【正文】 定的品質(zhì)要求特征，并考慮明后幾年上述區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的良好發(fā)展前景，在參考目前區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤專業(yè)好文檔 市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目住宅部分銷售均價(jià)大致在 2021元 /㎡ 。 水文條件 **縣西高東低， 可分平原、丘陵和山地，東部平原，海拔在 800 米以下 ，土壤肥沃 ，水源充足，交通方便，人口密集，為該縣主要的糧棉產(chǎn)區(qū)，中部黃土丘陵區(qū)，面積較小，這里溝壑縱橫，水土流失嚴(yán)重，海拔在 1300 米左右。 周邊建筑物與環(huán)境條件 水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)位于文峪河 **縣縣城段兩岸，為城區(qū)段文峪河綜合治理工程的有機(jī)組成部分 。 專業(yè)好文檔 第 五 章 建設(shè)規(guī)模與工程方案 建設(shè)規(guī)模 **縣水鄉(xiāng) 佳苑小區(qū) 占地 公頃 ，建設(shè)內(nèi)容為 4 棟 高層住宅樓的建設(shè)， 其中 1 棟 為地下 1 層地上 22 層 框 剪 結(jié)構(gòu) ，其余 3 棟為地下 1層地上 21層 框 剪 結(jié)構(gòu) 。 設(shè)計(jì) 理念 1．回歸自然，打造“健康、生態(tài)”水岸人文社區(qū) 。在空間上合理利用地形，分區(qū)規(guī)劃，合理建設(shè)。結(jié)合小區(qū)公共設(shè)施設(shè)置 1 處公共廁所。 建筑工程設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)定 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB503522021 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500961999（ 2021年版） 《住宅建筑設(shè)計(jì)》 GB503682021 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500162021 《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ11888 專業(yè)好文檔 《屋面工程技術(shù)措施》 GB503452021 《地下室工程防水規(guī)范》 GB501012021 《建筑地面設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5003796 《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ50202J1142021 《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5022295 《民用建筑室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》 GB503252021 建筑設(shè)計(jì) 1） ．增強(qiáng)住宅設(shè)計(jì)的創(chuàng)新觀念，居住功能多元化，住宅從過(guò)去主要強(qiáng)調(diào)生存功能向同時(shí)重視發(fā)展功能、享受功能過(guò)渡。 結(jié)構(gòu)工程設(shè)計(jì) 一、自然條件 基本風(fēng)壓： ，地面粗糙度： B 類。 設(shè)兩個(gè)戰(zhàn)時(shí)出入口，其中一個(gè)為主要出入口 (室外出入口 )，一個(gè)為次要出入口。項(xiàng)目設(shè)計(jì)人口按 1232 人計(jì)算，則生活用水量為 。 （ 1） ．污水量計(jì)算 規(guī)劃設(shè)計(jì)污水量按給水量的 80%計(jì)算，則規(guī)劃區(qū)污水量為 。 1）線路宜采取地下敷設(shè)方式，滿足街道景觀和安全要求。 弱電工程設(shè)計(jì) （ 1）電話裝機(jī)容量計(jì)算 根據(jù)住宅組團(tuán)確定住宅需求電話數(shù)。 2）未預(yù)見(jiàn)用氣量 按居民生活用氣量的 15%計(jì)，即： 。 規(guī) 劃 區(qū) 總 建筑 面 積 40000 ㎡ ，則 總 熱 負(fù)荷 為。 電信規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)電信線纜由 大 陵街 縣城電信光纜接入，中部院落路旁設(shè)電信機(jī)房，電信電纜采用 HYV2 型，敷設(shè)方專業(yè)好文檔 式為電纜穿 PVC 保護(hù)管地下直埋方式敷設(shè)。 （ 2）各專業(yè)管線在道路水平、縱向位置應(yīng)符合《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》和各專業(yè)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。 專業(yè)好文檔 結(jié)合各基地現(xiàn)狀及居民出行的便 捷與安全，對(duì)外設(shè)有機(jī)動(dòng)車出入口與濱河?xùn)|、西路相聯(lián)系。 靜態(tài)交通規(guī)劃也是本次規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要方面，適應(yīng)小汽車的日異增長(zhǎng)，充分考慮停車場(chǎng)的安排，機(jī)動(dòng)車停車分為路邊停車和宅間停車，規(guī)劃 住宅院落 地面 停車位按每三戶一個(gè)車位考慮，不足部分采用地下停車方式 。 專業(yè)好文檔 道路綠地：指沿小區(qū)主路兩側(cè)形成的人行系統(tǒng)綠 化設(shè)置，包括行道樹、綠帶等。領(lǐng)導(dǎo)組還可根據(jù)工作需要，聘請(qǐng)有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行協(xié)助。 工程進(jìn)度控制 項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)組要根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃和分階段進(jìn)度計(jì)劃，嚴(yán)格監(jiān)督，確保項(xiàng)目工程建設(shè)保質(zhì)保量如期完成。 廢水 本項(xiàng)目區(qū)產(chǎn)生的污水主要生活廢水。 施工單位要采取有效措施控制人為噪聲、粉塵的污染。消防用水與生活用水合并使用，采用壓力給水系統(tǒng)，貯水池水量可滿足消防用水量。管材采用焊接鋼管，焊接 。 建筑樓梯間頂棚、檣面、和地面均應(yīng)采用不燃性材料。 《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》建設(shè)部 《山西省建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ042162021 《山西省公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ042412021 《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī) 程》 JGJ1442021 《膠粉聚苯顆粒外墻外保溫系統(tǒng)》 JG1582021 《膨脹聚苯板薄抹灰外墻外保溫系統(tǒng)》 JG1492021 節(jié)能措施 **縣 屬于寒冷地區(qū)，設(shè)計(jì)時(shí)建筑的體形系數(shù)要小于或等于 。 (2)供暖管網(wǎng)采用地溝敷設(shè)，凡敷設(shè)在地溝內(nèi)，供暖管道應(yīng)做保溫，保溫采用礦棉管殼外包玻璃絲布護(hù)殼，以減少熱量損失。 (2)低壓電器的選型為 DZ DW AE、 AH 型。 編制依據(jù) 1．《山西省建筑工程投資估算指標(biāo)》 ( 2021 年 ) 2．《山西省建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》 ( 2021 年 ) 3.《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》 ( 2021 年 ) 4.《山西省建筑安裝工程概算定 額》 (2021) 5.《山西省建設(shè)工程費(fèi)用定額》 ( 2021年 ) 6.《建設(shè)工程造價(jià)管理信息》 (2021) 7.《 呂梁市 工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定額信息》 (20215) 《建筑安裝工程概算調(diào)整系數(shù)及有關(guān)問(wèn)題的通知》 (晉建標(biāo)定字 (2021)12號(hào) ) 9.《關(guān)于調(diào)整山西省建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)中入工單價(jià)的通知》 (晉建標(biāo)字 [2021] 54 號(hào) 專業(yè)好文檔 開發(fā)建設(shè)投資估算 施工建設(shè)費(fèi)用本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資包括前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn) 費(fèi)等。合 568萬(wàn)元。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中其它管理費(fèi)用按建設(shè)投資中（ 15）項(xiàng)之和的 1%計(jì)取為 ，銷售費(fèi)用按銷售收入的 1%計(jì)取為 80萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)損益狀況詳見(jiàn)附表 2 投資利潤(rùn)率 = 100%=% 投資利稅率 = 100%=% 項(xiàng)目損益狀況詳見(jiàn)附表 2 損 益 表 附表 2 單位：平方米、元、萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建設(shè)、經(jīng)營(yíng)期（萬(wàn)元） 1 銷售收入 8000 2 總成本費(fèi)用 3 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 568 4 利潤(rùn)總額 5 所得稅 6 稅后利潤(rùn) 7 盈余公積金 8 可分配利潤(rùn) 1434 9 投資利潤(rùn)率 % 10 投資利稅率 % 本項(xiàng)目以上評(píng)價(jià)指標(biāo)同房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較可以接受，故項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上看是可行的。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因 素。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。從投資開發(fā)來(lái)看，項(xiàng)目全過(guò)程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。 招標(biāo)組織形式 鑒于本項(xiàng)目法人不具備自行招標(biāo)所需具備的編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的能力，該項(xiàng)目的招標(biāo)活動(dòng)委托給依法成專業(yè)好文檔 立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，具體程序如下： 本項(xiàng)目按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定先履行項(xiàng)目審批手 續(xù)，取得批準(zhǔn)后委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開招標(biāo)。ve still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, you39。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。 招標(biāo)范圍 本項(xiàng)目招標(biāo)范圍包括項(xiàng)目的施工 、監(jiān)理、設(shè)計(jì) 招標(biāo)。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn) 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投專業(yè)好文檔 資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。 所得稅、盈余公積金 本項(xiàng)目所得稅按 25%計(jì)。 項(xiàng)目總資金構(gòu)成 項(xiàng)目總資金為 ，由建設(shè)資金構(gòu)成。 開發(fā)費(fèi)用估算 （ 1）管理費(fèi)用取以上（ 15）項(xiàng)之和的 1%為 （ 2）銷售費(fèi)用：取銷售收入（ 8000 萬(wàn)元）的 1%為 80 萬(wàn)元 （ 3）應(yīng)扣減的各種稅費(fèi)： a、營(yíng)業(yè)稅及附加為銷售收入%， 8000 %=448 萬(wàn)元。 專業(yè)好文檔 第 十 章 投資估算與資金籌措 估算原則 本估算按照國(guó)家的方針、政策和有關(guān)規(guī)定，針對(duì)工程建設(shè)內(nèi)容，認(rèn)真分析影響投資的各種因素。每棟樓的采暖入口設(shè)熱量表和流量調(diào)節(jié)閥。 建筑外窗可采用中空雙玻窗，以達(dá)到保溫節(jié)能的效果。 專業(yè)好文檔 依靠科技進(jìn)步，堅(jiān)持技術(shù)創(chuàng)新，設(shè)計(jì)中采用新技術(shù)、新材料、新工藝，提升建筑品質(zhì)和性能，謀求可持續(xù)發(fā)展，杜絕和減少浪費(fèi)。安全出口應(yīng)分散布置，兩個(gè)安全出口之間的距離不應(yīng)小于 5米。在屋頂設(shè)消防水箱一座，供消防栓系統(tǒng)前十分鐘用水。 施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)出車輛應(yīng)合理設(shè)計(jì)行車路線，確保交通暢通與安全。在設(shè) 備選型時(shí)采用低噪聲設(shè)備，并且對(duì)所有振動(dòng)設(shè)備和機(jī)組均做消聲和減振處理。 本項(xiàng)目規(guī)劃從 2021 年 11 月開始前期工作， 2021 年 6 月專業(yè)好文檔 竣工驗(yàn)收。 項(xiàng)目工程投資控制 專業(yè)好文檔 項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)組應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定要求，做好項(xiàng)目的資金籌措和管理工作，設(shè)立資金專戶，?？顚Ｓ?。組長(zhǎng)作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)工程實(shí)施全面負(fù)責(zé)。 庭院綠地：指由庭院路圍合而成的小塊綠地。 為加強(qiáng)東西兩岸各功能區(qū)的聯(lián)系，特別是居住區(qū)與管理中心、超市的聯(lián)系，規(guī)劃布局僅限人行的景觀橋一座，寬 5 米。 （ 2）雨水、污水管線，管徑較大，埋設(shè)較深，維護(hù)工作量小，一般布置在機(jī)動(dòng)車道。 采用的有關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》GB5028998。 （ 5）管道防腐與保溫 熱網(wǎng)供、回水管采用普通型硬質(zhì)聚氨脂發(fā)泡保溫，降低熱網(wǎng)損失。 供熱工程規(guī)劃 （ 1）供熱方式 管網(wǎng)采取兩級(jí)布置，一級(jí)管網(wǎng)與二級(jí)管網(wǎng)采用換熱站連接，用戶與二級(jí)管網(wǎng)直接連接，二級(jí)管網(wǎng)水溫為 95℃ /70℃ 。 （ 4）敷設(shè)方式 電話電纜和電視電纜均埋地暗敷，基本同一路線，電話電纜和電視 電纜的最小規(guī)劃距離為 。 10KV 高壓線路采用 YJY2210KV型電纜 。 管徑根據(jù)雨水量及管 道坡度計(jì)算，設(shè)計(jì)流速不小于 ／ s。 消火栓布置間距不大于 120 米，在主要交叉路口設(shè)置。 2）進(jìn)行有效的排水治理，包括對(duì)雨水排水系統(tǒng)和污水 管網(wǎng)的完善，以及簡(jiǎn)易污水設(shè)施的配置、治理和維護(hù)。地上采用 加氣混凝土砌塊和 MU10 粘土實(shí)心磚，砂漿采用 M M 混合砂漿。 5） ． 墻體裝飾材料使用面磚或涂料，以求達(dá)到良好的色彩搭配和視覺(jué)效果。 干濕分開。 規(guī)劃住宅日照間距系數(shù) 。 7．規(guī)劃適應(yīng)開發(fā)階段性的需要，具有靈活性和彈性。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)需吸收南北方住宅的精華，使房屋的采光性、通透性、保暖性、舒適性、尺度空間的合理性得到充分體現(xiàn)。 施工條件 本項(xiàng)目所需的主要材料砂、石、水泥 在本地區(qū)就可買到，其它鋼筋等用品可到周邊地區(qū)采購(gòu)，通過(guò)汽車運(yùn)輸?shù)绞┕がF(xiàn)場(chǎng)。三道川系文峪河支流。春季干旱風(fēng)多雨少，夏季炎熱多雨，秋季干爽涼快，冬季寒冷少雪。 新開競(jìng)爭(zhēng)樓房不斷涌現(xiàn)，后市競(jìng)爭(zhēng)壓力大 金融政策的調(diào)整和房地產(chǎn)相關(guān)政策的調(diào)整所帶來(lái)的不可預(yù)測(cè)因素。住房消費(fèi)正由 “居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。目前 **縣 在建和已建的商品房平均單套面積已達(dá) 130 ㎡ 。城市 化進(jìn)程的加快、供給結(jié)構(gòu)不盡合理、建筑材料價(jià)格的上漲、人工成本和機(jī)械使用費(fèi)的上漲、專業(yè)好文檔 土地緊縮政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛的增長(zhǎng)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化，給房?jī)r(jià)上漲創(chuàng)造了一定空間。這一階段的特點(diǎn)是購(gòu)房者主要是自用的首次購(gòu)房者，投資性購(gòu)房、改善型購(gòu)房較少，小戶型成交量較大，房產(chǎn)交易中成交量上升但房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。 項(xiàng)目建設(shè)有利于加快 **縣 的城市發(fā)展進(jìn)程。 **縣 水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)位于文峪河 **縣縣城段兩岸，為城區(qū)段文峪河綜合治理工程的有機(jī)組成部分，縣城干道專業(yè)好文檔 ——