【正文】 圣地的度假村 指在高爾夫、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)圣地開發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。 （ 3） 產(chǎn)權(quán)式酒店的分類 ? 時(shí)權(quán)酒店 是將酒店的每個(gè)單位（酒店標(biāo)間）分為一定的時(shí)間（如：一年產(chǎn)值51 周，共 51 個(gè)時(shí)間份），出售每一個(gè)時(shí)間份的使用權(quán) 。 項(xiàng)目適宜性分析 最適宜項(xiàng)目： 產(chǎn)權(quán)式假日酒店 項(xiàng)目位于黑山谷景區(qū)南大門，根據(jù)項(xiàng)目的地理位置優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目主要地塊的用地性質(zhì)，本項(xiàng)目的最適宜建設(shè)的項(xiàng)目為： 產(chǎn)權(quán)式假日酒店 。其一，原來制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件 — 旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，鮮明的城市個(gè)性特征和獨(dú)特的飲食文化已經(jīng)讓重慶成為全國文明的旅游城市。隨著綦萬高速公路的開通，到重慶主城 1— 小時(shí)車程半徑內(nèi)絕佳的旅游休 閑度假和生態(tài)居家之地，客源市場(chǎng)將更為廣闊，具有更強(qiáng)的市場(chǎng)拓展空間和潛力。因此，從本項(xiàng)目的定位與設(shè)計(jì)角度來說，房間數(shù)量，以目前該區(qū)域所有的酒店價(jià)格水平來說是極具競(jìng)爭(zhēng)力的。 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營銷 策劃報(bào)告 第 27 頁 共 97 頁 ③ 項(xiàng)目與景區(qū)資源、風(fēng)格定位、發(fā)展規(guī)劃等方面遙相呼應(yīng)融為一體。 ②地震 根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112020）重慶市沙坪壩區(qū)為地震基本烈度6 度區(qū)，設(shè)計(jì)基本地震加速度值 。從景區(qū)大門進(jìn)入，沿河而下至響水村一段，河谷寬約 40— 50米，沿河有平緩地，上面是丘陵和山地，呈階梯狀地形，河谷斷面呈 “V” 字形，河面狹窄。 隨著萬盛區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及該地區(qū)旅游業(yè)的起飛，原有的酒店、娛樂、休閑配套已經(jīng)不能滿足游客的需要，四星級(jí)假日酒店的新建，與黑山谷景區(qū)融為一體，將演繹現(xiàn)代都市生活與天然湖光山色地和諧融合 ，成為萬盛區(qū)的標(biāo)志性建筑和重慶市一顆閃亮的明星。全年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) 5%。 “ 項(xiàng)目建設(shè)年 ” 成效明顯，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 36 億元，增長(zhǎng) 46%，投資額度創(chuàng)歷史新高，增長(zhǎng)速度位居全市前列。所有各數(shù)據(jù)均創(chuàng)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)新高。 表 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來源重慶市國土局公眾信息網(wǎng) 而就在 2020 年的最后一天，來自重慶市財(cái)政局的消息稱， “2020 年，重慶市財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)歷史性突破，首超千億，完成 億元，增長(zhǎng) %。工業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重提高 40%，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤 255 億元。 2020 年 110 月，全國商品房施工面積、新開工分別比上年增長(zhǎng) %、 %（ 2020 年全年為 %和 %），住宅施工和新開工面積分別增長(zhǎng) %、 %（ 2020 年全年為 %和 %），連續(xù)兩年保持低速增長(zhǎng)，其中新開工面積連續(xù)兩年增速遠(yuǎn)低于 20202020 年平均水平（ %）。 2020 年貨幣政策走向成為人們關(guān)注的焦 點(diǎn)。 出口有望轉(zhuǎn)負(fù)為正 從目前情況分析， 2020 年世界經(jīng)濟(jì)有望出現(xiàn)緩慢復(fù)蘇，中國外貿(mào)發(fā)展面臨的環(huán)境總體趨于改善。 11 月 份，全國進(jìn)出口總額增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)年內(nèi)首次月度同比正增長(zhǎng)。 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營銷 策劃報(bào)告 第 17 頁 共 97 頁 2 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 全國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 全國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 一、 2020 我國經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 2020 年以來，為了應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)挑戰(zhàn)，我國實(shí)行積極穩(wěn)健的財(cái)政政策，頒布四萬億投資計(jì)劃，取得顯著成效，扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑態(tài)勢(shì)， 經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢(shì)頭逐步增強(qiáng)，整體向好態(tài)勢(shì)趨于明顯 。 三、項(xiàng)目規(guī)劃 集“酒店大堂、咖啡音樂吧、宴會(huì)廳、會(huì)議室及會(huì)客廳、酒店客房、保健休閑中心、 KTV 娛樂、精品旅游超市、員 工餐廳和宿舍、森林拓展培訓(xùn)中心”等于一身的多功能、完善配套的 超 四星級(jí)旅游度假酒店 四、營銷方案 （一） 產(chǎn)品賣點(diǎn)： 幽靜典雅 ； 項(xiàng)目與 景區(qū)相融合，與景區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、相互拉動(dòng) ，集都市生活與親近自然與一體，讓你久處鬧事紛擾的心找到休息的驛站?！盎嘏蓖局?，購房者買到了房，開發(fā)商賺夠了錢，一年前還為“庫存”嚴(yán)重而煩惱的一些城市，如今的可售房源出清周期已降至數(shù)月。 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略 ①開發(fā)進(jìn)程： 在政府積極的支持情況下， 2020年 12 月 31 日 ， 福星集團(tuán)正式與萬盛區(qū)政府黑山谷管委會(huì)簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。隨著市場(chǎng)進(jìn)入成長(zhǎng)發(fā)展階段，住宅市場(chǎng)成熟期已基本到來。展望 2020 年 ,重慶的 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營銷 策劃報(bào)告 第 11 頁 共 97 頁 發(fā)展要全面提速 ,保持好的勢(shì)頭 ,初步目標(biāo)是取得 15%的 GDP增長(zhǎng) ,總量突破 7000億元 ,主要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為投資 ,預(yù)計(jì)今年將增長(zhǎng) 20%,總量超過 6500 億元。主要景點(diǎn)有天門洞、神女峰、香爐山、巨扇石、地縫一 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營銷 策劃報(bào)告 第 10 頁 共 97 頁 線天、化石、石鼓、將軍石 等百余處 。這里春早較為突出， 2 月中旬日平均氣溫高于 10 度 ， 4 月平均氣溫已達(dá) 度 ，春季溫和降水適中，處處呈現(xiàn)春光明媚、百花爭(zhēng)艷、姹紫嫣紅、四處飄香的景象。 素有 渝黔第一漂 之稱的 鼓灘漂流風(fēng)景區(qū)，位于萬盛區(qū)關(guān)壩鎮(zhèn)和貴州省桐梓縣坡渡鎮(zhèn)鏡內(nèi)，距萬盛城區(qū) 57 公里。 黑 山谷地處重慶市萬盛區(qū)黑山原始森林，據(jù)萬盛城區(qū) 20 公里。 三、 項(xiàng)目自身配套 ： 嚴(yán)格參照“四星酒店評(píng)星要求”、考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營的市場(chǎng)需求， 酒店集“酒店大堂、咖啡音樂吧、宴會(huì)廳、會(huì)議室及會(huì)客廳、酒店客房、保健休閑中心、 KTV 娛樂、精品旅游超市、員工餐廳和宿舍、森林拓展培訓(xùn)中心”等多功能、完善配套 于一身，黑山谷圣杰溫泉假日酒店的開業(yè)，將是該地區(qū)首個(gè)功能齊全的四星級(jí)酒店，成為游客首選的休閑、度假、游樂中心。 具體見圖 所示： 圖 （ A、 B地塊） 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目分為 A、 B 兩個(gè)地塊，其中 A 地塊占地面積 9009 平方米， B 地塊占地面積 4727 平方米，總 面積約 20 畝 ，每畝地價(jià) 20 萬， 且酒店交納的區(qū)得部分的土地 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營銷 策劃報(bào)告 第 4 頁 共 97 頁 契稅、人防費(fèi)、配套費(fèi)、出讓金等給予減免 ，作為政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目，盡可能的給予了相關(guān)費(fèi)用的減免或優(yōu)惠；地塊具體規(guī)劃控制指標(biāo)如下表 1 所示： 地塊規(guī)劃指標(biāo)控制表 表 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 1 建設(shè)用地面積 13736 平方米 2 用地性質(zhì) 客房，配套功能用房 3 建筑密度 ≤ 55% 4 基本容積率 ≤ 5 綠地率 ≥ 25% 在滿足規(guī)劃控制指標(biāo)的前提下，充分考慮市場(chǎng)需求狀況、地塊的實(shí)際情況和項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)等眾多因素，本設(shè)計(jì)對(duì)小區(qū)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 進(jìn)行了規(guī)劃。項(xiàng)目 地 靠黑山谷景區(qū)南門， 分 A、 B 兩個(gè)項(xiàng)目地塊 ， 地塊呈條狀 ， 最大高差約 7 米。 酒店： 萬盛區(qū)僅有的兩家 三星級(jí)級(jí)以上 星級(jí)酒店中，匯鑫假日酒店（準(zhǔn)四星），規(guī)模較小，客房 僅 49 間，會(huì)議室僅能容納 120 人， 只 能滿足 較小規(guī)模的會(huì)議接待要求，不能很好 代表該地區(qū)形象，而且酒店地處該地區(qū)市中心，被鬧市包圍，對(duì)于其目標(biāo)客源（游客），主要來自重慶市主城區(qū)，他們來該地旅游是為了拋開鬧市的煩囂，體驗(yàn)自然，親近自然，因此該酒店布局不能滿足 目標(biāo)客戶群的 需要；而芙蓉麗苑（三星），已開業(yè)6 年，內(nèi)部設(shè)備陳舊，其會(huì)議室不但小，而且慘不忍睹（天花板和墻壁到處殘留下雨水侵蝕的痕跡）顯然已經(jīng)不能跟上該地區(qū)發(fā)展的步伐 ，更不符合 萬盛區(qū)旅游風(fēng)景名勝區(qū)整體品質(zhì)的打造和提升 。從 1998 年開始，萬盛至今已連續(xù)舉辦了九屆 “ 石林苗族踩山會(huì) ” 和 “ 銅鼓灘旅游漂流節(jié) ” ，萬盛旅游名片 開始享譽(yù)國內(nèi)外。它位于該市東南 150 公里的萬盛區(qū)與貴州省毗鄰的群山懷抱之中，可供游人游覽的峽谷長(zhǎng)約 30 公里，景區(qū)面積 90 多平方公里，獨(dú)特的古 樸原始自然風(fēng)光 ，品種繁多的動(dòng)植物資源，立體明顯的 宜人氣候， 吸引著越來越多人們驚異的目光。按中國科學(xué)院張寶坤方法統(tǒng)計(jì)，銅鼓灘漂流地區(qū)冬季較短，僅 60 天左右，而春、夏、秋三季長(zhǎng)達(dá) 300 天以上。萬盛石林屬喀斯特地貌特征，主要有劍峰石、石鼓、石塔、蘑菇石、石芽等形態(tài)，石林群峰壁立，千姿百態(tài)，石頭多形似飛禽走獸，被地質(zhì)學(xué)家稱為天然石造的 “ 動(dòng)物樂園 ” ；亦或似田園阡陌，炊煙裊裊，清泉碧池，懸崖飛瀑，景象瑰麗動(dòng)人。 據(jù) 重慶市 政府相關(guān)負(fù)責(zé)人 透露 ,市政府的目標(biāo)是在今年取得 15%的 GDP 增長(zhǎng)。而黑山谷承諾 圣杰溫泉假日酒店 的將近百分之八的回報(bào)率將有很大的吸引力。這些都為 黑山谷圣杰溫泉假日酒店 創(chuàng)造了機(jī)遇。 從地產(chǎn)市場(chǎng)方面來說， 國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)清晰地顯示了 2020 年 樓市的升溫趨勢(shì)： 1 至 6 月，全國商品房銷售 34109 萬平方米，同比增長(zhǎng) ％；至 7 月，銷售 41755 萬平方米，同比增長(zhǎng) ％；至 8 月，銷售 49416 萬平方米，同比增長(zhǎng) ％；至 9 月，銷售 58371 萬平方米，同比增 長(zhǎng) ％；至 10 月，銷售 66369萬平方米，同比增長(zhǎng) ％。 形象定位： 靜謐 ，典雅 ，奢享 AAAA 景區(qū)自然原生態(tài) 。再對(duì)每個(gè)時(shí)間段制定相應(yīng)的廣告策略和 SP、 PR 活動(dòng)策略，以迎合不同時(shí)期產(chǎn)品推廣的核心和理念。 進(jìn)出口跌幅收窄，出口已在低位企穩(wěn) 前三季度的外貿(mào)數(shù)據(jù)表明中國出口已經(jīng)低位企穩(wěn)。 消費(fèi)增速會(huì)進(jìn)一步加快 2020 年，隨著中國消費(fèi)信貸市場(chǎng)的發(fā)展，政府公共教育和醫(yī)療支出的增加，社會(huì)保障體系的完善，新農(nóng)村建設(shè)的實(shí)施和推進(jìn)，中西部消費(fèi)潛力的釋放，以及其它 推動(dòng)消費(fèi)的政策和結(jié)構(gòu)性改革，將對(duì)居民消費(fèi)起到更有力的推動(dòng)作用。 積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策會(huì)延續(xù)，結(jié)構(gòu)調(diào)整將成為主要抓手 2020 年我國將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策，但是 2020 年的支出結(jié)構(gòu)將會(huì)更加優(yōu)化，對(duì)于民生、社會(huì)保障等領(lǐng)域會(huì)加大投入。全國住宅施工面積和新開工面積達(dá)到 億、 億平方米，分別同比增長(zhǎng) %和 %，增幅均低于 20202020 年的平均水平。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 28%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額、外貿(mào)出口分別增長(zhǎng) %和 %。其中住宅及商業(yè)金融用地面積約 11454 畝，占整個(gè)成交量的 %，成交金額約 349 億元，成交地價(jià) 305 萬元 /畝，折合平均成交樓面單價(jià) 4572 元 /平方米。成交金額超千億元，達(dá)到 億元，成 交均價(jià) 元 /平方米。 圖 2020——2020 重慶主城區(qū)商品房成交量對(duì)比 重慶市 萬盛 區(qū)投資環(huán)境分析 2020 年，是萬盛發(fā)展進(jìn)程中經(jīng)受考驗(yàn)并取得顯著成效的一年 ，在世界受金融危機(jī)影響，發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展困難重重的背景下， 萬盛區(qū) 咬緊牙 關(guān)，積極進(jìn)取， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)六大亮點(diǎn) 一 、 投資再創(chuàng)歷史新高。 四 、 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。 戰(zhàn)略方向： 打造 集“ 客房入住、溫泉娛樂、餐飲、會(huì)議、拓展培訓(xùn)”等功能為一體的旅游休閑度假四星級(jí)溫泉假日酒店 。 黑山谷風(fēng)景區(qū)山高林密、溪河縱橫、人跡罕至，保存著地球上同緯度為數(shù)不多的亞熱帶和溫帶完好的自然生態(tài)，森 林覆蓋率達(dá) 97%，被專家譽(yù)為 “ 渝黔生物基因庫 ” ，是目前重慶地區(qū)最大的、原始生態(tài)保護(hù)最完好的自然生態(tài)風(fēng)景區(qū) ，該 風(fēng)景區(qū) 氣溫 10～20 攝氏度， 全長(zhǎng) 13 公里，其中有 6 公里的電瓶車車程， 6 公里的棧道和浮橋， 1公里的上山觀光索道。晚侏羅系至晚白堊世間的燕山旋回的寧鎮(zhèn)運(yùn)動(dòng)，以水平擠壓為主，第三紀(jì)開始的喜馬拉雅運(yùn)動(dòng)中，使縣境普遍間歇性而又不均衡地抬升。 ② 在 A、 B 兩地塊前面是濕地公園，后面是輕松翠柏，環(huán)境優(yōu)雅，綠化率高，空氣清新，是旅游住宿的首選之所。而本項(xiàng)目將打造為集“超四星級(jí)客房入住、溫泉娛樂、餐飲 、會(huì)議、拓展培訓(xùn)”等功能為一體的旅游休閑度假超四星級(jí)溫泉假日酒店。因此，萬盛區(qū)發(fā)展旅游業(yè)具有廣闊的市場(chǎng)空間。 隨著重慶城市建設(shè)的快速發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)生活水平的提高，經(jīng)過一段時(shí)間的摸爬滾打后，重慶產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境已相對(duì)成熟起來 。跟進(jìn)者對(duì)于本酒店運(yùn)營模式及服務(wù)特色的模仿，會(huì)使 該 項(xiàng)目的特色優(yōu)勢(shì)會(huì)消失。產(chǎn)權(quán)式酒店與別墅、普通商品住宅及商務(wù)寫字樓等又有著明顯區(qū)別，購買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)、彰顯身份和地位的同時(shí)，更有不菲的投資回報(bào)，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲(chǔ)蓄及國債投資等相比，投入輕松、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)更豐厚，