某大廈項目可行性研究報告[001](存儲版)
【正文】 全市住宅建設主體由單位自建逐步轉向以開發(fā)商建設為主，促進了住宅建設的發(fā)展。％，％。前5個月，,相當于上年前10個月的銷售量。%。其中，；。在26個企業(yè)中，內資企業(yè)13家，；港澳臺及外商投資企業(yè)13家。用地附近有包括2165路公共汽車等各類公共交通工具經過，交通條件十分優(yōu)越。地價包括土地有償出讓金，市政配套費及四源費。 籌建期管理費和銷售費用由于該項目在籌建期內將進行預售，需要支出的籌建期管理費和銷售費用預計為450萬元。 2000年12月前1） 與有關部門協調，制定市政配套方案；2） 辦理土地有償出讓手續(xù)，領取國有土地使用證；3） 進行拆遷工作，完成三通一平；4） 進行地質勘探和工程各項前期準備工作；5） 完成工程的施工圖設計；6） 選定施工單位，完成各種開工手續(xù)，項目開工建設； 2001年3月前1） 辦理商品房預售許可證；2） 完成項目銷售推廣策劃，開始預售工作； 2002年10月前1） 進行建安工程施工，包括基礎工程和結構工程建設；2） 隨工程進度進行設備安裝、調試、驗收；3） 建筑物的內外裝飾、裝修4） 配套進行環(huán)境和綠化工程；5） 隨工程進度進行維修停車樓的設備采購、安裝； 2003年10月前1） 進行項目竣工驗收工作；2） 完成市政配套和綠化等室外工程；3） 完成物業(yè)管理前期籌備工作；4）項目全面竣工交付使用。（2） 維修養(yǎng)護費 指機電設備及物業(yè)設施的日常維護、維修、保養(yǎng)費用，按每年50萬元計算。 稅收 該項目在寫字樓和公寓銷售完成且以出租方式經營商務公寓的條件下，經營十年后可向國家上繳營業(yè)稅3559萬元。三、財務分析經過分析測算，我們認為該項目在財務上是可行的，項目建設方可獲得滿意的經濟效益。 二、社會效益 本項目的建設和經營符合國家產業(yè)政策，有助于滿足經濟建設對高級寫字樓和市民的對高檔住房日益增長的需求，同時可優(yōu)化利用土地資源。二、 經濟效益分析 營業(yè)收入根據上節(jié)經濟參數，可測算出在項目開工到竣工三年中，以商品房銷售為主的營業(yè)收入總額達到48816萬元。（每年具體費用支出見下表）（1） 建設期行政費用 指項目建設期內發(fā)生的各種行政事務費用，如業(yè)務招待費、辦公費等。 為保證工程質量，工程建設采用施工監(jiān)理的方式進行，聘請有名望、有資質、管理規(guī)范的工程監(jiān)理單位配合北京市建設工程質量監(jiān)督總站進行具體工程質量監(jiān)督檢查工作。 設計施工管理稅費 這部分費用包括施工執(zhí)照費、預算檢查費、投招標管理費、質量監(jiān)督費、竣工圖費、建材發(fā)展基金等，累計約300萬元。 第七章 投資估算和資金來源一、 投資估算根據項目初步規(guī)劃方案，結合建設工程的實際需要及國家和北京市的有關政策規(guī)定，本項目的建設投資包括土地地價、前期工程費、建安工程費及向政府繳納的各種稅費等。商品住宅投資上升，開復工面積增加，一方面是受宏觀政策導向影響；另一方面，作為企業(yè)經營者面對較激烈的市場競爭仍投入如此大量的資金，說明其對末來市場的預期較高。 投資主體數量變化不大但每個企業(yè)投資進一步增加從開發(fā)規(guī)模上看，1999年上半年末全市在建開發(fā)項目開發(fā)規(guī)模１０億元以上的房地產企業(yè)５９家，較上年增加８家，總投資１７９２億元，較上年增加２6９億元，．４億元；共完成投資６４．７億元，同比增長１２．９％，占房地產投資的比重為４７．９％。房地產市場發(fā)展良好，住宅銷售成倍增長。個人購房能否及時啟動，是深化房改和今后房地產業(yè)發(fā)展的關鍵。,%,。隨著福利分房的停止，商品住宅建設將在住宅建設中占主導地位。％，對全市投資的拉動作用進一步加強。 露天停車場的汽車尾氣排放可通過建筑物周圍綠化來減弱汽車尾氣污染。以上所需水、電、熱等日用量需在正式規(guī)劃方案完成并與有關部門協調后確定。由于項目建設現代化水平較高，需要進口部分材料和設備。配套商業(yè)設施總建筑面積6700平方米，具體分配情況見下表：配套商業(yè)設施表 單位：平方米內容數量單位建筑面積小計商場165006500綜合服務部1200200合計6700物業(yè)管理中心 項目開發(fā)建設單位將遵循北京市政府關于房地產開發(fā)與物業(yè)管理相對獨立運作的規(guī)定，通過公開招標形式聘請管理規(guī)范、有一定實力的專業(yè)化高水平物業(yè)管理公司負責建成后小區(qū)的物業(yè)管理。完備的市政基礎設施為本項目的市政配套及項目建設創(chuàng)造了良好的先天條件。項目上水需在項目東側鋪設一條直徑300毫米上水管線，北與月壇北街現有直徑1200毫米上水管線、西與三里河路直徑400毫米上水管線溝通。四、建設條件土地使用權項目建設用地將由項目開發(fā)建設單位按國家和北京市關于土地有償使用的有關規(guī)定，辦理土地批租手續(xù)。 第三章 項目地點和建設條件一、 項目地點本項目建設地點位于北京市西城區(qū)月壇北街14號院，月壇北街與三里河東路交叉口的東南側。三、 建設地點本項目位于北京市西城區(qū)月壇北街14號，現首汽集團生產、業(yè)務用房。本項目原為首汽房地產公司與香港首業(yè)投資有限公司擬議合作開發(fā)的綜合性項目，項目建議書及可行性報告于1994年11月經北京市計委京計基字[94]1401號文批復（見附件一）。特別是近年來受國家房改政策影響，個人購房需求大幅度增長，我市住宅商品房銷售市場進一步看好，成為啟動內需，促進國民經濟持續(xù)增長的重要拉動因素。初步設計方案已由首都規(guī)劃建設委員會辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會以首規(guī)辦規(guī)字[1998]第061號文件及北京市城市規(guī)劃委員會下發(fā)的審定設計方案通知書（2000規(guī)審字0399）；（見附件二）批復同意；2000年2月市計委對首汽大廈項目可行性報告進行了批復（京計商字[2000]第100號）， 二、本可行性研究報告編制依據 北京市旅游事業(yè)管理局《關于首汽集團月壇北街新建綜合業(yè)務樓立項的請示》。公司成立六年來，首汽房地產公司不斷發(fā)展壯大，現有土建、暖通、水電、監(jiān)理工程師等專業(yè)技術人員15人，建筑工程管理工程師8人。 根據有關專業(yè)部門進行的調查，擬建項目占用位置的氣象條件、地質狀況、消防條件均符合國家有關規(guī)范。具體情況如下：（1） 市政污水建設用地西側三里河東路已建有雨、污水分流系統，項目雨、污水排放分別排入三里河東路已建的雨、污水管線。（5） 煤氣本項目煤氣氣源為月壇北小街現有直徑300毫米低壓煤氣管線，由該管線開口，在項目建設用地東側路新建直徑300毫米低壓管線，順路南沿至項目用地南邊線，由新建的低壓管線開口向項目用地范圍內引戶線。二、 建筑面
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