【正文】 層，結(jié)構(gòu)下部為漿砌石，厚600mm，基礎(chǔ)為 1000mm 厚的 10～ 100kg 塊石。 陸域部分規(guī)劃指標(biāo)如下： 青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 37 總占地面積 497330m2（ 745 畝） 總建筑面積 237302 m2 容積率 建筑密度 % 道路占地比率 % 綠化率（陸域部分） % 陸域部分用地情況詳見表 51。 考慮到本項(xiàng)目的季節(jié)性較強(qiáng)，除用于休假居住外，還具有商務(wù)、公關(guān)等功能，人口規(guī)模按照 5 人 /座考慮，居住人員規(guī)模為 1300 人。 路燈、景觀燈 場(chǎng)區(qū)內(nèi)路燈數(shù)量為 222 盞，景觀照明燈具 390 盞。中央會(huì)所按照 30個(gè)停車位考慮，會(huì)所按照 輛 /座配置，服務(wù)用房按照 6 輛 /座配置停車位，項(xiàng)目合計(jì)654 個(gè) 停車位。 項(xiàng)目拋填面積約 497330m2，平均填土厚度 ，需拋填土石方1500000m3。 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 作為現(xiàn)代化綜合性旅游設(shè)施，其規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目之間應(yīng)為互補(bǔ)關(guān)系，在充分利用青島著名沿海旅游城市的優(yōu)勢(shì)的前提下，結(jié)合青島旅游市場(chǎng)特點(diǎn)和需求，深度挖掘溫泉周邊旅游資源，以求最大限度的吸引客戶。 項(xiàng)目前景分析 本項(xiàng)目位于青島即墨市溫泉鎮(zhèn)，項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)南接嶗山風(fēng)景名勝區(qū)，北臨田橫島旅游度假區(qū)。 隨著國(guó) 內(nèi) 經(jīng)濟(jì)的 迅速 發(fā)展，青島 優(yōu)良的投資環(huán)境以及 2020 奧運(yùn)會(huì)的申辦成功， 吸引了 許多跨國(guó)公司紛紛入駐 ， 截至 2020 年末，共有 71 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)來(lái)青投資。目前，在世界上已經(jīng)有60 多家大型的分時(shí)度假集團(tuán)，形成了巨大的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)， 4500 個(gè)采用分時(shí)制度的度假村分布在 81 個(gè)國(guó)家，來(lái)自 124 個(gè)國(guó)家的 300 多萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買了度假權(quán)。他們不光是因?yàn)槊詰俅蠛：陀瓮П旧恚前褤碛杏瓮М?dāng)作自我價(jià)值 和身份的一種體現(xiàn) 。 1999 年青島市商品住宅平均價(jià)格為 2500 元左右， 2020 年青島市商品住宅平均價(jià)格漲至5127 元。 表 43 青島市旅游業(yè)規(guī)劃發(fā)展指標(biāo)一覽表 年度 海外游客 旅游外匯收入 國(guó)內(nèi)游客 國(guó)內(nèi)旅游收入 數(shù)量 （萬(wàn)人次） 年增長(zhǎng) （ %） 數(shù)量 （億美元） 年增長(zhǎng) （ %） 數(shù)量 （萬(wàn)人次） 年均 增長(zhǎng) （ %） 數(shù)量 （億元） 年均 增長(zhǎng) （ %） 2020 100 % 7 26% 3000 % 390 21% 2020 125 15% 20% 3480 8% 508 18% 青島旅游市場(chǎng)已呈現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢(shì)，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從傳統(tǒng)的觀光型向觀光與休閑度假相結(jié)合的現(xiàn)代旅游格局轉(zhuǎn)變，為周邊各具特色的旅游度假勝地的建設(shè)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件，且旅游度假區(qū)由依托風(fēng)景青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 26 名勝的觀光階段發(fā)展到度假娛樂(lè)階段，正向定居的趨勢(shì)發(fā)展，開始了綜合開發(fā)的階段，這一發(fā)展趨勢(shì)為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了良好的機(jī)遇。作為旅游城市的 青島，有三里河等新石器時(shí)代遺址、 2020 多年前齊國(guó)的古長(zhǎng)城、秦始皇三次登臨的瑯琊臺(tái)、漢代埋葬 500 義士古骸的田橫島、隋代修建的珠山石窟、被譽(yù)為石刻瑰寶的天柱山魏碑等著名古跡；有棧橋、魯迅公園、海水浴場(chǎng)、八大關(guān)建筑群等風(fēng)景名勝，有位于市區(qū)東部被譽(yù)為“神仙之宅、靈異之府”的嶗山風(fēng)景區(qū)和石老人旅游度假區(qū)，有與市區(qū)隔海相望的薛家島旅游度假區(qū)。 目前，整個(gè)青島市行政區(qū)域內(nèi)已全部實(shí)現(xiàn)無(wú)縫覆蓋，項(xiàng)目區(qū)域無(wú)線通信信號(hào)良好，北側(cè)距中國(guó)移動(dòng)和中國(guó)聯(lián)通的基站僅幾百米，可保證無(wú)線通信的要求。本項(xiàng)目污水排放擬按照遠(yuǎn)期規(guī)劃布置污水管道，近期擬采用地下式污水處理裝置，經(jīng)生化處理達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后，排放至項(xiàng)目地域內(nèi)的水體中。 在大、小潮期間，海流流速均自表至底逐漸減小，流向在垂直線上的分布比較一致，表面紊流較輕。 海洋水文條件 1. 波浪 鰲山灣灣口朝向 SSE，口門寬闊與黃海相通，平均水深 4m 左右，最青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 21 大水深 13m，受外海偏南臺(tái)風(fēng)浪的影響，灣口處可形成較大的波浪，灣北由于陸域阻擋；風(fēng)區(qū)短，沒有形成大浪的條件，對(duì)港灣內(nèi)的護(hù)岸及船舶的危害較小。 北部灣頂一寬闊灘涂稱大橋?yàn)?，東西長(zhǎng) 9km，南北寬約 2km，面積，底質(zhì)為泥質(zhì)或砂泥質(zhì)。 22′ 11″青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 20 N， 120176。按照審批程序，即墨市海洋與漁業(yè)局將審查情況分別報(bào)請(qǐng)青島市海洋與漁業(yè)局、即墨市政府審查。根據(jù)原《膠州灣及鄰近海岸帶功能區(qū)劃》（ 1995），項(xiàng)目工程海域岸帶主要為農(nóng)業(yè)區(qū)和池塘養(yǎng)殖區(qū)，水域?yàn)闇\海養(yǎng)殖區(qū)。 青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 17 第三章 海域利用、規(guī)劃選址和建設(shè)條件 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于即墨市溫泉鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)，距溫泉鎮(zhèn)駐地約 ，東臨建設(shè)中的濱海大道，西至中黃埠與劉家山村一線，南至前海東村與北黃埠村之間的海域中線，北至鹽店村、前海東村至海岸一線。 項(xiàng)目建設(shè)符合青島市旅游業(yè)的發(fā)展方向 青島的旅游業(yè)自發(fā)展之始 ,就以豐厚的海洋文化資源立足于中國(guó)的旅游市場(chǎng) ， 在沿海城市旅游業(yè)不斷發(fā)展的激烈競(jìng)爭(zhēng)中 ,青島海洋旅游業(yè)急需拓展海洋旅游文化的內(nèi)涵。本項(xiàng)目作為具有商務(wù)、旅游、休閑度假等多功能的高檔社區(qū)，建成后將成為一處風(fēng)景優(yōu)美的公共開放空間，是總體規(guī)劃目標(biāo)的具體體現(xiàn)。 在重點(diǎn)旅游區(qū)建設(shè)方面，劃定包括溫泉旅游度假區(qū)和鰲山衛(wèi)海濱旅游區(qū)在內(nèi)的二十個(gè)重點(diǎn)旅游景區(qū)，構(gòu)成特色旅游組團(tuán)。 區(qū)域性規(guī)劃 近年來(lái)，青島市委、市政府積極實(shí)施大青島城市群戰(zhàn)略，堅(jiān)持以規(guī)劃為先導(dǎo)，對(duì)城市發(fā)展框架準(zhǔn)確定位，加快城市發(fā)展步伐。 按 照規(guī)劃要求， 鰲山組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)成為以旅游度假為主，以高教科青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 10 研為補(bǔ)充，適當(dāng)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代生態(tài)型新城區(qū)。 城市總體布局青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 9 結(jié)構(gòu)規(guī)劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團(tuán)，形成 “ 兩點(diǎn)一環(huán) ” 的發(fā)展態(tài)勢(shì)。該片區(qū)位于溫泉鎮(zhèn)駐地周圍，毗鄰鰲山灣，依山傍海，景色宜人，擁有豐富的沙灘和岸線資源，開發(fā)潛力巨大。 在 新設(shè)想 的指引下，青島的城市構(gòu)架被全新確立為：以老市區(qū)、黃島、紅島為基本支撐點(diǎn)，以 280 余公里 的 濱海公路為軸線，囊括瑯琊、膠南、黃島、紅島、主 城、鰲山、田橫島七大組團(tuán)，以主城牽引衛(wèi)星城，以衛(wèi)星城帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展。 本項(xiàng)目的建設(shè)，將對(duì)推進(jìn)青島東部地區(qū)以及即墨市的城市城市建設(shè)起到促進(jìn)作用，是 “三點(diǎn)布局、一線展開、組團(tuán)發(fā)展，構(gòu)建國(guó)際化城市框架體系”城市發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想的重要組成部分 。在濱海大道附近與鰲山灣連接處，對(duì)現(xiàn)有擋浪壩進(jìn)行整青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 3 修，使其在保證安全的前提下，成為一處良好的親水平臺(tái)，總長(zhǎng)度為 400m。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，董事長(zhǎng)為法人代表。 青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 2 公司的經(jīng)營(yíng)范圍是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，主要業(yè)務(wù)范圍包括：旅游度假、康樂(lè)休閑、餐飲娛樂(lè)、賓館酒店、商業(yè)經(jīng)營(yíng)、社區(qū)服務(wù)等綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)；游艇銷售、維修、倉(cāng)儲(chǔ)及碼頭、泊位管理與服務(wù)；房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和銷售；物業(yè)管理及水域管理；以水城建設(shè)為中心的城市綜合性開發(fā)。 項(xiàng)目建設(shè)總投資 項(xiàng)目建設(shè)總投資估算為 萬(wàn)元。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)將促進(jìn)周邊土地升值，吸引更多的投資者進(jìn)入，對(duì)即墨市經(jīng)濟(jì)建設(shè)有積極意義。 2020 年3 月 7 日，山東省委副書記、青島市委書記杜世成同志在 聽取仰口、鰲山、溫泉規(guī)劃和初期開發(fā)建設(shè)情況匯報(bào)會(huì)上指出：要有重點(diǎn)、分層次 地適度推進(jìn)鰲山、溫泉區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和旅游功能布局，使其能真正體現(xiàn)青島的城市特色，早日發(fā)展成為青島大旅游格局中重要的新興旅游區(qū)。 相關(guān)的規(guī)劃情況 與項(xiàng)目定位相關(guān)的城市及區(qū)域規(guī)劃主要包括《青島市總體規(guī)劃》、《即墨市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（ 19952020）、《青島即墨鰲山城市組團(tuán)總體規(guī)劃》《青島市旅游業(yè)十一五規(guī)劃》，具體如下： 青島市總體規(guī)劃 在國(guó)務(wù)院批復(fù)的《青島市總體規(guī)劃》（ 19952020 年）中，將青島市定位為：“中國(guó)東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心和港口城市，國(guó)家歷史文化名城。在此基礎(chǔ)上，再經(jīng)過(guò) l0 年左右的努力，把青島建設(shè)成為以港口貿(mào)易為主要特色的經(jīng)濟(jì)繁榮、科教發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、文明富裕、功能完善的社會(huì)主義現(xiàn)代化城市 ” 。但是，從有利于即墨城市發(fā)展的角度來(lái)看，即墨城市仍應(yīng)保留作為一個(gè)城市所應(yīng)有的完整性和獨(dú)立性，其城市性質(zhì)為“青島 都市圈核心區(qū)的北翼，以商貿(mào)、輕工業(yè)、旅游和農(nóng)副產(chǎn)品出口加工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化中等城市”。 該組團(tuán)作為青島市的主要組成部分，組團(tuán)開發(fā)建設(shè)以“山、海、泉、生態(tài)，運(yùn)動(dòng)與健康”為主題，形成集文化娛樂(lè)、旅游度假、休療養(yǎng)、體育健身、商務(wù)活動(dòng)為一體的國(guó)際化、生態(tài)型旅游度假城市組團(tuán)，整個(gè)組團(tuán)由一個(gè)綜合中心區(qū)、兩個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)服務(wù)區(qū)、四個(gè)旅游度假區(qū)、六個(gè)自然生態(tài)保護(hù)區(qū)組成。?? 適應(yīng)休閑、商務(wù)、社交的需要，合理布局和適度發(fā)展高、中檔會(huì)員制度假產(chǎn)品；發(fā)展帆船、游艇、游釣度假俱樂(lè)部，開發(fā)適合游客參與的帆船、帆板項(xiàng)目和海上體育活動(dòng)；發(fā)展會(huì)員制度假俱樂(lè)部，在海濱、溫泉等度假地建設(shè)汽車旅館、度假營(yíng)地、度假村和度假酒店，鼓勵(lì)閑置房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分時(shí) 旅游度假服務(wù)。項(xiàng)目建成后，將顯著改善即墨市東部地區(qū)、嶗山地區(qū)北部的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、旅游環(huán)境和城市人文環(huán)境，帶動(dòng)青島 東部地區(qū)的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 同 年市委、市政府出臺(tái)的《關(guān)于加快旅游業(yè)發(fā)展的意見》提出 ,規(guī)劃建設(shè)海上旅游設(shè)施 ,開發(fā)海上旅游航線 ,發(fā)展游艇、帆船、游釣等項(xiàng)目，建設(shè)一批游艇俱樂(lè)部。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，本期工程擬申請(qǐng)使用海域（填海造地）面積 497330m2。但由于該規(guī)劃尚未獲正式批準(zhǔn)，無(wú)法律效力，因此即墨市人民政府于 2020年 11 月 26 日以《關(guān)于調(diào)整鰲山灣部分海域功能區(qū)劃的請(qǐng)示》（即政呈〔 2020〕 53 號(hào)）文件，呈請(qǐng)青島市政府人民政府對(duì)本項(xiàng)目所涉及海域進(jìn)行青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 19 功能區(qū)劃調(diào)整。 自然條件 氣象條件 即墨市 地處北溫帶季風(fēng)區(qū)域，屬溫帶季風(fēng)氣候 ，年平均氣溫 12℃ ，年平均降水量 750mm。44′ 00″ E），寬約 11 km，沿岸基巖和第四系均有分布。北部的高潮區(qū)很陡，底質(zhì)為粗砂，中低潮區(qū)平緩，表層覆蓋有 5～ 15cm 厚的浮泥。 2. 潮汐 根據(jù)國(guó)家海洋局第一海洋研究所于 1988 年 10 月 18 日至 11 月 18日在山東頭村附近岸邊 1 個(gè)月潮位觀測(cè)資料及有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，鰲山灣的潮汐類型屬規(guī)則半日潮，潮汐特征值見表 31 所示。 給水 本項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域無(wú)給水管網(wǎng)。在溫泉鎮(zhèn)周邊有多條不同電壓等級(jí)的高壓輸電線路，本項(xiàng)目擬采用集中變電所，從供電管理部門指定的位置“ T”接兩條高壓電源至變 壓器。項(xiàng)目建成后，近期內(nèi)采用天線接收電視信號(hào)。青島的旅游產(chǎn)品由沿襲多年的觀光型開始走上觀光、度 假等綜合型方向發(fā)展，已成為中國(guó)北方海濱度假休閑的勝地。 1992 年，隨 著全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，青島房地產(chǎn)進(jìn)入三年的高漲時(shí)期，房地產(chǎn)投資從 92 年到 94 年三年間，各年增長(zhǎng)率分別為 %、 %和 136%， 93 年達(dá)到頂峰， 94年開始增速減緩， 95 年以來(lái)增速明顯減慢， 95 年增長(zhǎng)率為 %， 997 年則出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)， 98 年開始回升達(dá)到 億元， 99 年增幅明顯加大達(dá)到 億元。 項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 青島作為我國(guó)著名海濱旅游度假城市，目前青島的旅游業(yè)總體上觀青島東方威尼斯水城暨國(guó)際游艇俱樂(lè)部二期工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 28 光為主，以休閑、度假為主 的旅游產(chǎn)品開發(fā)力度不足，近幾年開發(fā)的度假設(shè)施功能單一、規(guī)模較小。 目前在中國(guó)僅有 20 家左右的游艇俱樂(lè)部，大多集中在東南部沿海和長(zhǎng)三角地區(qū)。根據(jù)國(guó) 際慣例的發(fā)展規(guī)律，度假需求從產(chǎn)生、發(fā)展到具備一定規(guī)模所需的時(shí)間并不長(zhǎng)。 國(guó)內(nèi)外高收入人士 高收入階層的消費(fèi)者對(duì)休閑、旅游的品位要求較高，已經(jīng)不僅僅滿足于最基本的保障措施，專而要求全方位、多層次、能夠滿足個(gè)性化要求的服務(wù)。 同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)與旅游資源開發(fā)互為補(bǔ)充，隨著溫泉鎮(zhèn)海濱旅游資源的開發(fā)及濱海大道的建設(shè)，可以預(yù)見，項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)將不斷升值。游艇俱樂(lè)部作為整個(gè)項(xiàng)目的核心采取對(duì)外出租泊位形式自主經(jīng)營(yíng)。 陸域道路 項(xiàng)目 場(chǎng)區(qū)內(nèi)需建設(shè)各類車行、人行道路總長(zhǎng)度 ，道路面積。 棧橋 在場(chǎng)區(qū)西、中、東部擬建設(shè) 7 處棧橋式碼頭，共設(shè)游艇泊位 126 個(gè)，棧橋總長(zhǎng)度為 800m。 1航道及錨地開挖工程 根據(jù)常用船型吃水深度和項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域的海潮情況，開挖平均深度為 左右，挖泥量為 703000m3。 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)總?cè)丝谝?guī)模為 1385 人。項(xiàng)目北側(cè)與二期工程之間的水體作為中央港灣，是大型游艇的錨地和主航道，將大海引入了內(nèi)陸，將陸 地于海洋有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，與陸域部分共同營(yíng)造出了一片具有濃郁海濱特色的大型休閑社區(qū)?；靥铋_始前，施工區(qū)