【正文】 ,并 有意 引 進(jìn)大型 百貨與 連鎖大型超市等商家 入駐 ；海興地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的錦繡花園小區(qū)商業(yè)裙樓總體量近 2萬(wàn)方 。其中購(gòu)物中心板塊營(yíng)業(yè)面積 達(dá) 5萬(wàn)平方米以上，擬引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名大型超市大潤(rùn)發(fā)、麥當(dāng)勞主力商家各一家。 東風(fēng)大街：城市東西主干道和商業(yè)主軸，雙向 4 車(chē)道，有兩條自行車(chē)道以及兩條人行道，比鄰區(qū)政府以及華潤(rùn)萬(wàn)家、國(guó)貿(mào)、恒基等大型超市和百貨。將建設(shè)成 渭南 市規(guī)模最大、檔次最高、功能最全的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目， 融合酒店、 旅游、零售、休閑娛樂(lè)、餐飲、 主題運(yùn)動(dòng) 文化 公園 于一體， 信達(dá)商業(yè)綜合體項(xiàng)目 將大大提升 渭南 市零售業(yè)和旅游 形象 的檔次和水準(zhǔn)，成為未來(lái) 渭南 市中心商業(yè)區(qū)地標(biāo)建筑。 超前領(lǐng)先：目前，渭南市商業(yè)業(yè)態(tài)是商業(yè)街、專賣(mài)店、沿街小店鋪、商城、百貨店、超市、專業(yè)市場(chǎng)多頭并舉，構(gòu)成層次豐富的業(yè)態(tài)體系。 一流的裝修設(shè)計(jì)體現(xiàn)亮麗、寬敞、通透、流暢的個(gè)性和美感，富有極強(qiáng)的沖擊力，讓消費(fèi)者留連往返。 因大多擁有經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，易維持現(xiàn)狀，有觀望心態(tài)。 根據(jù)渭南市場(chǎng)和商圈競(jìng)爭(zhēng)狀況，結(jié)合信達(dá)商業(yè)綜合體項(xiàng)目的總體定位，進(jìn)行各業(yè)種的定位，合理鎖定商品。租賃的方式是商家比較易接受的一種方式，以下為調(diào)研數(shù)據(jù)： 經(jīng)營(yíng)方式要求15%75%10%租賃聯(lián)營(yíng)其他 2．堅(jiān)持品牌經(jīng)營(yíng)的原則 旨在突出信達(dá)商業(yè)綜合體項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色，以國(guó)內(nèi)知名品牌（尤其是主力店品牌）及渭南市場(chǎng)暢銷(xiāo)品牌為主，特別要注意中高檔品牌中中低檔價(jià)位的品類，渭南市還未有過(guò) 的新型換代商品及在渭南市有良好的消費(fèi)基礎(chǔ)的傳統(tǒng)品牌。在確保渭南市招商工作全面、順利開(kāi)展的同時(shí)，招商部門(mén)安排出 20％的招商力量，對(duì)外地（包括外地省內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營(yíng)商、產(chǎn)品的全省代理、全省內(nèi)銷(xiāo)分支等）運(yùn)用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò) 、 DM等通訊手段進(jìn)行撒網(wǎng)式招商。同時(shí)通過(guò)確定各樓層的不同價(jià)格，達(dá)到差異化的價(jià)格定位。 免租的策略，分不同時(shí)間段按不 同商家以免租優(yōu)惠的方式旺場(chǎng)為先，營(yíng)利在后。 具備一定經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng) 濟(jì)實(shí)力的廠家、公司或個(gè)人。 . 渭南 市消費(fèi)者認(rèn)可的商品品類 。 ? 主力商家目標(biāo)：根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)展及現(xiàn)狀，主力及次主力商家主要引進(jìn)業(yè)態(tài)為影院 、電 器、手機(jī)數(shù)碼連鎖、大型酒樓、電玩、 KTV、酒吧等。 招商營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃 通過(guò)媒體、 DM及論談的方式進(jìn) 行廣泛宣傳， 本地 招商和外出聯(lián)絡(luò)有機(jī)結(jié)合。） 3商業(yè)體租金 樓 層 租金（元 /㎡ /月） 押 金 租金支付 進(jìn)場(chǎng)費(fèi) 三 樓 均價(jià) 30 一個(gè)月租金 季度支付 不收取 四 樓 均價(jià) 30 一個(gè)月租金 季度支付 不收取 （以上為第一年租金定價(jià)，第二年租金應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)及本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況另行確定。 餐飲招商 經(jīng)理 1名 招商員 1名 商品知識(shí)培訓(xùn) 3. 收集行業(yè)的相關(guān)資料，進(jìn)行分類、 分區(qū)整理。 2. 維護(hù)老客戶，對(duì)于商場(chǎng)在營(yíng)運(yùn)、財(cái)力、管理、品質(zhì)上有莫大的影響，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與老客戶的聯(lián)系，及時(shí)解決其所提出的問(wèn)題。 20xx726 。 9. 招商員每周上報(bào)招商情況，分析、總結(jié)、交流、招商經(jīng)驗(yàn)和心得，處理客戶反饋信息，適時(shí)調(diào)整招商策略。招商拓展培訓(xùn) 第九部分 管理篇 一、招商操作程序 1. 主力店商家、次主力店資源籌備。項(xiàng)目知識(shí)培訓(xùn) 第八部分 人才篇 一、 人員安排 （共計(jì)： 13名） 二、原 則 放水養(yǎng)魚(yú)、特位特價(jià)。 5) 利用造勢(shì)優(yōu)勢(shì)：利用 口碑 和廣告的宣傳度，虛實(shí)結(jié)合，擺好姿態(tài)。 商品檔次占比高檔20%中檔60%中低20%高檔中檔中低 四、招商規(guī)劃 主力店引進(jìn)分析 ? 引進(jìn)的目的： 樹(shù)立品牌形象，增強(qiáng)集客率。 . 已在 渭南 市場(chǎng)占據(jù)優(yōu)勢(shì)的商品品類。 目前品牌在萊城或 渭南 市場(chǎng)均沒(méi)有銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)，想以 渭南 市為突破口打開(kāi) 渭南 市相鄰縣市的市場(chǎng)。 業(yè)種規(guī)劃要區(qū)域化、專業(yè)化、市 場(chǎng)化并存，本著合作雙贏的原則 ,盡可能體現(xiàn)各商業(yè)業(yè)種的優(yōu)勢(shì) ,滿足消費(fèi)需求。 由于 14商業(yè)體開(kāi)發(fā)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的不確定性； 1商業(yè)體百貨引進(jìn)需求面積及其相應(yīng)規(guī)劃的不確定性，難以確定本體內(nèi)商業(yè)配套面積； 4商業(yè)體純商業(yè)面積的不確定性等樓層 建筑面積 業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)業(yè)種 建筑面積 商家個(gè)數(shù) 招商范圍 大潤(rùn)發(fā)一 、 二層 三層 約 11300㎡ 餐飲 宴會(huì)酒樓 3000㎡ 1個(gè) 渭南地區(qū) 特色餐飲 3500㎡ 10個(gè) 渭南地區(qū) 小吃城 3500㎡ 1個(gè) 渭南及跨區(qū)域（整體引進(jìn)或分散招商） 咖啡吧 300㎡ 1個(gè) 渭南地區(qū) 四層 約 11300㎡ 休閑、娛樂(lè) 影院 20xx㎡ 1個(gè) 國(guó)內(nèi) KTV 3000㎡ 1個(gè) 渭南地區(qū)及跨區(qū)域 滾軸溜冰 20xx㎡ 1個(gè) 渭南地區(qū) 網(wǎng)吧 1000㎡ 1個(gè) 渭南地區(qū) 電玩游藝 1500㎡ 1個(gè) 渭南地區(qū) 桌球 1000㎡ 1個(gè) 渭南地區(qū) 甜品站、水吧 300㎡ 1個(gè) 渭南地區(qū) 因素，暫不對(duì)其面積做去化占比統(tǒng)計(jì)。 7． 堅(jiān)持商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)結(jié)合的原則 滿足不同類型消費(fèi)者的需求，兼顧多個(gè)業(yè)種，實(shí)現(xiàn)區(qū)域規(guī)劃，把商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有機(jī)結(jié)合，即解決招商的問(wèn)題又能體 現(xiàn)真正一站式的戰(zhàn)略意義，開(kāi)辟渭南市商業(yè)經(jīng)營(yíng)的全新模 式。聯(lián)營(yíng)是解決主力商家入場(chǎng)的一種方法，是保證“大象帶小象”的需要。 商業(yè)購(gòu)物中心是由若干個(gè)業(yè)態(tài)、業(yè)種，若干個(gè)經(jīng)營(yíng)商家組合而成，經(jīng)營(yíng)的成敗與商家的經(jīng)營(yíng)管理策略、經(jīng)營(yíng)管理手段密不可分，品牌的強(qiáng)度固然重要，但很大程度上有賴于商家對(duì)該品牌的管理，因此，必需由對(duì)商品的管理轉(zhuǎn)為對(duì)商家的管理。 此類客戶往往具一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，愿意嘗試商業(yè)經(jīng)營(yíng)，喜歡面積較小的商鋪和柜臺(tái)， 因?yàn)橘Y金投入小，風(fēng)險(xiǎn)小，可行性高。 絕版地段近 20xx0㎡的 運(yùn)動(dòng) 廣場(chǎng)，把商業(yè)和文化、休閑、景觀有機(jī)地結(jié)合。 （二）定位基本原則 市場(chǎng)的不斷細(xì)分決定了項(xiàng)目有多樣或多元性的定位發(fā)展可能，在定位過(guò)程中我們將把握如下原則進(jìn)行分析、創(chuàng)作，以尋求適合本項(xiàng)目的最佳定位走向： 把握區(qū)域特征：定位的基礎(chǔ)建立在市場(chǎng)調(diào)查分析的結(jié)論之上； 強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)引導(dǎo)：在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上塑造新概念對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)； 強(qiáng)調(diào)揚(yáng)長(zhǎng)避短：根據(jù)本項(xiàng)目的優(yōu)劣因素提出適用的解決方案； 提倡可盈利性：以項(xiàng)目盈利在最短時(shí)間內(nèi)得以最大 體現(xiàn)為出發(fā)點(diǎn)； 帶動(dòng)品牌衍生：通過(guò)產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)提升開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目本身的品牌效應(yīng)； 體現(xiàn)可操作性：定位內(nèi)容須通過(guò)可操作的手法最終展現(xiàn)予目標(biāo)客戶； 堅(jiān)持以客為本：在保障開(kāi)發(fā)商利益的基礎(chǔ)上體現(xiàn)客戶利益最大化； 確保持續(xù)經(jīng)營(yíng)：選擇合適定位和運(yùn)營(yíng)措施確保項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。 信達(dá)綜合體商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)后，渭南的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)面臨一次重新洗牌，也是對(duì)商業(yè)資源是一次有效的整合，屆時(shí)將成為渭南城市級(jí)商業(yè)中心 。 交通條件 項(xiàng)目位于渭南市核心商圈中心，渭南最重要的東西城市主干道東風(fēng)大街、朝陽(yáng)大街、南北城市主干道前進(jìn)路貫穿而過(guò)，交通十分方便，到達(dá)項(xiàng)目公交車(chē)有 121 30 30 318 路等。 基礎(chǔ)資料及指標(biāo) 各 項(xiàng)指標(biāo) 說(shuō) 明 項(xiàng)目名稱 信達(dá) 中心城、信達(dá)世紀(jì)購(gòu)物公園（待定） 項(xiàng)目總資料 總占地面積： ㎡（其中 1~4號(hào)地塊總占地面積： ㎡ ）；建筑面積： 288601 ㎡ （其中 1~3 號(hào)地塊 183945㎡， 4號(hào)地塊 104656 ㎡， 5 號(hào)地塊不計(jì)算在內(nèi)）；容積率： （其中 1~3號(hào)地塊容積率為 3 ， 4號(hào)地塊容積率為 4 ）；建筑密度： 60％；用地性質(zhì)：商業(yè) 地理位置 渭南市前進(jìn)路 投資商 /開(kāi)發(fā)商 渭南市信達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 商業(yè)策劃顧問(wèn) 深圳市波特商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限 公司 整合推廣 /廣告實(shí)施 待定 首期商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模 “信達(dá)國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)”首期建設(shè)商業(yè)營(yíng)運(yùn)面積 10萬(wàn)余平方米，將于 20xx年底正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，一期工程由生活購(gòu)物超市、商業(yè)步行街、運(yùn)動(dòng)公園。而集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、文化體驗(yàn)、商業(yè)街等于一體的大型綜合性體驗(yàn)性商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將成為未來(lái)渭南商業(yè)發(fā)展的主流。 ③、渭南大型超市主要有位于核心商業(yè)區(qū)的華潤(rùn)萬(wàn)家、東風(fēng)大街西段的晶眾家樂(lè)、高新區(qū)的民生家樂(lè)和中心區(qū)的恒基超市。 以東風(fēng)大街商業(yè)街為主軸，與其平行的人民路、南 京路、勝利大街、樂(lè)天大街、朝陽(yáng)大街和站南站北路，與其交叉的前進(jìn)路、解放路、民主路、南北塘、民生路、西岳路、金水路、杜化路和倉(cāng)程路均尚有為數(shù)不少的商家，但商家業(yè)種形式比較零散，基本為餐飲、休閑、娛樂(lè)及便民配套商業(yè)為主。 《項(xiàng)目招商策略報(bào)告》 信達(dá)國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng) 中國(guó)形成以東風(fēng)大街為軸心，網(wǎng)點(diǎn)向周邊擴(kuò)散發(fā)展之態(tài)勢(shì)。 從整個(gè)渭南的現(xiàn)有家俱市場(chǎng)來(lái)看，經(jīng)營(yíng)狀況一般，處于相對(duì)供大于求的態(tài)勢(shì)。 智能時(shí)尚中心、陽(yáng)光購(gòu)物中心的負(fù)一層、國(guó)貿(mào) 負(fù)一層則為主營(yíng)山寨手機(jī)、組裝電腦、配件、耗材市場(chǎng) 商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 功能更為齊全的新型百貨將取代舊有模式，成為主流 — — 我們可以預(yù)見(jiàn)，由于物業(yè)自身的局限性，老百貨網(wǎng)點(diǎn)將面臨著重要抉擇：要么選擇推倒重來(lái)，要么就被淘汰的命運(yùn)。 整個(gè)項(xiàng)目由東風(fēng)大街、前進(jìn)路、朝陽(yáng)大街及商業(yè)綜合體與世紀(jì)城之間的商業(yè)街合圍而成。隨著近年城市規(guī)劃和舊城改造的加速，周邊的配套更加趨于完善，周邊現(xiàn) 有其他相關(guān)配套如下： 城市公共設(shè)施：中心市政廣場(chǎng) 市政單位： 區(qū)政府、供電局、規(guī)劃局、建設(shè)局等 ； 大型商業(yè)設(shè)施：恒基商業(yè)中心、國(guó)貿(mào)百貨、陽(yáng)光購(gòu)物中心、雙元商場(chǎng)、華岳商場(chǎng)、方元商場(chǎng)、百姓商場(chǎng)、鑫博商場(chǎng)、天斗商場(chǎng)、人民商場(chǎng)、東芳尚商場(chǎng)； 主要大型超市有：晶眾家樂(lè)、華潤(rùn)萬(wàn)家、恒基超市； 專業(yè)市場(chǎng)：億格電腦城、中心智能電腦數(shù)碼城、智能時(shí)尚電腦數(shù)碼城等）； 電器超市有：國(guó)寧電器、蘇寧電器、國(guó)美電器 ； 交通設(shè)施：臨近渭南火車(chē)站、臨近渭南長(zhǎng)途汽車(chē)站、市內(nèi)多條公交站點(diǎn)臨項(xiàng)目地 ； 高尚樓盤(pán)：信達(dá)世紀(jì)城、朝陽(yáng)華廈、豪潤(rùn)御城、輕 工大廈、朝陽(yáng)一號(hào)、麗領(lǐng)公寓、時(shí)代星苑等。目前渭南市主要商業(yè)中心不但集中在東風(fēng)大街上，而且主要集中在中心廣場(chǎng)商圈周邊，形成以其為軸心，網(wǎng)點(diǎn)向周邊擴(kuò)散發(fā)展之態(tài)勢(shì)， 但中心商圈地位是無(wú)可憾動(dòng)的。 5． 購(gòu)物將進(jìn)入體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代。 超大規(guī)模的地標(biāo)性商業(yè)建筑，以復(fù)合的商業(yè)形態(tài)引領(lǐng) 渭南 市商業(yè)潮流。 經(jīng)營(yíng)者定位 具相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，本身就是非常內(nèi)行