中山三鄉(xiāng)鎮(zhèn)平南村地塊可行性研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 。 ③ 商業(yè)布局： 一樓設(shè)置沿街商業(yè)的方式可以最大化的提高商業(yè)的價(jià)值。 ? 2021年 第 五 期開發(fā)建筑面積約為 70000㎡。參照房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的平均水平和經(jīng)驗(yàn)值，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，銷售費(fèi)用按銷售收入的 3%取值，共 8107 萬元。 評(píng)估結(jié)果表明，本項(xiàng)目可行。本項(xiàng)目的總投資金額約 15 億元元，結(jié)合房地產(chǎn)運(yùn)作慣例，開發(fā)商的自有資金應(yīng)占總投資的 30%以上，按照企業(yè)自有 資金 30%來算，項(xiàng)目另需銀行貸款總額為 億元，年利息率為 6%，每年利率為 6300 萬元，貸款期延續(xù) 2 年。 開發(fā)進(jìn)度安排建議 本項(xiàng)目計(jì)劃分三期開發(fā)，開發(fā)周期 5年， 2021年初啟 動(dòng)， 2021年底完成全部工程， 其中： ? 2021年 第一期開發(fā)建筑面積約為 100000㎡； ? 2021年 第二期開發(fā)建筑面積約為 90000㎡； ? 2021年 第三期開發(fā)建筑面積約為 90000㎡。 三、 項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品建 客戶定位： 第一類：三鄉(xiāng)本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)向城市化進(jìn)程的人 ? 這類客戶是三鄉(xiāng)本地人，是三鄉(xiāng)的個(gè)體工商戶或者機(jī)關(guān)單位公務(wù)員，他們追求城市化生活 中山三鄉(xiāng)平南村地塊 可行性研究報(bào)告 15 ? 對(duì)社區(qū)的文化品位要求不高，但向往都市生活； ? 由于其本身安全感較低，項(xiàng)目的市場口碑尤為重要； ? 主要考慮價(jià)格、戶型，購買目的以自住為主； ? 注重房屋的功能性，以緊湊戶型為主； ? 大多有充足的積蓄、付款方式一次性和按揭約各半 ? 相信口碑傳播 第二類：三鄉(xiāng)本地企業(yè)高管、機(jī)關(guān)單位公務(wù)員、個(gè)體工商戶、外來務(wù)工高收入者 ? 他們大多為 70后，在 三鄉(xiāng) 工作多年有 一定成就； ? 已經(jīng)有一套或者多套住房，偏好大戶型為主； ? 有家庭轎車代步，三代同堂，喜歡周末全家自駕出外作短途旅游； ? 有充裕資金會(huì)考慮選擇三鄉(xiāng)置業(yè)作投資和度假； ? 非常注重房子的升值潛力和周邊環(huán)境，如空氣質(zhì)量和城市的舒適度； ? 付款方式多為一次性； 第 三 類：子女在珠海工作，已經(jīng)退休的外地客戶 ? 他們大多為 50年代出生； ? 子女已經(jīng)在珠海落地生根，而他們是從外省的機(jī)關(guān)單位、國企等退休過來與子女團(tuán)聚； ? 他們有一定的財(cái)富積累，但對(duì)珠海市區(qū)的高房價(jià)還是望之卻步； ? 他們很注重房子周邊的生活配套和醫(yī)療； ? 付款方式多為一次性，偏好兩 房和三房； 第 四 類：在珠海上班的中層管理者、白領(lǐng)、技術(shù)人員 ? 他們大多為 80后，在珠海市區(qū)或者在珠海金鼎上班； ? 大多為首次置業(yè)，需要分期付款； ? 部分可能擁有自用小轎車； 中山三鄉(xiāng)平南村地塊 可行性研究報(bào)告 16 ? 珠海三分之一的房價(jià)是吸引他們?cè)谌l(xiāng)置業(yè)的主要原因； ? 他們最為關(guān)注項(xiàng)目周邊的生活配套和交通配套； ? 收入穩(wěn)定，他們更偏向于小三房； 物業(yè)屬性定位 ： 稀有高檔“ 城市豪宅 ” 精品社區(qū) 價(jià)格測算： 按照目前周邊項(xiàng)目毛坯的均價(jià) 3800— 4800 元 /㎡估算，根據(jù)市場自然溢價(jià)，保守預(yù)計(jì)本項(xiàng)目入市時(shí)毛坯售價(jià)為 4500 元 /㎡ ，商業(yè)按照 20210 元 /㎡估算 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 ① 產(chǎn)品類型： 在 的容積率之下，項(xiàng)目的產(chǎn)品類型定位與 30 層的高層與 6層高的退臺(tái)式洋房為主，在保證綠化率的前提下，進(jìn)一步提高項(xiàng)目的居住舒適度。 （二） 、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)發(fā)展概述 三鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展迅速 三鄉(xiāng)鎮(zhèn)自雅居樂地產(chǎn)在當(dāng)?shù)亻_發(fā)第一個(gè)樓盤以來，房地產(chǎn)進(jìn)入了飛速發(fā)展的階段。 此外，鐵路運(yùn)輸經(jīng)由廣州及未來的中山過境線路通達(dá)全國各地，形成方便快捷的海陸空交通網(wǎng)絡(luò)?，F(xiàn)全鎮(zhèn)擁有 2021 多家工業(yè)企業(yè)，其中外資企業(yè) 500多家，位居全市前列。 三鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 改革開放以來，三鄉(xiāng)大力實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)”戰(zhàn)略，美國、德國、日本、意大利、韓國等國家和港澳臺(tái)等地區(qū)的知名企業(yè)紛紛落戶，三鄉(xiāng)迅速發(fā)展成為以外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)。市鎮(zhèn)公交線路完善，鎮(zhèn)內(nèi)有公共汽車、小巴、以
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