【正文】 來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)定位，來(lái)尋求市場(chǎng)的縫隙，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，獲得更多利潤(rùn)。城市化是世界各國(guó)共同的發(fā)展規(guī)律。剔除其他因素，以現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口人每年住房增加 平方米保守估算 ,每年就需要約 20 萬(wàn)平方米的住房 .因此 ,潛在的主動(dòng)型市場(chǎng)需求鈄為我市住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供廣闊的發(fā)展空間 . 綜上所述 ,我市每年住房需求在 115 萬(wàn)平方米以上 ,需求十分旺盛 ,開(kāi)發(fā)潛力巨大。 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 （ 1） XX 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀概況 和房地產(chǎn)較為發(fā)達(dá)的大中城市相比， XX 縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段，但同時(shí)也在快速向前發(fā)展。 住房面積需求 100— 130 平方米左右是市場(chǎng)普遍的選擇，根據(jù) XX 住房消費(fèi)者需求的的住房面積供求調(diào)查， 60 平方米以下商品房不適宜居住，而 90— 130 平方米這個(gè)面積范圍是市民普遍的選擇。 二是健康， 30%綠化率，健康會(huì)所、休閑、運(yùn)動(dòng)等設(shè)施齊備。 項(xiàng)目銷售渠道策略 該項(xiàng)目的銷售渠道可以選擇自主銷售為主，通過(guò)內(nèi)部培訓(xùn)和外部智力機(jī)構(gòu)的培訓(xùn)，充分發(fā)揮 現(xiàn)有銷售人員的潛力，提高銷售人員的能力和水平，以使項(xiàng)目的銷售工作有較高的效率。 (b)上更新統(tǒng)（ Q41a1）：場(chǎng)區(qū)內(nèi)上更新統(tǒng)地層比較 發(fā)育，主要為河湖相的薩拉烏素組地層，縣水平層理，下部褐黃、灰黃色粉細(xì)砂夾亞砂透鏡體，結(jié)構(gòu)致密，透水性差，厚度 1540米，上部為桔黃色中細(xì)砂、粉細(xì)砂不等厘互層，結(jié)構(gòu)松散，夾少量薄層鈣極，厚度 620 米。 水文地質(zhì) 工程區(qū)地下水類型以潛水為主，主要為第四紀(jì)松散層孔隙潛水，含水層不沖擊相砂層， 厚度 3060 米，富水性好，下伏基巖為隔水底板，由于場(chǎng)區(qū)地勢(shì)低平，表面分布有松散砂層，有利于接受大氣降水的補(bǔ)給，形成比較富水的地段，含水層巖性主要為粉細(xì)砂、細(xì)砂，平均滲透系數(shù) 510 米 /日，水化學(xué)類型以 HCO3Ca型為主，礦化度 克 /升。 XX 縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 27 考慮城市景觀及區(qū)域內(nèi)已有的建筑風(fēng)格，發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用建筑造型 、體量、顏色、創(chuàng)造出一個(gè)造型大方得體、簡(jiǎn)潔具有超朝代氣息的現(xiàn)代建筑群體新形象。 （二）排水系統(tǒng) 該項(xiàng)目雨水經(jīng)排水管道流入市政雨水管網(wǎng)。 斷電保護(hù)與計(jì)量進(jìn)線柜采用過(guò)電流保護(hù)，變壓器柜采用過(guò)電流過(guò)負(fù)荷保護(hù)。 小區(qū)內(nèi)建筑物之間的間距均大于 23 米，符合消防規(guī)范要求。 （三）空氣質(zhì)量 小區(qū)綠化覆蓋率高，小區(qū)內(nèi)及周邊沒(méi)有污染源，空氣質(zhì)量良好。 ③選擇優(yōu)質(zhì)防滲閥門，杜絕滴漏。 （ 3）其他費(fèi)用估算 該項(xiàng)目其他費(fèi)用共計(jì) 240 萬(wàn)元。初步方案，考慮各種內(nèi)、外部因素所確定比較貼近市場(chǎng)實(shí)際情況的價(jià)格：住宅部分由于面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)等因素的不同，成本也隨之不同。綜合以上數(shù)據(jù)分析說(shuō)明該項(xiàng)目有較強(qiáng)的債務(wù)消償能力。因此，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 XX 縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 37 第十一章 財(cái)務(wù)效益分析 一、靜態(tài)投資收益分析 各項(xiàng)靜態(tài)投資收益指標(biāo)如下表： 靜態(tài)指標(biāo)估算表 指標(biāo) 指標(biāo)值 全部投資利潤(rùn)率 % 全部投資利稅率 % 利潤(rùn)總額（萬(wàn)元） 811 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 608 從不同方案的靜態(tài)指標(biāo)可以看出，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力。貸XX 縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 35 款本息償還由逐年累積的銷售收入償還。 XX 縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 33 第九章 投資估算與資金籌措 一、投資估算 建設(shè)投資估算 （ 1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算 該地塊土地取得成本為 2600 萬(wàn)元。 給排水節(jié)能 ①選擇高效節(jié)能型產(chǎn)品。 三、勞動(dòng)衛(wèi)生 （一）綠化 該項(xiàng)目的周及小區(qū)內(nèi)有道路及大面積綠化，小區(qū)內(nèi)視野廣闊，環(huán)境優(yōu)美，采光、自然通風(fēng)效果良好。 （七）燃?xì)庀到y(tǒng) 燃?xì)庥煽h城天然氣輸氣管道小區(qū)天然氣調(diào)壓站后，再引入各住宅用戶，天然氣總用量約 800 立方米 /天。 用電負(fù)荷 小區(qū)內(nèi)設(shè)一座變 電所，用電負(fù)荷為 3000KW（按每戶 6KW）。 （四）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 訪該項(xiàng)目采用主體采用框架結(jié)構(gòu)，層高為 3 米，抗震設(shè)防裂度為 6 度。 第六章 項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì) 該項(xiàng)目由高層商住樓組成 該項(xiàng)目占面積 畝，總建筑面積 平方米，容積率 ，建筑密度 %，綠化率 30%。之間，多不超過(guò) 5176。 XX 縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 23 (三 )工程地質(zhì)、 水文地質(zhì)及地震情況 地層巖性 該地層屬陜甘寧盆地分區(qū)，早期地層以侏羅系、白堊系分布最廣，因場(chǎng)內(nèi)地表為第四紀(jì)松散砂所覆蓋，只有在榆溪河上游河谷兩岸有斷續(xù)裸露，場(chǎng)區(qū)內(nèi)分布的地層從上到下依次為： （ a）全新統(tǒng)（ Q32e01）：近代風(fēng)積沙以沙丘和沙丘鏈構(gòu)成大片沙漠。 小區(qū)采用全封閉管理，綠化率為 30%。 ③項(xiàng)目的庭院設(shè)計(jì) 組團(tuán)間庭院化，地上均為綠化景觀點(diǎn)綴于樓宇間。但由于開(kāi)發(fā)理念、區(qū)域文化種種因素影響， XX 縣的房地產(chǎn)高端市場(chǎng)潛力未能發(fā)掘和有效利用，市場(chǎng)幾乎一片空白，而有購(gòu)買力的消費(fèi)群體見(jiàn)多識(shí)廣，更苦于 XX 沒(méi)有理想中的高檔住宅令他們找不到歸宿。這些中堅(jiān)購(gòu)房群體他們?yōu)榱烁淖兣f的環(huán)境，追求更好的環(huán)境，房好的居住氛圍與便利的配套設(shè)施。 2021 年，我市城鎮(zhèn)人均住房面積 20平方米，高于全國(guó)平均水平 。地區(qū)生產(chǎn)值首次突存破 50億元大關(guān)， 達(dá)到 52億元。 ③ 較大的利 潤(rùn)空間驅(qū)使房地產(chǎn)供給不斷增加。 2021 年末，居民人均住房 建筑面積由 2021年的 平方米提高到了 30平方米。 XX縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的積極影響 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高具有重要作用。但隨著國(guó)家 住房制度改 革的深化、擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施以及榆林城市建設(shè)步伐的加快，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)必將會(huì)呈現(xiàn)出投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，市價(jià)平衡運(yùn)行的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。該項(xiàng)目已得到了 XX 縣人民政府的大力支持，項(xiàng)目的實(shí)施必然對(duì)榆林市的 住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的示范效應(yīng)，進(jìn)而對(duì)推動(dòng)榆林市住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程有積極意義 。經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，使榆林城市規(guī)模的不斷發(fā)展，人口激增，市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的住宅數(shù)量和質(zhì)量明顯滿足不不了日益增長(zhǎng)的人口需要；另一方面因歷史原因，榆林城區(qū)存在大面積的舊平房，這與榆林市要發(fā)展為西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、特色 文化大市和綠色生態(tài)名市的目標(biāo)，無(wú)論是形象方面還是經(jīng)濟(jì)方面都是格格不入的 。 計(jì)算期： 5 年，其中建設(shè)期： 3 年 投資與收益概況 該項(xiàng)目總投資 5150 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)銷售收入 6309 萬(wàn)元（售價(jià)按住宅平均價(jià)格 2500 元 /m2），扣除各項(xiàng)稅費(fèi)，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 608 萬(wàn)元，上繳費(fèi) 550 萬(wàn)元。但是，由于我市房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于起步階段，除XX 縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 6 極少數(shù)中高檔樓盤外，現(xiàn)有商品房大多以中低檔住宅開(kāi)發(fā)為主，除面積較大外，基本上承襲了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代福利分房住宅的“火柴盒式”或“筒子樓”式， 外立面呆板 ，無(wú)生機(jī)和現(xiàn)代感，不要說(shuō)住宅向人性化、花園化、園林化、生態(tài)化等發(fā)展，有的甚至連基本的綠化都沒(méi)有。 XX縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX家園建設(shè) 可行性研究報(bào)告 陜西 XX 建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司 二○一○年十月二十日 XX 縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 2 XX縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XX家園建設(shè)可行性研究報(bào)告 建設(shè)單位： XX縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建設(shè)地址： XX縣城北大街 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 編制時(shí)間： 2021 年 10 月 20 日 XX 縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司