【正文】 營管理的重要指標(biāo)。對(duì)于生產(chǎn)周期較長的商品產(chǎn) 天津首創(chuàng)西青王村福特納灣 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 品，通常按生產(chǎn)完工程度，分期確認(rèn)銷售收入。 第二步，編制和評(píng)估財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)表。 （ 2） 將工程初期準(zhǔn)備費(fèi)用單列項(xiàng)目一增加初期收入，可以緩和資金矛盾。預(yù)計(jì)房屋預(yù)售金可達(dá) 萬元。主要包括現(xiàn)金和流動(dòng)資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。從工程項(xiàng)目招標(biāo)開始，本公司的財(cái)務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。 ：擬從 XXX 新敷設(shè)的供熱干線接入。 3．消防措施和設(shè)施 根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險(xiǎn)類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級(jí)，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 2．安全措施方案 針對(duì)不同危害和危險(xiǎn)性因素的場(chǎng)所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有： （ 1） 在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。公眾參與的對(duì)象為人大常委會(huì)的代表以及附近周圍的居民，項(xiàng)目咨詢專家。 表 41 交通運(yùn)輸車輛聲級(jí) Table 41 Transport vehicle e 表 42 各施工階段主要噪聲源狀況 Table 42 Each construction stage main noise sources condition 施工階段 聲源 聲級(jí) 施工階段 聲源 聲級(jí) 土石方階段 挖土機(jī) 7896 裝修、安裝階段 電鉆 100115 沖擊機(jī) 95 電錘 100105 空壓機(jī) 7585 手工鉆 100105 打樁機(jī) 95105 無齒鋸 105 底板與結(jié)構(gòu)階段 混凝土輸送泵 90100 多功能木工刨 90100 振搗器 100105 混凝土攪拌機(jī) 100110 電據(jù) 100110 云石機(jī) 100110 電焊機(jī) 9095 多角磨光機(jī) 100115 空壓機(jī) 7585 表 43 各施工階段晝、夜聲級(jí)估算值 單位： dB（ A） Table 43 Each construction stage day, night e estimated Units: dB (A) 施工階段 晝間場(chǎng)界噪聲 標(biāo)準(zhǔn)值 夜間場(chǎng)界噪聲 標(biāo)準(zhǔn)值 土方階段 7585 75 7585 55 結(jié)構(gòu)階段 7085 70 6580 55 裝修階段 8095 85 禁止施工 55 施工階段 運(yùn)輸內(nèi)容 車輛類型 聲級(jí) /dB(A) 土方階段 底板與結(jié)構(gòu)階段 裝修階段 土方外運(yùn) 鋼筋、商品混凝土 各種裝修材料及主要設(shè)備 大型載重機(jī) 混凝土罐車、載重車 輕型載重卡車 90 8085 75 天津首創(chuàng)西青王村福特納灣 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析 作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開居民樓。其中南側(cè)地塊整體環(huán)湖而建，可以享受愜意的湖邊散步的休閑生活。 （ 4） 擁有便利的交通條件。大小高度適宜，便以觀看。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。 門：分戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽臺(tái)門為彩鋁門。 屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。 5. 供氣 引入了天然氣高壓線，建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。首創(chuàng)福特納灣周邊交通配套：公交 16 70 83 83津西 2路至洛卡小鎮(zhèn)站，項(xiàng)目周邊地鐵 5 號(hào)線正在規(guī)劃中。 這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。津淄公路、津港公路、李港鐵路縱貫?zāi)媳保猸h(huán)線、梨雙路、蘆北路橫穿東西。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與風(fēng)險(xiǎn)分析 競(jìng)爭(zhēng)力分析 多方企業(yè)紛紛進(jìn)入 天津市 。 (2)需求量大。 2020 年前 7 個(gè)月， 西青區(qū) 房地產(chǎn)完成投資 億元，房屋施工面積 平方米，房屋竣工面積 萬平方米，商品房銷售面積 萬平方米。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,天津市 購房者所能承受的價(jià)格在 5190 萬之間，比例占到總量的54%以上 ,可見是主要購買力的承受范圍。 本項(xiàng)目可行性研究的主要依據(jù) （ 1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件 ； （ 2）國家及 天津市 頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 ； （ 3） 《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 ； （ 4） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》； （ 5） 天津市 城市總體規(guī)劃大綱（ 2020— 2020 年） ； （ 6） 天津市 的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃 ； （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 ； （ 8）《 西青區(qū) 基準(zhǔn)地價(jià)》 ； （ 9） 天津市西青區(qū)大寺王村 及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料 ； （ 10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書 ； 天津首創(chuàng)西青王村福特納灣 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 （ 11）編制《報(bào)告》的委托合同 ； （ 12）其他有關(guān)依據(jù)資料 。形成了一個(gè)中心開敞式的休閑廣場(chǎng)配套?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。 隨著中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展， 居民收入的日益增長，城市化進(jìn)程的不斷深入，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)向好，首創(chuàng)置業(yè)將抓住行業(yè)未來發(fā)展之宏機(jī)，采取穩(wěn)健靈活的擴(kuò)張策略，以物業(yè)發(fā)展的國際先進(jìn)水平為標(biāo)準(zhǔn)，力爭(zhēng)成為中國最具價(jià)值的房地產(chǎn)綜合營運(yùn)商。公司于 2020 年 6 月 19 日在香港聯(lián)合交易所主板上市（股票代碼 HK2868），綜合實(shí)力居國內(nèi)領(lǐng)先地位。公司控股股東首創(chuàng)集團(tuán)是北京市國資委所屬的特大型國有企業(yè)集團(tuán)，主要從事城市基礎(chǔ)設(shè)施投 資與運(yùn)營、房地產(chǎn)開發(fā)和金融服務(wù)業(yè)。 項(xiàng)目投資環(huán)境 與必要性 首創(chuàng)福特納灣項(xiàng)目是首創(chuàng)集團(tuán)傾力打造的北美草原風(fēng)格的高尚低密居住區(qū)。北側(cè)地塊全部規(guī)劃設(shè)計(jì)為洋房產(chǎn)品，同時(shí)還規(guī)劃了 17000 平米的商業(yè)配套。 老城區(qū)的一部分新樓盤的價(jià)格 在 11000 元 /平方米上下。房屋竣工面積 萬平方米，下降 %，其中住宅竣工面積 萬平方米，下降 %商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 萬平方米，下降 %。 價(jià)格預(yù)測(cè) 據(jù)調(diào)查，今 年 天津市 還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與 2020 年 項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng) 天津市 價(jià)繼續(xù)走高。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位， 國家對(duì)居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致 使房?jī)r(jià)上漲。 另外知名企業(yè)得到追捧。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 主要居住對(duì)象為在 天津市 的核心地帶 工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識(shí)分子，入駐移動(dòng) 、聯(lián)通、網(wǎng)通、鐵通、等諸多資訊運(yùn)營商 的從業(yè)人員，以及其他 知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。 2 建設(shè)規(guī)模 條件、產(chǎn)品 方案 與 廠址選擇 建設(shè)規(guī)模 考慮到自有資金的有限（ 3000 萬元）， 首創(chuàng)福特納灣 總用地 10 萬平方米，建筑面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米。 項(xiàng)目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事 高薪 技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費(fèi)能力可靠，具有很強(qiáng)的 購房 能力，銷售市場(chǎng)相當(dāng)可觀。 本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為 萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加 萬元、所得稅 萬元、提取法定盈余公積金及公益金 萬元后，預(yù)計(jì)累計(jì)未分 配利潤為 萬元。 頂棚：廳、房為乳膠漆。贈(zèng)送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。 排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。同時(shí)也是首創(chuàng)置業(yè)在津成功開發(fā)的第五個(gè)項(xiàng)目。首創(chuàng)福特納灣地處友誼南路延長線，交通便利；周邊生活配套齊全。 施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。車庫內(nèi)的廢氣排放高度為 米，排氣量約 7000 立方米 /h 天然氣燃燒廢氣 居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃?xì)饬繛? 立方米 /h，平均燃?xì)饬繛? 立方米 /h， 996 戶居民共用天然氣 2420200 立方米。 （ 1） 有毒有害物品的危害。煤炭、冶金等礦井開采項(xiàng)目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全 措施方案。 ：以每平方米 200 元計(jì)算，共拆除房屋面積 2800 平方米共計(jì) 56 萬人民幣 。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。固定資金用于購置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動(dòng)資金主要用于購買 工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費(fèi)用等。經(jīng)以上幾個(gè)方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸 款后本公司有能力還款。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題： 主要包括以下幾個(gè)方面 （ 1） 由于資金的時(shí)間價(jià)值形成的利息。 （ 5） 向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力。 利用各基本報(bào)表可直接計(jì)算出一系列財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的指標(biāo)，包括反映項(xiàng)目的 盈利能力、償債能力和財(cái)務(wù)生存能力的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)指標(biāo) ，將這些指標(biāo)值與國家有關(guān)部門規(guī)定的基準(zhǔn)值進(jìn)行對(duì)比，就可得出項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行的評(píng)價(jià)結(jié)論。 銷售稅金及附加包括： 增值稅 、 消費(fèi)稅 、 營業(yè)稅 、 城市維護(hù)建設(shè)稅 、 資源稅 、 教育費(fèi) 附加 。 企業(yè)利潤分配的主體一般有國家、投資者、企業(yè)和企業(yè)內(nèi)部職工；利潤分配的對(duì)象主要是企業(yè)實(shí)現(xiàn)的凈利潤；利潤分配的時(shí)間 即確認(rèn)利潤分配的時(shí)間是利潤分配義務(wù)發(fā)生的時(shí)間和企業(yè)作出決定向內(nèi)向外分配利潤的時(shí)間。 ? ? ? ?c t n 0t i1COCIN P V ??? ?? = （ 1+30%） +（ ） /(1+30%)178。 據(jù)此，得 FIRR=50%++︱ ︱ *（ 55%50%） =% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率 FNPVR=FNPV/Ip=【 （ 1+8%） +(1+8%)2+（ 1+8%） 3+ （ 1+8%） 4】 =（ ++3534+） =＞ 0。依照此一定義，流動(dòng)資產(chǎn)的資金來源，除流動(dòng)負(fù)債外，應(yīng)另辟長期來源。可見，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。 表 71 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施 Table 71 Project construction influence on the society and the relevant measures 社會(huì)因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議 對(duì)居民收入的影響 項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格與工薪階層居民收入平衡，但對(duì)低收入居民影響較大 無嚴(yán)重后果較為適應(yīng) 可以采用分期付款等多種付款方式 對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響 影響到小區(qū)的居住人員。 天津首創(chuàng)西青王村福特納灣 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 存在問題 項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。 從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個(gè)全新的修養(yǎng)圣地，對(duì)于美化 西青區(qū) 的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。 （ 5） 注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作。 （ 2） 公司各部門緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報(bào)，可以提高公司在社會(huì)上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為 天津市 的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入了新鮮血液，有力的推動(dòng)了天津市 的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟(jì)的作用。 推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述 優(yōu)點(diǎn) 項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對(duì)公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。對(duì)于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量居民提供高質(zhì)量的住 房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到 45%，由于本小區(qū)地處各 學(xué) 校附近將會(huì)吸引大批教師前來居住。 流動(dòng)資金