【正文】 積的營銷方式和設計手法出現(xiàn)較少。 物業(yè)類型 戶型 戶型面積 套數(shù) 面積合計 單價 總價 (元 ) 多層 三室兩廳一衛(wèi) 97 72 24% 6984 16% 7500 727500 三室兩廳兩衛(wèi) 133 48 16% 6384 14% 997500 三室兩廳兩衛(wèi) 145 91 30% 13195 30% 1087500 70% 60% 四室兩廳兩衛(wèi) 157 27 9% 4239 9% 1177500 四室兩廳兩衛(wèi) 181 6 2% 1086 2% 1357500 四室三廳三衛(wèi) 214 24 8% 5136 12% 1605000 四室三廳三衛(wèi) 224 34 11% 7616 17% 1680000 30% 40% 總計 302 100% 44640 100% 從上表可看出： ? 樓型 ：純多層 ? 房型：三房為主（ 60%）、四房次之（ 40%） ? 面段：兩房 65 至 97 ㎡ ，三房 95 至 163 ㎡ ? 總價：兩房 40 至 50 萬，三房 60 至 90 萬 項目一期于 2021 年 10 月 16 日開盤，推出 1 18共 301 套高層住宅單位，均價 7500 元。目前多層、小高層、高層住宅均價 5000 至 6500 元。 （項目資料詳見附件一） 北塔湖板塊描述 關鍵詞：“ 塞上江南 ” 北塔湖板塊 規(guī)劃有銀川老城、城隍廟商業(yè)街、牌坊群、廣場、游艇碼頭、銀川書院、孔廟、寧夏八景碑廊、占地 畝小游園等 文化群落 。市場對我司產(chǎn)品競爭提供了較多的機會。 市場小結： 銀川市經(jīng)濟 對自然資源極其依賴，經(jīng)濟波動起伏比一般城市大。2021 年底，銀川市中心城區(qū)共有住宅存量 萬平方米。居住住房 萬平米，空置商品房 150 萬平米，占住房總量的 %。寧夏目前形成了以化工、冶金、機械、紡織、造紙 、建材、特色醫(yī)藥、新材料為主的工業(yè)格局。銀川別名鳳凰城，市樹為國槐和沙棗，市花為玫瑰和馬蘭花。 另外 根據(jù)可研報告，金鳳區(qū)南部片區(qū)將規(guī)劃建設成為一個具有特色旅游、生態(tài)居住、優(yōu)質配套的國際社區(qū)。 銀川市 規(guī)劃建設原則是 “空間重組、優(yōu)化布局、中心西移、疏解老城” 。 5 地塊交通條件 地塊西側緊臨正源大街，為目前地塊與外界聯(lián)通的最主要交通途徑。地塊成交總價約為 億，每平米樓面單價約 1392元 /平米。 3 地塊現(xiàn)狀 目前土地主要以原農(nóng)業(yè)用地面貌為主，有少量農(nóng)房。臨基地周邊市政規(guī)劃道路尚未形成。 （原則上必須在開發(fā)建設的小區(qū)內(nèi)配建廉租房，因規(guī)劃等原因不能配套建設廉租房的，經(jīng)市人民政府批準，可采取建設單位異地建設或者繳納建設成本，由市住房保障管理部門代為建設。目前市政府正在建設片區(qū)的市政道路。 在 20212021 年五年期間，銀川市政府規(guī)劃建設總量為 1400 萬平方米的住房，其中商品房 1136 萬平方米，保障性住房 264 萬平方米，主要發(fā)展金鳳區(qū)的居住組團，加強居 住配套建設。 周邊景觀資源十分豐富 ，擁有一定配套，整體素質較高 ， 具備向大規(guī)模精品社區(qū)發(fā)展的良好基礎 。銀川地處鄂爾多斯西緣，礦產(chǎn)資源豐富。同期，城市人均可支配性收入增長迅速，單位在崗工人保持穩(wěn)定，市區(qū)人口持續(xù)保持高速增長態(tài)勢。 從 2021 年到 2021 年，銀川市房屋施工面積分別達到了 萬平方米、 萬平方米 、 萬平方米、 萬平方米，同期竣工面積分別是 萬平方米、 萬平方米、 萬平方米、 萬平方米。 2021 年，根據(jù)搜房網(wǎng)轉載的國家統(tǒng)計局銀川調查隊檢測結果，房屋銷售價格 同比漲幅減緩，但房屋絕對銷售價格未見松動。按此計算，大約每年拆遷住宅 50 萬平方米。 ? 二圈層：以金鳳區(qū)大部、興慶區(qū)以北所形成的環(huán)形區(qū)域，是目前的主要開發(fā)區(qū)，這當中又形成“政務中心板塊”、“寶湖板塊”、“北塔湖板塊”三大熱點開 發(fā)板塊。 售價最高的樓盤“觀湖一號”便位于此版塊，外有民生興慶府大院、中瀛御景等項目。 競爭項目戶型 一覽表 一房 二房 三房 一衛(wèi) 三房 兩衛(wèi) 四房 五房 別墅 戶均 面積 艾依水郡 面積區(qū)間 5482 98118 112 112155 180211 290342 130 面積比例 4% 22% 4% 56% 2% 8% 寶湖灣 面積區(qū)間 50 6597 95118 118163 220 115 面積比例 2% 11% 21% 57% 8% 城市公園 面積區(qū)間 3437 89104 116127 125146 156185 106 面積比例 5% 33% 13% 32% 16% 觀湖一號 面積區(qū)間 97 133145 157224 147 面積比例 16% 44% 40% 中瀛御景 面積區(qū)間 99 141165 185 220 153 面積比例 11% 60% 21% 9% 森林半島 面積區(qū)間 80 93120 140 190 103 面積比例 11% 68% 17% 5% 美林灣 面積區(qū)間 92120 118 134145 155 316 138 面積比例 15% 10% 37% 32% 6% 從上表可 以看出： ? 不論中檔或高檔項目，大三房 均為主力戶型且多超過 50%； ? 兩房、四房 戶型 比例都較高 ； ? 目前市場在售的別墅類產(chǎn)品比例較少，比例也不超過項目總面積的 10%； 18 項目于 2021 年 11 月首次開盤，推出多層產(chǎn)品，均價 3400 元 /平米； 2021年 5 月第 5 期開盤， 以 8 棟高層、小高層為主 ，均價 4800 元。 從上表可看出： ? 樓型 ：多層為主（ 60%）、小高層為輔（ 40%） ? 房型：三房為主（ 68%）、四房次之（ 17%） ? 面段：各戶型面段偏小，屬于剛需型 ? 總價：兩房 60 萬，三房 70 至 90 萬 美林灣 一期于 2021 年 9 月開盤，推售多層及小高層 278 套房源，均價 4500元 /平方米 。兩者結合贈送的方式也很多。 競爭方面小結 在銀川 ， 板式 小高層 （ 11 層） 和 多層 是普遍采用的產(chǎn)品類型，其中 兩房、三房產(chǎn)品小高層的面積設置與多層相當 ， 四房 產(chǎn)品多設置于多層。 據(jù)統(tǒng)計， 銀川的商品房近 58%賣給了銀川市以外的消費者 ，主要輻射半徑為離銀川市區(qū) 500 公里。 投資置 業(yè) 周邊縣市，如大武口、海原、同心； 周邊 省份，如 內(nèi)蒙古西部、陜西北部、甘肅東部和北部 吳總： 45 歲，在寧夏擁有自己的能源企業(yè)，準備在銀川投資多套住宅，要求升值潛力大。 28 ? 團購空間：大多數(shù)項目 有團購單位合作， 如興慶府大院一期（農(nóng)行）、香溪美地（檢察院）等 。作為新開地區(qū)公司，項目體量又非常巨大的情況下，應特別注意項目開發(fā)的風險控制。在產(chǎn)品線的搭配上，在規(guī)劃條件允許的情況下盡量多的創(chuàng)造市場接受度高的多層、 11 層小高層產(chǎn)品。一期 產(chǎn)品多樣化，能最大程度的試探市場反應，并通過及時總結，調整后期產(chǎn)品搭配，減少開發(fā)風險。借助優(yōu)質景觀對項目進行大力推薦推廣，以確保多 種類戶型的快速銷售，順利達成項目的最大化利益。 物管 需要管理規(guī)范、安全保障有力的物業(yè)服務，其次是清潔和維修。正源大街規(guī)劃定位為金鳳區(qū)交通主干道，雙向 8 車道行駛。 西側有高層單位樓棟且面正源南街，東 側也是北區(qū)高層單位，兩棟樓棟中間整條通道為項目小區(qū)（北區(qū)）人行出入口。 經(jīng)以上分析，我們建議項目北區(qū)地塊商業(yè)部分主要以臨街商 鋪 為主。其中在項目北地塊北側將設置大型商業(yè)。 銀川中海國際社區(qū)項目北區(qū)商業(yè)大概為： 4 萬平米左右。銀川片區(qū)商業(yè)發(fā)展較為緩慢，現(xiàn)有商業(yè)量已出現(xiàn)過量現(xiàn)象。目前市政府正在建設片區(qū)的市政道路。 建議 中海銀川 七十二連湖 項目的商業(yè)形態(tài)主要以 中 小面積 沿街 商鋪為主，集中商業(yè) 為輔。 朝向 相比景觀更為看重正南北朝向。但考慮到市場客戶主要來自外地缺水地區(qū)，市場上不同資源產(chǎn)品售價差異，以及未來湖景資源將日益減少的情況，在規(guī)劃、推廣上，依然要遵循 優(yōu)質景觀 最大化的原則。參考本地競爭對手開發(fā)水平，我司應在賣場的包裝、銷售服務等方面做充分的工作，通過合理的定價，使產(chǎn)品得以熱銷市場，從而建立良好的公司和項目形象。 29 第二部分 定位原則 本項目占地共 萬平方米，總體上可分為西、東兩個地塊。同時，分布在以銀川為中心輻射 500 公里范圍內(nèi)的 非銀川戶口購房者 ， 占中高端和高端住宅的比例超過 60%，過度依賴外來客戶的房地 產(chǎn)市場存在著一定受調控的風險。 ? 戶型偏好： 130 平米的三房 兩衛(wèi) 產(chǎn)品最受市場歡迎。 改善置業(yè) 政府、企事業(yè)單位、國有企業(yè)、能源及相關行業(yè)從業(yè)人員，有一定的積蓄，購買區(qū)域限制不大 黃工： 35 歲，事業(yè)單位職員，家庭年收入 5 萬以上，擁有單位福利房一套，現(xiàn)想升級居住條件、改善居住環(huán)境，要求樓盤素質優(yōu)良，戶型面積區(qū)間較大。近年來，由于均價上漲，中小面積 戶型 亦多見于市場 。集中地下車庫在新項目中出現(xiàn)較多，車位戶均比大約 1： 1； ? 園林： 基本所有項目都是用水景或臨近自然水域，湖城的存在使得大多項目周邊環(huán)境對項目本身形象和品質 提升貢獻大，項目小區(qū)內(nèi)部園林較差，設計水平和展示效果還有待提高； ? 精裝修： 精裝修項目市場上逐漸有出現(xiàn)，主要集中在酒店式公寓項目；寶湖灣是目前市場唯一有精裝修的項 目，裝修樓棟為項目其中的 8和 9，成本大約在 500 元每平米左右 。大三房和四房 一般 34 個 開間 ； 24 ? 客廳面寬： 兩房 均值 米、小三房 均值 米、大三房 均值 米、四房 均值 米 ； ? 主臥面寬： 兩房 均值 米、小三房 均值 米、大三房 均值 米、四房 均值 米 ； ? 衛(wèi) 生 間： 兩房 1 個，舒適型 大三房、四房 2 個 房 型 面積 開間 客廳 主臥 衛(wèi)生間 兩房 99 小三房 115 大三房 142 舒適型大三房 156 四房 166 典型戶型平面見 附件 三 。 物業(yè)類型 戶型 戶型面積 套數(shù) 面積合計 單價 總價 (元 ) 小高層 一室一衛(wèi) 37 115 5% 4255 2% 5700 210900 5% 2% 兩室兩廳一衛(wèi) 93 378 16% 35154 14% 530100 16% 14% 三室兩廳兩衛(wèi) 125 133 6% 16625 6% 712500 三室兩廳兩衛(wèi) 133 380 16% 50540 20% 758100 三室兩廳兩衛(wèi) 146 72 3% 10512 4% 832200 25% 30% 四室兩廳兩衛(wèi) 158 55 2% 8690 3% 900600 合計 1133 47% 125776 49% 多層 一室一衛(wèi) 34 208 9% 7072 3% 5700 193800 9% 3% 兩室兩廳一衛(wèi) 89 462 19% 41118 16% 507300 兩室兩廳一衛(wèi) 104 66 3% 6864 3% 592800 22% 19% 三室兩廳一衛(wèi) 116 205 8% 23780 9% 661200 三室兩廳一衛(wèi) 127 84 3% 10668 4% 723900 三室兩廳兩衛(wèi) 146 36 1% 5256 2% 832200 12% 15% 四室兩廳兩衛(wèi) 156 138 6% 21528 8% 889200 四室兩廳兩衛(wèi) 176 65 3% 11440 4% 1003200 四室三廳三衛(wèi) 185 16 1% 2960 1% 1054500 10% 13% 合計 1280 53% 130686 51% 總計 100% 256462 100% 從上表可看出： ? 樓型 ：多層（ 51%）、小高層（ 49%）均分 ? 房型：三房為 主（ 45%）、兩房次之（ 33%）、四房為輔（ 16%） ? 面段：兩房 89 至 104 ㎡ ，三房 116 至 146 ㎡ 21 ? 總價：兩房 50 至 60 萬，三房 65 至 83 萬 2021 年 6 月， 一期 700 余 套房開盤后， 于 一個月 內(nèi)售出 400 余 套 ，均價 75