【正文】 建設(shè)，投入市場，與本項(xiàng)目形成競爭，對銷售形成威脅； ? 開 發(fā)本項(xiàng)目必須采取有別于平谷區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)的理念和思路，否則對本項(xiàng)目會(huì)存在威脅。 （ 4） 、 誠信 經(jīng)典 樓盤 通過推廣和具體的執(zhí)行， 堅(jiān)決打造平谷區(qū)的誠信樓盤， 富于項(xiàng)目誠信的標(biāo)識(shí) ， 讓本項(xiàng)目和誠信在大眾心目中劃等號(hào)，能夠 真正 做到誠信 樓盤會(huì)大大提高本項(xiàng)目的市場競爭力 ，最終贏得市場的認(rèn)可。 ： 能夠體現(xiàn)項(xiàng)目檔次且具有個(gè)性 化差異，初步確定深棕色灘涂 +純白色 斷橋鋁中空窗戶（具體再定）。臥室和客廳開間不小于 米。 （ 2） 、引進(jìn)先進(jìn)的操盤新思想 平谷區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展模式比較陳舊，大多數(shù)項(xiàng)目操盤理念不夠嚴(yán)謹(jǐn)和規(guī)范，本項(xiàng)目必須在操盤理念上進(jìn)行填補(bǔ)市場的空白點(diǎn)，操盤過程更加嚴(yán)密和科學(xué)，在當(dāng)?shù)厥袌鲎鞒霾町惢?，全面體現(xiàn) 本項(xiàng)目的獨(dú)特性，從產(chǎn)品到配套再到營銷，每個(gè)環(huán)節(jié)上都引人關(guān)注。 四、 本 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢： 18 ? 本項(xiàng)目地塊周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目在不斷增長，其他項(xiàng)目的價(jià)格也在不斷上漲，有利于本項(xiàng)目的開發(fā)； ? 本項(xiàng)目周邊幾個(gè)已經(jīng)入住的社區(qū)和本項(xiàng)目共同形成居住氛圍，有利于本項(xiàng)目的運(yùn)作； ? 本項(xiàng)目地塊形狀規(guī)整，有利于產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)； ? 本項(xiàng)目周邊交通狀況良好； 項(xiàng)目劣勢： ? 本項(xiàng)目板塊 地處平谷區(qū)東邊 地段， 近 鄰 工業(yè)開發(fā)區(qū)， 不利于本項(xiàng)目足夠吸引居住類客群； ? 周邊 居住配套不完善和區(qū)域形象不良，人們認(rèn)可程度低； ? 項(xiàng)目周邊公共交通不夠發(fā)達(dá)。 紫貴莊園 ： 項(xiàng)目 占地 100 畝，主要以住宅為主， 兼有小部分商業(yè)配套，目前來看主力戶型為大面積平層和復(fù)式結(jié)構(gòu)，面積為 126 平米三室兩廳兩衛(wèi)到 254 平米復(fù)式結(jié)構(gòu)，基本 走“大面積、高價(jià)位”的高端 路線，但由于受到政策的影響，據(jù)銷售中心的相關(guān)人員介紹此房屋結(jié)構(gòu)可能會(huì)向小面積調(diào)整，但現(xiàn)在項(xiàng)目正在跑手續(xù)階段 ，不確定因素較多，所以我們會(huì)隨時(shí)跟蹤本項(xiàng)目的情況 。 代 理 行 ：北京凱西房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 銷售電話 ： 89989588/9668 項(xiàng)目地點(diǎn) ：新平北路 歷史價(jià)格 ： 一、二層、 2500 元 /m2 三 六層 2800 元 m2 七 九層 3000 元 /m2 十、十一層復(fù)式 3200 元 / m2 付款方式 ：農(nóng)業(yè)銀行七成按揭一次性付款分期付款 園林設(shè)計(jì) ：單位不詳 /普通園林風(fēng)格 綠 化 率 ： 30% 主流客群 ：普通居民，公務(wù)員 配 套 ：小區(qū)有底商，一園，一小，三中，平中 /醫(yī)療設(shè)施不詳 規(guī) 模 ：總套數(shù) 300 多套共 5 棟樓 占地面積 ： 公頃 /建筑面積 萬平 米 開始銷售時(shí)間 ： 2021 年 3 月起銷售 16 入住時(shí)間 ： 2021 年 9 月底入住 外 立 面： 外墻磚飾面，房屋設(shè)計(jì)為陽臺(tái)落地窗，居室有外飄窗。外觀設(shè)計(jì)一般 結(jié) 構(gòu) ： 磚混 /框架剪力墻 /層高 米 /不帶電梯 裝修標(biāo)準(zhǔn) ：水泥毛地面，四白落地。 10．您所要求的物業(yè)管理是： 1)開發(fā)商自建物業(yè)公司 2)知名專業(yè)物業(yè)管理 3）只要服務(wù)好，其他無所謂 幼兒園生活必需品超市餐飲醫(yī)務(wù)所郵局銀行社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)所戶外體育休閑場所 農(nóng)貿(mào)市場其他0510152025幼兒園 醫(yī)務(wù)所 社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)所 農(nóng)貿(mào)市場系列1開發(fā)商自建物業(yè)公司12%知名專業(yè)物業(yè)公司26%只要服務(wù)好，其他無所謂62%開發(fā)商自建物業(yè)公司知名專業(yè)物業(yè)公司只要服務(wù)好，其他無所謂 9 小結(jié)：購房者對物業(yè)公司的要求是只要服務(wù)好 其他無所謂的占 62%，超出一半的比例，這說明購房者更看重物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，需求更加實(shí)在，對開 發(fā)商自建物業(yè)公司的選擇較少，僅是 12%。 這個(gè)問題答案反映出的問題和以上的房屋單價(jià)反映的結(jié)果具有類似性，但也可以反映出大眾的消費(fèi)心理和承受能力，最高承受能力可以上升到 30 萬，挖掘潛力的幅度在 5 萬元左右。平谷旅游業(yè)已實(shí)現(xiàn)了食、宿、行、游、購、娛的較高層次配套 , 有上百家高中低檔的賓館 ( 飯店 ) 、度假村和四通八達(dá)的交通網(wǎng) , 是充滿魅力的特色生態(tài)園、旅游觀光園、度假會(huì)議園、休閑娛樂園和體驗(yàn)文化園 ，旅游具有極強(qiáng)的季節(jié)性， 平谷旅游 在北京多個(gè)旅游景區(qū)中所占市場份額較少 ，對外來旅游人口吸引的程度較低 。北倚長城 , 西接首都國際機(jī)場 , 山青、水秀 , 空氣質(zhì)量一級 , 是國家生態(tài)環(huán)境 示范 區(qū)。北、東、南三面環(huán)山，中為平原谷地，故名平谷。 二、 需求調(diào)查分析 在項(xiàng)目運(yùn)營前期必須對需求市場要有初步判斷和數(shù)據(jù)分析，然后根據(jù)市場需求狀況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析和總結(jié)，以此來提高項(xiàng)目的決策 精準(zhǔn)度，提高項(xiàng)目的銷售速度和 盈利能力，所以 針對今典名園項(xiàng)目市場需求狀況進(jìn)行了需求調(diào)查，本次調(diào)查采用項(xiàng)目周邊居民走訪抽樣 填寫 調(diào)查 問卷 方式，問卷 發(fā)放 數(shù)量為 200 份， 作廢 15 份， 以下 針對 185 份 有效問卷的 內(nèi)容 結(jié)果統(tǒng)計(jì) 和 總結(jié) ，作為本項(xiàng)目的 市場需求 決策依據(jù) 。 6．您希望的商品房戶型是： 1 2 3 4 5 6 7 一室一廳 兩室一廳 兩室兩廳 三室一廳 三室兩廳 四室兩廳 更多 產(chǎn)品類型33%42%17%8%多層 板樓 小高層 高層錯(cuò)層12%躍層8%復(fù)式15%平層65%錯(cuò)層躍層復(fù)式平層 7 小結(jié)：從以上戶型調(diào)查統(tǒng)計(jì)中可以看出， 46%的人希望三室一廳的戶型， 23%的人希望兩室一廳， 17%的人希望兩室兩廳， 14%的人希望三室兩廳，其他的戶型都是零 ，所以在戶型方面兩室和三室需求是比較旺盛的 ，按照面積比例分布，具體分配廳的大小和數(shù)量，不超過兩廳。 ？ 1）報(bào)紙 2）傳單 3）廣播 4）親朋告知 5）自己尋找 小結(jié)：大部分的被調(diào)查者 對房源信息的獲得 是通過自己尋找，其次是親朋告知，只有很少一部分選擇報(bào)紙、傳單或廣播 。 戶型情況 ： 兩室兩廳一衛(wèi) 91/一居 80， 共 5 種戶型 ， 每戶一間地下室 1000 元 /m2 物業(yè)管理 ： 開發(fā)商內(nèi)部管理 相關(guān)費(fèi)用 ： 燃?xì)獬跹b費(fèi) 2600 元帶灶具一套 /有線電視初裝費(fèi) 330 元 /水表 500 元 /對講系統(tǒng) 600 元 物業(yè)管理費(fèi) ： 元 /月 /m2 二、 迎賓花園 產(chǎn)品類型 ：普通住宅 項(xiàng)目地點(diǎn) ： 平谷區(qū)平谷鎮(zhèn)迎賓環(huán)島西南側(cè) 開 發(fā) 商 ：北京乾元房地產(chǎn)開發(fā)公司 建筑形式 ： 板樓，塔樓 銷售熱線 ： 89987770/7771 價(jià) 格： 板樓 3200 元 /平方米 塔樓 2800 元 /平方米 規(guī) 模：占地面積 萬，建筑面積 15 萬平米 裝修狀況：毛坯 容 積 率： 入住時(shí)間： 開盤時(shí)間： 付款方式：一次性 /按揭貸款 園林設(shè) 計(jì) ： 中西合璧， 體現(xiàn) 中國古典的婉約與雅致，充滿了歐式風(fēng)格的時(shí)尚 開發(fā)目標(biāo) ： “ 新世紀(jì)、新平谷 ” 的標(biāo)志性建筑，成為北京進(jìn)入平谷衛(wèi)星城的一道靚麗的風(fēng)景線 物業(yè)費(fèi) ： 板樓 元 /平方米