【正文】 讓人感受到建筑造型的魅力，演繹十足的法國風情。這樣做不但可以優(yōu)化室內的通風采光，加強建筑立面虛實對比的效果，而且減輕了法式建筑的厚重感，顯得輕盈了許多。在地塊中部建立包括水景與園林景觀相和諧的大公園，在靠近公路的地塊邊緣附近及住宅區(qū)構建大片綠 地，整個小區(qū)主干道自然蜿蜒，小的次要干道穿插其間，形成生動趣味的建筑肌理和生活空間；道路兩旁用花草、石雕等小景觀裝飾，區(qū)內道路將生活空間、綠地空間與水環(huán)境空間有機聯(lián)系。 ? 社區(qū)夜間照明系統(tǒng)：沿社區(qū)的公共綠地設計低燈照明，道路兩邊 的路燈改造成較漂亮的歐式燈具。 面積上我們將大部分戶型控制在 144 ㎡之內，一來有替消費者在契稅方面的考慮，二來基于前瞻的角度，我們認為房屋面積逐漸縮小是市場發(fā)展的趨勢，這一點從上海、蘇州、無錫等房地產發(fā)展較為成熟的城市可見一斑。 建議頂復式戶型在頂樓設計 空中花園和私家泳池 ，全面提升產品檔次，并嚴格控制數(shù)量，體現(xiàn)其高貴性和稀缺性，在銷售時可以采用拍賣等方式制造新聞，在價格上也可以超出 100 萬，形成轟動效應， 帶動其他產品的銷售。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 家電智能化控制系統(tǒng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 門窗：銅質雕花鋼芯防盜進戶子母門，遙控車庫門，窗為德國引進特種技術高級木鋁復合中空玻璃窗，內門預留門洞、無門框、扇門。 ? 通訊：每戶預留二路以上 IDD 線路，電話終端接線盒。 法蘭西風情建筑 ： 風格上融入浪漫自由的法國風情，現(xiàn)代簡約中點綴古典元 素，氣質古樸典雅，風格時尚現(xiàn)代，使建筑充滿流動的美 感和豐富的內涵；建造新法式主義風格門頭，讓業(yè)主第一 眼了解項目的尊貴特性，充分體現(xiàn)中產階級高品質生活模 式。 貴族式貼身管家 ： 聯(lián)合知名物業(yè)管理公司，以國際化的服務標準，提供優(yōu)質 高效的服務，為業(yè)主營造安全、整潔、舒適、和諧的居住 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ? 開盤儀式 —— “法國風情浪漫周”活動 ，在售樓處燃起了一場法國文化之宴的盛情之旅。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 執(zhí)行方案： ? 通過報紙、電視媒體，從樓盤產品點來塑造 “40 萬平米大型法式尊貴社區(qū) ”的產品定位，從產品根本上與其他個案拉開距離。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 通過軟文詳細說明本案的產品優(yōu)勢和投資優(yōu)勢，讓購房者了解社區(qū)建設、配套的優(yōu)良， “ 享受自然，享受尊崇 ” 的 法式 生活品質絕非其他住宅產品可比，吸引 更多的目光。并在售樓處或招待中心播放，影片的現(xiàn)場播放可視性更強，更有感染力，對意向性強的客戶也可贈送、留作紀念。讓購房者對本案的環(huán)境規(guī)劃更有信心，購買更放心。 對江陰市的客戶特征以及購買習慣做好人員挑選和銷售培訓。用于寄發(fā)或定點派發(fā)，也可作為現(xiàn)場工具。 紹；初期結合電視廣告運作；結合多媒體網頁運作 銷售控制 根據不同的銷售階段和銷售價格，我們將進行相應的銷售控制，一方面是不同銷售階段銷售價格和銷售率相互之間的控制，另一方面是根據不同階段進行投放控制。 在價格必須與價值相符的基礎上，我們認為在品牌和生活方式的體現(xiàn)上，可以挖掘出除自然條件以外的諸多價 值。前期可以較低價格入市，隨著客源的不斷積累和本產品形象的日趨完美，根據市場逐漸調升價格，給消費者心理上造成物超所值的感覺。 隨著消費群體的逐漸成熟，消費觀念也日趨理性，體現(xiàn)在價值觀上的問題就是價格向價值回歸，這樣對本案的價格支撐提出了相應的要求。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 房型配置圖： 用于樓書、海報、單頁等印刷品上，了解 房型情況和面積，增加美感。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ? 現(xiàn)場播放 3D 動畫影片，讓消費者更直觀的了解產品的利好面。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 產品包裝 1)包裝策略 —— 以本案自身的產品優(yōu)勢為基礎，從生態(tài)景觀設計、娛樂休閑等生活配套、以及優(yōu)秀的住宅設計上， 推廣 “ 享受自然，享受尊崇 ” 的 法式 生活理念 ， 吸引更多購房者的目光，樹立做生活的贏家觀念。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。結合本案的眾多利好點，如產品本身的優(yōu)勢，來支撐該理念的整體形象包裝，提升產品檔次，吸引關注。 ? 銷售思路 —— 靈活的銷售策略 ， 可借助地塊沿江、沿公園的地理位置、周邊獨有的配套或規(guī)劃和生態(tài)景觀設計做產品的宣傳，直接形成賣點，同時針對不同客戶 群，運用一些相應的銷售技巧，人為地塑造樓盤的形象。 二、推廣思路 ? 上市思路 —— 多層產品和外部景觀先行 ，將主要戶型先行建好裝修完成，同時將樣板區(qū)的外部綠化景觀先行建好，利用樣板區(qū)展示的優(yōu)美環(huán)境，達到給消費 者更直觀的形象。 戶型合理 ： 合理控制套內面積 ，與競爭項目形成差異化， 充分利用社 區(qū)內、 外的環(huán)境資源， 實現(xiàn) 每戶南北雙向景觀 ， 底層送花園，頂層送露 臺、私家泳池。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 供氣：管道燃氣，計量表安裝到位。 ? 外墻：進口外墻高彈罩面漆或高級外墻面磚，墻裙采用天然石材。智能化會所消費系統(tǒng)、車輛進出管理系統(tǒng)、公共設備監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)。 ? 綜合安防系統(tǒng)：在圍墻外圍設置紅外對射探測器。功能可包括： ? 浪漫左岸沙龍咖啡廳 ? 健身 房、六道保齡球館、四季恒溫泳池、桑拿浴室 ? 法國紅酒吧、聞香室 ? 貼心社區(qū)醫(yī)療診所 ? 兒童活動天地 ? 商務中心、多功能會議廳 ? 美容美發(fā)中心，芳香 SPA 會館 ? 24 小時便利店服務 教育配套建議 ? 引進名牌幼稚園、小學等，關心業(yè)主子女未來，打造精英教育名校社區(qū)。 135 35 頂復式 130/160/180 15 ②、一期酒店式公寓 戶型及面積建議 ： 套型 面積（㎡） 比例（％） 一室一廳一衛(wèi) 50－ 60 100 說明： 建議酒店式公寓的面積不要設計過大， 50－ 60 ㎡的一房是比較合適的，同時配套精裝修，這樣在產品形態(tài)上以單身公寓的方式出現(xiàn)，可以與多層等二房、三房區(qū)隔開來，通過細分消費群來分別找準客戶。戶型設計上以二房三房為主打產品，采用 陽光戶型。根據小區(qū)平整地貌特征，建議可將不同類型的建筑劃分為不同歸整的組團區(qū)塊，在每個組團內可按橫向或縱向線型位置排列，住宅間穿插綠化、空間景觀、公共場所等設施。 ? 為體現(xiàn)尊貴生活社區(qū)和地塊自然條件的特點，建議建成生態(tài)環(huán)境社區(qū)。 三、八角窗的處理。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 由于本項目競爭樓盤“圣廷苑”、“春江華庭”都是采用簡約式建筑風格，已經形成了區(qū)域產品的同質化，為了體現(xiàn)本項目獨特的個性特征和豐富的產品內涵，體現(xiàn)與競爭項目的差異化，我公司建議在項目整體風格上的處理可引進“ 新法式浪漫主義 ”風情。這時一個完整的社區(qū)已經初具規(guī)模，由于多層、大部分高層和低密度別墅的完工提 升了項目的高品質檔次。用產品形態(tài)的獨特性、多樣化吸引和分流競爭對手的目標客戶群。 二、項目開發(fā)建議 開發(fā)原則 鑒于本地塊規(guī)劃的產品形態(tài)較為豐富，我們建議項目的開發(fā)應該本著“ 整體規(guī)劃，分期施工 ”的原則，這樣后期進行的工程不會影響到先期已經完成乃至交付的產品、園林、會所、通道等，形成 有序開發(fā)、文明施工 的項目形象，對之后的銷售也有良好的促進作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 注重物業(yè)的形象定位及創(chuàng)新理念，物業(yè)本身的文化品位，能 夠體現(xiàn)業(yè)主中上流社會的身份特點，滿足業(yè)主精神上的需求。 此定位帶給消費者的感受： ? 自然景觀與城市人文的互動互融； ? 名宅、身份地位顯赫，是財知人士、富貴一族的聚居 定位詮釋： ? 充分體現(xiàn)項目地位優(yōu)勢，長江南岸、望江公園二大自然景觀與城市繁華完美結合； ? 法式風格文化彰顯項目的檔次與個性； ? 符合目標客戶群渴望追求的便利、繁華、舒適、尊貴、高雅的名門社區(qū)。 產品定位 項目的產品定位為： 『濱江大型法式尊貴社區(qū)』 目的： 訴求產品的大規(guī)模大手筆，同時通過賦予競爭項目所缺乏 的“法式浪漫尊貴生活風情”，來增加產品的附加價值。 機會 ? 城西的開發(fā)必將成為江陰房地產的發(fā)展熱點，吸引公眾的眼球，市政府配套的逐漸完善，區(qū) 域板塊價值將得到提升，潛力巨大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 大部分樓盤的戶型面積在此區(qū)間。 價格范圍 元 /m2 3500~5000 未定 未定 平均單價 元 /m2 3980 ≤ 4000 4500 銷售狀況 接受內 部登記 接受內部登記 接受內部登記 綠化率 57% 42% 48% 銀行貸款 7 成 30 年 7 成 30 年 7 成 30 年 車位配比 1： 1： 1 1： 1 媒體狀況 報紙、戶外、電視、 網絡、出租車 報紙、戶外、網絡、 電視 報紙、戶外、電視 可售總價 12 億 10 億 15 億 主力面積 m2 130 138 135 主力戶型 m2 三室兩廳兩衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 主力戶型比例 36% 38% 29% 主力總價萬元 52 萬 ≤ 55 萬 61 萬 工程進度 一期小高層部分 打樁 空地 小高層打樁 售樓處裝修 大氣、簡約、缺乏 個性與氛圍 暫無售樓處 現(xiàn)代玻璃屋 調查日期 二、項目規(guī)劃總平 春江華庭 圣廷苑 三、戶形分析 圣廷苑 戶型 一室一廳一衛(wèi) 50 ㎡左右 二室二廳一衛(wèi) 約 100 ㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) +入室花園約 130 ㎡ 三室二廳二衛(wèi) 約 150 ㎡ 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （ 3） 潛在需求者持幣觀望 江陰 市目前還存在著一大批以自住為目的的潛在需求購房者，以他們目前的收入、目前的房價，在短期內購買不起住房，由于近期房價有所松動，他們就索性再等等， 跟 據一些中介公司 的調查 介紹，現(xiàn)在看房的多，購買的少，觀望心態(tài) 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 2021 年， 江陰 市完成房地產開發(fā)投資額 億元，比上年增長 %。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。中小企業(yè)貸款明顯增加， 16 月中小企業(yè)貸款比年初增加 億元， 16 月貸款增量的八成以上投向中小企業(yè)，有力支持了我市民 營經濟的發(fā)展。 16 月，全市自營進出口總額和自營出口總額 分別為 億美元和 億美元，同比增長 %和 %，尤其是自營出口增幅同比提高 個百分點，自營出口增速快于自營進出口增速。 按外經貿局提供的數(shù)據顯示：上半年全市合同利用外資和實際利用外資分別同比增長 %和 %。 16 月我市工業(yè)實現(xiàn)利稅總額和利潤總額分別為 億元和 億元，同比增長 %和 %，但增幅較上年同期回落 個和 個百分點。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。年內完成城市西組團整體設計和南門風貌區(qū)修建性詳細規(guī)劃。以江陰為圓心、半徑 160 公里范圍內有六個飛機場，其中南京、上?？芍憋w境外。 人口狀況 至 2021 年末，江陰市戶籍總人口 萬人，增長 %。 57’ 36” ，東經 119176。此后江陰先后為郡、為國、為軍、為路、為州，建置幾經變化。 目錄 一、 江陰概況 二、 江陰房地產發(fā)展分析 三、 區(qū)域內項目競爭樓盤調查分析 四、 項目 概況 五、 項目評判（ SWOT）分析 六、 項目定位 七、 產品 價值提升建議 八、 企劃推廣策略 九、 廣告表現(xiàn)部分