【正文】 入住，部分消費(fèi)力強(qiáng)的國內(nèi)旅行團(tuán)也會選擇檔次較高的酒店入住。市民宴請多為本地居民消費(fèi)，約占餐飲客源總量的 20%。 表 21 武漢在建五星級酒店一覽表 序號 項(xiàng)目 星級 區(qū)位 建筑面積 1 洲際酒 店 超五星 武漢新區(qū)國際博覽中心旁 13萬㎡ 2 凱悅酒店 白金五星 王家墩商務(wù)區(qū)武漢中心項(xiàng)目 64~84 層 3 萬達(dá)威斯汀酒店 六星 武昌積玉橋 萬 4 楚天粵海國際大酒店 五星 黃鸝路原湖北日報(bào)辦公樓 萬 5 華爾登大酒店 五星 東西湖 10 萬 6 藏龍濱湖壹號大酒店 五星 江夏區(qū) 16 萬 7 希爾頓酒店 五星 徐東路與中北路交匯處宜家國際廣場 萬 8 萬達(dá) 五星 武漢經(jīng)開萬達(dá)廣場 18 層 9 武漢豪生國際酒店 五星 武漢開發(fā)區(qū)珠山湖大道 4 萬 10 聯(lián)發(fā)半島酒店 五星 武漢開發(fā)區(qū)后官湖 6 層 11 綠地 超五星 武昌綠地中心 12 世貿(mào) 五星 世貿(mào)錦繡長江 13 瑞安 五星 瑞安漢口天地 14 泛海 五星 泛海城市廣場 6 萬 15 華潤 五星 華潤 CBD 項(xiàng)目 據(jù)有關(guān)消息，美國溫德姆酒店集團(tuán)旗下白金五星品牌“溫德姆”計(jì)劃 2020 年入駐光谷。而新建五星級酒店，已經(jīng)不再是獨(dú)立的一棟樓，它成了開發(fā)新項(xiàng)目中的一個(gè)子項(xiàng)目，包括積玉橋萬達(dá)項(xiàng)目、武漢國際博覽中心、王家墩商務(wù)區(qū)武漢中心項(xiàng)目、瑞安漢口天地、世貿(mào)錦繡長江、綠地中心等，幾乎都不再是一個(gè)單獨(dú)的酒店物業(yè)。會展業(yè)在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動比例是 1： 9，也就是帶動了賓館、餐飲、旅游、交通、購物等整個(gè)服務(wù)貿(mào)易的快速發(fā)展。 通過圖 31 可以看出： ? 武漢 1999 年 — 2020 年的平均增長速度雖然達(dá)到 %，但與國內(nèi)其它城市相比略顯偏低。項(xiàng)目可行性分析 29 基于以上考慮，我們選用指數(shù)曲線模型預(yù)測武漢未來 10 年高星級酒店的增長情況，詳見表 32。 （ 3）武漢市未來 10 年高星級酒店需求情況預(yù)測 根據(jù)以上四年武漢市高星級酒店的客房出租率，結(jié)合當(dāng)年高星級酒店的客房數(shù)量及當(dāng)年武漢市總體旅游接待人次，測算出的系數(shù)分別為： 、 、 、 。項(xiàng)目可行性分析 31 從經(jīng)營角度出發(fā)，對未來旅游人次的增長速度應(yīng)適當(dāng)采取保守的原則進(jìn)行估計(jì)，這樣可降低酒店未來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 未來一段時(shí)間，武漢市高星級酒店的增長可能由數(shù)量擴(kuò)張期轉(zhuǎn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整期，將淘汰一部分經(jīng)營歷史長、硬件設(shè)施落后的酒店；在高星級酒店數(shù)量偏少或經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的新興區(qū)域建設(shè)一些高星級酒店；建設(shè)一些富有特色的度假村等。 由于規(guī)劃要求， 北側(cè)建筑 退后友誼大道有一定距離，所以此次設(shè)計(jì)利用規(guī)劃用地北側(cè) 友誼大道 的臨街優(yōu)勢，并 結(jié)合城市現(xiàn)有環(huán)境 ， 盡可能的 將 商業(yè) 部分延 北面臨街面布置，設(shè)置了八層裙房，商業(yè)，酒店 等各種物業(yè)形態(tài)相互促進(jìn)，形成完善的商業(yè)環(huán)境。項(xiàng)目可行性分析 36 方案一 ** ** ** （ 2）特許經(jīng)營者可以為投資者在酒店籌建期間提供各項(xiàng)咨詢服務(wù)，這些服務(wù)包括幫助業(yè)主選址、提供可行性分析、為建設(shè)設(shè)計(jì)、內(nèi)裝修設(shè)計(jì)提供參考意見。 ** **項(xiàng)目可行性分析 48 營，辦公樓采取銷售方式； c、 商業(yè)裙樓采取自己持有，招商經(jīng)營，收取租金 ；酒店采取銷售 并返租，辦公樓采取銷售方式。 **項(xiàng)目可行性分析 51 ** 二 、土方開挖外運(yùn)、基礎(chǔ)和地下室結(jié)構(gòu)施工階段 由于本項(xiàng)目緊鄰地鐵交通線，如何做到相互施工互不影響，有效控制基坑穩(wěn)定是一大難點(diǎn)。 針對上述各業(yè)態(tài)的經(jīng)營思路，各業(yè)態(tài)的經(jīng)營模式可以綜合成如下集中方式，并初步可以統(tǒng)計(jì)出經(jīng)營收入： a、 商業(yè)裙樓、酒店、辦公樓全部采取銷售方式。 目前，國內(nèi)五星級酒店多采用第 5 種營運(yùn)模式，其中大型集團(tuán)公司、國有酒店采用自行投資管理和聘請管理公司委托管理這兩種模式較多，以武漢為例，新世界酒店、保利白玫瑰酒店就是其中典型代表。 （ 2）酒店未來的發(fā)展受到品牌 的限制。 **項(xiàng)目可行性分析 43 塔樓 2536 層為辦公用房 ， 建筑面積 16047 ㎡。項(xiàng)目可行性分析 40 裙房的 78 層為酒店的大堂及酒店的相關(guān)配套設(shè)施，包括高檔餐飲，名品店，大型宴會廳，可開啟屋面的恒溫游泳池以及健身理療等休閑娛樂會所等。本項(xiàng)目 的造型，色調(diào)高雅，空間層次豐富有序，充分考慮了不同方位的視覺效果，既尊重了城市環(huán)境又體現(xiàn)了建筑內(nèi)在的魅力，而且從布置和布局上強(qiáng)調(diào)酒店文化與高科技的結(jié)合，并通過時(shí)尚優(yōu)美的幾何形狀展現(xiàn)出建筑藝術(shù)與技術(shù)的完美結(jié)合。建筑主體由裙房和塔樓組成，方案設(shè)計(jì) 3~1 層 為地下空間， 1~8 層為裙樓， 9~36 層為塔樓。 與普通商品相比，酒店的客房供給存在較大的剛性，這是因?yàn)榫频甑耐顿Y及建設(shè)需要一個(gè)較長的建設(shè)期，酒店建成后，其推出市場也存在一定的障礙。歷年來接待旅游人次擬合情況詳見圖 32。 ? 由于缺乏武漢市 2020 年高星級酒店平均出租率統(tǒng)計(jì)資料，因此利用國家旅游局發(fā)布的全國高星級酒店平均出租率數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，見表 ** 當(dāng)高星級酒店達(dá)到一定數(shù)量后，其擴(kuò)張速度又會逐漸放緩并保持相對平穩(wěn)。 表 31 武漢 19992020 年高星 級酒店客房供給變化情況一覽表 年份 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 客房規(guī)模 (間 /套 ) 3159 3981 4111 4782 5492 5653 6040 7168 8552 9540 ** 武漢旅游業(yè)的發(fā)展將極大刺激五星級酒店的快速擴(kuò)張?，F(xiàn)在掛牌的 11 家五星級酒店，幾乎都是所在區(qū)域的地標(biāo)建筑之一，并且八成都是一棟孤零零的酒店大樓，幾乎單純地經(jīng)營酒店。 ** ? 政府客源 近年來，各級政府均比較重視招商引資工作，為體現(xiàn)招商工作誠意，在高星級酒店中舉辦的政務(wù)活動與日俱增多，政府客源約占餐飲客源總量的 20%。項(xiàng)目可行性分析 23 這些酒店的客房出租率較高，普遍保持在 65～ 70%之間，部分酒店的出租率達(dá)到 75%；一般情況酒店房價(jià)對客房出租率的影響不 顯著，部分酒店房價(jià)雖高，但出租率仍有保障，如香格里拉、光明萬麗和華美達(dá)光谷等酒店，說明武漢市有一定的高端酒店客房需求；同時(shí)，位于商業(yè)區(qū)的五星級酒店出租率普遍較高； 武漢五星級酒店客源市場分析 （ 1）五星級酒店客房客源分析 武漢五星級酒店客房客源構(gòu)成情況如下： ? 商務(wù)客源 武漢市是重要的制造業(yè)基地，已形成了以鋼鐵、汽車、機(jī)械制造光電子和食品物流業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，五星級酒店的商務(wù)客源所占比重大，約占客源總量的 55%。 武漢部分五星級酒店會議設(shè)施情況詳見下表 1表 16。 部分酒店的套房比例也有較大差異，其中馬可孛羅、香格里拉、新華諾富特的套房比例均在 5%以下，而明珠豪生、華美達(dá)光谷的套房比例約為 20%，華美達(dá)天祿更是達(dá)到了 40%。 （ 5） 五星級酒店數(shù)量偏少，且等級偏低 武漢五星級酒店數(shù)量相比一線城市差距較大，例如上海目 前掛牌五星級酒店約 41 家，五星標(biāo)準(zhǔn)酒店約 120 家；北京掛牌五星級酒店約 54 家，五星標(biāo)準(zhǔn)酒店約 140 家。項(xiàng)目可行性分析 16 表 11 武漢五星級酒店基本情況一 覽表 項(xiàng)目 酒店地 址 開業(yè)時(shí)間 星級 客房規(guī) 模 管理公司 類型 馬克孛羅 江岸區(qū) 2020 五星標(biāo)準(zhǔn) 363 馬克孛羅酒店集團(tuán) 商務(wù) 明珠豪生 江岸區(qū) 2020 掛牌五星 393 豪生國際酒店集團(tuán) 商務(wù) 香格里拉 江岸區(qū) 1999 掛牌五星 484 香格里拉酒店集團(tuán) 商務(wù) 華美達(dá)天祿 硚口區(qū) 2020 掛牌五星 308 華美達(dá)國際 商務(wù) 新華諾富特 江漢區(qū) 2020 掛牌五星 323 雅高酒店管理集團(tuán) 商務(wù) 錦江國際 江漢區(qū) 2020 掛牌五星 400 錦江國際酒店公司 商務(wù) 城市名人 江漢區(qū) 1997 掛牌五星 326 城市名人酒店集團(tuán) 商務(wù) 新世界 江漢區(qū) 2020 五星標(biāo)準(zhǔn) 327 新世界酒店集團(tuán) 商務(wù) 光明萬麗 武昌區(qū) 2020 掛牌五星 300 萬豪國際酒店集團(tuán) 商務(wù) 最佳西方五月花 武昌區(qū) 2020 掛牌五星 285 最佳西方酒店管理 集團(tuán) 商務(wù) 凱旋門華天酒店 武昌區(qū) 2020 五星標(biāo)準(zhǔn) 247 華天集團(tuán) 商務(wù) 東湖大廈 武昌區(qū) 2020 掛牌五星 168 自行管理 商務(wù) 洪山賓館 武昌區(qū) 2020 五星標(biāo)準(zhǔn) 369 自行管理 商務(wù) 保利白玫瑰 武昌區(qū) 1998 掛牌五 星 371 自行管理 商務(wù) 洪廣建國 武昌區(qū) 2020 五星標(biāo)準(zhǔn) 405 首旅建國酒店管理 公司 商務(wù) 雄楚國際 洪山區(qū) 2020 五星標(biāo)準(zhǔn) 178 自行管理 商務(wù) 華美達(dá)光谷 洪山區(qū) 2020 掛牌五星 288 華美達(dá)國際 商務(wù) 碧桂園鳳凰酒店 漢南區(qū) 2020 五星標(biāo)準(zhǔn) 331 自行管理 商務(wù) 從圖 11 和表 11 可反映出武漢五星級酒店具有如下主要特征： （ 1）五星級酒店分布相對集中 武漢市現(xiàn)有五星級酒店大都分布在長江兩岸傳統(tǒng)中心的江漢區(qū)、江岸區(qū)和武昌區(qū)， 集中在漢口解放大道武廣商圈、漢口建設(shè)大 道西北湖金融商圈、武昌中南 洪山廣場商圈、武昌徐東路商圈等幾大商圈。相信隨著產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)移的逐步推進(jìn)，武漢城市圈的影響力將會沿江入海。隨著合作深入，真正意義上的1 小時(shí)中部城市群必將形成。其中旅游人群占到相當(dāng)比例，武漢人到南京游覽，合肥人到三峽游玩都相當(dāng)普遍。 武廣客專途經(jīng) 20 余個(gè)城市，近 1 億人口，未來廣東、湖南、湖北三省的經(jīng)濟(jì)互動作用不可小視。 地鐵 6 號線與 10 號線：目前 10 號線與 6 號線都尚未開工，但是10 號線與 6 號線交會點(diǎn)上的換乘站唐家墩地鐵站 8 月開建，它位于發(fā)展大道與唐家墩路交叉口處。 10 月 11 日， 4 號線首臺盾構(gòu)機(jī)從工業(yè)四路站成功始發(fā)，這意味著 4 號線即將全線開工，武漢 “ 工 ” 字型地鐵網(wǎng)絡(luò)開始畫最后一筆。西延涇河工程起自 1 號線終點(diǎn)東吳大道站，至涇河北站(終點(diǎn)站 )，線路全長約 ，全線高架，設(shè)車站 4 座，停車場 1 處，總投資約 億。完善支持服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的政策體系和推進(jìn)機(jī)制，吸引國內(nèi)外知名服務(wù)企業(yè)落戶武漢。開通聯(lián)系周邊及區(qū)域性中心城市的城際列車。 二 、城市規(guī)模 嚴(yán)格控制人口自然增長，加強(qiáng)對人口機(jī)械增長的管理和引導(dǎo)。電腦城、大型超市、各種品牌店紛紛落戶，加上綠化率高的優(yōu)勢，青山 區(qū) 成為武漢又一片建設(shè)熱土。區(qū)委、區(qū)政府著力推進(jìn)大開發(fā)建設(shè)， 不斷 加大招商引資力度，引進(jìn)“華僑城”等多個(gè)大型項(xiàng)目，為青山區(qū)的發(fā)展帶來了新的歷史機(jī)遇。項(xiàng)目可行性分析 5 第二章 項(xiàng)目區(qū) 位 一 、 項(xiàng)目所在 地 簡介 本項(xiàng)目所在地 —— 武漢市 青山區(qū) ，位于武漢東南部， 南倚 東湖風(fēng)景區(qū) ，西北瀕萬里 長江 ，與天興洲隔江相望 ， 是 武漢 市中心城區(qū)之一 ，總面積 平方公里，常駐人口 60 萬。項(xiàng)目可行性分析 2 第一章 項(xiàng)目 基本情況 一 、 項(xiàng)目 概況 本項(xiàng)目位于武漢市青山區(qū)友誼大道與工業(yè)三路交匯處， 項(xiàng)目地塊東西寬約 145 米，南北深約為 150 米， 項(xiàng)目 總 用地面積 16782 ㎡。 項(xiàng)目 可行性分析 目 錄 第一 章 項(xiàng)目基本情況 第二章 項(xiàng)目區(qū)位 第三章 國務(wù)院批復(fù)的武漢地區(qū) 2020～ 2020 規(guī)劃 第四章 武漢市“十二五”規(guī)劃及高鐵經(jīng)濟(jì) 第五章 五星級酒店及發(fā)展趨勢 第 六 章 初步規(guī)劃方案 第七章 經(jīng)營思路的分析 第八章 開發(fā)節(jié)奏的控制 第九章 2020年同業(yè)態(tài)商業(yè)、酒店、寫字樓銷售情況 第十章