【正文】 專業(yè)好文檔 第一章 總 論 項目概況 項目名稱： **縣 水鄉(xiāng)佳苑小區(qū) 建設項目 項目建設單位： **縣全順房地產開發(fā)有限公司 項目負責人： *** 建設地址： 文峪河 **縣縣城段河東 、西兩段 建設內容： **縣水鄉(xiāng) 佳苑小區(qū) 規(guī)劃 占地 公頃 ， 由東西兩岸三個居住組團組成。擬建項目為 4棟住宅樓的建設， 其中 1棟 為地下 1層地上 22 層 框 剪 結構 ，其余 3棟為地下 1層地上 21 層 框剪 結構。 總建筑面積 40000平方米。 建設 目標 ： 充分利用所具有的自然條件、區(qū)位條件與交通條件，抓住 **縣城 段文峪河綜合治理的 良好契機，將本區(qū)建設成 為具有較大吸引力與品牌效應并 達到以下目標專業(yè)好文檔 的住區(qū)： 1．自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)秀的住區(qū)； 2．景觀優(yōu)美的住區(qū)； 3．功能完善、質量優(yōu)良的住區(qū)； 4．人居文化上乘的住區(qū)； 5．物質、精神可持續(xù)發(fā)展的住區(qū)。 項目總投資： 擬建項目 總投資 。 資金籌措： 項目資金全部由 承辦 單位自籌 工程建設進度計劃 ： 20 個月 建設單位概況 **縣全順房地產開發(fā)有限公司 成立于 2021年 10月 27日，注冊資金 810 萬元人民幣，具有四級房地產開發(fā)資質?，F(xiàn)有工程部、售樓部、招商部、財務部、人力資源保障部和公司直屬辦公 室 6 個部門組成。公司現(xiàn)有職工 98 人，其中，具有高級職稱工程師 1人，中級職稱工程師 3人，初級職稱工程師 3人，中級職稱會計 2 人，中級職稱統(tǒng)計師 1 人，中級職稱經濟師 1人。 專業(yè)好文檔 公司始終堅持“用戶就是上帝，質量就是市場”的宗旨，致力于推動 **縣 房地產業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化 **縣 人居環(huán)境，實現(xiàn)“讓建筑適應生活”的居住理想，在開發(fā)項目中倡導“以人為本”的思想，致力打造“高品質、園林式、新社區(qū)”的居家生活典范。 編制原則 樹立可持續(xù)發(fā)展的概念，規(guī)劃成果在總體規(guī)劃的指導下，持續(xù)性進行詳細規(guī)劃，力求規(guī)劃成果具有彈性，既利于逐步開發(fā) ，又利于規(guī)范管理。 適應經濟發(fā)展的要求，有效利用土地資源，合理安排各項建設用地。 注重環(huán)境效益，力爭使未來的居住區(qū)成為“花園式居住區(qū)”。 繼承和延續(xù)地方的歷史文化，發(fā)展和塑造阜新的人文景觀，體現(xiàn)人性化設計，樹立天人合一的觀點，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。 基礎設施長遠規(guī)劃，分期實施。 堅持統(tǒng)籌規(guī)劃，因地制宜，合理布局，綜合配套，兼顧發(fā)展的原則。 受建設場地相對固定和建設投資額的局限，本項目要專業(yè)好文檔 在功能完善的基礎上，盡量做到簡潔、大方。 嚴格執(zhí)行國家和地方有關節(jié)能、環(huán)保、消防等規(guī)定、標準和規(guī)范。 編制依據 項目 可研 報告編制委托書 國家建設部及山西省頒布的住宅建設的相關法律和政策 國家發(fā)改委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數》 太原市中方規(guī)劃設計有限公司對 **縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)修建性詳細規(guī)劃 《 **縣縣城總體規(guī)劃》（ 20212020） 山西省建筑工程概算定額 有關其它國家行業(yè)規(guī)范、規(guī)定 建設單位提供的有關資料 研究范圍 根據國家政策、當地經濟和社會發(fā)展情況以及項目所在地區(qū)域環(huán)境，研究項目的必要性。 根據項目區(qū)域需求及發(fā)展前景，按照《城市住宅建設標準》和適度超前的要求，考慮項目建設規(guī)模。 根據當地建設條 件、資金來源、建設規(guī)模和建筑材料專業(yè)好文檔 等情況，研究項目的可行性。 根據環(huán)保要求，當地生態(tài)環(huán)境和項目建設對環(huán)境的影響，提出相應的環(huán)保措施。 研究項目實施的社會效益，作出對項目的評價結論。 主要技術經濟指標 主要技術經濟指標表 序號 項目名稱 單位 指標 備注 一 總用地 公頃 二 擬建住宅 建筑面積 ㎡ 40000 4 棟 三 建筑層數 1棟為地下 1層地上 22層 ， 3 棟為地下 1 層地上 21 層 四 住宅套數 340 戶 五 結構形式 框 剪 結構 六 建筑密度 % 七 容積率 % 八 綠地率 % 九 項目總投資 萬元 6443． 6 十 建設工期 月 20 研究結論 項目建設的宗旨是采用一流的設計，一流的技術，打造 **縣 一流環(huán)境的住宅小區(qū)。隨著項目的建成，將會大大提高企業(yè)的技術水平，提高產品質量，提升了企業(yè)的競爭力。同時，為專業(yè)好文檔 **縣 的市容、市貌建設增添了一道亮麗的風景線。 第二章 項目建設背景和必要性 項目背景 **縣位于山西省中部，太原盆地西緣，西倚呂梁山；面積1067平方公里，耕地 59 萬畝，水澆 地 56 萬畝；全縣轄 12 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 199 個行政村， 42 萬人口；境內自然資源豐富，交通發(fā)達，有 307 國道、夏汾高速公路、大運高速公路、文祁公路；經濟基礎較強，工業(yè)、農業(yè)、交通運輸業(yè)、商業(yè)、貿易、文化教育、電力、通訊都比較發(fā)達。 全縣主要種植小麥、高粱、谷子、玉米、棉花、蔬菜等。**縣礦藏豐富，主要有煤、鐵、石灰石、鉀長石等。工業(yè)主要有煤炭、化肥、農機、水泥、機械、化工、制藥、針織、食品加工等行業(yè)。 該縣交通方便， 307 國道縱貫全縣南北，夏汾高速公路穿境而過，城關至祁縣和以縣城為中心的縣級和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級公路縱橫交錯，貫穿 縣境東部地區(qū)。 **縣 水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)位于文峪河 **縣縣城段兩岸，為城區(qū)段文峪河綜合治理工程的有機組成部分，縣城干道專業(yè)好文檔 —— 大陵街東延線橫穿本區(qū)，北臨縣城主要道路文祁路，東、西兩側為縣城規(guī)劃的濱河路，交通便利。 文峪河是汾河一級支流，規(guī)劃將按照“河暢、水清、岸綠”的要求，把文峪河城區(qū)段建成集水利、環(huán)保、生態(tài)于一體的亮麗景觀帶，本小區(qū)于景觀帶兩側布局，是一片理想的居住用地。 項目建設的必要性 項目建設符合當地城建布局整體規(guī)劃 **縣 為了認真貫徹落實國家、省關于城建工作的安排意見，先后出臺了一系列城建工作措施 ，以進一步優(yōu)化城市基礎實施配置，提升城市品味，推進城市全面發(fā)展，滿足日益增長的消費需求。該項目建設完全符合當地城建布局整體規(guī)劃。 項目建設有利于增強 **縣 的城市綜合實力 城市綜合實力是一個地區(qū)經濟發(fā)展的標志。 **縣 在山西省城市綜合競爭力排名中處于中等，但在全國中小型城市中還比較落后，因此，在全球化的經濟時代， **縣 必須奮起直追，必須加快建設商務區(qū)，使之產生強大的吸納、集聚、輻射效應，取得新一輪競爭優(yōu)勢的必然手段。 項目建設可較好地滿足消費者購房需求 項目建成后，無疑可有效緩解城市住房供求矛盾，較好地專業(yè)好文檔 滿足工礦企業(yè)主進城購房、外地來埠經商辦企業(yè)購房、年青人結婚購房，以及“以舊換新、以小換大”等各類消費群體的購房需求。為建設和諧社會、和諧城市創(chuàng)造有利條件。 項目建設有利于加快 **縣 的城市發(fā)展進程。 城市是經濟、政治、文化、教育、科技、交通、信息等中心，也是一個創(chuàng)新和創(chuàng)富中心，經濟學家認為，未來區(qū)域經濟競爭是城市化水平的競爭，是城市與城市之間的競爭，鑒于此，商務區(qū)建設成為城市發(fā)展的一股潮流，經濟要素加速流動，城市規(guī)模表現(xiàn)了迅速擴張的態(tài)勢。這對于 **縣 融入全國城市發(fā)展新潮流、贏得比較優(yōu)勢和發(fā)展優(yōu)勢，具有 重要意義。 基于以上原因，擬建項目順應 **縣 社會發(fā)展的需要，采用統(tǒng)一的標準，統(tǒng)一建設，真正做到質量化、規(guī)范化、舒適化、美觀化，以滿足居民的需要，因此項目的興建是十分必要的。 專業(yè)好文檔 第三章 市場分析 我國房地產市場現(xiàn)狀分析 2021年，中國房地產市場全面萎縮，房地產交易量價齊跌，企業(yè)面臨困境。 1998 年 2021年，中國房地產市場經歷黃金十年，商品房銷售面積和銷售額平均每年增長 %，銷售額平均增長 %。 2021 年初，全國商品房交易開始萎縮，至 8月起開始出現(xiàn)環(huán)比價格下跌，全 年總計商品房銷售面積下跌%，銷售額下跌 %，十年來首次出現(xiàn)年度房價下跌。 2021 年春節(jié)后，中國房地產交易出現(xiàn)反彈，一些 2021 年推遲了購房計劃的居民開始入市購房。這一階段的特點是購房者主要是自用的首次購房者，投資性購房、改善型購房較少，小戶型成交量較大，房產交易中成交量上升但房價繼續(xù)下跌。 中經網數據顯示， 2021 年 3月商品房累計銷售面積同比增長 %，但全國 70個大中型城市房屋銷售價格同比下降 %，實際下跌幅度可能更大。 而作為內地省份的山西，有其得天獨厚的自然資源，依據資源而富裕起 來的人不在少數，他們完全有能力為各地新建的高品質房買單；另外，由于山西的房地產市場起步較晚，發(fā)展雖很迅速，但還遠遠沒有到產生大量泡沫的時候，只因全國出專業(yè)好文檔 現(xiàn)的冷淡而深受影響，因此以發(fā)展的眼光來看，山西的房地產市場還是有很大潛力的。 山西省房地產市場發(fā)展態(tài)勢 綜合分析， 2021 年加快我省房地產開發(fā)業(yè)發(fā)展的有利條件較多。一方面，近兩年國家雖然出臺了一系列宏觀調控的新政策，但其目的都是為了促使房地產市場的健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展。另一方面，山西房地產開發(fā)業(yè)起步較晚，發(fā)展不足，但發(fā)展?jié)摿^大。我省房地產開發(fā)業(yè)繼續(xù)保持 快速、健康發(fā)展的態(tài)勢，并將呈現(xiàn)以下特點： 房地產開發(fā)業(yè)將保持快速、健康發(fā)展態(tài)勢 隨著我省城鎮(zhèn)化建設步伐的加快和居民收入的不斷提高，居民消費需求將會與日俱增，住房更新?lián)Q代步伐也將明顯加快，加之上海綠地、大連萬達、廣州富力等國內知名企業(yè)的進入和 安居工程 的實施、 宜居城市 評選活動的開展、棚戶區(qū)改造的力度加大，必將為我省的房地產開發(fā)業(yè)注入新的活力。 住宅價格增長幅度將趨向理性回歸 2021 年全省商品住宅價格上漲 ％，主要上漲因素在于市場供求關系的變化。城市 化進程的加快、供給結構不盡合理、建筑材料價格的上漲、人工成本和機械使用費的上漲、專業(yè)好文檔 土地緊縮政策與房地產市場需求持續(xù)旺盛的增長，導致了房地產市場供求關系發(fā)生變化，給房價上漲創(chuàng)造了一定空間。但是這種房價上漲也間接地將未來置業(yè)需求提前釋放，擠壓了未來市場的升值空間?？傮w來看，在國家出臺的一系列宏觀調控政策作用下，尤其是我省加大經濟適用房、限價房、廉租房等保障性住房的投資力度，房地產價格的上漲幅度不會太大，局部區(qū)域的商品住宅價格較快上漲的勢頭將得到有效遏制，全年住宅價格水平將趨向理性回歸的合理區(qū)間。 住 房供應結構將會更加趨于合理 隨著宏觀調控措施的進一步落實，以及國家關于調整住房供應結構的各項措施的實施，中小戶型住房所占比例將會繼續(xù)上升，住房供應結構會更加合理，房地產市場將會更加健康快速發(fā)展，我省已將健全和完善住房保障體系、解決城市低收入家庭的住房困難列入政府工作的重要議事日程。因此，隨著我省對國家宏觀調控措施的進一步落實，廉租住房、經濟適用房制度的逐步健全，我省中小戶型房源將會明顯增多，住房供應結構將會更加趨向合理。 **縣 房地產市場現(xiàn)狀 **縣 房地產市場處于初級發(fā)展階段，消費者對住宅的 需求正從生存型向舒適型轉變，房地產業(yè)的發(fā)展正從速度規(guī)模型向專業(yè)好文檔 質量效益型轉變。在過去的 3年里，房地產市場和全國各中、小城市一樣，無論規(guī)模和效益都有了長跑的進展，住宅商品房的平均售價已達到 2021 元 /㎡ ，上漲了 20%。在商品房價格快速攀升的同時，其建筑面積即單套面積也日趨超大化。目前 **縣 在建和已建的商品房平均單套面積已達 130 ㎡ 。即使這樣，商品房的銷售還是異常火爆。在未來 15 年內，隨著 小城鎮(zhèn)建設規(guī)模的擴大化 ,農業(yè)人口入 住 城區(qū) 比例增大 ，對商品房的需求越來越大，房地產市場將出現(xiàn)蓬勃發(fā)展的局面。 近幾年來，城市基礎設 施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產開發(fā)兩者良性互動，房地產進入有序發(fā)展時期。到目前為止，居民住房質量顯著改善，產業(yè)結構趨向合理，市場體系基本建立。 房地產業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面 : 投資增幅大 房價平穩(wěn)上升 拉動 相關產業(yè) 效果顯著 從購房能力看 伴隨著經濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多 從投資角度看 房地產業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。 專業(yè)好文檔 從消費結構看 隨著房地產市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不 能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由 “居住型”向“享受型”轉變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。 從需求關系看 在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 市場 SWOT 分析 優(yōu)勢及機會 該項目地處 文峪河東 、西兩 岸， 文峪河是汾河一級支流，規(guī)劃將按照“河暢、水清、岸綠”的要求，把文峪河城區(qū)段建成集水利、