【正文】 ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 64 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺 64 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 80 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽臺 80 ③ E 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺 1書房 90 F 3室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺 1書房 90 ④ G 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 264 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 264 2. 技術設備條件 1) 室外 ：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內涵，充分體現(xiàn) 21 世紀科技新城高品質住宅區(qū)的風貌。 (小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖 2) 二．產(chǎn)品方案 1. 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅?？偩幼魯?shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。 三、建設規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎上，論證比選擬建項目的建設規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術方案、設備方案、工程方案、原材料燃料供應方案及投資估算的依據(jù)。所以投資風險不會太大 . ：在市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資 減輕了風險。 4） 對家庭居室的要求較高：除對住宅的 舒適性 .安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設計要求也比較高。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。由于他們： 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。 據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。 鑒于 本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先 進理念的樓盤； 再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園， 環(huán)境優(yōu)美 ，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購房消費中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等 國內著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質量。 四．競爭力分析 外地企業(yè)紛紛進入武漢。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。 ，由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺 ，大量外地開發(fā)企 業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場 ，帶來 了 激烈的競爭。 因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質以及物業(yè)管理服務的要求的提高。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位， 國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致 使房價上漲。 從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，有 %的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉變，使得市 場積累的需求量在短時期內釋放出來。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效應，帶動地價上升。幾處大型房屋拆遷改造 工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 武漢 市 商品房 的銷售提供了契機，這將導致 武漢 市 商品 房價格出現(xiàn)上漲趨勢 。 三．價格預測 據(jù)調查，今 年 武漢 市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2021 年 項目相比，這些項目無論在質量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動 武漢 市房價繼續(xù)走高。 虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。2021 年總投資額為 億元，同比增長 %。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為 1700 元 /平方米，銷量達到 萬平方米左右；均價在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍郡經(jīng)過 6月底的暫停銷售后于 8月重新登場，呈良好態(tài)勢。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤 華城新都本季度銷售量在 1 萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。 洪山區(qū)住宅價格指數(shù) 季度 洪山區(qū)指數(shù) 2021 第四季度 2021 第一季度 2021 第二季度 2021 第三季度 2021 第四季度 2021 年第四 季度武珞路沿線樓盤銷售均價在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在 3200 元 /平方米左右的兆富國際大廈取得了3000 平方米以上的銷量。 另外，重點調查了我們的項目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。 購房者能承受多高的房價 ,是房地產(chǎn)市場上最為關心的問 題 ,根據(jù)我們這次調查結果 ,購房者對購房總價格的承受能力如下 :承受總價格在 20 萬以下的占33%,承受總價格在 2130萬之間的占 %承受總價格在 3140 萬的占 %承受總價格在 4150萬的占 8%,承受總價格在 50萬以上的占 4%。 目前武漢市住宅市場供應上 ,住宅面積在 100m2 以下的占總量的 4%,住宅面積在 101120 的占總量的 32%,121140 占總量的 45%,141160 的占總量的5%,161180 占總量的 10%,180 以上的占總量的 4%。而且要重視該項目的社會效益。 技 術 經(jīng) 濟 指 標 三．問題與建議 考慮到時代花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領階層，結合他們的消費心理和消費結構，要特別注意其附屬設施的建設，如停車場，娛樂中心及安保措施。 本項目投入自有資金 3000 萬元，貸款 萬元，再加上房屋預售款，共投入總資金 萬元。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。通過天然氣中壓管向區(qū)內送氣。考慮留有余地，變壓器容量為8000 千伏安。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。 1. 供水 在鼓風小區(qū)東側有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項目上水可從 上述干線引入?？偩幼魯?shù) 996戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。 二．項目概況 擬建于關東科技工業(yè)園內，東 臨關山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。 近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認真總結了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21 世紀的集產(chǎn)、學、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達 35 所，并已形成通信、電子信息、生物技術三大支柱產(chǎn)業(yè)和機電一體化、新材料、激光三 大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎。我們公司為了響應國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)時代花園?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展。 （ 1）項目建議書及其批復文件 （ 2）國家及武漢市頒布的相關法律、法規(guī)、政策 （ 3）武漢市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目 標綱要 （ 4）武漢市 202 2021 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 （ 5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（ 2021— 2020 年） （ 6）東湖高新技術開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃 （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額 （ 8）《武漢市市區(qū)基準地價》 （ 9）武漢市及項目周邊地區(qū)市場調研和現(xiàn)場勘察資料 （ 10）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書 （ 11）編制《報告》的委托合同 （ 12）其他有關依據(jù)資料 房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承 誠信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經(jīng) 營理念，開拓進取。 36 一、總 論 一．項目背景 :時代花園 承辦單位是 X 氏房地產(chǎn)開發(fā)集團公司，注冊資本 3000 萬元，開發(fā)資質為一級。 30 十 、社會評價 26 八 、融資方案 21 六 、項目實施進度 18 四 、選址方案 11 二、市場預測 特別要準備好抗風險資金，不可挪用。 （ 4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空間。 （ 3）要做精品。 （ 1）實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市 場可能的由高峰期向下降期轉折的風險。 縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。因此社會效益極為可觀。 從社會效益來說：時代花園建成后，可提供住宅 996 套，將切實解決園區(qū)內職工的生活及居住問題。 （二） 經(jīng)濟效益 序號 費用名稱 投資額 占項目投入總資金 的比例 估算說明 合計 其中：外匯 1 建設投資 0 建設投資靜態(tài)部分 0 建筑工程費 0 設備及工器具購置費 0 安裝工程費 0 工程建設其他費用 0 基本預備費 0 建設投資動態(tài)部分 0 漲價預備費 0 建設期利息 0 2 流動資金 0 3 項目投入總資金（ 1+2） 0 1 十、結論與建議 （一）結論 從經(jīng)濟效益來說：由于公司在項目開發(fā)建設前，進行了廣泛、深入的市場調研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預定，銷售前景看好。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會。 除此以外，由于該項目的建設，將會帶來大量的就業(yè)機會。時間計劃為四年。 利用 房屋預售來籌集必要的資金 八、項目實施進度安排 本項目分為前期準備階段、項目實施階 段和竣工驗收階段。 招投標費按工程費用的 %計。 工程保險費按工程費用的 %計。 勘察設計費按工程費用的 %計。 （一）本項目總投資匡算為 14829 萬元，其中包括 土地開發(fā)費 萬元、土建工程費用、相關配套設施投資費用及其他項目費用等項投資。在社區(qū)物業(yè)管理方面努力打造為深受業(yè)主歡迎的社區(qū)一流的示范單位。此外，本項目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲 等工作；消防設施的保護；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報紙等等。本項目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設三十米寬的主入口僅供行人出入，在新區(qū)道路設有兩個側門，供車輛出入。本項目聘請知名物業(yè)公司進行全程物業(yè)指導，挑選從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務眾多高檔 樓盤并深受好評，資質深厚，經(jīng)驗豐富公司。 消防用水量：室外 30L/S，室內 15L/S；火災延續(xù)時間：室內外消火栓為2h，室外消防用水 30 2＝ 216m3。 （二）消防安全 本項目消防系統(tǒng) 包括室內消火栓系統(tǒng)。生活垃圾經(jīng)過運轉站運往垃圾處理場進行填埋，對周圍無任何污染。小區(qū)內有托兒所、小商場、銀行???? 五、環(huán)境保護及消防安全 （一）環(huán)境保護 本項目屬于商住房社區(qū)性項目，項目建成后，只有生活用水、生活垃圾。 （二）建設規(guī)模 總占地面積 10 萬平方米，總建筑面積 萬平方米（其中公建 面積約 萬平方米），總戶數(shù) 996 戶，地下停車場 4820 平方米，綠化面積近 萬平方米，容積率 。新建車庫及停車場地配套，方便居民。 道路系統(tǒng)及停車場地 道路為小區(qū)主干道和組團內部道路兩極。 規(guī)劃結構 本項目在充分研究規(guī)劃地塊現(xiàn)狀、用地特征形態(tài)的基礎上，以滿足現(xiàn)代居民對居住環(huán)境提高的