【正文】 息。 綜合數(shù)據(jù)來看，在國際、國內經(jīng)濟形勢以及國家宏觀調控政策的影響下，房地產市場將 逐漸穩(wěn)步回升 ,隨著宏觀經(jīng)濟形勢的好轉，房地產市場供求關系緊張的狀況則有可能再次出現(xiàn)。 3．設計規(guī)劃獨特 “ XX 國際 ” 的設計規(guī)劃充分的利用了自然天成的周邊環(huán)境，以 “ 建筑與環(huán)境、建筑與人文、建筑與生活、建筑與心靈 ” 相和諧的設計理念，在總體規(guī)劃布局和建筑風格上，以 中國 的傳統(tǒng)文化作基調，巧妙地融入西洋文化精髓，形成現(xiàn)代中蘊含傳統(tǒng)文化、傳統(tǒng)中散發(fā)西洋美學的新型生態(tài)園林社區(qū)。 XX 縣大力打造城南片區(qū) ， 整個城市的發(fā)展重心逐步南移 ，在城南將形成 XX新的 CBD 地區(qū)和行政中心區(qū)。該項目節(jié)能特點突出，是喜歡生態(tài)住宅小區(qū)的消費者最好的選擇。 XX 國際 建設項目可行性研究報告 1 四 、 項目規(guī)劃設計方案 設計指導思想及設計特點 遵循 “ 住宅為 主， 商業(yè) 為輔 ，高檔為主，中檔為輔 ” 的 項目 定位，充分利用 項目東臨 204 國道、地處 XX縣 新城 商業(yè)中心的地段優(yōu)勢 ， 打造 XX 縣 城南的居住典范和商業(yè)旗艦 。 一層 : 平方米 二層： 平方米 XX 國際 建設項目可行性研究報告 2 本項目的裙樓 12 層規(guī)劃為商鋪，其他為住宅。部分沿街為 17 層高層，一、二層裙房為商業(yè)用房，上部為住宅；其余均為磚混多層住宅及 11層小高層。 （ 5）樓面均布活荷載標準值 不上人屋面 屋頂花園 上人屋面 KN/m2 衛(wèi)生間 KN/m2 出挑陽臺、樓梯、走道 KN/m2 大堂、超市、 電梯廳 電梯機房 KN/m2 XX 國際 建設項目可行性研究報告 1 經(jīng)濟技術指標 項目 經(jīng)濟技術指標 ： 項 目 單 位 數(shù) 值 總占地面積 公 頃 凈用地面積 公 頃 總建筑面積 平方米 （ 其中 地 上，地下 ） 其 中 住宅建筑面積 平方米 商鋪建筑面積 平方米 公建筑面積 平方米 建筑基底面積 平方米 容積率 建筑密度 % 綠 地 率 % 總居住戶數(shù) 戶 1516 總居住人口 人 2187 機動車車位數(shù) 個 590（ 其中地上： 71 地下：189 室內： 330） 非機動車 個 3180 XX 國際 建設項目可行性研究報告 2 五、 項目的實施進度 項目建 設規(guī)模較大，但是考慮到項目投資可能遇到的風險，因此項目全部規(guī)劃建設部分將同時進行施工以盡快地實現(xiàn)收益。 ? 銷售沖刺期： ? 根據(jù)銷售進度、市場狀況及對手的動態(tài)，確定屆時的廣告策略。 網(wǎng)絡營銷 網(wǎng)絡營銷是信息時代和電子商務的發(fā)展的產物，目前它也運用到了房地產市場營銷上，目前國內出現(xiàn)了一些以房地產為主要內容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a企業(yè)和消費者提供了全新的信息溝通渠道；同時，許多房地產商也利用inter 網(wǎng)絡資源，進行網(wǎng)絡營銷。房地產營銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關系、 營業(yè)推廣。在施工現(xiàn)場豎立的現(xiàn)場廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發(fā)項目情況；（ 5）信函廣告。目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產交易會也是開發(fā)商展示自身實 力的舞臺，據(jù)統(tǒng)計，每次房交會上，各房地產開發(fā)商都會有一個不凡的成交量。 適當?shù)氖褂脩?外媒體，以保持宣傳的持久性 。 富建帝逸國際 項目可行性研究報告 電視媒體 XX 電 廣播 視臺 鹽城 廣播 電視臺 戶外媒體 廣告圍柵、大型展示板、公共汽車箱體廣告以及戶外廣場大屏幕展示，自身建設工地周圍的宣傳品、宣傳畫的張貼與展示 。 富建帝逸國際 項目可行性研究報告 八、 項目財務評價 目銷售總收入為 萬元 ，開發(fā)成本 萬元， 稅金 萬元 ，稅前利潤 萬元 ， 利潤總額 萬元 。 七、 項目總投資估算 估算依據(jù)和原則 依據(jù)： 項目可行性研究已給的有關資料 通過有經(jīng)驗的人士得到的經(jīng)驗數(shù)據(jù) XX 縣 建設項目收費的相關規(guī)定 國家制定的有關的規(guī)定、標準 原則： 穩(wěn)健原則 前瞻性原則 富建帝逸國際 項目可行性研究報告 序號 工程或費用名稱 數(shù)量或計費基礎 單價或費率 合計（萬元） 1 土地出讓金 2 前期工程費 用 3 建筑安裝工程 費 4 基礎設施建設 費 6 管理費用 按照上述費用的 2%計 取 7 財務費用 貸款 12021萬元， 按照 年期限利息支出，年利率按 18％計算 8 銷售費用 按銷售收入 的 ％計算 9 其他費用 8 銷售稅金 稅金按銷售收 入 的 %計算 總 投 資 總投資資金來源 項目總投資的資金 萬元 ,來源主要有三部分 :即項目的資本金、項目銷售收入的滾動使用以及項目的長期 借款。根據(jù)前期市場調查的結論，當被問及主要通過什么媒介接收有關房地產的信息，有相當?shù)谋徽{查著回答是報紙，而這其中又以 《鹽城晚報》 居多。 公開銷售期（ ）： 以報紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺、促銷活動以及相關的場地廣告來形成強有力的宣傳攻勢，增加與目標客戶的接觸頻次 。 開發(fā)商可以通過開展大規(guī)模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建筑選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關稅費，在增加消費者房地產知識的同時，也可以增加消費者對開發(fā)商的認同感。報刊﹑雜志﹑有關專業(yè)書籍以及開發(fā)商或其代理商自行印刷的宣傳材料等，都是房地產廣告的有效載體；（ 2） 視聽廣告。 項目營銷活動建議 ： 樓盤展示 印發(fā)宣傳品 發(fā)送售樓書 現(xiàn)場廣告和廣告圍柵 樓盤推出慶典儀式 現(xiàn)場展示樣板房 組織客戶視察建筑項目工程工地 網(wǎng)絡營銷 給予購房者一定的實物或者現(xiàn)金的折扣 房地產促銷策略，是指房地產開發(fā)商為了推動房地產租售而面向消費者或用戶傳遞房地產產品信息的一系列宣傳、說服活動。所謂房地產代理推銷商，是指接受房地產開發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費者，介紹房地產，提供咨詢，促成房地產成效的中間商。 分期廣告策略： ? 引導試銷期：廣告原則是 給信息 ? 通過做 “ XX國際 ” 的形象，轉移公眾對其它樓盤的視線，形成公眾對小區(qū)的期待心理，并在適當?shù)臅r候做內部認購或者是預售，對老客戶以及關注此樓盤的人士以優(yōu)惠的價格先期銷售，以引導目標客戶對樓盤的態(tài)度與看法 。地下室外擋墻厚為 400~300mm （ 4）擬采用的基礎形式 高層采用樁基礎，多層采用淺基礎。根據(jù)《建筑抗震設計 規(guī)范》，本工程的建筑抗震設防類別為丙類。 本項目的 樓層 面積 規(guī)劃 如下 ： 住宅部分： 多層 平方米 ， 小高層 平方米 ， 高層 平方米 ， 自行車庫 平方米， 轎車庫 平方米， 地下汽車庫 車位 189 個 。 c．日照： 歷年日照時數(shù)為 小時 d．霜期： 無霜期 206天 e．降水： 歷年平均降水量 毫米 XX 國際 建設項目可行性研究報告 4 市政配套條件 項目所在地市政基礎設施與道路同步建設，具體內容包括給水、雨水、污水、電力 、電信、集中管線，項目開發(fā)需要的市政接駁點可從鄰近已建成的道路接駁。 ? 同行業(yè)的競爭：房地產行業(yè)之間的競爭會影響產品的開發(fā)前景 XX 國際 建設項目可行性研究報告 3 ? 同類型物業(yè)的競爭：已有相同 商住項目 的開發(fā)會對項目的需求量產生一定沖擊和影響。新政策的出臺將會給消費者帶來極大的利益，屆時 XX 縣的 房地產將會出 現(xiàn) 嶄新的一面。 2． 戶型 新穎 品味高雅 小區(qū)戶型設計多元化，通過排屋、多層、小高層和高層錯落有致的無極限完美演繹建筑的和諧，滿足了不同家庭結構的生活需求。 加上房地產需求的火熱情況 和 這幾年收入不斷提高的城市居民群體，我們認為 XX縣 的房地產市場有還是相當?shù)目臻g的。 總的 需求分析結果： 根據(jù)以上的調查數(shù)據(jù)，我們知道盡管 XX 縣 的房價不斷上漲以及其他的因素的干擾，XX 縣 房地產市場的需求依然是十分強勁的。 XX 國際 建設項目可行性研究報告 9 （多選）： 關注因素 位置 價格 交通 戶型 配套設施 周遍環(huán)境 小區(qū) 規(guī)模 及發(fā) 展趨勢 房屋質量 物業(yè)管理 品牌 與開 發(fā)商實力 所選人數(shù) 6 10 9 13 4 8 6 10 8 6 所占 百分率 % 5 10 10 數(shù)據(jù)分析：在消費者購房時最關注的因素一欄中，通過上圖很明顯的，有五個方面是最多人關心的，按照比例它們是：價 格 %、位置 %、周遍環(huán)境 10%、交通%、戶型 %。很好的說明對于大多數(shù)的購房者來說， 城南 有著很強的吸引力。同時，根據(jù)市場實際需求，保持土地合理的供應量和供應比例，確保 XX 縣 房地產價格和市場的穩(wěn)定。對購房者來說，要清醒認識到 XX縣 房價下降的空間并不大，也要正確對待個別樓盤因資金緊張而降價促銷的行為，該出手時就出手；對 開發(fā)商來說，則要根據(jù)市場適時調整產品結構，做好品牌維護，多做 “ 加法 ” ，提高產品品質；健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產市場對于市場參與主體來說是個 “ 多贏 ” 的市場。 項目 區(qū)域 的 房地產市場分析 回顧 近兩年 項目 區(qū)域 的 房地產市場情況 A． 20212021年 項目 區(qū)域 的 地產市場分析 2021 年房地產調控政策似乎從未如此深入體現(xiàn)在房地產行業(yè)當中，一方面過往宏觀調控政策的滯后效應集中爆發(fā)在 2021 年，另一方面由地產泡沫所引起的美國次貸危機帶來的金融風暴不僅僅給中國資本市場及房地產市場帶來心理層面的沖擊。 在 這種情形之下，中央并未放松對房地產市場的調控。其次，受出口增長回落的影響，加上從緊的貨幣政策、資本市場不景氣等因素，企業(yè)資金鏈趨于緊張，市場自主性投資需求在減弱。因此，次貸危機所帶來的金融動蕩并不局限于美國本土，各國股市、債市、匯市及各類相關衍生品市場等也隨之產生聯(lián) 動，形成席卷全球的金融風暴。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門要充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實際情況，廉租住房項目應采取配套建設與集中建設相結合的辦法進行，盡可能安排在近期重點發(fā)展區(qū)域、產業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。面對這種情況，部分二線城市和個別省紛紛出臺了鼓勵買房的政策。這種投資減緩的狀況必將會影響到以后年度房地產市場供應量。 房地產資金來源的趨緊主要原因在于幾個方面。 20212021 年房地產市場運行特點： A、 房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來源增速明顯回落，個人按揭貸款已出現(xiàn)負增長 從資金供給總量來看，房地產資金在