【正文】 行管理。 第十章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 投資估算 一、 編制依據(jù) 該項目的建設(shè)內(nèi)容。 第二節(jié) 財務(wù)評價 一、基本情況 該項目總投資 52504 萬元，總建筑面積 297500 平方米，其中住宅建筑面積為 225600 平方米全部出售；商業(yè)公建建筑面積為 71900 平方米全部出售。 項目交納的銷售稅金及附加為 萬元，所得稅 萬元，土地增值稅 萬元，合計交納稅金 萬元。對項目單位來說，應(yīng)注意提高項目管理水平，降低建設(shè)成本，使企業(yè)保持較好的經(jīng)濟(jì)效益；同時也應(yīng)該加強(qiáng)廣告宣傳，樹立良好的企業(yè)形象，積極開拓海內(nèi)外銷售市場，以保證項目有較高的經(jīng)營收入。 雖然目前 XX 市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相對低靡，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購買力處于上升趨勢，從長遠(yuǎn)看商品房的銷售前 景看好。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風(fēng)險的因素之一。 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表 基本報表 1 單位 :萬元 序號 項 目 合 計 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng) 營成本 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 稅后凈現(xiàn)金流量 稅后累計凈現(xiàn)金流量 稅后凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值 稅后累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值 4 稅前凈現(xiàn)金流量 稅前累計凈現(xiàn)金流量 稅前凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值 稅前累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值 5 財務(wù)指標(biāo) 稅 后 稅 前 靜態(tài)投資回收期 年 （含建設(shè)期） 年 （含建設(shè)期） 動態(tài)投資回收期 年 （含建設(shè)期） 年 （含建設(shè)期） 累計凈現(xiàn)金流量 萬元 萬元 累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值 萬元 萬元 財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 損 益 表 基本報表 2 單位：萬元 序號 項 目 合 計 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 經(jīng)營收入 100100 30030 40040 30030 銷售收入 100100 30030 40040 30030 2 總成本費(fèi)用 52504 15751 21002 15751 銷售成本 52504 15751 21002 15751 3 經(jīng)營稅金及附加 5635 1691 2254 1691 4 土地增值稅 0 0 0 0 5 利潤總額 41961 12588 16784 12588 6 所得稅 10490 3147 4196 3147 7 稅后利潤 31471 9441 12588 9441 投資利潤率 % 投資利稅率 % 項目總投資估算表 輔助報表 1 單位：萬元 序號 項 目 金 額 估算說明 一 建設(shè)投資 52504 1 土地費(fèi)用 土地出讓金 契稅 2 前期工程費(fèi)用 申請報告編制費(fèi) 勘察費(fèi) 設(shè)計費(fèi) 施工圖審查費(fèi) 規(guī)劃服務(wù)費(fèi) 測繪費(fèi) 三通一平費(fèi) 環(huán)評費(fèi) 防雷設(shè)計圖紙審核費(fèi) 招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 建設(shè)工程交易中心服務(wù)費(fèi) 人防異地建設(shè)費(fèi) 工程定額測定費(fèi) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 墻體材料節(jié)能費(fèi)押金 勞保統(tǒng)籌基金 農(nóng)民工工資保障金 水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi) 開發(fā)管理費(fèi) 價格 調(diào)節(jié)基金 3 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 大配套費(fèi) 供熱工程費(fèi) 管道燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi) 供電工程費(fèi) 供水工程費(fèi) 排污工程費(fèi) 綠化工程費(fèi) 硬化工程費(fèi) 亮化工程費(fèi) 有線電視安裝費(fèi) 通訊、寬帶網(wǎng)安裝費(fèi) 4 建安工程費(fèi)用 多層住宅 商業(yè)公建 5 建設(shè)單位管理費(fèi)用 6 銷售費(fèi)用 7 財務(wù)費(fèi)用 8 工程建設(shè)其他費(fèi)用 工程監(jiān)理費(fèi) 工程造價咨詢服務(wù)費(fèi) 消防安全檢測費(fèi) 防雷裝置施工質(zhì)量 及驗(yàn)收檢測費(fèi) 9 不可預(yù)見費(fèi) 投資計劃與資金籌措表 輔助報表 2 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 4 5 1 項目總投資 52504 36753 15751 開發(fā)建設(shè)投資 52504 36753 15751 經(jīng)營資金 0 0 0 2 資金籌措 52504 36753 15751 自有資金 48504 32753 15751 銀行貸款 4000 4000 0 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 輔助報表 3 序號 項 目 合計 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 經(jīng)營收入 100100 房屋銷售收入 100100 多層住宅銷售收入 可銷售面積（平方米） 單位售價（萬 元 /平方米） 銷售比例 100% 30% 40% 30% 酒店式公寓銷售收入 可銷售面積（平方米） 單位售價（萬元 /平方米） 銷售比例 100% 30% 40% 30% 閣樓銷售收入 可銷售面積（平方米） 單位售價（萬元 /平方米） 銷售比例 100% 30% 40% 30% 陽臺銷售收入 可銷售面積（平方米） 0 0 0 單位售價（萬元 /平方米） 銷售比例 100% 30% 40% 30% 2 經(jīng)營稅 金及附加 5635 1691 2254 1691 營業(yè)稅 5005 1502 2021 1502 城市維護(hù)建設(shè)稅 350 105 140 105 教育費(fèi)附加 200 60 80 60 交易管理費(fèi) 30 9 12 9 交易印花稅 50 15 20 15 。 二、在項目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低 投資成本。按照國際慣例，房價一般是居 民家庭年收入的 3－ 6 倍，而目前 XX 市房價每平方米售價為 1800－ 2200 元之間（中低檔商品房），一套建筑面積 100 平方米的住房平均售價達(dá) 18 萬元－ 22 萬元之間，相當(dāng)家庭收入的 倍至 倍，難以形成有效需求。其中，建設(shè)投資的變動對項目的各項分析指標(biāo)影響相對較大，經(jīng)營收入的變動對項目的各項分析指標(biāo)影響相對較小。 詳見《銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》、《損益表》。 第十一章 財務(wù)評價 第一節(jié) 評價說明 本項目的財務(wù)評價按照國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）規(guī)定的原則和要求進(jìn)行 財務(wù)評價。另外，為確保工程進(jìn)度和投入運(yùn)行后達(dá)到預(yù)期效益，應(yīng)合理安排工期和做好市場開發(fā)工作。 四、節(jié)電措施 所選用電設(shè)備均為國家允許生產(chǎn)出售的較先進(jìn)節(jié)能設(shè)備，變配電設(shè)備要安裝電容補(bǔ)償自動裝置，盡量提高功率因數(shù)，減少電耗。外門窗一律采用塑鋼或鋁合金門窗、中空玻璃、進(jìn)口或國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)鐵件，達(dá)到現(xiàn)有鋁合金門窗 45 倍的保溫隔音效果。 （二）生活垃圾 生活垃圾實(shí)行生活垃圾袋裝處理后，由物業(yè)公司組織專人收集外運(yùn)。并進(jìn)行總的電位聯(lián)結(jié)，除空調(diào)插座回路外，其余插座回路均設(shè)漏電保護(hù)裝置，每棟住宅樓的總電源斷路器應(yīng)具有漏電保護(hù)功能。 負(fù)荷計算 居住戶數(shù) 5382 戶，電力負(fù)荷按 8KW/戶計，同時系數(shù) ，公建建筑面積 71900 平方米，電力負(fù)荷按 40W/m2計。 節(jié)水措施 洗臉盆配置加氣龍頭，以此增大水流表觀體積，限制流出水頭，大便器采用節(jié)水型大便器。 （ 2）水源 采用城市自來水，由小區(qū)南側(cè)規(guī)劃路就近接入。 二、項目設(shè)計指導(dǎo)原則 本項目規(guī)劃設(shè)計中突出“以人為本”的指導(dǎo)思想，把居民對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求作為規(guī)劃設(shè)計重點(diǎn)，努力把小區(qū)規(guī)劃為具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、豐富的文化內(nèi)涵的新街坊鄰居空間。 二、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《山東省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)定，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。 第五章 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 第一節(jié) 建筑面積和內(nèi)容 XX 一、水 XX 市自來水廠已將供水管線接入銀灘度假