【正文】 .............. 55 一、項目組織 ................................................................................................................ 55 二、 工程進度計劃 .................................................................................................. 55 三、 資金計劃 ......................................................................................................... 56 第十四章 投資估算及收入測算 ............................................................................................ 57 一、估算依據和條件 ..................................................................................................... 57 二、收入測算 ................................................................................................................ 58 第十五章 財務評價 .............................................................................................................. 59 一、有關損益項目的假設和說明 .................................................................................... 59 二、項目損益情況說明 .................................................................................................. 59 三、財務盈利能力分析 .................................................................................................. 59 四、財務清償能力分析 .................................................................................................. 60 五、項目風險分析 ......................................................................................................... 60 第十六章 結論與建議 .......................................................................................................... 62 一、結論 ....................................................................................................................... 62 二、建議 ....................................................................................................................... 62 第一章 總 論 一、 項目概況 (一 ) 項目名稱：拓新178。 二、 開發(fā)建設單位概況 三、 項目開發(fā)背景 重慶直轄以來 ,渝西片區(qū)房地產業(yè)取得了顯著的成績，伴隨國民經濟的持續(xù)增長、人民生活水平的不斷提高和城鎮(zhèn)化的進一步加快，渝西地區(qū)房地產業(yè)在新的時期將具有更加廣闊的發(fā)展空間和市場前景，具有更多的發(fā)展機遇和有利條件。其報告將根據國家計委《關于建設項目進行可 行性研究的試行管理辦法》和《建設項目可行性研究指南》以及建設部《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》，結合重慶市房地產開發(fā)狀況及本項目具體情況，經過認真分析測算編制而成。 第三章 項目宏觀背景分析 一、 重慶市概況 （一）重慶簡介 ：重慶直轄市位于長江上游，地處我國中西結合部，地跨東經 105176。地貌由南而北層層下降的中山和低山構成，其景觀東西迥異，南北不同。道路網絡以市區(qū)為中心，區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)為結點，輻射城鄉(xiāng)，四通八達。三 次產業(yè)比重由 2021 年的 16∶ ∶ 調整為 ∶ ∶ ?，F(xiàn)代物流、會展、文化創(chuàng)意產業(yè)方興未艾。《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（ 20212020 年）》獲得國務 院批準。信息基礎設施和應用水平領先西部。五年市級財政累計對 “ 三農 ” 投入 663 億元。新建農村沼氣池 30 萬口。 節(jié)能減排工作力度加大，生 態(tài)環(huán)境質量顯著改善。國有企業(yè)資源、債務、產權重組改革取得重大成果。分類實行投資項目審批、核準、備案制。 重慶周 ” 、 “ 中法文化年 178。組建文資公司、報業(yè)集團、廣播電視集團、出版集團、新華書店集團和紅巖聯(lián)線，鼓勵和支持民營文化企業(yè)發(fā)展，文化產業(yè)增加值年均增長 %。 社會建設取得長足進步，群眾最關心的一些民生問題得到切實改善。實行兒童免疫規(guī)劃接種全免費。農村易地扶貧搬遷 萬人。 1— 12 月土地購置費總額 億元，同比增長 %，較上月提高 個百分點，占本年房地產開發(fā)投資完成額的比重 %，較上月高 個百分點。西漢以后，縣地基本上均為江陽和漢安兩縣屬地?，F(xiàn)有各類學校 385 所，在校生 124806 人。 單位 面積(km2) 年末總人 數(shù) (人 ) 人口密度(人 /m2) 社區(qū) (居委會 )(個 ) 社區(qū) (居委會 )小組 (個 ) 村委會 (個 ) 村民小組 (個 ) 榮昌縣 810273 751 49 530 209 3113 昌元鎮(zhèn) 150543 1290 11 125 13 501 廣順鎮(zhèn) 47098 1229 8 153 8 86 豐高鎮(zhèn) 64 42580 665 1 11 14 255 路孔鎮(zhèn) 25 15916 637 1 5 6 43 直升鎮(zhèn) 33 19523 592 1 4 7 39 安富鎮(zhèn) 53089 933 6 86 11 75 清江鎮(zhèn) 15155 846 1 7 5 34 仁義鎮(zhèn) 56760 714 2 10 20 388 河包鎮(zhèn) 74 43373 586 1 10 16 253 古昌鎮(zhèn) 31 24200 781 1 9 53 吳家鎮(zhèn) 47610 570 2 25 12 302 清流鎮(zhèn) 26 15319 589 5 39 銅鼓鎮(zhèn) 35 16843 481 1 6 40 觀勝鎮(zhèn) 39 21129 542 1 8 135 盤龍鎮(zhèn) 126 78756 625 1 10 22 512 遠覺鎮(zhèn) 28 15321 547 1 6 36 雙河鎮(zhèn) 66544 752 7 77 15 112 清升鎮(zhèn) 20219 684 1 3 6 107 榮隆鎮(zhèn) 43492 654 1 4 14 124 龍集鎮(zhèn) 21 16983 809 1 6 29 （二）榮昌縣 2021年的經濟發(fā)展狀況 綜述 榮昌縣 全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值 850856 萬元，比上年增長 %。 固定資產投資 全年全社會固定資產投資 408937 萬元，比上年增長 %。分地域看，縣級消費品零售額 105952 萬元，增長 %；縣以下消費品零售額150497 萬元，增長 %。 財政、金融 全年，縣域財政總收入達到 97200 萬元， 增長 %。金融機構人民幣貸款余額 215349 萬元，增長 %，其中個人消費貸款增長 %。 2021 年全年房地產開發(fā)投資 23503 萬元，比上年增長 ％。其中住宅投資 億元，增 %。 信貸的緊縮增強了房地產開發(fā)商使用資金的安全性，資金門檻的提高 加速了房地產市場優(yōu)勝劣汰的整合過程。這一增速在全市名列第 3 位，渝西第 2 位，僅低于雙橋區(qū)（ %）和渝北區(qū)（ %）。隨著這一系列舉措 的貫徹落實，未來榮昌的房地產市場將更加規(guī)范，房地產市場秩序將進一步好轉，消費環(huán)境越來越好，房地產業(yè)仍將持續(xù)健康的發(fā)展。大盤在市場定位、規(guī)劃設計、設施配套等方面均匠心獨具，提升了樓市的整體品質。 東方之驕 ”房價的 預測： 年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021－2021房 屋銷售額0202104000060000800002021 2021 2021年份銷售額銷售額 房價（元） 1300 1900 2300 2600 3000 綜合以上分析可以得出結論：該縣房地產市場供銷兩旺，現(xiàn)階段榮昌房地產業(yè)仍處于持續(xù)升溫階段，發(fā)展態(tài)勢健康協(xié)調；住宅商品房價格仍將保持穩(wěn)步持續(xù)增長；未來榮昌房地產市場仍然會高速、健康地發(fā)展。 （二） 、項目技術經濟指標 總用地面積 計量單位 數(shù)值 所占比重 備注 規(guī)劃總用地面積： ㎡ 19750 建設用地面積： ㎡ 17845 居住戶數(shù) 套 686 居住人數(shù) 人 2195 按 人 /戶 總建筑面積： ㎡ 75438 一、按功能性質劃分 1）住宅建筑面積 ㎡ 59250 2）公建及配套設施建筑面積 ㎡ 16188 3）其他建筑面積 ㎡ 二 、按地上地下性質劃分 1）地上建筑面積 ㎡ 59250 2）地下建筑面積 ㎡ 16188 停車泊位 輛 216 1）地面 輛 22 2）地下 輛 218 容積率 3． 00 建筑密度 % 20． 96 綠地率 % （三） 、項目設計說明 ，分兩期建設。主在建筑的主體頂部采用大尺度的架空支架式的結構造型，同時在體量上向內收，既加強了建筑的穩(wěn)定感又強化了頂部，達到良好的視覺效果。 1－ 10 月榮昌縣居民儲蓄余額為 505329 萬元，同比增長 ％。 ②、外來人員到榮昌定居者。 地質條件： 工程整個基地地塊呈規(guī)整的矩形，自然海拔高程為 米 米，除局部高差大外，大部分地勢平坦。 商貿： 榮昌縣城現(xiàn)已形成較為成熟的商業(yè)區(qū)，同時有新世紀、重百等大型百貨商場入駐，有多家檔次較高的酒店賓館。農民人均現(xiàn)金收入 1736 元，比去年同期增加157 元，增長 %。 （二）設計范圍 建筑、結構、給排水、照明、動力、弱電、通風、概算、市政管網、消防等。 。建筑體量，采用平面凹，凸的手法富了城市空間，使人們看到建筑頂部的變化。 三、 建筑物安全等級及抗震等級 。 六、主要結構材料的選用 ： 丁座上部結構砌體材料等級： ： 柱、地梁 、條基、鋼筋混凝土擋墻 C30 樁基 C20，樁基護壁為 C15 、過梁、圈梁為 C20； ：梁、柱、擋土墻、樁受力縱筋采用Ⅱ級鋼 fy=310MPa；以上構件的分布筋、箍筋采用。 ：均采用剪力墻結構體系。 5. 在建筑立面設計上，采用新中式風格 體現(xiàn)，充分運用現(xiàn)代建筑造型手法表達中國古典建筑的元素和符號 ,并使二者互相融合 .如頂部采用馬頭墻、雙斜坡、半坡黛瓦屋頂?shù)刃问?,使項目承載古典建筑元素的同時 ,增加時尚與動感。而設在用地東側為三棟 28 層點式高層住宅，小區(qū)車行出入口設計在用地南北兩端。 ，沿街一 層為商業(yè)用房，其后部作為物管用房和住宅入戶門廳，二層以上為住宅。在崗職工平均工資 7145 元，增長 %。 C，極端最低氣溫 。 二、 項目選址及建設條件分析 選址： 本項目選址在榮昌縣 城南北大道地區(qū)， 位于榮昌縣的主要景觀大道 南北大道一側，三面臨街。 ④、私營業(yè)主，企業(yè)效益較好的打工人員。 家庭收入情況預測 2021 年，惠農政策的落實到位，農產品價格的大幅上漲，使廣大農民受益，全年農業(yè)生產實現(xiàn)恢復性增長，農民的家庭經營性收入將會大幅增加，務工的工資性收入也將伴隨物價上漲而提高，全年農村居民人均純收入將增加 620 元以上，超過 4100 元。建筑體量，采用平面凹，凸的手法富了城市空間，使人們看到建筑頂部的變化。 項目位于榮昌縣北部新城內，高速公路出口與縣城聯(lián)系的主要景觀大道旁，為榮昌縣城市設計的重點控制地段。商品房銷售形勢依然趨熱，銷售面積和銷售額分別比去年增長 %、%，空置面積下降 %。正是這些不斷涌現(xiàn)的大盤改變著榮昌樓市。 ，房