【正文】 變電所設(shè)備驗(yàn)收制度 凡新建、擴(kuò)建、 改建工程和大 、 小修 、 定期試驗(yàn) 、 臨時(shí)檢修后必須經(jīng)質(zhì)量驗(yàn)收合格，圖紙資料完備，移交給變電所后，方能投入系統(tǒng)運(yùn)行。 發(fā)現(xiàn)設(shè)備重大缺陷，當(dāng)值負(fù)責(zé)人應(yīng)立即組織消除或采取可靠措施。 變電所保衛(wèi)及防火制度 變電所是動(dòng)力中樞，是重要生產(chǎn)保衛(wèi)單位，應(yīng)加強(qiáng)安全 消防 工作。 能源核算管理規(guī)定 為了使小區(qū)能源工作有序化管理，保障財(cái)務(wù)核算準(zhǔn)確及時(shí)，對(duì)能源核算做如下規(guī)定： 每日早 8 時(shí)，變電所值班員必須及時(shí)抄寫(xiě)變電所高壓計(jì)量有功電度表表示數(shù)一次； 每月末早 8 時(shí)，能源核算人員與變電所值班員共同抄寫(xiě)高壓計(jì)量電度表有功、無(wú)功表示數(shù)（峰、谷、平）一次； 每月末早 8 時(shí)開(kāi)始，能源核算人員與維修人員共同抄寫(xiě)變電所配出的各條線路計(jì)量電度表有功表示數(shù)一次； 每月末早 8 時(shí)開(kāi)始，能源核算人員與維修人員共同抄寫(xiě)物業(yè)直接交付水費(fèi)的所有水表表示數(shù)一次； 月末抄寫(xiě)的電、水表表 示數(shù)，必須認(rèn)真記入表卡，并及時(shí)錄入電腦。 維修材料申報(bào)制度 為了加強(qiáng)對(duì)維修材料的管理，杜絕鋪張浪費(fèi) 的 現(xiàn)象 發(fā)生 ，確保設(shè)備設(shè)施達(dá)到正常使用功能，特制定維修材料申報(bào)制度如下： 部 門(mén) 經(jīng)理 須 在每月 25 日之前根據(jù)下月檢修計(jì)劃 ， 擬定出 購(gòu)入 材料 申請(qǐng) 單，經(jīng)與保管員核對(duì)后，提出 申購(gòu)計(jì)劃，并注明用料時(shí)間； 申購(gòu)計(jì)劃 須報(bào) 總經(jīng)理批準(zhǔn)后，交辦公室安排人員采購(gòu) ； 為了加快流動(dòng)資金的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，采購(gòu)人員 須 本著零庫(kù)存的原則，盡量采取先用先買(mǎi) ， 不影響 維修人員 使用 ； 對(duì)于日常巡檢中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，為 便于迅速 處理， 可 由 部門(mén)經(jīng)理 直接報(bào)總經(jīng)理安排購(gòu)買(mǎi) ； 事故搶修材料 應(yīng)迅速采 購(gòu)，及時(shí)與 領(lǐng)導(dǎo) 溝通， 以便掌握情況 ； 采購(gòu)材料 在實(shí)際維修中剩余較大， 應(yīng)及時(shí)入 庫(kù)保管 ； 如 剩余材料 閑置 過(guò)久 要立即 聯(lián)系 退貨 ； 材料申報(bào)，要由維保部經(jīng)理組織專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員議定，根據(jù)實(shí)際情況， 盡量減小誤差。 對(duì)于已達(dá)到使用壽命的資產(chǎn)和物資，如已失去原設(shè)計(jì)使用價(jià)值，但可轉(zhuǎn)化為它 用，要充分利用它的剩余價(jià)值 ； 對(duì)于已無(wú)剩余使用價(jià)值的，如再使用將要影響到安全或浪費(fèi)能源、影響形象等，即可辦理報(bào)廢； 對(duì)于設(shè)備設(shè)施的報(bào)廢須由維保部提出書(shū)面申請(qǐng)，交辦公室組織相關(guān)人員評(píng)議 確定后 ， 報(bào)總經(jīng)理核準(zhǔn) ； 對(duì)于各類(lèi)工具的報(bào)廢，由使用部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)，交辦公室組織相關(guān)人員評(píng)議確定后，報(bào)總經(jīng)理 核 準(zhǔn)； 對(duì)于勞保物品的報(bào)廢，由相關(guān)部門(mén)提出申請(qǐng)，報(bào)辦公室核定后，報(bào)總經(jīng)理 核 準(zhǔn)； 對(duì)于其他各類(lèi)庫(kù)存物資的報(bào)廢，由保管員提出書(shū)面申請(qǐng)，交辦公室組織相關(guān)人員評(píng)議 確定后，報(bào)總經(jīng)理核準(zhǔn) ； 經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后的報(bào)廢資產(chǎn)和物資，由辦公室組織 相關(guān)人員到現(xiàn) 場(chǎng)做銷(xiāo)毀處理； 作為廢品被收購(gòu)的，其收入款項(xiàng)要及時(shí)、如數(shù)上交財(cái)務(wù)部； 對(duì)于已按程序報(bào)廢的資產(chǎn)和物資等，保管員要及時(shí)做賬務(wù)抵消處理。所有投訴均須在 投訴登記表中 登記備案 ； 四、 如投訴需其他部門(mén)配合方能解決問(wèn)題時(shí)，應(yīng)盡快與其他 相關(guān)部門(mén) ，取得解決方案 。 保安員 值 崗行為標(biāo)準(zhǔn) 1． 上崗時(shí)間必須精神振作，精力集中、不得插手 、 背手； 2． 站崗時(shí) 保持 立正姿勢(shì) 、姿態(tài)嚴(yán)整， 不得東搖西晃，不得坐臥、 倚靠、打盹、吸煙與人閑聊、吃東西、看書(shū)報(bào)、亂打電話和聽(tīng)收錄音機(jī)等； 3． 值班室內(nèi)不得躺臥、打盹、看書(shū)報(bào)、吃零食、下棋、玩弄手機(jī)、聽(tīng)收錄音機(jī)、不得兩三人聚堆聊天； 4． 非巡查崗 人員 無(wú)情況處理時(shí) ， 不得進(jìn)入住戶樓內(nèi)，巡查崗未經(jīng)通報(bào)不得無(wú)故進(jìn)入業(yè)主室內(nèi)； 5． 巡查中不得邊走邊玩手機(jī)、聽(tīng)收錄音機(jī)，不得閑聊； 6． 上班人員必須提前 20 分鐘到 崗位 ，做好交接班手續(xù)，不得遲到早退，不得擅自離開(kāi)崗位； 7． 值班人員必須在轄區(qū)指定地點(diǎn)就餐，不得 隨意 離開(kāi)崗位； 8． 執(zhí)崗時(shí)嚴(yán)禁睡覺(jué)，按照規(guī)定時(shí)間指定地點(diǎn)站崗 ， 夜間執(zhí)崗時(shí)按照規(guī)定時(shí)間換班休息； 9．對(duì)待業(yè)主要有理有節(jié)，熱情 解答 業(yè)主 提出的 各種問(wèn)題，特別是夜班值崗人員， 對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題要及時(shí) 處理 ，解決不了的要積極聯(lián)絡(luò)負(fù)責(zé)人做好登記。 請(qǐng)您稍等，我?guī)湍?lián)系一下。 5．不隨地吐痰、亂丟雜物； 在崗時(shí) 不準(zhǔn) 哼 歌、吹口哨、聽(tīng)收（錄）機(jī)、看書(shū)報(bào)； 6．不挖耳、摳鼻孔，不敲桌子，跺腳或玩弄其他物品； 7．做到“微笑服務(wù)”，對(duì)業(yè)主友善、熱誠(chéng)， 使用 公司規(guī)定的文明禮貌用語(yǔ)。 保安員儀容儀表標(biāo)準(zhǔn) 1． 保安人員上崗時(shí) 統(tǒng)一著裝， 佩戴工號(hào)卡。 請(qǐng)問(wèn)您貴姓，怎么稱(chēng) 呼您？ 請(qǐng)您登記一下。 二、 規(guī)范用語(yǔ)： 您好！請(qǐng)問(wèn)我們能為您做些什么 ? 非常感謝您對(duì)我們提出的寶貴建議 /意見(jiàn)。屬正常服務(wù)要求 ， 由 接待 員填寫(xiě)維修單派發(fā)給有關(guān)部門(mén) 限期解決， 如確實(shí)是由我方人員的工作失誤，或是由于第三方原因造成的投訴，則 應(yīng) 報(bào) 總經(jīng)理 后 ， 派發(fā)給相關(guān)部門(mén)調(diào)查處理，最后由 接待 員向業(yè) 主 解釋 ； 三、 根據(jù)業(yè)主所投訴的事項(xiàng) 做 好 業(yè)務(wù)分類(lèi)，并立即 對(duì) 投訴事項(xiàng) 進(jìn)行核實(shí) 。發(fā)現(xiàn)丟失或質(zhì)量存在問(wèn)題（如超期、受潮、損壞等），需立即以書(shū)面形式向上級(jí)報(bào)告； 所有庫(kù)存物品均由物業(yè)公司辦公室組織，進(jìn)行一年一度的物品盤(pán)點(diǎn)，以確保賬物的準(zhǔn)確性。 維修機(jī)具的管理規(guī)定 維保部 對(duì) 專(zhuān)用維修 工具實(shí)行個(gè)人負(fù)責(zé)制 ， 所有工具丟失 由使用人負(fù)責(zé) 賠償 ； 建立 健全 工具管理檔案，實(shí)行工具報(bào)損制度；所有工具建賬管理，做到帳物相符， 領(lǐng)用人 須在領(lǐng)用登記表上簽 名確認(rèn)； 各維修 人員 根據(jù) 實(shí)際 工作需要，配備個(gè)人常用工具及公用工具 。 易燃，易爆物品應(yīng)放在指定地點(diǎn)或?qū)Ｓ脗}(cāng)庫(kù)保管，嚴(yán)禁放在火源附近。 變電所所長(zhǎng)應(yīng)經(jīng)常查閱設(shè)備缺陷記錄簿，了解設(shè)備 缺陷內(nèi)容和處理情況，對(duì)未消除者應(yīng)盡快安排處理。設(shè)備缺陷可分為重大缺陷和一般缺陷。 值班長(zhǎng)每班至少全面巡視一次，變電所長(zhǎng)、專(zhuān)責(zé)工程師 (技 術(shù)員 )每周應(yīng)分別進(jìn)行一次監(jiān)督性巡視，每月至少 進(jìn)行一次夜間熄燈巡視。 變電所交接班制度 接班人員須按規(guī)定時(shí)間到班，未經(jīng)履行交接手續(xù)前交班人員不準(zhǔn)離崗 ； 禁止在事故處理或倒閘操作中交接班。 工作期間穿戴工作服帽， 勤換、勤洗工作服， 堅(jiān)持先洗手后操作，并嚴(yán)格遵守常規(guī)制度。服從組織安排， 非就餐時(shí)間， 未經(jīng)同意不得擅自 出入。 如 遺失，請(qǐng)速到 辦公室 辦理注銷(xiāo)手續(xù)。 及 時(shí) 跟 進(jìn) 業(yè)主 檔 案 的 變 更 ， 保 證 信 息 的 準(zhǔn)確性； 業(yè) 主 檔 案 信 息 應(yīng) 嚴(yán) 格 管 理 ， 注 意 保 密 。 一、 打卡制 度 物業(yè)公司全體員工一律實(shí)行早晚上下班 打卡制度 。 監(jiān)控值班員崗位職責(zé) 值班人員不得隨意離開(kāi) 監(jiān)控 室，每天做好值班記錄 ； 不帶任何無(wú)關(guān)人員進(jìn)入 監(jiān)控 工作室，做好保密工作，不向無(wú)關(guān)人員泄露自己的工作任務(wù)和監(jiān)控設(shè)施 ； 監(jiān)視所有攝像位置的圖象，注意異?，F(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)情況即時(shí)通知值班保安 ； 出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，立即核查信號(hào)真?zhèn)吻闆r ； 對(duì)異?，F(xiàn)象要做好記錄和錄像，以作必要時(shí)查證使用，做好交接班記錄 ； 監(jiān)視 、 收聽(tīng) 小區(qū)、 電梯內(nèi)警鐘 及 對(duì)講電 話 ， 發(fā)現(xiàn)異常立即 報(bào)告 ， 并及時(shí) 與維 修 部聯(lián)系 ； 當(dāng)監(jiān)視范圍出現(xiàn)異常，如消防煙感器報(bào)警，可疑人員出現(xiàn)等等，立即通知巡邏崗值班保安到現(xiàn)場(chǎng)查看，爭(zhēng)取將事故消滅在萌芽狀態(tài)之中 ； 熟悉所管理設(shè)備的性能、操作程序，能獨(dú)立進(jìn)行操作，并能進(jìn)行簡(jiǎn)單的維修 ； 負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡視、情況記錄 。 保 安 部經(jīng)理 崗位 職責(zé) 在 公司總 經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)保安 部 的 各項(xiàng)管理工作。 變電所值班長(zhǎng)崗位 職責(zé) 值班長(zhǎng)是本值安全運(yùn)行和維護(hù)工作的全面負(fù)責(zé)人 ； 組織好本值正常運(yùn)行工作，接受和執(zhí)行調(diào)度 (系統(tǒng)和本公司 值班調(diào)度 )命令，正確迅速的進(jìn)行倒閘操作和事故處理 ； 定時(shí)組織設(shè)備巡視和抄表工作，發(fā) 現(xiàn) 缺陷及時(shí)組織處理，處理不了的及時(shí)匯報(bào)。 努力做好設(shè)備的養(yǎng) 護(hù) 工作， 確 保 安 全 運(yùn) 行 ； 負(fù) 責(zé) 與 供 電 局 的 業(yè) 務(wù) 聯(lián) 系 ， 并 做 好 登 記 ； 嚴(yán)格遵守安全工具保管與使用管理規(guī)定，按值移交，定 期 進(jìn) 行 絕 保 試 驗(yàn) ， 確 保 處 于 完 好 使 用 狀 態(tài) ； 1 完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。 副總經(jīng)理崗位職責(zé) 協(xié) 助 總 經(jīng) 理 抓 好 各 項(xiàng) 管 理 工 作 ，對(duì) 總 經(jīng) 理 負(fù) 責(zé) 。這是物業(yè)公司全體管理人員從公司組建起就對(duì)每個(gè)部門(mén)、每個(gè)崗位投入了大量心血后的結(jié)晶。相信通過(guò)我們的努力，一定會(huì)把嘉豪物業(yè)管理有限公司打造成一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)！ 物業(yè)公司組織架構(gòu) 總 則 第一條 為 了 規(guī) 范 嘉 豪 物 業(yè) 公 司 的 日 常 管 理 ， 保 障 公 司 正常 運(yùn) 營(yíng) ， 維 護(hù) 業(yè) 主 合 法 權(quán) 益 ， 特 制 定 本 制 度 ； 第 二 條 本 制 度 依 據(jù) 《 普 通 住 宅 小 區(qū) 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn) 》中 規(guī) 定 的 一 級(jí) 服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn) 制 定 ； 總經(jīng)理 辦公室 綠化保潔部 維保部 保安部 副總經(jīng)理 第 三 條 物 業(yè) 公 司 倡 導(dǎo) 員 工 誠(chéng) 實(shí) 守 信 ， 盡 忠 職 守 ， 兢 兢 業(yè)業(yè) 的 工 作 態(tài) 度 ， 嚴(yán) 格 遵 守 規(guī) 章 制 度 ， 從 而 使 其 個(gè)人 價(jià) 值 得 到 迅 速 提 升 ， 盡 快 適 應(yīng) 本 職 工 作 ； 第 四 條 嘉 豪 物 業(yè) 公 司 鼓 勵(lì) 各 部 門(mén) 采 用 新 技 術(shù) 、 新 方 法 ，依 靠 科 技 進(jìn) 步 手 段 等 提 高 管 理 和 服 務(wù) 水 平 ； 第 五 條 嘉 豪 物 業(yè) 公 司 前 期 運(yùn) 營(yíng) 由 華 盛 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 公 司 監(jiān)督 實(shí) 施 。 建立健全 公司各項(xiàng)規(guī)章制度，并組織實(shí) 施； 不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度； 負(fù)責(zé) 員工 年度培訓(xùn)計(jì)劃的制定和監(jiān)督實(shí)施工作， 并 組織培訓(xùn) ； 負(fù)責(zé)撰寫(xiě)、審核 公司 各類(lèi)應(yīng)用文稿 ； 負(fù)責(zé)對(duì)外宣傳、公關(guān)接 待及 聯(lián)絡(luò)工作； 負(fù)責(zé)傳達(dá)公司文件、通知及會(huì)議精神； 負(fù)責(zé)安排各種會(huì) 議 及作好記 錄，編寫(xiě)會(huì)議紀(jì)要和決議； 負(fù)責(zé) 員工考勤管理的記錄、審核 工作 ；負(fù)責(zé)員工招聘、離職及內(nèi)部調(diào)動(dòng)手續(xù)的辦理； 負(fù)責(zé)接待來(lái)訪、業(yè)主投訴并及時(shí)轉(zhuǎn)達(dá)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理 ，作好記錄工作 ； 負(fù)責(zé)重大投訴的回訪工作； 做好存檔并負(fù)責(zé) 各類(lèi)檔案的日常管理工作； 負(fù)責(zé)業(yè)主特殊求助事件的安排、處理工作； 負(fù)責(zé)策劃并落實(shí)便民服務(wù)項(xiàng)目，制定相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ； 收繳各類(lèi)服務(wù)費(fèi)等； 及時(shí)做好物業(yè)管理費(fèi)催交的組織工作，并組織解決好有關(guān)投訴 ； 檢查監(jiān)督本 公司 維修、保安以及 保潔 人員工作情況并 按制度 進(jìn)行考核，按要求抓好管理 工作 ； 1 熟悉國(guó)家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌 握各業(yè)主情況，檢查督促各責(zé)任區(qū)管理的實(shí)際操作； 1負(fù)責(zé)制定社區(qū)的文體活動(dòng)計(jì)劃并組織實(shí)施； 1 負(fù)責(zé) 小區(qū)內(nèi) 業(yè)主裝修申請(qǐng) 的 審批及 重大違章事件的處理工作； 1負(fù)責(zé)向 業(yè)主 發(fā)布 小區(qū)內(nèi)各種公眾信息，如停水、停電 通知 等； 1協(xié)助總經(jīng)理處理日常事務(wù)、上傳下達(dá)協(xié)調(diào)部門(mén)工作； 認(rèn)真完成公司 交給的其他任務(wù)。 萬(wàn)能工崗位職責(zé) 執(zhí) 行 公 司 各 項(xiàng) 管 理 規(guī) 定 ，服 從 管 理 ，遵 守 紀(jì) 律 ，樹(shù) 立良 好 的 服 務(wù) 意 識(shí) ； 熟 悉 物 業(yè) 轄 區(qū) 樓 棟 號(hào) ，單 元 、戶 數(shù) 和 房 屋 結(jié) 構(gòu) ，水 電設(shè) 施 ， 管 線 走 向 ； 負(fù) 責(zé) 轄 區(qū) 內(nèi) 關(guān) 于 木 、 瓦 、 水 、 電 、 焊 等 方 面 的 小 修 小補(bǔ)； 負(fù)責(zé)對(duì) 轄區(qū)內(nèi) 公 用 部 位 設(shè) 施 設(shè)備 的 巡 視 和 保 養(yǎng) ； 嚴(yán) 格 遵 守 服 務(wù) 內(nèi) 容 與 服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn) ，及 時(shí) 處 理 業(yè) 主 提 出 的各 種 報(bào) 修 要 求 ； 接 到 維 修 任 務(wù) 后 按 作 業(yè) 標(biāo) 準(zhǔn) 按 時(shí) 完 成 維 修 內(nèi) 容 ， 工作完畢即 時(shí) 清 理 施 工 現(xiàn) 場(chǎng) ， 服 務(wù) 結(jié)束 須 請(qǐng) 業(yè) 主 簽 字 認(rèn) 可 ； 嚴(yán) 格