【正文】 一、項目盈虧平衡分析?????????????????? 82 二、項目敏感性分析??????????????????? 83 第十一部分 可行性結(jié)論與建議 一、風(fēng)險與防范建議??????????????????? 85 二、擬建方案結(jié)論性意見????????????????? 86 第 6 頁 共 80 頁 第一部分 XX 市區(qū)域特征 一、 基本概況 第 7 頁 共 80 頁 XX 市位于河 南省東部。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。 XX 日報社地產(chǎn)事業(yè)部提供的資料 第 2 頁 共 80 頁 XX城中村改造項目的可行性研究報告 內(nèi) 容 提 要 項目 地址： XX 市 XX 項目 性質(zhì)： 城中村改造 項目 名稱： XX （ 暫定 ） 項目 目標(biāo)： 將 XX 改造為集居住、購物、休閑、娛樂、教育為一體的既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然生活的 人文生態(tài) 生活園區(qū) 本文通過對 XX 區(qū)域 1000 畝地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場 調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù) XX 人文生態(tài)區(qū)域 當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進(jìn)行了投資分析、財務(wù)評價和風(fēng)險分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。自建城至今已有 2700 多年的歷史。15′42″ ，北緯34176。南北寬約 92 公里，東西長約 126 公里。 XX 市境水資源主要包括地表水和淺層地下水，資源總量多年平均為 億立方米（不含過境水）。 在河南省各轄市中，人口數(shù)量處于中間位置。 尉氏縣 面積 1257 平方千米，人口 87 萬人。 據(jù) XX 市氣象記載，其主要 氣候要素如下： ① 氣壓 100 . 66KP ② 氣溫 多年平均氣溫 14 . 14 ℃ 絕對最高氣溫 43 . 10 ℃ 第 12 頁 共 80 頁 絕對最低氣溫 一 1630 ℃ ③ 降水 多年平均降水量 635 . 6 mm 一日最大降水量 210 mm 小時最大降水量 65 mm ⑤ 蒸發(fā) 多年平均蒸發(fā)量 1967 . 8 mm ⑥ 溫度 絕對溫度 1 . 38 mm 相對溫度 69 % ⑦ 最大凍土濃度 28cm ⑧ 最大積雪厚度 32cm ⑨ 沙暴日數(shù)（平均） 9 . 7D ⑩ 雷暴日數(shù)（最多） 25D 地震裂度根據(jù)河南省地震部門要求擬建工程地震裂度按七度區(qū)進(jìn)行抗裂設(shè)計。從上層地下水流向看， 黃河的滲透水是其來源之一。 XX 地處豫東平原，氣候溫和，雨量適中，水利發(fā)達(dá)，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富，發(fā)展農(nóng)、林、牧、漁業(yè)自然條件得天獨厚。 、 ， 14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1． 1 倍。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。以建設(shè) XX 特大城市為目標(biāo)，強(qiáng)力實施中心城市帶動戰(zhàn)略，提高城市品位。 1 、 XX 村整體概況 XX 村位于城區(qū)西南部，鄭汴公路南側(cè)，交通便利。 近幾年來，隨著城市框架的拉大，工業(yè)的振興， XX 急需建設(shè)新型社區(qū)，向城市居民轉(zhuǎn)變，完善基礎(chǔ)設(shè)施，改變城市形象，改善人居環(huán)境，保障村民生活。招商引資有了一個落腳的平臺，集體經(jīng)濟(jì)有了一個起飛的機(jī)場。 第三部分 XX 市房地產(chǎn)市場分析 一、 2021年前三季度河南省房地產(chǎn)開發(fā)市場運(yùn)行基本特征分析 投資快速增長，增速出現(xiàn)回落 前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增速分別比上年同期、一季度加快 個和 個百分點，比上半年、18 月分別回落 個和 個百分點。住宅施工面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個、 個和 個百分點。 商品房銷售增速持續(xù)回落 前三季度，全省商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長%，分別比一季度、上半年、 18 月回落 個、 個和 個百分點。其中住宅投資為 億元，約占累計完成項目投資的 83％。從 2021 年 110 月的數(shù)據(jù)顯示 XX 市房地產(chǎn)市場銷售趨于平穩(wěn)上升，購房者趨于理性購房，以剛性需求為主的 XX 樓市，購房者在經(jīng)歷過樓市新政后，逐漸走出觀望氛圍，剛性需求正在市場中漸漸顯現(xiàn)。 受房價、環(huán)境 、配套可選擇范圍等條件影響，城西、城南仍為購房的主要選擇方位；但近期城東購買意向漸濃?，F(xiàn)在的建設(shè)數(shù)量是，每人每年可以增加 1 ㎡，按照這個建設(shè)速度，我國 12 年后才能達(dá)到預(yù)定的小康目標(biāo)。 第 32 頁 共 80 頁 2021 年成都市房價仍將保持持續(xù)、穩(wěn)定地增長。現(xiàn)有村民約 600 戶，人口 2400 人。 B、 項目的臨街面長，在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)充分利用，規(guī)劃建設(shè)適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)建筑，以提高項目的開發(fā)價值。） 住宅 南城 標(biāo)志性的高 品質(zhì) 人文生活社區(qū) 商業(yè) 南城 標(biāo)志性的生活商業(yè)中心 娛樂 南城大型游樂園 總體定位說明 迎合城市的發(fā)展節(jié)奏，提供與城市發(fā)展進(jìn)程相匹配的住宅產(chǎn)品和生活商業(yè)中心以及大型游樂場所 。 、休閑生活商業(yè)客戶定位 經(jīng)營餐飲、娛樂、休閑業(yè)、零售業(yè)的商家和具有一定經(jīng)濟(jì)實力的投資者 休閑生活商業(yè) 客戶來源： XX 本地或長時間在 XX 的生意人、企事業(yè)單位及私 營 企業(yè)的高層管理者、政府官員等以投資為主的投資型客戶群體； 休閑生活商業(yè) 客戶心理特征： 講究“市場空白和填補(bǔ)性商業(yè)機(jī)會”的高投資回報性，注重現(xiàn)實經(jīng)營與未來經(jīng)營的平衡性和投資回報周期，理性購買為主； 休閑生活 商業(yè) 客戶消費(fèi)特征： 以投資為主，自用或租賃用途為輔。區(qū)域的北部，可 建立多層樓群的生活區(qū)，區(qū)域南部可將原有的 XX 小學(xué)、幼兒園擴(kuò)建，建成高檔小學(xué)和幼兒園。 二、項目規(guī)劃設(shè)計條件 用地面積 規(guī)劃建設(shè)凈用地面積約： 約 1000 畝； 居住區(qū)用地面積： 約 360 畝， 24萬 ㎡ 用地性質(zhì)： 二類住宅用地 容積率： ≤ 建筑密度： 建筑密度不大于 30% 綠化率： 不小于 25%。 三、 初步規(guī)劃方案 XX 開尉公路東部應(yīng)劃片規(guī)劃，采取招商引資的辦法，建立起大型商城、小吃一條街、電影院酒店、茶社、茶館和大型游樂園，最先建好大型游樂園，拉動本區(qū)經(jīng)濟(jì)，以便更好更快的招商引資，陸續(xù)將大型商城、小吃一條街、酒店、茶社、茶館建好，方便居民生活，提高生活品味。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識別性。整個園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。 拆遷安置的具體 思路是：（ 1）、貨幣補(bǔ)償為主。 第 53 頁 共 80 頁 房屋和土地的補(bǔ)償，按市政規(guī)定， 依據(jù)房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參考價（由評估確定）協(xié)商補(bǔ)償，協(xié)商不成的依據(jù)房地產(chǎn)評估價格確定。 五、安置房建設(shè) 此次城中村改造對 XX 村村民安置按照先安置，再拆遷的原則，采取摒棄舊村，異地建設(shè)新社區(qū)的規(guī)模進(jìn)行建設(shè)。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。 第 55 頁 共 80 頁 第七部分 項目工程設(shè)計 一、 項目建筑設(shè)計定位 本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎獾雀鞣N專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 第 54 頁 共 80 頁 對于地面的一些非居住型建筑物和附屬物，按照國家和 XX 市的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償。 附屬物以實地勘察進(jìn)行登記，拆遷人、被拆遷人、村委會簽字認(rèn)可為依據(jù)。 拆遷安置總的原則是：政府牽頭、市場運(yùn)用、居民自愿、政策支持；充分體現(xiàn)政府關(guān)懷和人本思想。各組團(tuán)的景觀設(shè)計以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個組團(tuán)形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。生活園區(qū)的次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車場地。 生活園 區(qū)內(nèi)要以小區(qū)廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。 第 46 頁 共 80 頁 雖然生活園區(qū)的目標(biāo)顧客屬中低收入的階層，私家車相對不多，但在規(guī)劃上，未來業(yè)主中因為位置的原因?qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在生活園區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。域區(qū)中心設(shè)立標(biāo)志性建筑物，以提高此生活區(qū)品位檔次，也讓南來外地人，在經(jīng)過我們 XX 市那大門時，對 XX 有一個良好的感觀。 對項目地塊而言，充分發(fā)揮地塊的區(qū)位優(yōu)勢、位置優(yōu)勢、地形優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，爭取項目開發(fā)的效益最大化，同時，與項目的總體定位和形象定位相匹配，因此項目定位為 大型綜合型購物中心和餐飲、娛樂、休閑于一體的生活商業(yè)中心及高品質(zhì)多層住宅 。 三、 項目地塊 SOWT分析 優(yōu)勢 S （ Strengths） 、地段優(yōu)勢： XX 位于 開尉公路兩側(cè)， 地塊位于 處于鄭汴路與省 208道交叉路口上，向北 3 公里即進(jìn)入繁華市區(qū)，具有城中區(qū)的優(yōu)勢地位口岸， 是 XX 市南郊 罕見的成規(guī)模地塊； 、規(guī)模優(yōu)勢： 超過 1000 畝的占地，是 市 區(qū) 地段 的絕對大盤規(guī)模 ，易于營造多功能、現(xiàn)代化的規(guī)模社區(qū)，在開發(fā)、銷售中也能以規(guī)模上的優(yōu)勢，贏得成本的降低和銷售的規(guī)模效應(yīng)； 、城市配套優(yōu)勢： 位于 城中區(qū) ，能享受到城市中心區(qū)域高度成熟、完善的城市配套； 、交通優(yōu)勢： 地塊位于 鄭汴路與省 208 道交叉路口上，界臨五一路 ，交通十分便利，出行方便、快捷； 、景觀優(yōu) 勢： 項目地塊西界邊即為 馬家河北支渠，美好的生活環(huán)境 第 37 頁 共 80 頁 將從這里開始營造 ； 、 地塊優(yōu)勢： 項目 地塊方正平整， 臨街面長達(dá) 1000 米左右， 且為雙面臨街， 有利于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā) ； 劣勢 W （ Weaks） 、 地塊周邊環(huán)境有待提高，空氣質(zhì)量不是很高，項目一側(cè)的化工廠對項目環(huán)境造成影響； 、 地塊東邊有一飛機(jī)場，可能會影響居住效果，因此消費(fèi)者對本區(qū)域的居家認(rèn)同度有待提高； 、 項目周邊建筑物普遍比較陳舊、有許多建筑待拆遷，項目周圍現(xiàn)狀整體品質(zhì)感不是很高。 項目地形相對比較規(guī)整，臨街面長， 項目現(xiàn)有地貌平坦，場地平整量較小。 XX四至范圍 為 東至 XX 機(jī)場 ；西至 馬家河北支渠 ；南至 南干道 ；北至 鄭汴路 。房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長每年是 15 個百分點，如果加上建材，大概能達(dá)到 30%。 、 我國已經(jīng)確定了全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)和城市化戰(zhàn)略。 五、 XX市消費(fèi)需求分析 外地購房者購買比重逐年上升，平均一年提高 5%，現(xiàn)全市各類商品房有近半數(shù)為外地人購買。 自 7 月份以后， 我市住宅面積供給類型 10 月份雖然還以中小面積戶型占據(jù)市場主流，但中大戶型的配比也在逐漸增多，這主要因為改善性需求的置業(yè)者比例在逐漸增多，中大戶型成為他們置業(yè)的首選， 第 29 頁 共 80 頁 并且這類人群有極強(qiáng)的購買能力，占據(jù)市場消費(fèi)的主力 。 二、 2021年 110月 XX市房地產(chǎn)市場整體概況 2021 年 XX 市房地產(chǎn)開發(fā)在建項目計劃總投資 億，規(guī) 劃總用地面積 萬平方米，規(guī)劃建筑面積 萬平方米（其中住宅面積 萬平方米，商業(yè)面積為 萬平方米，其它建筑面積 萬 ）。住宅竣工面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年回落 個和 個百分點，比 18 月加快 個百分點。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款 ，增長 %，所占比重由上年同期的 %提高到 %；自籌資金 億元