【正文】 改造建設(shè)項(xiàng)目位于 XX市城區(qū)西 部，新規(guī)劃 XX市 中區(qū)西南 區(qū)中心地帶，具有以下幾個(gè)方面的市場優(yōu)勢： （ 1） 區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢：周邊教育、醫(yī)療、公共服務(wù)設(shè)施齊全，所處地段和區(qū)域位置極佳。年平均溫度為 攝氏度，月平均最高溫度 29攝氏度，日最高氣溫 ，月平均最低氣溫 氏度，日最低氣溫－ 攝氏度，全年平均降水量為 毫米，年平均蒸發(fā)量為 ，年最大蒸發(fā)量 。 四、基礎(chǔ)設(shè)施條件 區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“七通” (通上水、通下水、通路、通訊、通電、通氣、通暖 )。通過本項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施，推動 XX 市 中區(qū)片區(qū) 改造工作的18 進(jìn)程。 （ 3） 適合 實(shí)際情況與可實(shí)施性原則 規(guī)劃設(shè)計(jì)貫徹環(huán)境原則、經(jīng)濟(jì)原則與效益原則，正確處理規(guī)19 劃中社會效益與經(jīng)濟(jì)效益、超前性與操作性之間的關(guān)系。 （ 2）道路交通系統(tǒng) 本次規(guī)劃依托現(xiàn)有道路，形成縱橫交錯(cuò)與環(huán)形相結(jié)合的框架格局，中心路為對外交通道路，其余為生活性道路。規(guī)劃后排水便捷。住宅建筑 22 XX城區(qū) 地處 中國 北方 ，住戶的居住行為與氣候特征結(jié)合起來是設(shè)計(jì)的一個(gè)方向，因此在滿足自然采光通風(fēng)的基礎(chǔ)上，盡可能將室內(nèi)公共活動區(qū)域的開窗面積增大，盡量加大向陽面與室外環(huán)境的接觸面，使室內(nèi)外融為一體。 建筑結(jié)構(gòu)可靠度采用的設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期 T取 50 年。 國家頒布的現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的要求，在城鎮(zhèn)給水中要滿足消防給水的需要。規(guī)劃后，新村 社 區(qū)排水通暢、迅速、無積水現(xiàn)象。 27 三、管網(wǎng)規(guī)劃 熱力管線的敷設(shè)，采用不通行地溝敷設(shè)或直埋。 各種管線之間以及管線與道路及建筑之間要保持一定的水平和垂直凈距，避免互相干擾，各種管線在垂直交叉時(shí)，應(yīng)遵守如下原則： 壓力流管讓重力流管。同時(shí)指定一人作為項(xiàng)目實(shí)施總負(fù)責(zé)人。 并 切實(shí)履行職責(zé)，按照籌建工作總體部署要求，抓緊完善機(jī)構(gòu)體系，健全工作制度，優(yōu)化工作流程，嚴(yán)格工作紀(jì)律，制定詳細(xì)具體、切實(shí)可行的實(shí)施方案，逐一落實(shí)具體承辦責(zé)任人，保證各個(gè)部位、各個(gè)環(huán)節(jié)責(zé)任落實(shí)、措施到位、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。 供貨 設(shè)備 管材 供貨單位通過招標(biāo)方式確定。 四 、工程管理 根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《山東?。贾腥A人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法＞實(shí)施辦法》、《山東省基本建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作的暫行規(guī) 定》和國家有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃實(shí)施意見等規(guī)定，要加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)的管理。工程竣工后建設(shè)單位必須及時(shí)組織工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，按規(guī)定報(bào)有關(guān)部門備案。 服務(wù)內(nèi)容及要求：負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施； 每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃，組織實(shí)施； 白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修，35 水、電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場； 協(xié)助召開 社區(qū)居民 大會并配合其運(yùn)作； 管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全； 與 社區(qū)居民 簽訂物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn) ； 應(yīng)用計(jì)算 機(jī)系統(tǒng)對 社區(qū)居民 及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理； 全體員工統(tǒng)一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗； 每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查 ,促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高 ,征求 社區(qū)居民 意見不低于總戶數(shù)的 80%； 建立起應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時(shí)投入運(yùn)行。 37 服務(wù)內(nèi)容及要求 :公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，包括： 相對封閉：做到 社 區(qū)主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施； 維護(hù)交通秩序：包括對機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停放位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢； 看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及 社 區(qū)的表、井蓋、雨箅子、花、草、樹木、果實(shí)等； 夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不 少于２人，做到有計(jì)劃、有記錄； 有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理?？梢?，本項(xiàng)目的建設(shè)將會給社會提供一定的就業(yè)機(jī)會。 第二節(jié) 總投資概算 一、概算范圍 本項(xiàng)目投資概算范圍包括各建 (構(gòu) )筑物土建工程費(fèi)、安裝（裝飾裝修）工程費(fèi)、設(shè)備 管材 購置及安裝費(fèi)、工程建設(shè)其它費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)。為更明了的說明該項(xiàng)目建設(shè)對社會影響情況， 特編制社會影響情況匯總表。 能夠創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展 項(xiàng)目的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會。 服務(wù)內(nèi)容及要求：維護(hù)和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生。 為促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，為 社區(qū)居民 和物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同提供依據(jù)，為政府主管部門和業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量提供依據(jù)，該項(xiàng)目單位制定了《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》。工程竣工決算應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目單位內(nèi)部審核后，委托有相應(yīng)資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)復(fù)審。 試運(yùn)轉(zhuǎn)單位應(yīng)邀請?jiān)O(shè)計(jì)單位、安裝單位共同參加，試運(yùn)轉(zhuǎn)操作人員上崗前必須通過專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。 31 項(xiàng)目籌建組織機(jī)構(gòu)網(wǎng) 絡(luò)： 三 、項(xiàng)目履行 （一）履行資格 設(shè)計(jì) 選擇有建設(shè)部建筑 乙級 設(shè)計(jì)資質(zhì) 以上 的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑設(shè)計(jì)單位承擔(dān)。 新 型片 區(qū)建設(shè) 項(xiàng)目是影響廣泛 的 民心 工程，必須充實(shí)加強(qiáng)指30 揮決策和 具體運(yùn)作兩個(gè)層面的領(lǐng)導(dǎo)力量，建立起運(yùn)作高效的組織工作體系。在整個(gè)建設(shè)過程中要抓緊抓好設(shè)計(jì)、設(shè)備 管材訂貨、土建施工、 安裝調(diào)試等環(huán)節(jié)，運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)科學(xué)協(xié)調(diào)安排好各項(xiàng)建設(shè)內(nèi)容，力求快速、優(yōu)質(zhì)地建設(shè)好項(xiàng)目。 管道一律采用 PE 管，埋地鋪設(shè)。 第五節(jié) 供熱設(shè)計(jì)方案 一、熱負(fù)荷計(jì)算 小區(qū)供熱負(fù)荷全是采暖負(fù)荷，規(guī)劃采用平均熱指標(biāo)法進(jìn)行計(jì)算，得小區(qū)冬季采暖負(fù)荷表如下： 小區(qū)采暖計(jì)算表 采暖用戶 采暖熱指標(biāo) W/m2 采暖面積 m2 采暖負(fù)荷 MW 居民住宅 100 63400 合計(jì) 63400 二、熱源規(guī)劃 擬用 熱源由 運(yùn)河熱力高溫水供應(yīng) 。 排水系統(tǒng)： （ 1）雨水：雨水流量按 當(dāng)?shù)?暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算，重現(xiàn)期為一年，雨水管管徑按雨水流量計(jì)算；各管段流向布置，根據(jù)豎向規(guī)劃及水系分布進(jìn)行考慮，本著就近排入水體的原則進(jìn)行布置。 消防水量：根據(jù)消防規(guī)范小區(qū)同一時(shí)間內(nèi)按發(fā)生一次火災(zāi)計(jì)，一次火災(zāi)滅火用水量為 20升 /秒，一次著火時(shí)間按 2小時(shí)計(jì)，則小區(qū)室外消防用水量為 140 立方米 /日。 5) 砌體材料強(qiáng)度等級為 Mu10，砌筑砂漿地面以下采用 水泥砂漿，地面以上為 混合砂漿，未說明的其它結(jié)構(gòu)問題皆按國家有關(guān)規(guī)范、規(guī)程執(zhí)行。室外坡道為混凝土坡道，散水為 1000寬細(xì)石砼散水。 （ 3）、精心的平面布局并兼顧投入成本 。 4）對外聯(lián)系道路的高程與城市道路高程平順銜接。即 提高了土地 的利用率，又增加居住舒適度。 （ 2） 地塊固有資源價(jià)值最大化的原則 本地區(qū)位條件好，擁有優(yōu)美的環(huán) 境資源條件，因此在規(guī)劃過程中應(yīng)對規(guī)劃過程中應(yīng)對地塊有利資源條件進(jìn)行充分發(fā)掘，貫徹“尊重自然”思想與“可持續(xù)發(fā)展”戰(zhàn)略，以建設(shè)綠色居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。結(jié)合區(qū)位特點(diǎn)，打造 城市 新型 片區(qū) 特點(diǎn)和景觀特色。 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)地層自上而下有第四系、上侏羅統(tǒng)蒙陰組，上二迭統(tǒng)上石盒子組、下二迭統(tǒng)下石盒子和山西組、上石炭統(tǒng)太原組、中石炭統(tǒng)本溪組、中下奧陶和寒武式。 二、氣候條件條件 XX 市地處暖溫帶，季風(fēng)性大陸氣候，四季分明，春季干旱少雨，多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季氣候溫和、降 雨稀少。特別是 XX 市新一輪城市環(huán)境改造，為規(guī)劃住宅社區(qū)提供了以人為本的生態(tài)氣息，從而提高了 XX 人的居住檔次與生活品位。 （ 5）從消費(fèi)者的消費(fèi)觀念 角度看，隨就業(yè)地附近居住的時(shí)代已經(jīng)到來。其它國家的經(jīng)驗(yàn)顯示，人均年收入超過 3000 美元將會出現(xiàn)一個(gè)中產(chǎn)階層迅速擴(kuò)大，消費(fèi)需求大幅上升的時(shí)期。平穩(wěn)是未來房地產(chǎn)市場走勢的主調(diào)，行業(yè)“關(guān)注度”減弱，成熟度將逐步提高，“橫眉冷對千夫指”、大起大伏的時(shí)代將結(jié)束。在這一總的思想指導(dǎo)下，順應(yīng) XX 市大的發(fā)展方向，現(xiàn)在所要建設(shè)的小區(qū)就位于新規(guī)劃的 XX 市 中區(qū)西南 中心地帶，將為附近居民提供更加舒適和方便的居所。 二、符合房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃要求 當(dāng)前，居民購房十分看重住房質(zhì)量，“規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理，功能設(shè)施是否齊全，物業(yè)管理是否完善”已經(jīng)成為居民買房時(shí)最為關(guān)心的問題。 9 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、 符合國家產(chǎn)業(yè)政策 房地產(chǎn)作為不動 產(chǎn)，價(jià)值大、資金占用多，且具有保值增值的特點(diǎn)，不僅具有消費(fèi)價(jià)值還具有投資價(jià)值。完善區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制，加快形成優(yōu)勢互補(bǔ)、協(xié)調(diào)聯(lián)動、相互促進(jìn)、競相發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局。始終堅(jiān)持以人為本，大力建設(shè)民生工程，全面發(fā)展各項(xiàng)社會事業(yè)，積極促 進(jìn)社會文明進(jìn)步，成為文明優(yōu)美的“孔孟之鄉(xiāng)、運(yùn)河之都、水城風(fēng)貌、生態(tài)宜居”城市。 XX市中區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯。市中區(qū)的管轄范圍是，在保留古槐、阜橋、越河、濟(jì)陽、觀音閣、南 苑 6 個(gè)街道的基礎(chǔ)上，將仙營街道洸河路以南 6個(gè)社區(qū)（新劉莊、劉莊、菜市、紅星新村、蔣林、后鋪）并入阜橋街道。 市中區(qū)是市委、市政府所在地，全市的核心區(qū)和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，轄 8 個(gè)街道（安居街道、唐口街道、觀音閣街道、南苑街道、阜橋街道、古槐街道、越河街道、濟(jì)陽街道）， 1 個(gè)鎮(zhèn)（喻屯鎮(zhèn)）和 1個(gè)省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（ XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)），面積 381 平方公里，人口 57萬。 2 第三節(jié) 可行性研究范圍 可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。地處東經(jīng)北緯35176。轄 4 個(gè)街道、 4 個(gè)鎮(zhèn)：阜橋街道、古槐街道、濟(jì)陽街道、越河街道、仙營鎮(zhèn)、觀音閣鎮(zhèn)、南苑鎮(zhèn)、金城鎮(zhèn)。將任城區(qū)的安