【正文】 和做生意者，擁有或租有商鋪，頭腦精明，商鋪知識、經(jīng)驗(yàn)皆豐富，對商鋪?zhàn)钣行枨螅蚣毙钄U(kuò)張生意，或擴(kuò)展規(guī)模，或由租賃轉(zhuǎn)為自買自營，他們是最有興趣和實(shí)力的商家，是商業(yè)廣場的準(zhǔn)客戶。 投資小業(yè)主定位 ：公務(wù)員、生意人（個體戶）、 白領(lǐng)人士、私人企業(yè)主等； ：普通市民投資客戶、本地在職及退休人士、 外地投資客等； 第二部分 原則篇 一、招商指導(dǎo)思想 1． 實(shí)施“經(jīng)營商家”的主導(dǎo)思想。 二、招商基本原則 1． 以租賃為主、聯(lián)營為輔、針對自有優(yōu)勢部分自營的原則 按規(guī)劃的功能區(qū)域盡量引進(jìn)代理商、經(jīng)銷 商及其它經(jīng)營業(yè)主，以租賃的方式進(jìn)場經(jīng)營，最大限度的提高有保障收益，向場地要效益。 6． 堅持以本地市場為主，兼顧周邊市場的原則 （遠(yuǎn)交近攻） 本地市場的商品結(jié)構(gòu)、檔次、價位是與消費(fèi)者經(jīng)過長期磨合而形成的，能比較全面地反映大多數(shù)消費(fèi)者的需求，周邊市場新的資源的引進(jìn)，將為 信達(dá)商業(yè)綜合體項目 創(chuàng)造出新的亮點(diǎn)，側(cè)重在品牌和主力店。 （ 2） 1商業(yè)體 （商業(yè)面積約 36000㎡，未含酒店部分） 整體引進(jìn)一家主力百貨店和一家星級酒店 （ 3） 2商業(yè)體 （約 46000㎡） 樓層 建筑面積 業(yè)態(tài) 經(jīng)營業(yè)種 建筑面積 商家個數(shù) 招商范圍 一層 約 11500㎡ 內(nèi)鋪 約 8700㎡ 購物 化妝品 500㎡ 15個 渭南及跨區(qū)域 黃金珠寶 500㎡ 5個 渭南及跨區(qū)域 鐘表眼鏡 500㎡ 10個 渭南地區(qū) 男女皮鞋 3000㎡ 40個 渭南地區(qū)及跨區(qū)域 皮具箱包 500㎡ 20個 渭南地 區(qū) 小家電 500㎡ 15個 渭南地區(qū) 甜品 100㎡ 1個 渭南地區(qū) 水吧 100㎡ 1個 渭南地區(qū) 電腦手機(jī)數(shù)碼港 、 電器 2500㎡ 1個 渭南地區(qū)及跨區(qū)域 街鋪 約 2800㎡ 品牌專賣 2800㎡ 45個 渭南地區(qū) 二層 約 11500㎡ 購物 男裝 4500㎡ 35個 渭南地區(qū)及跨區(qū)域 休閑裝 4500㎡ 35個 渭南地區(qū)及跨區(qū)域 運(yùn)動裝 文體用品 500㎡ 5個 渭南地區(qū) 音像書吧 500㎡ 1個 渭南地區(qū) 三 層 約 11500㎡ 購物 少淑裝 4000㎡ 35個 渭南地區(qū)及跨區(qū)域 時尚裝 3500㎡ 30個 渭南地區(qū)及跨區(qū)域 中老年裝 1000㎡ 10個 渭南地區(qū) 針織衫 500㎡ 5個 渭南地區(qū) 精品飾品 500㎡ 8個 渭南地區(qū) 內(nèi)衣、家居服 1000㎡ 20個 渭南地區(qū)及跨區(qū)域 四層 約 11500㎡ 購物 外貿(mào)服飾 5000㎡ 50個 渭南地區(qū) 童裝 1500㎡ 25個 渭南地區(qū) 玩具 200㎡ 5個 渭南地區(qū) 兒童攝影 200㎡ 1個 渭南 地區(qū) 孕嬰生活館 500㎡ 1個 渭南地區(qū)及跨區(qū)域 兒童游樂館 1000㎡ 1個 渭南地區(qū) 美容美體 1000㎡ 2個 渭南地區(qū) 工藝禮品 500㎡ 個 渭南地區(qū) 家紡家飾 500㎡ 5個 渭南地區(qū) （ 4） 3商業(yè)體（約 45200㎡，未含東面連體商業(yè)街部分）： 2 3 商業(yè)體整體業(yè)態(tài)占比百貨購物43%超市25%餐飲13%休閑娛樂13%其他6%百貨購物 超市 餐飲 休閑娛樂 其他 以上態(tài)面積比例數(shù)據(jù)，視實(shí)際招商狀況進(jìn)行調(diào)整。 大中小商家的招商可以廣告造勢，人力推進(jìn)，內(nèi)外結(jié)合，大量登記，合理選擇，以點(diǎn)帶面 ,先做人氣，再做生意 ，分階段側(cè)重進(jìn)行。他們一般對 渭南 市的消費(fèi)市場比較了解，對市場對本產(chǎn)品的消費(fèi)潛力和市場的認(rèn)可度有信心，更為關(guān)注商場的運(yùn)營情況。 . 具有引領(lǐng)時尚消費(fèi)的商品品類 。招商組貨應(yīng)嚴(yán)格遵照項目的經(jīng)營定位，中檔商品是招商的主體，兼顧高 、中 低檔商品的招商，總體比例為 高、中、低檔商品比例為 2： 6： 2。 4) 利用政策優(yōu)勢：實(shí)施免租及 租賃 優(yōu)惠的政策，養(yǎng)商政策。 第六部分 招商條件篇 根據(jù)對 渭南 市各百貨商場等的招商條件調(diào)查、評估， 結(jié)合項目可行性分析報告對租金及售價的評估， 初步擬定 本項目 的招商條件： 一、合作方式 以租賃為主，聯(lián)營、自營為輔 。 潛在收益（包括商戶超出保底銷售額的銷售提成、商品展銷、促銷等到公共場地出租、場內(nèi)外廣告位出租、商鋪?zhàn)赓U押金、一次性預(yù)交租金、統(tǒng)一收銀現(xiàn)金流），尚未統(tǒng)計在內(nèi)。技巧培訓(xùn) 客戶管理培訓(xùn) 8. 建立目標(biāo)客戶數(shù)據(jù)庫，對招商員的招商工作，包括電話聯(lián)系、走訪、跟進(jìn)、簽約等，實(shí)時做好記錄。把 項目 建 成真正的集旅游、購物、休閑娛樂、觀光、餐飲、文化體驗(yàn)于一體的一站式 購物中心 。 3. 商場每年都可能會喪失若干客戶，因此要采取計劃性客戶儲備與拓展及補(bǔ)充。 4. 通過各種新聞、廣告、雜志、媒體、展會發(fā)布信息及口碑宣傳，對招商進(jìn)行前期滲透?，F(xiàn)場知識培訓(xùn) 休閑娛樂招商 經(jīng)理 1名 招商員 1名 ） 四、招商細(xì)則：（詳見招商執(zhí)行方案） 第七部分 招商收益篇 不分租賃、聯(lián)營等合作方式，僅根據(jù) 項目規(guī)劃 總建筑面積對收益進(jìn)行測算： 一、整體租金收益 地塊 月租金（萬元） 年租金（萬元） 年租金總額（萬元 ） 2商業(yè)體 283． 16 3398 4076 3商業(yè)體 三四層 678 注明：未含管理費(fèi)、廣告位、臨時場地促銷等收益 二、整體收益細(xì)分 （ 1） 2商業(yè)體 租金表： 樓 層 建筑面積（㎡） 租金（元 /㎡ /月） 租金總額（萬元 /月） 一 樓 內(nèi)鋪 8700 66 57． 42 街鋪 2800 108 30． 24 二 樓 11500 60 69 三 樓 11500 60 69 四 樓 11500 50 57． 5 合 計 46000 283． 16 年總收益 (12個月 ) 約 3398萬元 /年 （以上可租賃面積為估算面積，以上測算租金收益僅供參考。 1）第一步以本地品牌為主，媒體、 DM的宣傳方式。 ? 引進(jìn)步驟：前期廣泛聯(lián)系、溝通交流，中期進(jìn)行篩選，后期合作簽約。 . 周邊市場暢銷而 渭南 市尚沒有的商品品類 。 二、招商區(qū)域 招商區(qū)域以本地為主，其次 為西安、咸陽、寶雞、華陰 等城市，全國范圍以主力店、次主力店和部分主力品牌的招商為主。 按照招 商 區(qū)域功能 ，按百貨、餐飲 、休閑娛樂 三 大板 塊招商進(jìn)行分解。 由于本項目在 渭南 市 場上屬于新型的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，其他的商業(yè)物業(yè)只能算是替代產(chǎn)品，與本項目的產(chǎn)品在本質(zhì)還是有所區(qū)別的 ，加上開發(fā)商在 渭南 市 場所處的地位，所以本項目的價格定位策略應(yīng)該 采用領(lǐng)導(dǎo)型價格定位。 效果理想的情況下，在保證渭南地區(qū)招商指標(biāo)的同時，隨時進(jìn)行調(diào)整加大外地招商力度。 3．堅持商品的連帶性的原則 招商時應(yīng)嚴(yán)格按樓層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃進(jìn)行，并作好不同業(yè)種之間的商品的合理過渡，做到自然過渡，避免生硬連接。商品的價位和結(jié)構(gòu)上參照“大眾型”購物中心，陳列、動線、購物環(huán)境和氣氛營 造上參照“流行型”商場，重在突出大眾化、品牌化、前衛(wèi)化、個性化相結(jié)合。 傾向于租鋪經(jīng)營，以便在市場不 景氣時向其它市場轉(zhuǎn)移，同時減輕資金壓力。 餐飲、 休閑 娛樂 、主題商城 是本案具備的戰(zhàn)略優(yōu)勢，良好的經(jīng)營口碑是發(fā)展的根本。本項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃在適合 地塊條件的同時，要做 到五年領(lǐng)先，十年不落后，才能在 競爭中處于優(yōu)勢。 三、項目定位 （一）分析 1． 渭南市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，商業(yè)氛圍較好，如合理引導(dǎo)，其前景將十分看好。 前進(jìn)路：南北向城市主干道，雙向 4車道，有兩條自行車道以及兩條 人行道。 經(jīng)營業(yè)態(tài) 涵蓋百貨、服裝、食品、數(shù)碼、家電、餐飲、娛樂各專業(yè)店、特色店為一體。 在地產(chǎn)龍頭企業(yè)挺進(jìn)商業(yè)物業(yè)的同時 ，其他 以中小開發(fā)商 也不甘示弱，也紛紛加入商業(yè)物業(yè)的開發(fā)行列， 20xx至 20xx年商業(yè)物業(yè)迎來 了 一個開發(fā) 高峰。據(jù)悉春節(jié)期間最高日營業(yè)額可達(dá) 200 萬 元 晶眾家樂：周一至周四的日銷售額約為 7— 9 萬元，周五至周日的日銷售額約計為 10— 13萬元； 民生家樂：平均日銷售額約為 6－ 9 萬元； 恒基超市：日均銷售額約為 — 2 萬元。人們對購物不僅是單一的需求，而且越來越注重服務(wù)、環(huán)境、體驗(yàn)的樂趣，渭南目前缺少一個現(xiàn)代化、大體量、多業(yè)態(tài)、一站式、體驗(yàn)式的大型購物中心。據(jù)悉 《渭南市 商業(yè) 網(wǎng)點(diǎn) 發(fā)展規(guī)劃 》目前通過專家評審，即將提請渭南市政府發(fā)布實(shí)施。 發(fā)展規(guī)劃 明確：東風(fēng)大街將成為渭南 商業(yè) 主軸的地位 。 ②、渭南建材、家具、裝飾材料市場主要集中在樂天大街與前進(jìn)路交匯段、解放路與東風(fēng)大街及朝陽路交匯路段、東風(fēng)大街東段和西段。 ④、渭南家電、 IT、數(shù)碼、手機(jī)市場主要集中在中心廣場和東風(fēng)大街，整體經(jīng)營狀況良好。 整體而言，渭南商業(yè)地產(chǎn)屬于發(fā)展初期并進(jìn)入快速發(fā)展階段，一些大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對集中，未來隨著城市發(fā)展中心西移北擴(kuò)策略的逐步展開，渭南商業(yè)發(fā)展前景非常值得期待。 經(jīng)營檔次 中偏下、中檔、中偏上、中 高 檔 次 結(jié) 合 經(jīng)營特色 獨(dú)特增設(shè)時尚中心 、潮流前線、運(yùn)動公園； 有渭南市目前最大規(guī)模功能最齊備的兒童用品商城； 購物一站式、休閑娛樂一站式消費(fèi)到位； 大事記 20xx年 10月首先進(jìn)駐的麥當(dāng)勞得來速餐廳已正式營業(yè) 20個月，經(jīng)營狀況良好。 朝陽大街：城市東西向主干道，雙向 4 車道，有兩條人行道。 2． 渭南市需要一場商業(yè)模式的革命，而我們需要做的正是這個商業(yè)革命的搖旗者。 （三）項目的經(jīng)營戰(zhàn)略定位 本項目定位為中高檔，集酒店、購物、休閑娛樂、觀光、餐飲、文化、體驗(yàn)于一體的一站式 購物中心 。 香港波特集團(tuán)現(xiàn)代化理念的經(jīng)營管理，完全有能力和信心對本案進(jìn)行全程整合服務(wù)。 初涉商海者一部分非常謹(jǐn)慎 ,持觀望態(tài)度 ,一部分大膽嘗試 ,敢于昌險 ,有成功欲。 3． 培育市場，營造信達(dá)商業(yè)綜合體項目的良好商譽(yù)，樹立項目“城市客廳”形象。否則給公眾的感覺比較雜亂，破壞商場的整體形象。 第三部分 平面規(guī)劃篇 一、商業(yè)整體規(guī)劃 本項目 123商業(yè)體均設(shè)定為四層 ： （ 1）商業(yè)街 案名 —— 信達(dá) .世紀(jì)商業(yè)街 主業(yè)態(tài)： 休閑、娛樂、餐飲、康體、 各類專賣店、專業(yè)店、各類民間藝術(shù) 輔助業(yè)態(tài)： 各類專賣店、專業(yè)店、生活配套商業(yè) （ 2） 1商業(yè)