【正文】 人民路商鋪：均價(jià) 18000元 /平米 臨工農(nóng)路商鋪：均價(jià) 9000元 /平米 一層內(nèi)鋪： 4800元 /平米 二層內(nèi)鋪： 2500元 /平米 三層內(nèi)鋪： 1400元 /平米 住宅銷售均價(jià)： 1140元 /平米 專業(yè)好文檔 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來(lái)供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 處于本項(xiàng)目對(duì)面的芙蓉建材市場(chǎng)，還有一部分的商鋪出租，但是由于該建材市場(chǎng)由于曾經(jīng)嚴(yán)重打擊了漣源市建材經(jīng)營(yíng)戶的信心，其市場(chǎng)供應(yīng)量不會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)威脅，但是其給經(jīng)營(yíng)商家和消費(fèi)者留下的陰影，卻加大了我們后期推廣的引導(dǎo)工作難度。 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價(jià)格情況 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 經(jīng)營(yíng)品牌 月租金價(jià)格（元 /平米） 立華水果 臨街商鋪 零售 50 好運(yùn)來(lái)電話超市 臨街商鋪 21 漣廣超市 臨街商鋪 零售 80 建材市場(chǎng)內(nèi)商鋪 建材零售 24 目前漣源市商業(yè)物業(yè)的租賃價(jià)格呈現(xiàn)出 “受地段價(jià)值影響明顯，部分臨街商鋪?zhàn)饨鹁痈卟幌?”的局面，人民路 “五馬廣場(chǎng) ”“五江購(gòu)物中心 ”臨街商鋪的租金均在 65元 /平米 /月以上，金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)的臨街商鋪?zhàn)饨痤A(yù)計(jì)還將高達(dá) 120元 /平米 /月。 目前漣源市民對(duì)商品房的需求主要集中在 100120平米的中戶型 和 140160平米的大戶型兩個(gè)檔次。 金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)的主力戶型為 150平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，該項(xiàng)目地段優(yōu)越，住房很受歡迎。市民中有 %的人正在考慮投資商鋪。 地塊優(yōu)勢(shì)：人民路與芙蓉路均屬漣源市城市干道，為本項(xiàng)目提供了良好的交通組織便利性；同時(shí)， 本項(xiàng)目地處漣源去往新化、冷江等地的必經(jīng)之地，外部交通優(yōu)勢(shì)明顯。 △ 地塊發(fā)展威脅 Weakness 1 市民對(duì)本項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值仍存在懷疑心態(tài)。 項(xiàng)目定位方案市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果 行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶對(duì) “一站式 ”家居建材市場(chǎng)的認(rèn)可度 0%20%40%60%80%支持 無(wú)所謂 目前不看好 大部分的經(jīng)營(yíng)戶已經(jīng)意識(shí)到行業(yè)分布零散，對(duì)經(jīng)營(yíng) 和消費(fèi)者都不好。 家居建材廣場(chǎng)在目前漣源市民心目中，仍然是一 個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。項(xiàng)目發(fā)展需依托強(qiáng)大的廣告宣傳造 勢(shì)，通過(guò)以主力店為中心，將后期經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的 “價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù) ”良好地貫穿于整個(gè)推廣節(jié)奏中，最大限度的對(duì)區(qū)域概念和行業(yè)概念進(jìn)行宣傳推廣。 十三 項(xiàng)目產(chǎn)品定位方案研究 項(xiàng)目產(chǎn)品定位原則 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位應(yīng)區(qū)別于普通的商住樓項(xiàng)目，產(chǎn)品定位不但要能符合目前主題商業(yè)銷售及招商、經(jīng)營(yíng)的需求，而且還需根據(jù)項(xiàng)目地塊未來(lái)發(fā)展前景可觀的特殊情況綜合考慮產(chǎn)品未來(lái)用途。 2 面積在 50100平米之間，以 4060平米 每個(gè)的鋪位分割較為合理，商鋪間應(yīng)可自由組合，全面覆蓋不同面積需求的客戶。 ② 一、二、三層商鋪套內(nèi)面積規(guī)劃在 4565平米之間，具體戶型面積根據(jù)建筑設(shè)計(jì)安排而定。此返租采取 “即買(mǎi)即返 ”的執(zhí)行辦法，客戶在簽定購(gòu)房合同時(shí)，即可獲得三年固定回報(bào)共計(jì)24%。 (2) 不返租銷售稅后利潤(rùn)約 。 項(xiàng)目投資利潤(rùn) 根據(jù)本報(bào)告擬定的項(xiàng)目收益、成本、費(fèi)用和稅收等水平，通過(guò)相關(guān)計(jì)算分析，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期在返租銷售模式時(shí)累計(jì)稅后利潤(rùn)。 對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的影響 6 “一站式 ”的家居建材廣場(chǎng)消費(fèi)模式，將徹底改變漣源市家居建材行業(yè)分布凌亂，不成規(guī)模的狀況，在行業(yè)整合的前提下，增強(qiáng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。 綜合評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè) ,有利于改善城市及項(xiàng)目周邊的街區(qū)環(huán)境 ,提升城市品位 ,美化城市環(huán)境 。 （ 4） 政策支持 項(xiàng)目應(yīng)更為到位的貫徹本項(xiàng)目關(guān)于返租、免租的營(yíng)銷策略，并盡最大力度地爭(zhēng)取政府相關(guān)方面的政策支持。 某某地產(chǎn)專業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃團(tuán)隊(duì)將繼續(xù)以精誠(chéng)合作的服務(wù)態(tài)度全心全意為 “某某項(xiàng)目 ”的策劃、銷售盡職盡責(zé)，以科學(xué)有效的專業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷之道協(xié)助某某房產(chǎn)投資有限公司解決項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中可能出現(xiàn)的各類問(wèn)題，合理安排項(xiàng)目推廣、銷售節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目穩(wěn)健、成功的發(fā)展，為項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化而繼續(xù)努力！ 專業(yè)好文檔 Editor39。在設(shè)計(jì)和施工中，吸取長(zhǎng)沙等其他地區(qū)家居建材市場(chǎng)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬(wàn)無(wú)一失。本項(xiàng)目應(yīng)在相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，最大限度地爭(zhēng)取建筑規(guī)劃條件，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模最大化，才能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的最大化。 對(duì)其他社會(huì)因素的影響 （ 1） 本項(xiàng)目將在開(kāi)發(fā)過(guò)程中和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中向社會(huì)提供就業(yè)人口300個(gè)以上 （ 2） 穩(wěn)定的投資收益和較低的投資門(mén)檻，（ 3） 將為社會(huì)提供更為便捷和安全的投資渠道 （ 4） 消費(fèi)者在家居建材過(guò)程中將能享受到質(zhì)量放心，（ 5） 價(jià)格最低，（ 6） 服（ 7） 務(wù)周到的家居建材消費(fèi)服（ 8） 務(wù)。 項(xiàng)目建成后可以徹底改變當(dāng)?shù)氐桶椒裁芗?，設(shè)施簡(jiǎn)陋，環(huán)境專業(yè)好文檔 惡劣的現(xiàn)狀，形成一個(gè)商業(yè)繁華、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的新型商業(yè)項(xiàng)目，有效帶動(dòng)芙蓉廣場(chǎng)周邊物業(yè)價(jià)值的提升。因此考慮推廣費(fèi)用適當(dāng)增加，銷售費(fèi)用暫按 180萬(wàn)元計(jì)算。 10 項(xiàng)目不采取返租銷售模式時(shí)，總銷售額預(yù)計(jì)在 萬(wàn)元。 十五 經(jīng)濟(jì)效益分析 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略 (1) 項(xiàng)目 13層商業(yè)部分樓實(shí)行 “返租 ”銷售的辦法。凈建筑總高度約 。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位的市場(chǎng)依據(jù) 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的市場(chǎng)依據(jù)以某某地產(chǎn)顧問(wèn)進(jìn)行的漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)及家居建材市場(chǎng)的調(diào)查研究數(shù)據(jù)為主。向政府申請(qǐng)真正能夠落實(shí)到位的稅費(fèi)減免政策，為經(jīng)營(yíng)戶降低經(jīng)營(yíng)成本，并通過(guò)免租政策、主力店的龍頭效應(yīng)向經(jīng)營(yíng)戶發(fā)動(dòng)集中的廣告宣傳攻勢(shì)。 項(xiàng)目定位方案所存在問(wèn)題及建議 本項(xiàng)目定位方案在后期推廣和銷售、招商過(guò)程中，可能存在以下不利因素： 2 銷售價(jià)格與實(shí)際租賃價(jià)格之間可能存在的矛盾，建議項(xiàng)目 3樓采取整體或部分返租的形式銷售。 市民對(duì) “一站式 ”家居建材市場(chǎng)的認(rèn)可度 0%20%40%60%80%100%支持 無(wú)所謂 反對(duì) 從右圖可以看出，絕大部分市民支持漣源出現(xiàn) 大型的家居建材廣場(chǎng)。 另一方面，某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)在對(duì)漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研時(shí)，發(fā)現(xiàn)家私、建材行業(yè)經(jīng)營(yíng)者整合意愿較為強(qiáng)烈，且該類行業(yè)對(duì)區(qū)位的影響因素較小，但對(duì)交通條件要求較高，恰好符合本項(xiàng)目地塊所具備的特征。 5 項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)較為明顯。 專業(yè)好文檔 漣源某某項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第三章 項(xiàng)目發(fā)展研究 十一 項(xiàng)目地塊特征分析 項(xiàng)目區(qū)位分析 地塊形狀：不規(guī)則方形用地 地塊位置：人民路與芙蓉路交匯處，屬六畝塘鎮(zhèn)，位于漣源市主城區(qū)西部，靠近城鄉(xiāng)結(jié)合處。 市民投資意向分析圖正在考慮購(gòu)買(mǎi)視地段及價(jià)格而定看情況不會(huì)購(gòu)買(mǎi)扇面 5 （ 2） 市民對(duì)商鋪的投資意向相比經(jīng)營(yíng)戶而言要小， 40% 的客戶表示不會(huì)進(jìn)行商鋪投資。 市場(chǎng)在售戶型及特點(diǎn)分析 漣水名城的主力戶型為 145平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，據(jù)調(diào)查得知，該戶型比較實(shí)用，受市民歡迎。僅 5%的被訪者考慮在 1年內(nèi)購(gòu)房， 35%的被訪者考慮在未來(lái) 3年內(nèi)購(gòu)房。目前漣源市場(chǎng)上進(jìn)行銷售的商業(yè)物業(yè)主要為金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)。另一方面，隨著漣源市城市建設(shè)和發(fā)展，中心商圈的輻射和帶動(dòng)作用將使部 分次級(jí)商業(yè)區(qū)域價(jià)值穩(wěn)步攀升。 目前交通不方便 項(xiàng)目?jī)?yōu) 該項(xiàng)目所處 環(huán)境安靜、幽雅，適合居家，有大面積的藝術(shù)園林和休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)比較手歡專業(yè)好文檔 勢(shì)分析 迎，周邊配套比較好（鄰近中學(xué)、小學(xué)和事業(yè)單位） 綜合評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目在推廣中很好的借助了 “漣水 ”的天然景觀，以 “人文起居 ”文化為炒作切入點(diǎn)，售樓部設(shè)立在賓館大堂，更是進(jìn)一步接觸了目標(biāo)消費(fèi)群，所以總體而言，該項(xiàng)目有一定的優(yōu)勢(shì)。隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，漣源房地產(chǎn)在近年來(lái)也得到了長(zhǎng)足發(fā)展，政府形 成了較為靈活的房地產(chǎn)招商引資政策，鼓勵(lì)外來(lái)開(kāi)發(fā)商在漣源進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，從而吸引到了一批如五江購(gòu)物中心、漣水名城等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商前來(lái)投資開(kāi)發(fā)。 “五江購(gòu)物中心 ”以產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的銷售 模式為主，項(xiàng)目在市場(chǎng)上一開(kāi)始供應(yīng)，便引起了廣大投資者的注意和親睞，銷售情況極好，真實(shí)體現(xiàn)了漣源市民中蘊(yùn)藏著極大的商鋪購(gòu)買(mǎi)能力和購(gòu)買(mǎi)欲望，對(duì)漣源市后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目有極為重要的參考價(jià)值和意義。本項(xiàng)目距光明山商圈僅 800米左右，光明山商圈的發(fā)展必然向西蔓延， 從而帶動(dòng)本項(xiàng)目周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價(jià)值。 光明山商圈的成型與發(fā)展有著得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)。 近年來(lái)，以 “心連心、新一佳 ”為代表的知名商業(yè)企業(yè)登陸漣源，不但使?jié)i源市民享受到了與國(guó)內(nèi)大中型城市同步的商品與服務(wù)，更使?jié)i源市商業(yè)格局再次突破。 以上數(shù)據(jù)來(lái)源：婁底及漣源相關(guān)政府報(bào)告文件、資料等 漣源市商業(yè)發(fā)展歷史沿革 回顧漣源市近代商業(yè)發(fā)展歷程，我們可以很清晰地看到當(dāng)前漣源市的商業(yè)經(jīng) 營(yíng)環(huán)境、規(guī)模、消費(fèi)水平均與上世紀(jì) 80年代有了質(zhì)量上的飛躍。 同時(shí)為了加強(qiáng)與周邊縣 市的聯(lián)系和互動(dòng)，漣源市加大城市交通路網(wǎng)的拓建、興建，由此產(chǎn)生的效應(yīng)猶如一針強(qiáng)心劑，推動(dòng)漣源市房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)行業(yè)飛速發(fā)展。 漣源有 “煤炭之鄉(xiāng) ”， “有色金屬之鄉(xiāng) ”的美稱，已經(jīng)探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銻、重晶石等 21種，形成了采掘、機(jī)械、建材、冶金、制藥、食品加工等產(chǎn)業(yè)。本項(xiàng)目的落成，一方面將彌補(bǔ)漣源市家居建材行業(yè)這一市場(chǎng)空白，為廣大經(jīng)營(yíng)戶提供了更為集中、現(xiàn)代、舒適的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，也將為漣源市人民提供與大中型城市保持同步的家居建材產(chǎn)品和服務(wù)，從而杜絕目前存在于漣源家居建材行業(yè)中以次充好，質(zhì)量、環(huán)保均難以得到保障的現(xiàn)象，為漣源人民造福；另一方面也將進(jìn)一步美化城市的形象，提升城市形象，解決目前交通路、藍(lán)田市場(chǎng)等區(qū)域經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差，為城市交通、管理和消防帶來(lái)隱患的問(wèn)題，真正成為漣源市舊城改造、行業(yè)整合、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的 “地標(biāo)性 ”物業(yè)。受被訪者心態(tài)所影響，本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項(xiàng)目在后期執(zhí)行過(guò)程中重要的數(shù)據(jù)型參考資料。 在接受本次調(diào)查的被訪者中， 50%的經(jīng)營(yíng)戶表示愿意進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。在本次調(diào)查中， 40%的被訪者表示不會(huì)進(jìn)行商鋪投資，僅%的被訪者正在考慮購(gòu)買(mǎi)。 調(diào)查研究項(xiàng)目及成果如下： （ 1） 目前漣源市商品房供應(yīng)量體量較大，短期內(nèi)住宅物業(yè)發(fā)展專業(yè)好文檔 空間相對(duì)較小。 6 發(fā)展背景為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開(kāi)發(fā)過(guò)程及團(tuán)隊(duì)組織層面進(jìn)行良好的結(jié)合，以爭(zhēng)取更為優(yōu)越的項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境，組合更強(qiáng)勢(shì)的項(xiàng)目發(fā)展團(tuán)隊(duì)。 光明山商圈是以五馬廣 場(chǎng)的老商業(yè)核心區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，逐漸向廣場(chǎng)、政府靠攏的市場(chǎng)發(fā)展結(jié)果。 ☆ 醫(yī)療衛(wèi)生：項(xiàng)目西側(cè)為煤炭總醫(yī)院，往北 500米為六畝塘鎮(zhèn)中心醫(yī)院 ☆ 教育文化、體育運(yùn)動(dòng)：六畝塘鎮(zhèn)中心小學(xué)，本項(xiàng)目 500米半徑內(nèi)無(wú)大型體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。 （ 5） 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施提出優(yōu)化建議。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景 漣源某某項(xiàng)目位于漣源市人民路與芙蓉路交匯處，屬原工礦公司用地。該地塊土地年限達(dá) 70年，在一般的商住用地年限中使用年限是極高的，作為 招商引資項(xiàng)目，該地塊開(kāi)發(fā)也獲得政府的大力支持，將獲得開(kāi)發(fā)政策性優(yōu)惠。 項(xiàng)目擬建成地上共七層、總建筑面積在 ，其中裙樓商業(yè)部分為三層，單層建筑面積在 36503800平米之間，裙樓以上為四層住宅，擬規(guī)劃面積在 70007800平米之間。 6 土地年限為 70年，使用年限較長(zhǎng)，可形成獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)。本項(xiàng)目勢(shì)必首當(dāng)其沖，受到光明山商圈的影響。 （ 6） 項(xiàng)目應(yīng)努力適應(yīng)當(dāng)前漣源市商業(yè)格局的發(fā)展演變，成為“五馬廣場(chǎng) ”、 “光明山 ”商圈的有力補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)、銷售、推廣、經(jīng)營(yíng)方式的差異化。因此，未來(lái) 12年內(nèi)，漣源市住宅物業(yè)上市體量較大，市場(chǎng)空間相對(duì)較小。 僅 26%的客戶表示對(duì)目前的經(jīng)營(yíng)狀況滿意，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇、日趨白熱化的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致家居建材經(jīng)營(yíng)行業(yè)利潤(rùn)下降。 （ 5） 本項(xiàng)目地段價(jià)格被大部分被訪者所看好，投資價(jià)值被市民所認(rèn)同。光明山商圈的成型與發(fā)展有著得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)。 1951年從安化、湘鄉(xiāng)、邵陽(yáng)各劃出部分政區(qū)籌建藍(lán)田縣， 1952年正式建縣， 8月改名漣源縣，1987年撤縣成立漣源市。 漣源市城市發(fā)展概況 當(dāng)前漣源市整體城市環(huán)境仍然處于不理想狀態(tài)，城區(qū)面積較小、城區(qū)環(huán)境有待改善、城市常住人口規(guī)模有限、流動(dòng)人口較少，城市建專業(yè)好文檔 設(shè)固定資產(chǎn)投資較小等諸多問(wèn)題困擾著漣源市城市環(huán)境的改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 全年民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額 157104萬(wàn)元，增長(zhǎng) %，占全市消費(fèi)品零售總額的 %。伴著上世紀(jì)改革開(kāi)放的步伐，城市的商業(yè)也取得了飛速的發(fā)展。 漣源市城市商業(yè)格局及發(fā)展趨勢(shì) 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，漣源市的商業(yè)格局的已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以五馬廣場(chǎng)和光明山為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。五江購(gòu)物中心項(xiàng)目的建成，更 樹(shù)立了漣源市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強(qiáng)了此區(qū)域在全市商圈中的競(jìng)爭(zhēng)力。 五 漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展綜述 市場(chǎng)發(fā)展概況