【正文】 都 能靠重力流順利 排放，污水系統(tǒng)布置時(shí)盡量滿足以下原則： 雨水管渠布置 規(guī)劃區(qū)內(nèi)的雨水應(yīng)盡可能靠重力流排放，故雨水管的布置應(yīng)遵循以下要求： 電力規(guī)劃 (1)負(fù)荷預(yù)測。 (3)線路規(guī)劃。 (4)有線電視及寬帶網(wǎng)規(guī)劃。獲取景觀資源是本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)的重點(diǎn)，所有戶型的重要房 34 間如客廳、 主臥室 及景觀陽臺(tái)、入戶花園均向南設(shè)置。 公寓建筑裝修標(biāo)準(zhǔn) (1)公共部分： 1)外墻：高級(jí)外墻涂料或面磚； 2)消防樓梯：地面為花崗巖石材，墻面為高級(jí)瓷磚； 3)大堂入口：地面采用優(yōu) 質(zhì)面磚和石材，墻面采用優(yōu)質(zhì)涂料，天花采用優(yōu)質(zhì)涂料，石膏線條，并配有豪華吊燈； 4)電 梯：配備豪華名牌電梯： 5)樓層電梯廳：地面采用高級(jí)地磚或者花崗巖地板，墻面采用優(yōu)質(zhì)涂 35 料或面磚，天花 采用 輕鋼龍骨及埃特板吊頂，局部采用白色鋁格柵吊頂； 6)供 電：專用高壓市電進(jìn)線及發(fā)電機(jī)備用電源輔助 7)供 水：高位水箱分區(qū)供水系統(tǒng) 8)給排水管材：排水管采用 UPVC 管，給水管材采用 PPR 管 9)信 箱：專設(shè)不銹鋼郵政信報(bào)箱。 本 項(xiàng)目的管理目標(biāo)有三個(gè)最主要的方面：專業(yè)目標(biāo)（功能、質(zhì)量、生產(chǎn)能力等）、工期 目標(biāo)和費(fèi) 用（成本、投資）目標(biāo)。 項(xiàng)目責(zé)任體系與流程 本項(xiàng) 目 實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 （ 5）項(xiàng)目經(jīng)理部成員避免經(jīng)常變化，過于頻繁的流動(dòng)不利于組織的穩(wěn)定，沒有凝聚力，造成組織摩擦大，效率低下。 （ 2） 根據(jù)市場發(fā)展的特點(diǎn)和市場的需要，保持地塊開發(fā)的整體性和協(xié)調(diào)性，達(dá)到最佳 的規(guī)劃與 建筑的美學(xué)效果。根據(jù)委托 方提交 的資料，并且考慮到項(xiàng)目投放市場，結(jié)合江西省房地產(chǎn)市場的發(fā)展動(dòng)向而確定。詳見表5 表 5： 本項(xiàng)目 建安工程造價(jià)構(gòu)成一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(jì)（萬元） 按總建面積分?jǐn)? 按可售面積 土地成本 3796 197元 /M2 199元 /M2 本項(xiàng)目建安工程造價(jià)是按照建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行估算，總計(jì)為 25937 萬元，按照總建筑面積 192445m2進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本： 1348 元 /m2，按照總可售面積 190752 m2進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本， 1361元 /m2,詳見下表 8： 表 6： 項(xiàng)目建安工程造價(jià)構(gòu)成一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 技術(shù) 參數(shù) 基本參數(shù) 合計(jì) （萬元） 按總建 面積公推 備注 建安工程投資（ +） 25937 1348元 /m2 47 表 7： 本項(xiàng)目土建工程、造價(jià)構(gòu)成一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 技術(shù)參數(shù) m2 基本參數(shù) m2 合計(jì)（萬元） 備注 土建及裝修工程 20759 住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 162686 1100 17896 電梯結(jié)構(gòu) 物業(yè)樓及室內(nèi)裝修費(fèi) 1612 1200 193 按照規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn) 商場部分土方工程、基承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 28066 900 2526 物業(yè)及社區(qū)服務(wù)用房 1612 850 137 煤氣站 80 850 7 含園內(nèi)設(shè)施 表 8： 本項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備安裝工程造價(jià)構(gòu)成一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(jì)（萬元） 備注 機(jī)電設(shè)備安裝工程（ +～ ） 5178 名牌備用發(fā)電機(jī)及音器（ 1800KVA） 50萬 /套 700 14棟 50萬 /套 名牌電梯系統(tǒng) 55萬 /套 770 14棟 55萬 /臺(tái) 住宅樓室內(nèi)電力系統(tǒng)（含高低壓配電柜、線槽施工） 162686 65 1057 48 商場部分室內(nèi)外電力系統(tǒng)（含高低壓配電柜、線槽施工） 28066 75 164 物業(yè)用房公建配套設(shè)施電力系統(tǒng)（含高低壓配電柜、線槽施工） 1612 65 10 商場消防栓、煙感、噴淋頭及保安監(jiān)視 28066 100 281 住宅僂供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià) 162686 90 1464 商場供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià) 28066 85 238 物業(yè)用房供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià) 1612 80 13 零星工程費(fèi)（防雷、防蟻、防水、泛光照明等） 。 9. 投資分析 本項(xiàng)目各 項(xiàng)總投資開發(fā)成本的計(jì)算，是充分結(jié)合了本地塊開發(fā)狀況以及委托方的經(jīng)營 能力，基本 采取按各階段開發(fā)過程中實(shí)際的開發(fā)土地面積， 其它分項(xiàng)成本：建安工程造價(jià)、 前期費(fèi)用 、紅線內(nèi)外市政配套設(shè)施工程費(fèi)用和開發(fā)期稅費(fèi)的投入，按實(shí)際工程量統(tǒng)計(jì)和計(jì) 算。 40 8．項(xiàng) 目 實(shí)施計(jì)劃 本 項(xiàng)目開發(fā)周期計(jì)劃宜結(jié)合本項(xiàng)目市場研究調(diào)查的結(jié)論以及現(xiàn)時(shí)自身的經(jīng)營狀況， 考慮項(xiàng)目 建設(shè)跨年度，擬在來年開始預(yù)售，包括關(guān)于本項(xiàng)目開發(fā)的一些初步思路，通過 研 究人 員 共同確定，將整個(gè)項(xiàng)目 的預(yù)計(jì)開發(fā)周期為 5 年，其中前期（規(guī)劃與論證、報(bào)建、 進(jìn)場 ） 1 年，施工期 3 年，銷售期 1 年。 （ 4）項(xiàng)目經(jīng)理有效的符合計(jì)劃要求的投入，上層領(lǐng)導(dǎo)能積極支持項(xiàng) 38 目。 這 個(gè)階段從現(xiàn)場開工直到工程建成交付使用為止。這是開發(fā)商的項(xiàng)目管理準(zhǔn)則。根據(jù)目前江西省對(duì)住宅建筑和商業(yè)建筑節(jié)能的要求， 在 滿足居住規(guī)范《夏熱冬冷地區(qū)居住節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 (JGJ1342021)和公共建筑《公共建筑 節(jié)能 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 (GB501892021)的前提下，對(duì)公共建筑和居住建筑進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。燃?xì)夤艿姥厝诵械老路笤O(shè)，凈覆土深度大于 米。 (3)電話線路規(guī)劃。 雨水工程 水源和管網(wǎng)布置 本項(xiàng)目用水均由市政給水管網(wǎng) 供給。進(jìn)入小區(qū)后，以蜿蜒曲折的區(qū)內(nèi)道路，環(huán)繞小區(qū)內(nèi)院的風(fēng) 雨廊 形成第二層次，通過水體、道路的引導(dǎo)作用，將小區(qū)內(nèi)景觀逐級(jí)展現(xiàn)在行人眼前。 小 區(qū)的機(jī)動(dòng)車全部為利用地下停車場和地面部分空閑地停放機(jī)動(dòng)車。 (3)小區(qū)主入口安排在小區(qū)西側(cè)中部，面向 40 米寬道路，使得小區(qū)坐北朝南，符合 中國 傳統(tǒng)的居住習(xí)慣，該入口為人行入口，是小區(qū)內(nèi)部空間序列的起點(diǎn)。具有較強(qiáng)的移動(dòng)景觀工程； (3)充分利用本地的資源，體現(xiàn)亞熱帶風(fēng)光，浮梁地方特色。 區(qū)位環(huán)境及氣候條件 中盛 — 瓷都名府位于縣城紅塔路南側(cè)，整個(gè)用地是不可多得的居住小區(qū)，交通非常便捷。 6．項(xiàng)目促銷 基于客戶 要在國內(nèi)，針對(duì)客戶分布區(qū)域的估計(jì)，適時(shí)做好以下方面的工作 1）參加政府、 行業(yè)協(xié)會(huì)組織的房地產(chǎn)大陸推介活動(dòng)。截止 2021 年底，中國的城鎮(zhèn)人口為 5 億 6 千萬，城鎮(zhèn)化率為 43%，如果按每年提 高 %計(jì)算，每年 將新增城鎮(zhèn)人口 1000 萬到 1300 萬。 在設(shè)計(jì)上充分利用當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源，以自由開放的退臺(tái)式設(shè)計(jì)，將空中別墅、花園洋房和高級(jí)公寓等各種建筑形態(tài)錯(cuò)落有致的進(jìn)行合理布局 ，將園林、建筑、等要素巧妙布局，融匯國際時(shí)尚與本土風(fēng)情，從而令西方建筑的現(xiàn)代氣派、形式感和中國人居的和諧、含蓄的內(nèi)在美珠聯(lián)璧合，將超越精神在起點(diǎn)便完美體現(xiàn)。 這部分客戶多數(shù)以智慧致富，對(duì)項(xiàng)目主題有較好的 認(rèn) 同感，約占總客戶群的 65%左右。 ●生存狀態(tài)：事業(yè)較為成功，追求較高的物質(zhì)生活與精神生活水平，對(duì)新生事物感性趣。使其無可爭議地成為浮梁的寶地，成為最具增值潛力和競爭力的板塊。 4)對(duì)于本項(xiàng)目的發(fā)展之路；項(xiàng)目的發(fā)展必然是一個(gè)兩向全國市場的發(fā)展思路。建議可充分利用政府的支持，與政府的旅游推廣嫁接，最終達(dá)到政府和本項(xiàng)目在推廣方面的雙贏，同時(shí)也在一定程度上可降低本項(xiàng)目的整體宣傳推廣的成本。 趨勢二：樓盤價(jià)格回歸價(jià)值 經(jīng)過國家對(duì)炒房者的打擊以及房地產(chǎn)市場的發(fā)育，購房者對(duì)樓盤的價(jià)值判斷越來越好，投資居住定位準(zhǔn)確。還有各種小戶型公寓、產(chǎn)權(quán)等新型產(chǎn)品。同時(shí)，消費(fèi)者對(duì)宏觀調(diào)控的理解和認(rèn)識(shí)不一致，簡單地理解為要降低房價(jià)，紛紛持幣待購，加速了房地產(chǎn)市場需求增幅的下降。因此，銷售面積僅僅針對(duì)房地產(chǎn)增量市場當(dāng)期竣工當(dāng)期銷售或上期預(yù)售當(dāng)期竣工的房屋。國家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)抽樣調(diào)查， 8月份 70 個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格比去年同月上漲 6. 8%，比上月上漲 %，同比、環(huán)比漲幅 分別比 7 月份低 和 個(gè)百分點(diǎn)。部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長過快的勢頭得到控制，投機(jī)行為得到遏制，房價(jià) 漲 幅趨緩，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改善，消費(fèi)心理正在發(fā)生變化。 微落 顯示地產(chǎn)調(diào)控有了一定的效果，景氣指數(shù)沒有進(jìn)一步攀升，基本回落到 103 左右的穩(wěn)定區(qū)間之內(nèi)。而景德鎮(zhèn)的房地產(chǎn)銷售的對(duì)象約 85%來自本地。 (4) 2021 年中到 2021 年中，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價(jià)格失常，國內(nèi)包括北京、上海、杭州、成都等許多城市，房價(jià)飆升，嚴(yán)重偏離價(jià)值。 項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論 (1)本項(xiàng)目地塊位于縣城紅塔路南側(cè)，是浮梁縣重要的城市資源，是浮梁城市建設(shè)中的重要區(qū)域，也是浮粱繁榮的象征。其次，房地產(chǎn)市場領(lǐng)域在向?qū)I(yè)化及細(xì)分的專業(yè)化經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為景德鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，將獲得長期而穩(wěn)定的發(fā)展，等等。 2021 年由于中央的宏觀調(diào)空，導(dǎo)致資本大規(guī)模地從珠三角、長江三角等過熱地區(qū)向二線城市轉(zhuǎn)移。 景德鎮(zhèn)市房地產(chǎn)市場概況 景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場經(jīng)過 90 年代初期的泡沫后，近十年的沉寂蕭條，于 1998 年開始復(fù)蘇，隨后步入高速的發(fā)展期。社區(qū)規(guī)模大，配套齊全，綠化率高，細(xì)致入微的物業(yè)管理，產(chǎn)品具有創(chuàng)新性和差異性，目前浮梁房地產(chǎn)市場上基本沒有同類產(chǎn)品。在現(xiàn)有的員工中，具有專業(yè)的技術(shù)職稱或大專以上學(xué)歷人才占 80%。 1 中盛 — 瓷都名府房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 編制單位 景德鎮(zhèn)陶瓷工業(yè)設(shè)計(jì)研究院 開發(fā)商 浮梁中盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 目錄 1．總論 項(xiàng)目背景 2．市場環(huán)境分析 景德鎮(zhèn)市及浮梁縣自然社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 景德鎮(zhèn)市房地產(chǎn)市場概況 微觀環(huán)境分析 景德鎮(zhèn)市市場分析結(jié)論 項(xiàng)目提出與簡介 項(xiàng)目可行性研究主要論 3．項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究 項(xiàng)目投資分析 項(xiàng)目地塊評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)市場分析 4．項(xiàng)目全程營銷策略 項(xiàng)目總體定位 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目營銷策略 5．項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)與規(guī)劃基準(zhǔn)條件 規(guī)劃布局 道路交通規(guī)劃 綠地景觀規(guī)劃 給水規(guī)劃 排水規(guī)劃 電力規(guī)劃 電信工程規(guī)劃 燃?xì)庖?guī)劃 5. 10 建筑單體設(shè)計(jì) 5. 11 公離建筑裝修標(biāo)準(zhǔn) 6．項(xiàng)目管理 項(xiàng)目管理體系 7．項(xiàng)目建設(shè)組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 項(xiàng)目組織說明 3 人力資源配置 8．項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 有關(guān)本項(xiàng)目計(jì)劃的說明 本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)?? ????????????????????? 35 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表????????????????????????? 36 9．投資分析?????????????????????????? 37 項(xiàng)目基本參數(shù)及預(yù)計(jì)施工進(jìn)度安排????????????????? 37 項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值（銷售收入）??????????????????? 38 土地成本???????????????????????????? 39 建安工程成本????????????????????????? 39 前期費(fèi)用? ?????????????????????????? 41 項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi)??????????????????? 42 應(yīng)繳納之開發(fā)期稅、贊????????????????????? 42 紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi)????????????????? 44 靜態(tài)總投資額????????????????????????? 44 9. 10 資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用??????????????????? 45 9. 11 房地產(chǎn)銷售有關(guān)稅、費(fèi)???????????????????? 45 9. 12 本項(xiàng)目銷售費(fèi)用??????????????????????? 45 9. 13 本項(xiàng)目所得稅??????????????????????? 46 9. 14 靜態(tài)開發(fā)總投資綜述????????????????????? 46 9. 15 項(xiàng)目全部開發(fā)總投資綜述????????????????????47 IO．可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)