【正文】 .............. 55 一、項(xiàng)目組織 ................................................................................................................ 55 二、 工程進(jìn)度計(jì)劃 .................................................................................................. 55 三、 資金計(jì)劃 ......................................................................................................... 56 第十四章 投資估算及收入測(cè)算 ............................................................................................ 57 一、估算依據(jù)和條件 ..................................................................................................... 57 二、收入測(cè)算 ................................................................................................................ 58 第十五章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .............................................................................................................. 59 一、有關(guān)損益項(xiàng)目的假設(shè)和說(shuō)明 .................................................................................... 59 二、項(xiàng)目損益情況說(shuō)明 .................................................................................................. 59 三、財(cái)務(wù)盈利能力分析 .................................................................................................. 59 四、財(cái)務(wù)清償能力分析 .................................................................................................. 60 五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ......................................................................................................... 60 第十六章 結(jié)論與建議 .......................................................................................................... 62 一、結(jié)論 ....................................................................................................................... 62 二、建議 ....................................................................................................................... 62 第一章 總 論 一、 項(xiàng)目概況 (一 ) 項(xiàng)目名稱：拓新178。 二、 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位概況 三、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景 重慶直轄以來(lái) ,渝西片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)取得了顯著的成績(jī)，伴隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、人民生活水平的不斷提高和城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步加快，渝西地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在新的時(shí)期將具有更加廣闊的發(fā)展空間和市場(chǎng)前景，具有更多的發(fā)展機(jī)遇和有利條件。其報(bào)告將根據(jù)國(guó)家計(jì)委《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可 行性研究的試行管理辦法》和《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南》以及建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，結(jié)合重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況及本項(xiàng)目具體情況，經(jīng)過(guò)認(rèn)真分析測(cè)算編制而成。 第三章 項(xiàng)目宏觀背景分析 一、 重慶市概況 （一）重慶簡(jiǎn)介 ：重慶直轄市位于長(zhǎng)江上游，地處我國(guó)中西結(jié)合部，地跨東經(jīng) 105176。地貌由南而北層層下降的中山和低山構(gòu)成，其景觀東西迥異，南北不同。道路網(wǎng)絡(luò)以市區(qū)為中心，區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)為結(jié)點(diǎn)，輻射城鄉(xiāng)，四通八達(dá)。三 次產(chǎn)業(yè)比重由 2021 年的 16∶ ∶ 調(diào)整為 ∶ ∶ ?，F(xiàn)代物流、會(huì)展、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)方興未艾?！吨貞c市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（ 20212020 年）》獲得國(guó)務(wù) 院批準(zhǔn)。信息基礎(chǔ)設(shè)施和應(yīng)用水平領(lǐng)先西部。五年市級(jí)財(cái)政累計(jì)對(duì) “ 三農(nóng) ” 投入 663 億元。新建農(nóng)村沼氣池 30 萬(wàn)口。 節(jié)能減排工作力度加大，生 態(tài)環(huán)境質(zhì)量顯著改善。國(guó)有企業(yè)資源、債務(wù)、產(chǎn)權(quán)重組改革取得重大成果。分類實(shí)行投資項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案制。 重慶周 ” 、 “ 中法文化年 178。組建文資公司、報(bào)業(yè)集團(tuán)、廣播電視集團(tuán)、出版集團(tuán)、新華書(shū)店集團(tuán)和紅巖聯(lián)線，鼓勵(lì)和支持民營(yíng)文化企業(yè)發(fā)展，文化產(chǎn)業(yè)增加值年均增長(zhǎng) %。 社會(huì)建設(shè)取得長(zhǎng)足進(jìn)步，群眾最關(guān)心的一些民生問(wèn)題得到切實(shí)改善。實(shí)行兒童免疫規(guī)劃接種全免費(fèi)。農(nóng)村易地扶貧搬遷 萬(wàn)人。 1— 12 月土地購(gòu)置費(fèi)總額 億元，同比增長(zhǎng) %，較上月提高 個(gè)百分點(diǎn)，占本年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額的比重 %，較上月高 個(gè)百分點(diǎn)。西漢以后，縣地基本上均為江陽(yáng)和漢安兩縣屬地?，F(xiàn)有各類學(xué)校 385 所，在校生 124806 人。 單位 面積(km2) 年末總?cè)?數(shù) (人 ) 人口密度(人 /m2) 社區(qū) (居委會(huì) )(個(gè) ) 社區(qū) (居委會(huì) )小組 (個(gè) ) 村委會(huì) (個(gè) ) 村民小組 (個(gè) ) 榮昌縣 810273 751 49 530 209 3113 昌元鎮(zhèn) 150543 1290 11 125 13 501 廣順鎮(zhèn) 47098 1229 8 153 8 86 豐高鎮(zhèn) 64 42580 665 1 11 14 255 路孔鎮(zhèn) 25 15916 637 1 5 6 43 直升鎮(zhèn) 33 19523 592 1 4 7 39 安富鎮(zhèn) 53089 933 6 86 11 75 清江鎮(zhèn) 15155 846 1 7 5 34 仁義鎮(zhèn) 56760 714 2 10 20 388 河包鎮(zhèn) 74 43373 586 1 10 16 253 古昌鎮(zhèn) 31 24200 781 1 9 53 吳家鎮(zhèn) 47610 570 2 25 12 302 清流鎮(zhèn) 26 15319 589 5 39 銅鼓鎮(zhèn) 35 16843 481 1 6 40 觀勝鎮(zhèn) 39 21129 542 1 8 135 盤龍鎮(zhèn) 126 78756 625 1 10 22 512 遠(yuǎn)覺(jué)鎮(zhèn) 28 15321 547 1 6 36 雙河鎮(zhèn) 66544 752 7 77 15 112 清升鎮(zhèn) 20219 684 1 3 6 107 榮隆鎮(zhèn) 43492 654 1 4 14 124 龍集鎮(zhèn) 21 16983 809 1 6 29 （二）榮昌縣 2021年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 綜述 榮昌縣 全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 850856 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %。 固定資產(chǎn)投資 全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 408937 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %。分地域看，縣級(jí)消費(fèi)品零售額 105952 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %；縣以下消費(fèi)品零售額150497 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。 財(cái)政、金融 全年，縣域財(cái)政總收入達(dá)到 97200 萬(wàn)元， 增長(zhǎng) %。金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額 215349 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %，其中個(gè)人消費(fèi)貸款增長(zhǎng) %。 2021 年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 23503 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) ％。其中住宅投資 億元，增 %。 信貸的緊縮增強(qiáng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商使用資金的安全性，資金門檻的提高 加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的整合過(guò)程。這一增速在全市名列第 3 位，渝西第 2 位，僅低于雙橋區(qū)（ %）和渝北區(qū)（ %）。隨著這一系列舉措 的貫徹落實(shí)，未來(lái)榮昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)⑦M(jìn)一步好轉(zhuǎn)，消費(fèi)環(huán)境越來(lái)越好，房地產(chǎn)業(yè)仍將持續(xù)健康的發(fā)展。大盤在市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)施配套等方面均匠心獨(dú)具，提升了樓市的整體品質(zhì)。 東方之驕 ”房?jī)r(jià)的 預(yù)測(cè)： 年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021－2021房 屋銷售額0202104000060000800002021 2021 2021年份銷售額銷售額 房?jī)r(jià)（元） 1300 1900 2300 2600 3000 綜合以上分析可以得出結(jié)論：該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，現(xiàn)階段榮昌房地產(chǎn)業(yè)仍處于持續(xù)升溫階段，發(fā)展態(tài)勢(shì)健康協(xié)調(diào)；住宅商品房?jī)r(jià)格仍將保持穩(wěn)步持續(xù)增長(zhǎng)；未來(lái)榮昌房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)高速、健康地發(fā)展。 （二） 、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積 計(jì)量單位 數(shù)值 所占比重 備注 規(guī)劃總用地面積： ㎡ 19750 建設(shè)用地面積： ㎡ 17845 居住戶數(shù) 套 686 居住人數(shù) 人 2195 按 人 /戶 總建筑面積： ㎡ 75438 一、按功能性質(zhì)劃分 1）住宅建筑面積 ㎡ 59250 2）公建及配套設(shè)施建筑面積 ㎡ 16188 3）其他建筑面積 ㎡ 二 、按地上地下性質(zhì)劃分 1）地上建筑面積 ㎡ 59250 2）地下建筑面積 ㎡ 16188 停車泊位 輛 216 1）地面 輛 22 2）地下 輛 218 容積率 3． 00 建筑密度 % 20． 96 綠地率 % （三） 、項(xiàng)目設(shè)計(jì)說(shuō)明 ，分兩期建設(shè)。主在建筑的主體頂部采用大尺度的架空支架式的結(jié)構(gòu)造型，同時(shí)在體量上向內(nèi)收，既加強(qiáng)了建筑的穩(wěn)定感又強(qiáng)化了頂部，達(dá)到良好的視覺(jué)效果。 1－ 10 月榮昌縣居民儲(chǔ)蓄余額為 505329 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) ％。 ②、外來(lái)人員到榮昌定居者。 地質(zhì)條件： 工程整個(gè)基地地塊呈規(guī)整的矩形，自然海拔高程為 米 米，除局部高差大外，大部分地勢(shì)平坦。 商貿(mào)： 榮昌縣城現(xiàn)已形成較為成熟的商業(yè)區(qū)，同時(shí)有新世紀(jì)、重百等大型百貨商場(chǎng)入駐，有多家檔次較高的酒店賓館。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 1736 元，比去年同期增加157 元，增長(zhǎng) %。 （二）設(shè)計(jì)范圍 建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、照明、動(dòng)力、弱電、通風(fēng)、概算、市政管網(wǎng)、消防等。 。建筑體量，采用平面凹，凸的手法富了城市空間，使人們看到建筑頂部的變化。 三、 建筑物安全等級(jí)及抗震等級(jí) 。 六、主要結(jié)構(gòu)材料的選用 ： 丁座上部結(jié)構(gòu)砌體材料等級(jí)： ： 柱、地梁 、條基、鋼筋混凝土擋墻 C30 樁基 C20，樁基護(hù)壁為 C15 、過(guò)梁、圈梁為 C20； ：梁、柱、擋土墻、樁受力縱筋采用Ⅱ級(jí)鋼 fy=310MPa；以上構(gòu)件的分布筋、箍筋采用。 ：均采用剪力墻結(jié)構(gòu)體系。 5. 在建筑立面設(shè)計(jì)上，采用新中式風(fēng)格 體現(xiàn)，充分運(yùn)用現(xiàn)代建筑造型手法表達(dá)中國(guó)古典建筑的元素和符號(hào) ,并使二者互相融合 .如頂部采用馬頭墻、雙斜坡、半坡黛瓦屋頂?shù)刃问?,使項(xiàng)目承載古典建筑元素的同時(shí) ,增加時(shí)尚與動(dòng)感。而設(shè)在用地東側(cè)為三棟 28 層點(diǎn)式高層住宅，小區(qū)車行出入口設(shè)計(jì)在用地南北兩端。 ，沿街一 層為商業(yè)用房，其后部作為物管用房和住宅入戶門廳，二層以上為住宅。在崗職工平均工資 7145 元，增長(zhǎng) %。 C，極端最低氣溫 。 二、 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件分析 選址： 本項(xiàng)目選址在榮昌縣 城南北大道地區(qū)， 位于榮昌縣的主要景觀大道 南北大道一側(cè)，三面臨街。 ④、私營(yíng)業(yè)主，企業(yè)效益較好的打工人員。 家庭收入情況預(yù)測(cè) 2021 年，惠農(nóng)政策的落實(shí)到位，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的大幅上漲，使廣大農(nóng)民受益，全年農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)，農(nóng)民的家庭經(jīng)營(yíng)性收入將會(huì)大幅增加，務(wù)工的工資性收入也將伴隨物價(jià)上漲而提高，全年農(nóng)村居民人均純收入將增加 620 元以上，超過(guò) 4100 元。建筑體量，采用平面凹，凸的手法富了城市空間，使人們看到建筑頂部的變化。 項(xiàng)目位于榮昌縣北部新城內(nèi)，高速公路出口與縣城聯(lián)系的主要景觀大道旁，為榮昌縣城市設(shè)計(jì)的重點(diǎn)控制地段。商品房銷售形勢(shì)依然趨熱，銷售面積和銷售額分別比去年增長(zhǎng) %、%，空置面積下降 %。正是這些不斷涌現(xiàn)的大盤改變著榮昌樓市。 ，房