【正文】 房地產(chǎn)資料近千個。平均土地價格為 3288 元 /平方米，比上年增長 %；平均 樓面地價為 2600 元 /平方米，比上年增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，按照“適當(dāng)控制總量、加快調(diào)整結(jié)構(gòu)、著力挖潛改造”的原則，加大對部分類型項目用地的空間布局調(diào)整力度。 3． 2 國家政策及土地市場分析 近年北京土地市場調(diào)控 北京市在近兩 年采取了一系列措施，加強土地管理工作，改善宏觀調(diào)控，對土地市場的影響重大而深遠(yuǎn)。 在 1990 至 2021 年間， 北京市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值從 1990 年的￥ 4,878，迅速增長到 2021 年的￥ 36,832（約折合 4,454 美元），平均年增長率達到 %。同時，農(nóng)村的總?cè)丝诹恳苍诔掷m(xù)增長。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 西區(qū)整個用地范圍有明確的功能分區(qū)：綜合科貿(mào)組團區(qū)主要提供科技貿(mào)易類企業(yè)辦公建筑用地；公共建筑區(qū)提供金融、會展、酒店、商業(yè)、綜合管理等建筑用地；公共綠化廣場包括綠地、景觀、公共交往空間與地下商業(yè)設(shè)施。 加快中關(guān)村科技園區(qū)的建設(shè)首先需要為中關(guān)村的發(fā)展提供一個良好的基礎(chǔ)環(huán)境，這是滿足中關(guān)村科技園區(qū)發(fā)展的基本條件。中關(guān)村科技園區(qū)覆蓋了北京市科技、智力、人才和信息資源最密集的區(qū)域，包括海淀園、豐臺園、昌平園、電子城科技園和亦莊科技園。 各家股東在投資開發(fā)、科技創(chuàng)新、經(jīng)營管理、資本融通方面，擁有雄厚的實力和豐富的經(jīng)驗，為北京科技園置業(yè)股份有限公司的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)?，F(xiàn)金流入為銷售收入，現(xiàn)金流出為建設(shè)投資與財務(wù)成本，經(jīng)計算各項財務(wù)指標(biāo)為： 稅前 全投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % 全投資財務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬元 13517 全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動態(tài)回收期 年 全投資投資利潤率 % 稅后 全投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % 全投 資財務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬元 3580 全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動態(tài)回收期 年 全投資投資利潤率 % 上述數(shù)據(jù)表明本項目在財力上是可行的，投資可獲一定的效益。 （四）項目 組織運營過程 中關(guān)村西區(qū) 23 號地建設(shè)項目是由北京科技園置業(yè)股份有限公司具體承擔(dān)其開發(fā)建設(shè)工作。 10． 1 項目進展情況 .............................................................................................................................. 49 10． 2 項目進度安排 .............................................................................................................................. 49 10． 3 工程建設(shè)管理 .............................................................................................................................. 52 第十一章 項目招標(biāo)組織 ....................................................................................................................... 53 11． 1 項目招標(biāo)目的 .............................................................................................................................. 53 11． 2 招標(biāo)原則及招投標(biāo)方案 .............................................................................................................. 53 第十二章 投資估算與資金籌措 ......................................................................................................... 55 12． 1 投資估算說明 .............................................................................................................................. 55 12． 2 投資估算 ....................................................................................................................................... 56 12． 3資金來源與運用分析 .................................................................................................................. 59 第十三章 項目財務(wù)評價 ...................................................................................................................... 61 13． 1銷售收入估算 .............................................................................................................................. 61 13． 2成本分析 ....................................................................................................................................... 61 13． 3利潤分析 ....................................................................................................................................... 62 13． 4財務(wù)指標(biāo)分析 .............................................................................................................................. 62 13． 5現(xiàn)金流量分析 .............................................................................................................................. 63 13． 8結(jié)論 ............................................................................................................................................... 64 第十四章 項目社會評價 ....................................................................................................................... 65 14． 1對就業(yè)效益的影響 ...................................................................................................................... 65 14． 2對環(huán)境效益的影響 ...................................................................................................................... 65 14． 3對政府財政的影響 ...................................................................................................................... 65 14． 4對區(qū)域發(fā)展的影響 ...................................................................................................................... 65 第十五章 風(fēng)險因素分析 ...................................................................................................................... 66 15． 1 工期風(fēng)險及防范 .......................................................................................................................... 66 15． 2 工程質(zhì)量風(fēng)險及防范 .................................................................................................................. 66 15． 3 環(huán)境風(fēng)險及預(yù)防 .......................................................................................................................... 66 15． 4利潤臨界點 (盈虧平衡 )分析表 ................................................................................................. 67 15． 5敏感性分析 .................................................................................................................................. 68 第十六章 結(jié)論 ...................................................................................................................................... 71 基本報表 1 中關(guān)村西區(qū) 23號地全投資現(xiàn)金流量表 ................................................................... 72 基本報表 2 中關(guān)村西區(qū) 23號地資本金現(xiàn)金流量表 ................................................................... 74 基本報表 3 中關(guān)村西區(qū) 23號地?fù)p益表 ........................................................................................ 76 基本報表 4 中關(guān)村西區(qū) 23號地資產(chǎn)負(fù)債表 ............................................................................... 77 輔助報表 1 中關(guān)村西區(qū) 23 號地投資總計劃表 ............................................................................ 78 輔助報表 2 中關(guān)村西區(qū) 23 號地銷售收入與經(jīng)營稅金及附加表 ............................................... 79 輔助報表 3 中關(guān)村西區(qū) 23 號地資金籌措計劃表 ........................................................................ 80 輔助報表 4 中關(guān)村西區(qū) 23 號地借（貸）款明細(xì)表 .................................