【正文】 業(yè)內(nèi)，目前第一名的市場(chǎng)占有率小于 26%，各企業(yè)間份額比率均在 以?xún)?nèi)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各企業(yè)位置變化可能性很大。 （ 2）關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定 根據(jù)我們的調(diào)查，天津市五星級(jí)酒店中的現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有天津喜來(lái)登大酒店、濱江萬(wàn)麗大酒店、泰達(dá)國(guó)際酒店。良好的區(qū)位、便捷的交通，為天津的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。 此外，酒店的 規(guī)模大小，還應(yīng)該結(jié)合客房和其它部分按比例決定 。 因此本項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)客房建筑面積按 40 平米 /套考慮，與 280 間客房 相 應(yīng)的總建筑面積 大致在 萬(wàn)平方米左右。 目前，國(guó)內(nèi)的服務(wù)式公寓業(yè)務(wù)剛剛開(kāi)展，市場(chǎng)還不成熟。而服務(wù)式公寓為這一消費(fèi)人群帶來(lái)了理想的工作環(huán)境。其中泰達(dá)國(guó)際公寓和天津奧林匹克大廈最具代表性，兩者的情況參見(jiàn)下表： 項(xiàng)目 泰達(dá)國(guó)際公寓 天津奧林匹克大廈 總建筑面積 （萬(wàn) 平方米） 主力戶(hù)型 63 套出租涉外公寓；二室 146平方米；三室 161202 平方米；躍層 244349 平方米 一室 70 平方米；二室 116121平方米（一衛(wèi)） 130140 平方米（二衛(wèi)）；三室 18 20234 平方米 電梯 6 部原裝 LG 豪華電梯 3 部 OTIS 豪華電梯 經(jīng)營(yíng)方式 以租為主，兼有銷(xiāo)售 只租不售 價(jià)格 售價(jià)： 9300 元 /M2 租金：二室 146平方米戶(hù)型 萬(wàn) /月，三室 186 平方米戶(hù)型 /月 租金：一室 600 元 /天 二室 700 元 /天 三室 800 元 /天 銷(xiāo)售進(jìn)度 住宅剩 4套，出租率 90%以上 出租率 90%以上 客戶(hù)特征 日本、歐美人士居多，部分港臺(tái)客人，大型跨國(guó)公司的高層管理人士；外籍商務(wù)客人等 主要面向在津的外籍人士（包括港、澳、臺(tái)地區(qū)）開(kāi)展業(yè)務(wù)客戶(hù)大多為在津大型外資企業(yè)的高級(jí)職員，歐美人士居多 通過(guò)比較我們可以發(fā)現(xiàn)，服務(wù)式公寓一般都是面向大型跨國(guó)公司的外籍高層管理人士，采用的經(jīng)營(yíng)方式一般以租為主，價(jià)格相對(duì)較高。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 28 五、項(xiàng)目規(guī)模與銷(xiāo)售規(guī)劃 項(xiàng)目規(guī)模 本項(xiàng)目服務(wù)式公寓作為對(duì)五星級(jí)酒店的補(bǔ)充，其面向的是相對(duì)長(zhǎng)期在天津生活工作的跨國(guó)公司高級(jí)管理層中的外籍人士。 表 19992021 年天津市對(duì)外招商引資情況 年份 絕對(duì)數(shù)（萬(wàn)美元） 增長(zhǎng)速度（ %）（比上年） 直接利用外資 借用外國(guó)資金 直接利用外資 借用外國(guó)資金 1999 253203 21332 2021 256000 26467 2021 322021 7688 2021 380591 6310 2021 163325 7225 資料來(lái)源：《天津統(tǒng)計(jì)年鑒 2021》 注： 2021 年直接利用外資額采用商務(wù)部新口徑，速度為可比口徑。因此，在未來(lái)的 510 年內(nèi)，興建服務(wù)式公寓和寫(xiě)字樓將成為房地產(chǎn)投資的新焦點(diǎn)。由于部分投資者看好南京路沿線寫(xiě)字樓的未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展前景，所以在投資購(gòu)買(mǎi)了寫(xiě)字樓后對(duì)外出租， 但是其租金定位高于 市場(chǎng)平均價(jià)格，造成部分寫(xiě)字樓空置。日租金達(dá)到最高的南京路沿線的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率也排在了第一位，為 %，其次分別是小白樓 CBD 區(qū)域、友誼路沿線和海河沿線。企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)一直穩(wěn)定在 120 左右，也說(shuō)明了大多數(shù)企業(yè)家對(duì)在天津投資的前景十分樂(lè)觀。 第五節(jié) 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 一、天津市招商引資與企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 近年來(lái)，天津市加大了招商引資的力度，從 2021 年開(kāi)始，每年直接利用外資的增長(zhǎng)速度均接近或超過(guò) 20%。 四、市場(chǎng)定位 服務(wù)式公寓由于其自身的價(jià)格限制了它的客戶(hù)群，它只能面向大型跨國(guó)公司的外籍高層管理人士。前者與其所依靠的星級(jí)酒店接受同一個(gè)酒店管理集團(tuán)的管理，而后者一般成房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 26 立獨(dú)立的管理公司進(jìn)行管理。這種經(jīng)營(yíng)空間和條件的要求正好是服 務(wù)式公寓所具備的特質(zhì)。因此，綜合各種條件，估計(jì)本項(xiàng)目五星級(jí)酒店的入住率將達(dá)到 80%， 考慮項(xiàng)目還有 3 年的建設(shè)期， 3 年后的價(jià)格還將高于目前水平，所以確定 3 年后 標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格 800 元 /天。 按照行業(yè)內(nèi)的 建設(shè) 規(guī)律， 五星級(jí)酒店中標(biāo)準(zhǔn)客房和各種套房的建設(shè)比例為 9： 1， 套房和標(biāo)準(zhǔn)客房單間 /套的建筑面積比例應(yīng)大于 2： 1。 五、項(xiàng)目規(guī)模與銷(xiāo)售規(guī)劃 酒店規(guī)模 酒店的規(guī)?；局笜?biāo) 包括 建筑 總 面積和客房間數(shù)。 高 低 低 高 此外，我們經(jīng)過(guò)對(duì) 本項(xiàng)目所處的宏觀、微觀環(huán)境以及項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)行分析 ， 依據(jù) SWOT 分析理論，對(duì)項(xiàng)目 自身 的優(yōu)劣勢(shì)和外部環(huán)境為本項(xiàng)目提供的 建設(shè)機(jī)會(huì) 和環(huán)境威脅匯總?cè)缦卤恚? 內(nèi) 部 分 析 優(yōu)勢(shì)（ S） 劣勢(shì)（ W） ? 引進(jìn)經(jīng)驗(yàn)豐富 的國(guó)際酒店管理集團(tuán)，管理模式先進(jìn) ? 設(shè)施水平高 ? 滿(mǎn)足顧客的崇新心理 ? 地理位置優(yōu)越，存在一定的潛在客源 ? 自身具有較強(qiáng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力 ? 重點(diǎn)突出的會(huì)議功能設(shè)計(jì) ? 資金緊張 ? 企業(yè)自身缺乏酒店管理經(jīng)驗(yàn) ? 銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)幾乎空白 外 機(jī)會(huì) （ O） 威脅（ T） 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 競(jìng)爭(zhēng)威脅 理想項(xiàng)目 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 22 部 分 析 ? 區(qū)域環(huán)境發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，利于酒店業(yè)發(fā)展 ? 天津地區(qū)整體旅游業(yè)的發(fā)展為項(xiàng)目提供了良好的市場(chǎng)前景 ? 天津地區(qū)酒店業(yè)整體發(fā)展檔次較低，與城市整體形象不相匹配 ? 天津酒店業(yè)會(huì)議功能欠缺 ? 市場(chǎng)成長(zhǎng)的不確定性 ? 潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的進(jìn)入威脅 ? 現(xiàn)有同檔次競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的抵抗 綜上分析， 本項(xiàng)目 處在 SWOT 矩陣中第一象限，具有較好的市場(chǎng)前景和市場(chǎng)需求潛力。本研究選擇競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)矩陣為競(jìng)爭(zhēng) 能力分析的理論依據(jù)和工具。 表 目前天津市三星級(jí)以上酒店基本情況 五星 準(zhǔn)五星 四星 準(zhǔn)四星 三星 數(shù)量 1 2 12 3 40 平均客房數(shù) 300 226 154 平均入住率 % % % 平均年住宿人數(shù) 萬(wàn)人 萬(wàn)人 萬(wàn)人 平均年?duì)I業(yè)收入 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 客房收入比例 % % % 餐飲收入比例 % % % 其他收入比例 % % % 單間客房年收入 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 單間客房年接待人數(shù) 58 110 143 由上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，目前天津地區(qū)五星級(jí)酒店數(shù)量雖少，但其年平均營(yíng)業(yè)收入、入住率等指標(biāo)卻相對(duì)較高，具有很大的市場(chǎng)潛力和發(fā)展空間。（資料來(lái)源：《天津統(tǒng)計(jì)年鑒 2021》） 此外， 根據(jù)天津市旅游局的統(tǒng)計(jì)信息， 2021 年上半年我市 共接待商務(wù)、會(huì)議、旅游及其他目的國(guó)內(nèi) 外 游客 萬(wàn)人次 。作為國(guó)內(nèi) 北方 最大的生產(chǎn)基地，目前世界 500 強(qiáng)企業(yè)中有 ，已有 98 家在津投資，投資項(xiàng)目達(dá) 228 個(gè) 。 天津地區(qū)旅游市場(chǎng)發(fā)展 概述及分析 近幾年，天津市的旅游業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，旅游資源開(kāi)發(fā)、旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、旅游環(huán)境和旅游服務(wù)質(zhì)量等各方面都得到了根本性的 改善。 國(guó)內(nèi)旅游人數(shù) 億人次，國(guó)內(nèi)旅游收入 3442 億元 。尤其是 進(jìn)入二十一世 紀(jì)以來(lái)，天津與外界的交往越來(lái)越多，社會(huì)文明程度日益提高，正在向國(guó)際化大都市 邁進(jìn)?！?十五 ” 期間，天津市將重點(diǎn)發(fā)展信息、金融、物流、旅游、房地產(chǎn)等 服務(wù)行業(yè)，力爭(zhēng)使天津發(fā)展成為全國(guó)旅游強(qiáng)市。目前，天津市的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到或接近中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平， 居民生活水平開(kāi)始進(jìn)入富裕型階段，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。雖然它們的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展都要受到區(qū)域整體市場(chǎng)環(huán)境的制約，但是由于它們各自面向不同的客戶(hù)群，因此對(duì)它們各自投資機(jī)會(huì)的研究、市場(chǎng)前景與需求的分析要區(qū)分開(kāi)來(lái)， 不能一概而論。用于開(kāi)展人才交流、吸引人才中介機(jī)構(gòu)的載體 —— 人才科技大廈應(yīng)需而生，成為我國(guó)一些省市規(guī)劃建設(shè)的重要內(nèi)容。 三、天津人才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了建筑的高效性，符合國(guó)際建筑的發(fā)展趨勢(shì)，將成為天津市城市建筑 新模式 的 先行者 城市綜合體建筑的開(kāi)發(fā)由于充分利用了地上地下空間資源，并依據(jù)功能特點(diǎn)進(jìn)行合理布局，使空間利用集約化。 2021 年 10 月，天津市政府將“海河開(kāi)發(fā)”列為城市發(fā)展的重要戰(zhàn)略， 并提出了“實(shí)施海河兩岸的綜合開(kāi)發(fā)改造，形成獨(dú)具特色的服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶和景觀帶”的開(kāi)發(fā)要求。 但是， 在全面建設(shè)小康社會(huì)的新形勢(shì)下，天津市的決策者客觀分析形勢(shì)，清醒的 認(rèn)識(shí)到自身發(fā)展中的不足：經(jīng)濟(jì)總量與先進(jìn)地區(qū)相比還有明顯差距，城市潛能還沒(méi)有真正得到發(fā)揮，第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展還比較慢，地方可支配財(cái)力還不夠足 天 津需要有一個(gè)更大的變化！ 在這樣一個(gè)背景下 ， 2021 年 10 月，中共天津市委常委擴(kuò)大會(huì)宣布了 “ 綜合開(kāi)發(fā)改造海河兩岸 ‖的 重大決策。其中面向南京路 和山西路交口 的塔樓為整個(gè)建筑群的 標(biāo)志性建筑物，建筑控制高度 米，另外 3 座塔樓控制高度分別為 米、 米和 。地上 建筑面積 138790 平方米 ， 按照未來(lái)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)劃分為 5 個(gè)功能分區(qū)：五星級(jí)酒店、高級(jí)服務(wù)式公寓、 寫(xiě)字樓、行政辦公用房和底層商鋪。 在“綜合開(kāi)發(fā)改造海河兩岸”工程的總體規(guī)劃中， 將海河上游兩岸劃分為四個(gè)段落，其中 赤峰道至奉化道規(guī)劃為 中央金融商務(wù)區(qū)（ CBD）， 規(guī)劃在這一帶則側(cè)重商務(wù)、辦公、信息、金融和展覽等現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì) 中心城市的功能設(shè)房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 3 施的建設(shè)，創(chuàng)造吸引國(guó)際化企業(yè)的良好環(huán)境，成為現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心突出的標(biāo)志。從而使得該項(xiàng)目成為“海河開(kāi)發(fā)” 戰(zhàn)略實(shí)施的 組成部分 ，將與其它的開(kāi)發(fā)工程共同為促進(jìn)天津海河“金龍起舞”工程的順利建設(shè)貢獻(xiàn)力量。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 8 四、天津人才科技大廈項(xiàng)目的 建設(shè)，將大大增強(qiáng)天津市 高檔 星級(jí)酒店的 實(shí)力 ，有利于天津市高檔星級(jí)酒店的布局調(diào)整 天津市的城市發(fā)展定位于北方重要的經(jīng)濟(jì)中心和現(xiàn)代化國(guó)際港口城市。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 10 第三章 市場(chǎng) 前景 分析 本項(xiàng)目為天津人才科技大廈，大廈功能包括五星級(jí)酒店、