于啟動(dòng)?xùn)|湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。 X氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營宗旨是： 為客戶創(chuàng)造生活 提供高 質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩； 為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值 服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn) X氏房地產(chǎn)集團(tuán) 的社會(huì)價(jià)值； 為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì) 創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高 X氏集團(tuán) 人的工作生活質(zhì)量； 為股東創(chuàng)造回報(bào) 以長遠(yuǎn)利益回報(bào) X 氏集團(tuán) 股東 二、市場(chǎng)分析 （一）市場(chǎng)調(diào)查 據(jù) 2021年武房指數(shù)報(bào)告顯示 :房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為 /m2,住宅平均價(jià)格為 /m2寫字樓平均價(jià)格為 /m2從市場(chǎng)形態(tài)來看 ,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢(shì)。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,武漢市購房者所能承受的價(jià)格在 2030 萬之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見是主要購買力的承受范圍。 虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國家對(duì)居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能 力將大大提高。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 武漢 市 商品房 的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致 武漢 市 商品 房價(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì) 。 從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來看，有 %的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來。 因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢 房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭更為激烈化。 適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求。我們選定三個(gè)位置 (詳見附圖 1：場(chǎng)址位置圖 )。 選址位置三： 擬建于華中科技大學(xué)西一門外，北接中國地質(zhì)大學(xué)，西臨魯磨路，南靠華中科技大學(xué)紫菘公寓。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。 道路系統(tǒng)及停車場(chǎng)地 道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。 （二）建設(shè)規(guī)模 總占地面積 10 萬平方米，總建筑面積 萬平方米（其中公建 面積約 萬平方米），總戶數(shù) 996 戶，地下停車場(chǎng) 4820 平方米，綠化面積近 萬平方米，容積率 。生活垃圾經(jīng)過運(yùn)轉(zhuǎn)站運(yùn)往垃圾處理場(chǎng)進(jìn)行填埋，對(duì)周圍無任何污染。 消防用水量：室外 30L/S，室內(nèi) 15L/S；火災(zāi)延續(xù)時(shí)間：室內(nèi)外消火栓為2h，室外消防用水 30 2＝ 216m3。本項(xiàng)目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設(shè)三十米寬的主入口僅供行人出入，在新區(qū)道路設(shè)有兩個(gè)側(cè)門，供車輛出入。在社區(qū)物業(yè)管理方面努力打造為深受業(yè)主歡迎的社區(qū)一流的示范單位。 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用的 %計(jì)。 招投標(biāo)費(fèi)按工程費(fèi)用的 %計(jì)。時(shí)間計(jì)劃為四年。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)。 從社會(huì)效益來說：時(shí)代花園建成后，可提供住宅 996 套，將切實(shí)解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問題。 縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。 （ 3）要做精品。特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險(xiǎn)資金，不可挪用。 11 二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 18 四 、選址方案 21 六 、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 26 八 、融資方案 公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承 誠信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經(jīng) 營理念，開拓進(jìn)取?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá) 35 所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三 大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 二．項(xiàng)目概況 擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東 臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。 1. 供水 在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項(xiàng)目上水可從 上述干線引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000 千伏安。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 三．問題與建議 考慮到時(shí)代花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)，娛樂中心及安保措施。 目前武漢市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上 ,住宅面積在 100m2 以下的占總量的 4%,住宅面積在 101120 的占總量的 32%,121140 占總量的 45%,141160 的占總量的5%,161180 占總量的 10%,180 以上的占總量的 4%。 另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤銷售狀況。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤 該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。2021 年總投資額為 億元，同比增長 %。 三．價(jià)格預(yù)測(cè) 據(jù)調(diào)查，今 年 武漢 市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2021 年 項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng) 武漢 市房價(jià)繼續(xù)走高。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位， 國家對(duì)居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致 使房價(jià)上漲。 ，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷了兩旺 ，大量外地開發(fā)企 業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場(chǎng) ，帶來 了 激烈的競爭。 四．競爭力分析 外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。 據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競爭力。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大 . ：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資 減輕了風(fēng)險(xiǎn)?？偩幼魯?shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21 世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。 2) 室內(nèi)： ：廳、房為乳膠漆。 ：廳、房為水泥砂漿拉毛。 ：贈(zèng)送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機(jī)。 ：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。 ：煤氣管道安裝到廚房。 2.“一卡通” 智能系統(tǒng)： IC 卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。 4. 小區(qū)建筑小品 入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。 欄桿：起安全保護(hù)作用。大小高度適宜，便以觀看。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場(chǎng)區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù) 造就武漢市建設(shè)規(guī)劃的要求。 滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。 選址位置二： 擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。 一．項(xiàng)目概況 1. 自然條件 通過對(duì)該地塊的構(gòu) 成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測(cè)和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅(jiān)土），地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造 10 萬平方米的房地產(chǎn)才不會(huì)超過土地承載力。同時(shí)經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，五條過江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。如菜場(chǎng)、超市、郵局、銀行、??隨著大量居民入住和光谷的利用開發(fā)，該街 區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。整個(gè)小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。與書為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個(gè)人空間。云集的高校帶來濟(jì)濟(jì)人才。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。 三 ．建設(shè)規(guī)模 總占地面積 10 萬平方米，總建筑面積 萬平方米（其中公建面積約 萬平方米），總戶數(shù) 996 戶，地下停車場(chǎng) 4820 平方米，綠化面積近 萬平方米，容積率 。地下停車場(chǎng)廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場(chǎng)等“ 硬質(zhì)景觀 ” ，較少采用有生命力的活生生的 “ 軟質(zhì)景觀 ” ，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛， ” 形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。 二．施工期環(huán)境影響分析