【正文】 市場發(fā)展態(tài)勢 綜合分析， 2021 年加快我省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展的有利條件較多。 2021 年春節(jié)后，中國房地產(chǎn)交易出現(xiàn)反彈，一些 2021 年推遲了購房計劃的居民開始入市購房。 基于以上原因，擬建項目順應 **縣 社會發(fā)展的需要，采用統(tǒng)一的標準，統(tǒng)一建設，真正做到質(zhì)量化、規(guī)范化、舒適化、美觀化，以滿足居民的需要，因此項目的興建是十分必要的。為建設和諧社會、和諧城市創(chuàng)造有利條件。該項目建設完全符合當?shù)爻墙ú季终w規(guī)劃。 該縣交通方便， 307 國道縱貫全縣南北，夏汾高速公路穿境而過，城關至祁縣和以縣城為中心的縣級和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級公路縱橫交錯，貫穿 縣境東部地區(qū)。 第二章 項目建設背景和必要性 項目背景 **縣位于山西省中部，太原盆地西緣，西倚呂梁山；面積1067平方公里，耕地 59 萬畝，水澆 地 56 萬畝；全縣轄 12 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 199 個行政村， 42 萬人口；境內(nèi)自然資源豐富，交通發(fā)達，有 307 國道、夏汾高速公路、大運高速公路、文祁公路；經(jīng)濟基礎較強，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通運輸業(yè)、商業(yè)、貿(mào)易、文化教育、電力、通訊都比較發(fā)達。 研究項目實施的社會效益，作出對項目的評價結(jié)論。 編制依據(jù) 項目 可研 報告編制委托書 國家建設部及山西省頒布的住宅建設的相關法律和政策 國家發(fā)改委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 太原市中方規(guī)劃設計有限公司對 **縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)修建性詳細規(guī)劃 《 **縣縣城總體規(guī)劃》（ 20212020） 山西省建筑工程概算定額 有關其它國家行業(yè)規(guī)范、規(guī)定 建設單位提供的有關資料 研究范圍 根據(jù)國家政策、當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展情況以及項目所在地區(qū)域環(huán)境，研究項目的必要性。 基礎設施長遠規(guī)劃，分期實施。 編制原則 樹立可持續(xù)發(fā)展的概念，規(guī)劃成果在總體規(guī)劃的指導下，持續(xù)性進行詳細規(guī)劃，力求規(guī)劃成果具有彈性，既利于逐步開發(fā) ，又利于規(guī)范管理。 資金籌措： 項目資金全部由 承辦 單位自籌 工程建設進度計劃 ： 20 個月 建設單位概況 **縣全順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 成立于 2021年 10月 27日，注冊資金 810 萬元人民幣，具有四級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。擬建項目為 4棟住宅樓的建設， 其中 1棟 為地下 1層地上 22 層 框 剪 結(jié)構(gòu) ，其余 3棟為地下 1層地上 21 層 框剪 結(jié)構(gòu)。 總建筑面積 40000平方米。現(xiàn)有工程部、售樓部、招商部、財務部、人力資源保障部和公司直屬辦公 室 6 個部門組成。 適應經(jīng)濟發(fā)展的要求，有效利用土地資源，合理安排各項建設用地。 堅持統(tǒng)籌規(guī)劃，因地制宜，合理布局，綜合配套，兼顧發(fā)展的原則。 根據(jù)項目區(qū)域需求及發(fā)展前景，按照《城市住宅建設標準》和適度超前的要求，考慮項目建設規(guī)模。 主要技術經(jīng)濟指標 主要技術經(jīng)濟指標表 序號 項目名稱 單位 指標 備注 一 總用地 公頃 二 擬建住宅 建筑面積 ㎡ 40000 4 棟 三 建筑層數(shù) 1棟為地下 1層地上 22層 ， 3 棟為地下 1 層地上 21 層 四 住宅套數(shù) 340 戶 五 結(jié)構(gòu)形式 框 剪 結(jié)構(gòu) 六 建筑密度 % 七 容積率 % 八 綠地率 % 九 項目總投資 萬元 6443． 6 十 建設工期 月 20 研究結(jié)論 項目建設的宗旨是采用一流的設計，一流的技術，打造 **縣 一流環(huán)境的住宅小區(qū)。 全縣主要種植小麥、高粱、谷子、玉米、棉花、蔬菜等。 **縣 水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)位于文峪河 **縣縣城段兩岸，為城區(qū)段文峪河綜合治理工程的有機組成部分，縣城干道專業(yè)好文檔 —— 大陵街東延線橫穿本區(qū)，北臨縣城主要道路文祁路，東、西兩側(cè)為縣城規(guī)劃的濱河路，交通便利。 項目建設有利于增強 **縣 的城市綜合實力 城市綜合實力是一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的標志。 項目建設有利于加快 **縣 的城市發(fā)展進程。 專業(yè)好文檔 第三章 市場分析 我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 2021年，中國房地產(chǎn)市場全面萎縮，房地產(chǎn)交易量價齊跌，企業(yè)面臨困境。這一階段的特點是購房者主要是自用的首次購房者，投資性購房、改善型購房較少，小戶型成交量較大，房產(chǎn)交易中成交量上升但房價繼續(xù)下跌。一方面，近兩年國家雖然出臺了一系列宏觀調(diào)控的新政策，但其目的都是為了促使房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展。城市 化進程的加快、供給結(jié)構(gòu)不盡合理、建筑材料價格的上漲、人工成本和機械使用費的上漲、專業(yè)好文檔 土地緊縮政策與房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛的增長，導致了房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生變化，給房價上漲創(chuàng)造了一定空間。因此，隨著我省對國家宏觀調(diào)控措施的進一步落實，廉租住房、經(jīng)濟適用房制度的逐步健全，我省中小戶型房源將會明顯增多，住房供應結(jié)構(gòu)將會更加趨向合理。目前 **縣 在建和已建的商品房平均單套面積已達 130 ㎡ 。到目前為止，居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。住房消費正由 “居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。 近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。 新開競爭樓房不斷涌現(xiàn)，后市競爭壓力大 金融政策的調(diào)整和房地產(chǎn)相關政策的調(diào)整所帶來的不可預測因素。 專業(yè)好文檔 第 四 章 項目 選址 項目選址 根據(jù) **縣 政府及城市建設局的總體規(guī)劃， **縣全順房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 取到了該宗土地的使用權，作為 **縣水鄉(xiāng) 佳苑小區(qū) 的建設用地。春季干旱風多雨少，夏季炎熱多雨，秋季干爽涼快，冬季寒冷少雪。境內(nèi)主要河流有汾河、文峪河、磁窯河、三道川河等。三道川系文峪河支流。 交通運輸條件 該縣交通方便， 307國道縱貫全縣南北，夏汾高速公路穿境而過，城關至祁縣 和以縣城為中心的縣級和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級公路縱橫交錯，貫穿縣境東部地區(qū)。 施工條件 本項目所需的主要材料砂、石、水泥 在本地區(qū)就可買到，其它鋼筋等用品可到周邊地區(qū)采購，通過汽車運輸?shù)绞┕がF(xiàn)場。項目建設內(nèi)容還包括小區(qū)內(nèi)道路、綠化以及給排水、熱力、電力、通信等基礎設施的建設 。 項目設計時需吸收南北方住宅的精華，使房屋的采光性、通透性、保暖性、舒適性、尺度空間的合理性得到充分體現(xiàn)。 3．堅持小區(qū)建設的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益的統(tǒng)一，在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的前提下，努力節(jié)約用地，提高土地利用率。 7．規(guī)劃適應開發(fā)階段性的需要，具有靈活性和彈性。 項目將采用國內(nèi)甲級設計單位一流景觀設計師精心設計，院內(nèi)有油松、草坪等各種樹木花卉，四季常青，景觀艷麗，充分利用地塊自然條件，使小區(qū)外生態(tài)休閑場與內(nèi)部“庭”與“園”式園林渾然 一體，突出觀賞效果與使用功能，創(chuàng)造舒適悠閑健康自然的生活環(huán)境，享受全新公寓居住意境。 規(guī)劃住宅日照間距系數(shù) ?？蛷d 、餐廳、廚房需要人來人往，活動頻繁，而主要為休息睡覺之用的臥室需要最大程度的靜謐，因此應將它們嚴格分開，確保休息的人能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動。 干濕分開。 2） ．住宅設計強調(diào)超前性和彈性。 5） ． 墻體裝飾材料使用面磚或涂料，以求達到良好的色彩搭配和視覺效果。 抗震設防烈度為 7度，設計基本地震加速度為 ，設計地震分組為第三組。地上采用 加氣混凝土砌塊和 MU10 粘土實心磚，砂漿采用 M M 混合砂漿。防毒通道可直通室外，設防護密閉 門和密閉門各一道；通道一側(cè)設置簡易洗消間，其防護密閉門外的通道內(nèi)設置洗消污水集水坑；在室外口部采取了防止地面雨水倒灌的措施。 2）進行有效的排水治理，包括對雨水排水系統(tǒng)和污水 管網(wǎng)的完善，以及簡易污水設施的配置、治理和維護。 3）消防用水量 根據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》要求，同一時間內(nèi)的火災數(shù)為一次，一次滅火用水量為 10 升 /秒， 火災蔓延時間為 2 小時。 消火栓布置間距不大于 120 米，在主要交叉路口設置。污水管盡可能以較短的管長和較小的埋深，實現(xiàn)最大面積的自流。 管徑根據(jù)雨水量及管 道坡度計算，設計流速不小于 ／ s。 （ 2）負荷估算 住宅每百平米按一戶折算，每戶按 5KW 估算。 10KV 高壓線路采用 YJY2210KV型電纜 。 （ 2）電話電纜 通信線引進項目區(qū)內(nèi)的交接箱（二臺），由交接箱分到用戶的分線箱中接線分支。 （ 4）敷設方式 電話電纜和電視電纜均埋地暗敷，基本同一路線，電話電纜和電視 電纜的最小規(guī)劃距離為 。 （ 2）氣源 根據(jù) **縣 總體規(guī)劃以及項目用戶特點，本項目氣源由城區(qū)市政管網(wǎng) 接入。 供熱工程規(guī)劃 （ 1）供熱方式 管網(wǎng)采取兩級布置，一級管網(wǎng)與二級管網(wǎng)采用換熱站連接，用戶與二級管網(wǎng)直接連接，二級管網(wǎng)水溫為 95℃ /70℃ 。 （ 4）管網(wǎng)布置 管網(wǎng)采用無補償直埋敷設。 （ 5）管道防腐與保溫 熱網(wǎng)供、回水管采用普通型硬質(zhì)聚氨脂發(fā)泡保溫，降低熱網(wǎng)損失。 居民樓設計施工應保證電信線入戶，同時設置信報箱，便于通郵。 采用的有關規(guī)范及標準 中華人民共和國國家標準《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》GB5028998。 （ 4）各種管線水平位置的處理，原則上各種管線盡量順行，減少穿越交叉路口。 （ 2）雨水、污水管線，管徑較大，埋設較深，維護工作量小，一般布置在機動車道。 大陵街紅線寬 30 米，路面寬 18 米，人行道各寬 6米，一塊板形式。 為加強東西兩岸各功能區(qū)的聯(lián)系，特別是居住區(qū)與管理中心、超市的聯(lián)系，規(guī)劃布局僅限人行的景觀橋一座，寬 5 米。 專業(yè)好文檔 嚴格限制外來機動車輛出入院落空間，保證院落生活空間的寧靜、安全。 庭院綠地：指由庭院路圍合而成的小塊綠地。道路綠化以喬木為主，可搭配低矮的灌木和花卉，把不同等級的綠地結(jié)合在一起，形成統(tǒng)一的綠化有機整體。組長作為項目負責人對工程實施全面負責。 項目招投標 負責建設項目的設計、施工、設備采購、工程監(jiān)理。 項目工程投資控制 專業(yè)好文檔 項目領導組應按國家有關規(guī)定要求，做好項目的資金籌措和管理工作，設立資金專戶，專款專用。 項目實施進度計劃 項目實施進度說明 （ 1）本項目 為 **縣 水鄉(xiāng)佳苑小區(qū) 的建設，各有關部門應通力合作，密切配合，本著“可靠、快捷、經(jīng)濟、安全”的原則，盡量從快建設。 本項目規(guī)劃從 2021 年 11 月開始前期工作， 2021 年 6 月專業(yè)好文檔 竣工驗收。 專業(yè)好文檔 廢氣 住宅區(qū)廢氣主要是廚房排出的油煙。在設 備選型時采用低噪聲設備，并且對所有振動設備和機組均做消聲和減振處理。多層建筑物清理施工垃圾時，要搭設封閉式專用垃圾道，采用容器吊運或?qū)⒂谰眯岳离S結(jié)構(gòu)安裝好以供施工使用，嚴禁凌空隨意拋撒。 施工現(xiàn)場進出車輛應合理設計行車路線，確保交通暢通與安全。 （ 3）按照最大人員流量，設計建筑物安全出口和樓梯，并加設醒目的標志，以便發(fā)生意外時人員疏散。在屋頂設消防水箱一座，供消防栓系統(tǒng)前十分鐘用水。 安全衛(wèi)生 住宅區(qū)屬于人口密集場所，安全問題更應高度重視，應采取切實可行的有效措施，消除安全隱患，確保住戶安全。安全出口應分散布置，兩個安全出口之間的距離不應小于 5米。 專業(yè)好文檔 第 九 章 節(jié)能措施 節(jié)能設計原則 能源是國民經(jīng)濟發(fā)展的物質(zhì)基礎促進能源的合理和有效利用，對我國經(jīng)濟發(fā)展和環(huán)境保護具有深遠的戰(zhàn)略意義。 專業(yè)好文檔 依靠科技進步，堅持技術創(chuàng)新，設計中采用新技術、新材料、新工藝，提升建筑品質(zhì)和性能，謀求可持續(xù)發(fā)展，杜絕和減少浪費。 圍護結(jié)構(gòu)的熱橋部位采取斷橋措施，熱橋部位的內(nèi)表面溫度不低于室內(nèi)空氣結(jié)露溫度。 建筑外窗可采用中空雙玻窗，以達到保溫節(jié)能的效果。 (4) 戶內(nèi)采暖系統(tǒng)按分戶熱表計量，分室控制溫度重新設計施 工，每單元在樓梯間設總立管，為異程下分式。每棟樓的采暖入口設熱量表和流量調(diào)節(jié)閥。 (4)照明負荷功率因數(shù)采用分散補償，補償后功率因數(shù)大于 。 專業(yè)好文檔 第 十 章 投資估算與資金籌措 估算原則 本估算按照國家的方針、政策和有關規(guī)定，針對工程建設內(nèi)容，認真分析影響投資的各種因素。 （ 2）建安工程費，主體樓按每平米 1200 元計，為 1200元 /㎡ 40000 ㎡ =4800萬元； （ 3）勘察設計費：按內(nèi)插法計算約 。 開發(fā)費用估算 （ 1）管理費用取以上（ 15）項之和的 1%為 （ 2）銷售費用：取銷售收入（ 8000 萬元）的 1%為 80 萬元 （ 3）應扣減的各種稅費： a、營業(yè)稅及附加為銷售收入%， 8000 %=448 萬元。由項目單位自籌解決。 項目總資金構(gòu)成 項