【正文】 款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50％，貸款利率不得低于基準利率的 1． 1 倍。 XX 地處內陸與沿海之間，境內交通、通訊便利。 XX 地處豫東平原，氣候溫和，雨量適中，水利發(fā)達，農副產品資源豐富，發(fā)展農、林、牧、漁業(yè)自然條件得天獨厚。 XX 十分注重基礎設施建設，積極創(chuàng)造對外開放的良好環(huán)境，在保護和完善老城區(qū)的基礎上，努力向新興的現(xiàn)代化城市邁進。從上層地下水流向看， 黃河的滲透水是其來源之一。 水文地質 XX 市地處豫 東平原，由于地表水排入淮河系統(tǒng)，故為淮河流渦河水系。 據(jù) XX 市氣象記載，其主要 氣候要素如下： ① 氣壓 100 . 66KP ② 氣溫 多年平均氣溫 14 . 14 ℃ 絕對最高氣溫 43 . 10 ℃ 第 12 頁 共 80 頁 絕對最低氣溫 一 1630 ℃ ③ 降水 多年平均降水量 635 . 6 mm 一日最大降水量 210 mm 小時最大降水量 65 mm ⑤ 蒸發(fā) 多年平均蒸發(fā)量 1967 . 8 mm ⑥ 溫度 絕對溫度 1 . 38 mm 相對溫度 69 % ⑦ 最大凍土濃度 28cm ⑧ 最大積雪厚度 32cm ⑨ 沙暴日數(shù)（平均） 9 . 7D ⑩ 雷暴日數(shù)（最多） 25D 地震裂度根據(jù)河南省地震部門要求擬建工程地震裂度按七度區(qū)進行抗裂設計。 身處內陸平原的 XX 市，周邊無山，城中多水，雨量充足而氣候溫和，屬暖溫帶亞濕潤氣候。 尉氏縣 面積 1257 平方千米，人口 87 萬人。 禹王臺區(qū) 面積 平方千米，人口 萬人。 在河南省各轄市中，人口數(shù)量處于中間位置。距現(xiàn)代化的國際航空港僅 52 第 10 頁 共 80 頁 公 里，連接 XX 與機場的高速公路正在籌建當中。 XX 市境水資源主要包括地表水和淺層地下水，資源總量多年平均為 億立方米（不含過境水）。 第 9 頁 共 80 頁 自然資源 XX 市土地總面積為 628, 公頃，其中耕地面積434,，占土地總面積的 ％；園地面積 10,公頃，占 ％；林地面積 24, 公頃，占 ％；居民點及工礦用地 83, 公頃，占 ％；交通用地 17,頃，占 ％；水域 46, 公頃，占 ％；未利用土地10, 公頃，占 ％。南北寬約 92 公里，東西長約 126 公里。 XX 第 8 頁 共 80 頁 在 河南省中部偏東，是黃河沖積扇平原的尖 端。15′42″ ，北緯34176。 XX 地理位置優(yōu)越，氣候溫和，物產豐富，交通便利，文化教育發(fā)達，科技進步，經濟繁榮， 是中原城市群和沿黃 “ 三點一線 ” 黃金旅游線路的重點城市 和對外開放城市 。自建城至今已有 2700 多年的歷史。全市總面積 6444 平方千米，總人口 490萬人。 XX 日報社地產事業(yè)部提供的資料 第 2 頁 共 80 頁 XX城中村改造項目的可行性研究報告 內 容 提 要 項目 地址： XX 市 XX 項目 性質： 城中村改造 項目 名稱： XX （ 暫定 ） 項目 目標： 將 XX 改造為集居住、購物、休閑、娛樂、教育為一體的既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然生活的 人文生態(tài) 生活園區(qū) 本文通過對 XX 區(qū)域 1000 畝地塊的開發(fā)經營環(huán)境的市場 調查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù) XX 人文生態(tài)區(qū)域 當?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預測，對項目的可行性與開發(fā)經營策劃提出初步意見，并結合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經營的可能性。 結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經營的可行方式。 對項目的可行性與開發(fā)經營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。 二、 報告編制依據(jù) XX 市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 國家建設部及 XX 市頒布的與房地產 相關法律與政策； 《 XX 市人民政府關于加快城中村改造的實施意見》 （汴政 2021 52 號） 現(xiàn)場勘察和實地調研所得資料。 [關鍵字 ] XX 城中村改造 人文生態(tài)區(qū)域 第 3 頁 共 80 頁 目 錄 前 言?????????????????? ???? 1 內容提要?????????????????????? 2 第一部分 XX 市區(qū)域特征 一、基本概況?????????????????????? 8 二、自然條件?????????????????????? 9 地理環(huán)境????????????????????? 9 自然資源????????????????????? 11 人口分布????????????????????? 12 氣候環(huán)境????????????????????? 13 工程地質?????????????????? ??? 15 水文地質????????????????????? 15 三、經濟發(fā)展?????????????????????? 16 四、政策環(huán)境及政策依據(jù)????????????????? 18 國家政策????????????????????? 18 地方法規(guī)????????????????????? 20 第二部分 項目開發(fā)建設的必要性 一、項目背景?????????????????????? 22 二、項目建設的必要性?????????????????? 24 第三部分 XX 市房地產市場分 析 一、 2021 年前三季度河南省房地產開發(fā)市場運行基本 特征分析上?????????????????????? 26 二、 2021 年 110月 XX 市房地產市場整體概況 ??????? 31 三、 2021 年 110月 XX 市各類型房屋供求狀況 ??????? 32 四、 2021 年 110月 XX 市商品房價格變化情況 ??????? 34 五、 XX 市消費需求分析????????????????? 34 六、 XX 市發(fā)展趨勢分析????????????????? 35 第 4 頁 共 80 頁 第四部分 項目概況及定位 一、建設地址及屬性分析?? ??????????????? 37 項目的地理位置?????????????????? 37 項目的地形、地貌????????????????? 38 二、總體設計規(guī)劃理念?????????????????? 39 三、項目地塊 SWOT 分析????????????????? 40 優(yōu)勢??????????????????????? 40 劣勢??????????????????????? 41 機會??????????????????????? 42 威脅?????????? ????????????? 42 四、項目定位?????????????????????? 42 總體定位????????????????????? 42 項目形象定位??????????????????? 44 產品定位????????????????????? 45 定位依據(jù)????????????????????? 46 目標客戶定位??????????????????? 47 物業(yè)管理定位??????????????????? 48 第五部分 項目規(guī)劃、建筑設計建議 一、項目總體規(guī)劃 建議?????????????????? 49 二、項目規(guī)劃設計條件?????????????????? 51 三、初步規(guī)劃方案???????????????????? 52 四、項目技術指標???????????????????? 53 五、建筑單體設計???????????????????? 54 六、建筑環(huán)境及園林景觀設計??????????????? 55 第六 部分 拆遷、安置、補償方案 一、補償依據(jù) ?????????????????????? 57 二、補償標準 ?????????????????????? 58 第 5 頁 共 80 頁 三、經濟補償 ?????????????????????? 58 四、補償方式 ?????????????????????? 59 五、安置房建設 ????????????????????? 59 六、其他安置房及優(yōu)惠房建設??????????????? 59 第七 部分 項目工程設計 一、項目建筑設計定位 ?????????????????? 61 二、住宅標準及設計 ??????????????????? 61 三、公用建筑設計標準 ?????????????????? 64 四、設備與設施標準 ?????????????????? ? 64 五、環(huán)境保護措施 ???????????????????? 64 第八 部分 公用工程設計 一、給排水工程 ????????????????????? 66 二、電氣設計 ?????????????????????? 68 三、安全防范系統(tǒng) ???????????????????? 71 第九部分 經營策略及投資估算 一、項目開發(fā)經營策略?????????????????? 72 二、項目實施計劃???????????????????? 74 三、營銷方案?????????????????????? 75 四、項目投資估算 ???????????????????? 77 五、資金籌措計劃???????????????????? 81 第十部分 盈虧平衡與敏感性分析 一、項目盈虧平衡分析?????????????????? 82 二、項目敏感性分析??????????????????? 83 第十一部分 可行性結論與建議 一、風險與防范建議??????????????????? 85 二、擬建方案結論性意見????????????????? 86 第 6 頁 共 80 頁 第一部分 XX 市區(qū)域特征 一、 基本概況 第 7 頁 共 80 頁 XX 市位于河 南省東部。是北宋時的國都，簡稱汴，是我國七大古都和國務院首批公布的 24 座歷史文化名城之一，在中國的歷史上， XX 曾被稱為大梁、汴梁、東京、汴京等。高等教育有河南大學、 XX 大學、黃河水利職業(yè)技術學院、 XX 教育學院。51′51″―115176。 全區(qū)由黃河沖積形成，低平坦蕩?？偯娣e 6444 平方公里，其中市區(qū)面積 362 平方公里。 XX 市總面積 6444 平方千米，人口 490 萬（ 2021 年）。此外，地下還有豐富的石灰?guī)r、巖鹽、石膏等礦 藏。 XX 黃河大橋飛架南北。 XX 市總面積 6444 平方千米，人口 490 萬。 順河回族區(qū) 面積 平方千米，人口 萬人。 490 第 11 頁 共 80 頁 通許縣 面積 767 平方千米，人口 60 萬人。 氣候環(huán)境 XX 氣候主要受蒙古高壓、太平洋副熱態(tài)高壓交替控制，屬穩(wěn)態(tài)大型季風氣候 XX年平均氣溫 14℃ ，年均降雨量 650 毫米左右，林木覆蓋率高 于全國平均水平。年平均氣溫為 14 . 0 一 14 . 2 ℃ ，年無霜期為 207 一 220 天，年平均降 雨量為 627 . 5 一 722 . 9 毫米，年平均大氣蒸發(fā)量為 1959 . 1 毫米。地震基本烈度為 7 度。 地下水流自西北向東南。 三、 經濟發(fā)展 建國以來特別是改革開發(fā)以來， XX 經濟和社會事業(yè)發(fā)展迅猛，城市建設、工業(yè)、農業(yè)、交通、通訊、商業(yè)、旅游業(yè)均取得 第 14 頁 共 80 頁 了顯著的發(fā)展成就。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 3580 家，形成了以化工、 機械、輕紡、食品、醫(yī)藥等為