【正文】 ? 居住與投資 ? 戶型需求以三室二 廳二衛(wèi)為主 ,二室二廳一衛(wèi)為輔 ? 面積選擇在 80—— 100m2之間 主力客戶群四：綿陽(yáng)的技術(shù)骨干、部分藍(lán) /白領(lǐng)階層，對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等配套生活設(shè)施有要求的、對(duì)電梯公寓情有獨(dú)鐘的人 ? 年齡集中在 2645 歲之間 ? 職業(yè)以私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體工商人士、公司技術(shù)骨干等白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)為主 ? 居住與投資 ? 戶型需求以二室二廳一衛(wèi)為主，一室一廳為輔 ? 面積選擇在 80—— 90m2之間 項(xiàng)目定位策劃方案 36 3 形象定位及設(shè)計(jì)理念 ? 最具投資潛力的電梯公寓 —— 在泛中心的黃金地段，以完善的生活配套設(shè)施，成為越來(lái)越多外地商人和本地經(jīng)營(yíng)者與投資者的首選之地。如何讓各種因素在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中尋找到載體，從而提升和優(yōu)化社區(qū)品質(zhì)，這是核心價(jià)值的綜合體現(xiàn)。 5 景觀設(shè)計(jì)及道路交通組織 由于本項(xiàng)目商業(yè)面積體量想對(duì)住宅來(lái)說(shuō)還是比較大的，同時(shí)在充分考慮項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值上，在不影響項(xiàng)目最大價(jià)值的開發(fā)利用時(shí)，本案項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)只能設(shè)置部分簡(jiǎn)單的綠化景觀。 ◇ 道路交通系統(tǒng) —— 人性關(guān)懷的?人車分層?立體分流 由于社區(qū)占地面積不大，平面達(dá)成的可能性小，建議設(shè)計(jì)選擇立體分流來(lái)現(xiàn)實(shí)，從地下車庫(kù)直接進(jìn)多層住宅入戶（直接進(jìn)三層平臺(tái)）。 窗 不同的房間采用不同形式窗，如：景觀窗（落地玻璃推拉門更佳），飄窗、拐角窗等 外立面 考慮陶土磚，而非涂料。 ☆ 結(jié)論：目標(biāo)客戶細(xì)分 主力客戶群一：綿陽(yáng)市及二區(qū)六個(gè)縣政府企業(yè)人士和投資者 ? 年齡集中在 3055 歲之間 ? 作為固定資產(chǎn)投資，對(duì)酒店的投資有一定的興趣 ? 長(zhǎng)期處于投資行業(yè)的人 主力客戶群二：綿陽(yáng)市管理人員 ? 年齡集中在 3055 歲之間 ? 職業(yè)為從事金融、保險(xiǎn)、高級(jí)酒店、房地產(chǎn)行業(yè)的管理人員 ? 政府機(jī)關(guān)的管理階層 主力客戶群三：外地投資者 ? 年齡集中在 3050 歲之間 ? 職業(yè)以金融、房地產(chǎn)行業(yè)的投資者 ? 對(duì)綿陽(yáng)旅游市場(chǎng)與酒店市場(chǎng)充滿信心的投資者 3 形象定位及設(shè)計(jì)理念 ? 最具投資潛力的酒店 —— 在泛中心的黃金地段，以完善的生活配套設(shè)施，成為越來(lái)越多外地商人、企業(yè)人員和本地經(jīng)營(yíng)者、投資者的首選之地。一個(gè)具有相當(dāng)安全性和私密性的智能安防現(xiàn)代酒店，非常貼近需求。 ◆ 私密空間 如：避免平面干擾；采取一條主通道，兩旁房間平行的布局。 照明設(shè)施應(yīng)兼顧實(shí)用性、裝飾性，實(shí)現(xiàn)安全、美觀和分界，包括：地理燈、植物燈幾部分和局部藝術(shù)照明，避免眩光、頻閃和超強(qiáng)光，以營(yíng)造夜間景觀和氣氛為主，實(shí)現(xiàn)全天候社區(qū)景觀。 窗 不同的房間采用不同形式窗，飄窗等 外立面 采用區(qū)別于住宅部分的色彩。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格 競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià) 格格 格 市場(chǎng)增漲幅度格 預(yù)期利好條件 開發(fā)成本格 開發(fā)商預(yù)期格 價(jià) 格 項(xiàng)目定位策劃方案 50 因此，根據(jù)本次其它專業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查和對(duì)整個(gè)綿陽(yáng)市商業(yè)數(shù)據(jù)把握的基礎(chǔ)上，以現(xiàn)有市場(chǎng)租金和投資者可接受的投資回報(bào)年限 6— 8 年，反推市場(chǎng)價(jià)格，并結(jié)合本項(xiàng)目預(yù)期利好條件影響價(jià)格的漲幅情況看，建議專業(yè)性綜合類市場(chǎng)的商業(yè)一層價(jià)格范圍 7000— 8000 元 /㎡，均價(jià) 7500 元 /㎡，二樓價(jià)格范圍在 5000— 6000元 /㎡，均價(jià) 5500元 /㎡ (此價(jià)格以目前市場(chǎng)情況為基礎(chǔ)，在進(jìn)入營(yíng)銷階段時(shí)，將根據(jù)市場(chǎng)變化作相應(yīng)調(diào)整 ).為樓層的價(jià)格 ,特別是一樓的價(jià)格，可以利用業(yè)態(tài)規(guī)劃、主力招商，以及建筑結(jié)構(gòu)方面做統(tǒng)籌，提升樓上商業(yè)的人流和商氣。而多層價(jià)格定位均價(jià) 1300— 1400 元 /㎡，總價(jià)在 13—— 25 萬(wàn)之間。 下一步將在產(chǎn)品測(cè)試和試探性招商的市場(chǎng)驗(yàn)證基礎(chǔ)上，進(jìn)行 產(chǎn)品深入研究及方案設(shè)計(jì)工作，并提交規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)告。 根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃、社區(qū)配套、物業(yè)管理的現(xiàn)狀調(diào)查來(lái)看，本項(xiàng)目在地段、配 套、創(chuàng)新上都有明顯優(yōu)勢(shì)；而且項(xiàng)目周圍規(guī)劃和發(fā)展前景良好。本片區(qū)地段、交通等配套優(yōu)越，這些條件的成熟，促使該地區(qū)完全具有價(jià)值的潛力。 6 建筑細(xì)部設(shè)計(jì) 門 采用安防智能電子插卡門。 ☆ 每層樓的入口處可以設(shè)置部分綠色盆栽（不大占空間 的景觀）等。 由于本案酒店定位為經(jīng)濟(jì)適用型的酒店，具有較強(qiáng)的實(shí)用性、性價(jià)比比較高。而來(lái)酒店住宿的人一般為農(nóng)貿(mào)經(jīng)營(yíng)者、私營(yíng)主、部分企業(yè)人員、旅游者，身上都帶有一定的財(cái)務(wù)。 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)定位 泛三星級(jí)的酒店 針對(duì)項(xiàng)目引進(jìn)成功的酒店連鎖品牌管理公司，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，管理的先進(jìn)，二星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，卻能享受三星級(jí)的服務(wù)，甚至更好的服務(wù)，以此提升酒店的品質(zhì)與酒店價(jià)值的提高。 陽(yáng) 臺(tái) 最人性化的空間單元，以獲得戶外體驗(yàn)的重要場(chǎng)所。 ? 人性化 —— 注重可識(shí)別性和參與性 ☆ 強(qiáng)調(diào)?歸家感?， 在不同單元區(qū)內(nèi)塑造優(yōu)美有序的不同街道小品，引導(dǎo)人方便行為。 項(xiàng)目定位策劃方案 39 注：此圖只是一個(gè)參考部分 ◆ 柔性空間 是指多變性空間，空間的靈活分隔，采用剪力墻體為空間變化提供可能，但同時(shí)要考慮到綿陽(yáng)地區(qū)的抗震要求。一個(gè)具有相當(dāng)安全性和私密性的智能安防現(xiàn)代社區(qū)，非常貼合市場(chǎng)需求。 ? 項(xiàng)目商住兩用，租賃客戶種類較多，租賃價(jià)格也較普通樓盤更高。 2）中型的娛樂(lè)場(chǎng)所 3）特色餐飲與中檔餐飲相結(jié)合。 C、員工動(dòng)線 ? 員工與客流分離，員工動(dòng)線可以在局部與物流動(dòng)線重合。 C、應(yīng)設(shè)休息場(chǎng)所（如滿足批發(fā)戶及經(jīng)營(yíng)戶、消費(fèi)者疲憊勞累的部分椅子等，可以設(shè)置在各層不好劃分的異形區(qū)域）。實(shí)際設(shè)計(jì)中，可根據(jù)最終總建筑 項(xiàng)目定位策劃方案 28 面積及可建商業(yè)面積調(diào)整商鋪實(shí)際進(jìn)深。二層商鋪共 2520*2=5040平方米，可根據(jù)最終本項(xiàng)目可建商業(yè) 面積作相應(yīng)調(diào)整。 C 娛樂(lè)、休閑、餐飲類消費(fèi)者 （產(chǎn)品細(xì)分客戶） a、主要消費(fèi)者職業(yè)分布 以商業(yè)人士和企事業(yè)管理者為主 具體包括： ? 私營(yíng)老板、經(jīng)營(yíng)主； ? 公司管理者，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)等各種類型企業(yè)的人員為主； ? 政府機(jī)關(guān)各級(jí)公務(wù)員、事業(yè)單 位人員； ? 專業(yè)從業(yè)人員，如從事設(shè)計(jì)、技術(shù)類型的 。 2 主要目標(biāo)客戶群界定 A、物業(yè)購(gòu)買者 a、 物業(yè)購(gòu)買者 職業(yè)細(xì)分： b、 以商業(yè)人士和企事業(yè)管理者為主 項(xiàng)目定位策劃方案 22 具體包括： ? 私營(yíng)老板、經(jīng)營(yíng)主 ? 公司中高級(jí)管理層，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、 等各種類型企業(yè)； ? 周圍縣鎮(zhèn)的政府機(jī)關(guān)各級(jí)公務(wù)員、事業(yè)單位中層干部 ? 高級(jí)專業(yè)從業(yè)人員，如注冊(cè)會(huì)計(jì)師、律師等； b、物業(yè)購(gòu)買者年齡 ? 主要年齡段： 2560 周歲。成為川西北肉類、水產(chǎn)、干雜、山貨的主流批發(fā)場(chǎng)所。? ◎ 建筑 ?領(lǐng)袖? 。但是在該區(qū)域由于缺少與之消費(fèi)相匹配的休閑場(chǎng)所、住宿條件；隨著綿陽(yáng)及周邊城市的 個(gè)體消費(fèi)能力的加強(qiáng)，特別是個(gè)體 私營(yíng)主，比較富裕。 市場(chǎng)缺位產(chǎn)品 資源整合 最大化利潤(rùn) 核心競(jìng)爭(zhēng)力 地段優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)研究專業(yè)營(yíng)銷發(fā)展前景卓識(shí)遠(yuǎn)見(jiàn) 項(xiàng)目定位策劃方案 17 締造新型酒店模式 經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)在綿陽(yáng)是一個(gè)空白點(diǎn)，特別是連鎖性的經(jīng)濟(jì)酒店尚屬首例。但考慮本地塊臨近馬路、汽車噪音對(duì)該地塊環(huán)境 造成一定的影響，而且周圍的環(huán)境形象有待提升，所以該地塊不適合建高檔性質(zhì)的項(xiàng)目。 S（優(yōu)勢(shì)） W（劣勢(shì)） 項(xiàng)目定位策劃方案 13 ?交通? +區(qū)域市場(chǎng)的成熟 +項(xiàng)目所在地 景觀 +噪音污染 +治安 +地塊面積小 的影響力 O（機(jī)會(huì)） T（威脅） 了解?海英?、?長(zhǎng)興?、?星河灣?等 直接對(duì)手：住宅：海英、長(zhǎng)興、凱廈 樓盤的情況，在設(shè)計(jì)風(fēng)格上避開對(duì)手， 以及城北其他同檔次的樓盤等。 地塊周圍景觀 從本地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程度看，四個(gè)方向的景觀都不是很理想，因?yàn)槎急恍碌幕蚺f的建筑物和馬路環(huán)繞，而且該地塊由于面積相對(duì)比較小，在選景方面存在著一定的問(wèn)題，故將來(lái)只有通過(guò)尋找項(xiàng)目的市場(chǎng)空白點(diǎn)來(lái)弱化項(xiàng)目的不利影響。 四、住宅意向消費(fèi)者 ● 被訪者目前的住宅大多是自租房，占 44%。 ●如果市場(chǎng)要改造，希望分期改造 ● 多數(shù)商家希望在商鋪內(nèi)能有一些實(shí)現(xiàn)日常生活內(nèi)容的功能間，如洗手間、儲(chǔ)藏間等 三、投資者 投資意向 ● 多數(shù)投資者購(gòu)買商鋪的單價(jià)在 1萬(wàn)元 /平方米左右，這與投資時(shí)間、商鋪位置和面積有關(guān)。 從專業(yè)性綜合類市場(chǎng)分析，本案原有市場(chǎng)在綿陽(yáng)及周邊地區(qū)有較高的知名度，并且主要業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的效益非常好，在該片區(qū)沒(méi)有與之媲美的市場(chǎng)出現(xiàn)，本案市場(chǎng)在原有形態(tài)上進(jìn)行改造，從道 路、配套、規(guī)劃、環(huán)境等方面全面的升級(jí)、換代，彌補(bǔ)以前的不足，發(fā)揮更大的優(yōu)勢(shì)。 已售罄住宅特征 ●購(gòu)買群體以城北個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主，主要目的是用于解決自身的居住問(wèn)題； ●區(qū)域內(nèi)的樓盤以中低檔定位為主，以低價(jià)策略實(shí)行銷售，且區(qū)域內(nèi)的整體供應(yīng)量較小，區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)消費(fèi)潛力釋放空間巨大； 小區(qū)配套 ●該區(qū)域內(nèi)大配套及小區(qū)配套比其它區(qū)位都薄弱得多。著眼城市發(fā)展，重視專業(yè)策劃營(yíng)銷，開始引入?外腦?，從市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)到營(yíng)銷推廣，與外地的專業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)公司精誠(chéng)合作，從而提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。 第一部分 項(xiàng)目定位策劃方案 4 市場(chǎng)研究的主要因素和本案產(chǎn)品發(fā)展方向最初判斷 一、影響本案研究的主要因素 （ 1）、土地價(jià)格和規(guī)劃指標(biāo) 本案位于綿陽(yáng)市城北的物流、貿(mào)易、商業(yè)集中地，靠近一環(huán)路，緊鄰綿陽(yáng)主干道路 ——— 長(zhǎng)虹大道，土地價(jià)格較高， 100 萬(wàn)元 /畝左右。 項(xiàng)目定位策劃方案 1 委托單位： 報(bào)告單位： 報(bào)告日期： 前言〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃 3 “綿陽(yáng)項(xiàng)目”定位策劃方案 項(xiàng)目定位策劃方案 2 第一部分 市場(chǎng)研究的主要因素和產(chǎn)品發(fā)展方向最初判斷 一、影響本案研究的主要因素〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃 4 二、產(chǎn)品發(fā)展的最初判斷〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃 5 第二部分 市場(chǎng)研究的基本結(jié)論 一、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃 6 二、商鋪經(jīng)營(yíng)調(diào)研結(jié)果〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃 8 三、投資者〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃 8 四、住宅意向消費(fèi)者〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃 9 五、 酒店市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃 〃〃