【正文】 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地 產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 31789 八、商場租金預(yù)測 百貨商場： 物業(yè)名稱 性質(zhì) 地址 租金 (元 ) 備注 太平洋百貨 商場 肇嘉浜路 1F 3550 共八層，營業(yè)面積近 3 萬平方米 2F 3040 3F 2530 港匯廣場 商場 虹橋路 1F 4050 共六層，營業(yè)面積 萬平方米，第五層美食廣場，第六層電影院 2F 3040 3F 17 4F 12 美羅城 商場 肇嘉浜路 1F 38 共八層，第六層是舒適堡，第七層南丹東路沿街商鋪租金表： 物業(yè)名稱 性質(zhì) 地址 租金 (元 ) 面積 (平方米 ) 備注 達(dá)封房產(chǎn) 商鋪 南丹東路 4 號 9 100 黛兆美容 SPA 商鋪 南丹東路 10 號 12 100 吉多服飾 商鋪 南丹東路 22 號 12 100 上海銀行 商鋪 南丹東路 38 號 300 浪漫一生咖啡店 商鋪 南丹東路 88 號 10 150 21 世紀(jì)不動產(chǎn) 商鋪 南丹東路 101 號 100 南丹東路漕溪北路口的亞都國際名苑的裙房租金價格 15－ 20 元 /天 /平方 利亞意式餐廳 商鋪 南丹東路 102 號 10 300 紅星眼鏡公司 商鋪 南丹東路 133 號 18 100 滬邦房產(chǎn) 商鋪 南丹東路 141 號 8 100 金梓羅飾品 商鋪 南丹東路 145 號 11 100 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地 產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 31789 2F 36 是好樂迪，第八層巴西烤肉，營業(yè)面積為 萬平方米 3F 28 4F 18 5F 11 上海市商鋪區(qū)域平均租金（元 /㎡ /天） 據(jù)以上調(diào)查及經(jīng)驗，本案租金預(yù)算為 ： 出租形式 面積（ M2） 平均租金（ M2/天） 年租金 10 年租金 15 年租金 分割 28000 （ 美金） 67656400 億 億 分層 28000 （ 美金） 46501000 億 億 整幢 28000 （ 美金） 33828200 億 億 注：整幢出租分層租金另算，其中分割，分層物業(yè)管理費收入沒計入其中。 ③對出租者有出租風(fēng)險 （如對方租約 15 年，第一次付了 5 年租金，由于經(jīng)營不善導(dǎo)致商場形象聲譽等受損，而后不再續(xù)約） ◇分割出租 優(yōu)勢：①租金較高，定期經(jīng)營總收益大幅提高（見租金對比表） ②可自行總體規(guī)化，經(jīng)營管理，降低經(jīng)營風(fēng)險。 第二基本原則：要維護(hù)購物中心的統(tǒng)一 主題形象和統(tǒng)一品牌形象。 第四基本原則：購物中心經(jīng)營方式的選擇原則。核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物 中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營范圍要與購物中心的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。這個 “ 統(tǒng)一服務(wù) 就是要求 “ 服務(wù) 出購物中心的品牌與特色來。 建立統(tǒng)一的信息平臺，進(jìn)行精細(xì)化的管理，不但能夠為顧客提供統(tǒng)一收銀、消費一卡通等便利的服務(wù)，還能為廣大簽約商戶提供豐富準(zhǔn)確的顧 客信息和市場信息，甚至于提供更詳細(xì)的經(jīng)營信息，譬如零售商品單品進(jìn)銷存信息等等。購物中心作為一個以零售為主的商業(yè)組織形式，更需要精細(xì)化管理。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、 統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地 產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 31789 一的物業(yè)管理服務(wù)等等。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。異業(yè)互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓 顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。 后續(xù)： 商場招商管理 招商管理原則 第一基本原則：要維護(hù)購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。 ③便于管理。 企劃主管（ 1 人） ▲主要職責(zé)： ☆貫徹執(zhí)行本企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略方針，配合招商，經(jīng)營需求，結(jié)合實際制定本公司廣告策劃并組織實施。 ☆ 組織，管理招商，企劃團(tuán)隊，培訓(xùn)及輔導(dǎo)招商人員。 四 層：兒童服裝、高檔床品、進(jìn)口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材 。引進(jìn)高利潤的專業(yè)餐飲品牌店、精品百貨店和高檔城市會所是本項目對市場的互補。為眾商鋪聚集人氣，使發(fā)生購買行為提供沖要條件，培育本商圈目標(biāo)受眾的習(xí)慣性消費行為，為目標(biāo)業(yè)主提供經(jīng)營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又可在瞬間達(dá)到樹立品牌概念的“一石二鳥 ” 的多元效果。 32 米挑高中廳，電梯直達(dá) 5F、 6F，盡顯貴賓級非凡品質(zhì)， 31 部瑞士迅達(dá)電梯、自動扶梯、觀光梯、垂直電梯應(yīng)有盡有，商業(yè)運作暢通無阻，意大利原裝 cofsi 進(jìn)口中央空調(diào)系統(tǒng)。 二二二 、 背背背 景景景 分分分 析析析 優(yōu)勢 經(jīng)營面積大，可以體現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營效應(yīng)，可以經(jīng)營不同規(guī)模的商品，有較強(qiáng)的滿足力和挑選力。即將開幕的橋外橋主題樂園，設(shè)有室內(nèi)模擬高爾夫球場、立體動感游戲、賽車、 3 維音像、迷宮、激光戰(zhàn)斗游戲以及魅力迪斯科舞廳和火焰夜總會等，無論購物、休閑、餐飲、娛樂在港匯均能滿足各階層消費群體的需要。 徐家匯商業(yè)中心現(xiàn)有的東方商廈、太平洋百貨、匯金百貨、六百實業(yè)、新路地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地 產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 31789 達(dá)吉買盛、匯聯(lián)商廈、美羅城百貨商廈營業(yè)面積達(dá) 30 萬平方米，占總面積的 64％ ， 2021 年度銷售達(dá) 39 億人民幣，占社會消費品總額的 ％ 。首先徐匯區(qū)是人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，吸收了靜安、盧灣、黃浦等地區(qū)的動遷居民，為徐匯區(qū)帶來了客流，并且徐匯區(qū)人群中以知識分子、海外僑胞、高收入人為主，為創(chuàng)建商 業(yè)中心奠定了基礎(chǔ)。 在確定了招商洽談目標(biāo)的同時，還要確定招商洽談的地點。 登門拜訪 登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動。 項目發(fā)布會 項目發(fā)布會是招商經(jīng)常采用的方式。 第三 需要保證購物中心經(jīng)營項目的多樣性與綜合性。重信譽、守信用是商家基本的職業(yè)道德。 談判條件的原則性與靈活性 項目 招商的目標(biāo)要具體體現(xiàn)在談判條件上。 與 “ 求租 者 ” 簽定合同，收取 租金 和保證金，則全面招商工作告以段落，后續(xù)零星的招商工作開展可以抽取部分力量，而工作的中心轉(zhuǎn)移到產(chǎn) 品的全面推廣階段。 面對面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會議的成功開展是 “ 求租 者 ” 加盟的關(guān)鍵一步。從 “ 求租 者 ” 打進(jìn)第一個電話到招商的合作主體 各分銷商和代理商簽訂協(xié)議，進(jìn)行產(chǎn)品銷售這一過程是整個招商工作的核心部分，直接決定著招商的質(zhì)量和數(shù)量，也就決定了整個過程的成敗。一方面，通過培訓(xùn)是團(tuán)隊了解 項目 的現(xiàn)狀、產(chǎn)品，了解招商策略和操作步驟，同時也是進(jìn)行磨合的過程。 第一步是招商的組織框架和崗位職責(zé)的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團(tuán)隊的整體規(guī)劃。第一是招商隊伍的組建及招商人才的培訓(xùn)。因為極大程度上動用了代理商的人力資源，招商的企業(yè)在人員上自然緩解了大量壓力。 區(qū)域協(xié)銷經(jīng) 理若干，主要職責(zé)是協(xié)助 開發(fā)市場，完成銷售。 招商專業(yè)知識（招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等） 。 招商中與 “ 求租 者 ” 接觸的整個程序，一般如下： 第一次信息的處理（來函、來電） 第一次信息回復(fù) 第二次信息處理（二次來函、