【正文】 ?？禈芳覉@可行性研究報告 14 第三章 項目建設(shè)選址及開發(fā)模式研究 項目建設(shè)的必要性 構(gòu)建和諧社會，養(yǎng)老體制有益嘗試 大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)能夠有效提高包括廣大老年人在內(nèi)的全體人民的生活質(zhì)量，促進(jìn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，推動經(jīng)濟(jì)增長，符合經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展的總體要求。 市場前景預(yù)測 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，有很大的發(fā)展空間。 二、 采用“金融養(yǎng)老”模式， 入住需繳納 10120 萬押金，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通過收取押金后用其資金做投資獲取回報。利于滿足住院老人的醫(yī)療應(yīng)急需求。 通過這樣的模式，降低社會力量進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)的“門檻”，進(jìn)而壓低養(yǎng)老院的入住價格，吸納更多老人入住。公辦養(yǎng)老院一直很難滿足普通人群的養(yǎng)老需求。 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理水平與相關(guān)人才缺乏 老年人的生理需求、安全需求、歸屬與愛的需求、尊重需求、自我實現(xiàn)的需求既有普遍性又有特殊性。 社區(qū)養(yǎng)老 老人住在家庭里，在 繼續(xù)得到家人照顧的同時，由社區(qū)承擔(dān)養(yǎng)老工作或托老服務(wù)，如社區(qū)辦老年飯桌、送餐上門、家庭病床、料理家務(wù)和 “ 急救鈴 ” 等?！八氖劳谩保c父母共居無疑是盡孝的基本形式，所以 居家養(yǎng)老是我國最為普遍的養(yǎng)老模式。 與我國人口老齡化現(xiàn)象并存的社會問題是：城市化進(jìn)程的加快，獨生子女政策帶來的家庭在縮小、人口流動的速度加快，加上人口的長壽，使得養(yǎng)老問題面 欽州開投 濱?？禈芳覉@可行性研究報告 8 臨諸多內(nèi)容和挑戰(zhàn)。據(jù)預(yù)測，再過 5 年，我國老年人口將達(dá)到 億；再過 10 年，將達(dá)到 億；再過 20 年，將達(dá)到 億； 2050 年，將達(dá)到 億，屆時，總?cè)丝谥械?%將是 60 歲以上的老人。 項目可行性研究的目的 在市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，與其他行業(yè)一樣，創(chuàng)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也要進(jìn)行市場調(diào)查，進(jìn)行可行性分析。 建立輻射欽州乃至廣西地區(qū)的綜合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 我國老齡化現(xiàn)狀及面臨的問題 隨著我國進(jìn)入老齡化社會，老年人口數(shù)量不斷攀升。 老年人口的快速增加，特別是 80 歲以上的高齡老人和失能老人年均 100 萬的增長速度，對老年人的生活照料、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療保健、精神文化等需求日益凸顯，養(yǎng)老問題日趨嚴(yán)峻。 我國養(yǎng)老發(fā)展?fàn)顩r分析 我國目前主要養(yǎng)老模式 我國目前養(yǎng)老主要有以下幾種方式： 居家養(yǎng)老 在我國傳統(tǒng)和社會主流的觀念中， 孝敬老人是一種優(yōu)良傳統(tǒng)，在源遠(yuǎn)流長的中國傳統(tǒng)文化中，孝文化無疑占有一定的地位。 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是指只要按月交納規(guī)定的費(fèi)用，就可獲得專門為老年人提供護(hù)理、食宿、照料的各種福利院和敬老院的養(yǎng)老模式。老齡化的加劇，老人增多，導(dǎo)致公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位緊張，床位缺口大，很難住進(jìn)去。 北京市養(yǎng)老主要問題是排隊嚴(yán)重，就近養(yǎng)老難。 實行“公辦民營”模式的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)保持福利服務(wù)性質(zhì)，“三無”、“五?！崩先撕凸職垉和墓B(yǎng)水平要符合政府有關(guān)規(guī)定，并逐步有所提高；要預(yù)留為本區(qū)域其他困難老人提供福利服務(wù)的空間。 ? 周邊醫(yī)療資源豐富。私立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由于資金壓力，對于每張床位投入無法達(dá)到公立養(yǎng)老院水準(zhǔn)。 “季節(jié)性”養(yǎng)老 冬夏兩季在養(yǎng)老院，其他時間在家中 海外回國養(yǎng)老 除上述主要養(yǎng)老模式外，還有以房養(yǎng)老等等。老齡化的日益加劇，僅靠公共資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，國家出臺政策鼓勵，民營 /民辦資本的逐漸進(jìn)入，使得養(yǎng)老市場逐漸繁榮。鑒于農(nóng)村人口中家庭養(yǎng)老仍為主流，主要考慮欽州城區(qū)老年人口 4 萬人，按國際通行比例 5%計算需要 20xx 床位，即使按北京市 %標(biāo)準(zhǔn)計算仍需 1160 床位，但是目前 ****區(qū)養(yǎng)老院床位只有約150 左右。社區(qū)附近應(yīng)有醫(yī)院或急救站，以解決老人的就近醫(yī)療和突發(fā)疾病等問題。****民政局 20xx 年計劃北部灣老年公寓（老年康樂家園）項目選址位于欽州濱海新城，該選址主要優(yōu)勢在于公辦項目土地成本具有優(yōu)勢，風(fēng)險在于距離市區(qū)較遠(yuǎn)，需要開通班車保證老人與家庭的聯(lián)系。 欽州開投 濱海康樂家園可行性研究報告 16 所以，把“公辦民營”中的“公”與“民”的合作理念與欽州地區(qū)現(xiàn)有實際情況相結(jié)合，是欽州 地區(qū)養(yǎng)老行業(yè)未來的發(fā)展道路。 合理確定各類社會福利服務(wù)機(jī)構(gòu)自費(fèi)代養(yǎng)人員的 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，既要考慮公益性或社會承受能力，又要照顧投資者的回報。 年平均氣溫 ～ 22℃；年平均降雨量在 1600 毫米左右，平均日照時數(shù)在 1800 小時左右，無霜期大于 329～ 354 天。 在我國老齡化逐漸增速、養(yǎng)老問題逐漸凸顯的情況下，雖然有不少城市推出不同的養(yǎng)老方案，并不斷的進(jìn)行創(chuàng)新與借鑒國外發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)經(jīng)驗，但目前還處于起步探索階段，沒有一個十分成熟的模式與標(biāo)桿企業(yè)。全國獨居老人的比例也從 1987 年的近 4%上升到11 % ，這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。 項目風(fēng)險分析 行業(yè)與市場風(fēng)險 我國目前的養(yǎng)老方式和社會主流的觀念中，居家養(yǎng)老是我國最為普遍的，也是最為人們所接受的。這樣會改變原項目評估時技術(shù)參數(shù)和投入產(chǎn)出指標(biāo)。加強(qiáng)工程項目的過程管理，邀請具有一定資質(zhì)的咨詢公司進(jìn)行過程管理，與施工方、監(jiān)理方協(xié)調(diào)好，加強(qiáng)對工期進(jìn)度的控制。個性、生活愛好不同的老人們能互不干擾地生活在同一屋檐下。同時能容納 800人入住，有單人間、雙人間、三人間；老年活動中心大樓，將新增康復(fù)醫(yī)療 中心、圖書室及學(xué)習(xí)中心、文化娛樂中心、老年健身中心、養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)培訓(xùn)中心、辦公服務(wù)中心等，并將創(chuàng)辦老年大學(xué)、老年藝術(shù)團(tuán)等。根據(jù)項目用地功能分區(qū)，本項目組成及各功能分區(qū)建設(shè)規(guī)模如下：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見下表： 表 52 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標(biāo) 備注 總用地面積 畝 70 46667平方米 總建筑面積 平方米 32120 欽州開投 濱?？禈芳覉@可行性研究報告 25 建筑占地面積 平方米 8000 不包含道路 容積率 建筑密度 20% 綠地率 60% 道路及停車場 平方米 10000 工程結(jié)構(gòu)方案 第一期 A 棟 ： 以下為濱?？禈芳覉@按功能分區(qū)指標(biāo)表 ： 表 53 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 廚房 1 樓 70 備餐間 1 樓 100 休息室 1 樓 30 洗消間 1 樓 30 洗衣房 1 樓 100 庫房 1 樓 150 鍋爐房 1 樓 150 變電室 1 樓 150 門衛(wèi)值班室 1 樓 20 污水處理 1 樓 200 其他 1 樓 100 總計 1200 表 54 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 工作人員辦公室 2 樓 150 欽州開投 濱海康樂家園可行性研究報告 26 會議室 2 樓 200 資料室 2 樓 200 工作人員起居室 2 樓 450 門診及醫(yī)療保健 2 樓 20xx 其他 2 樓 200 總計 3200 表 55 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 建筑面積 入口大堂 1 樓 200 老年公寓樓 1—4 樓 5700 老年活動中心 1—2 樓 1800 餐廳 1 樓 300 總計 8000m2 表 56 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 醫(yī)生值班室 2 樓 20 護(hù)士值班室 2 樓 40 圖書閱覽教室 2 樓 600 其他 2 樓 200 各類保健 3 樓 800 藥房 3 樓 200 健身鍛煉 3 樓 400 其他 3 樓 200 其他配套設(shè)施 4 樓 800 其他 4 樓 400 總計 3660 欽州開投 濱?？禈芳覉@可行性研究報告 27 總建筑面積 16060 其中建設(shè)工程主要包括：一般裝飾工程、電梯安裝工程、給排水及消防工程、電氣照明及弱電工程、室外道路、排污、排雨、路燈、綠化美化等?？偨ㄖ娣e 16060 平方米。項目完成后，新建老年公寓樓，常設(shè)老年人居住房間 210 間（套），設(shè)固定床位 400 張。 項目總體功能定位 本項目是一個高標(biāo)準(zhǔn)的綜合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 通過合理的規(guī)劃、優(yōu)秀的設(shè)計、現(xiàn)代的管理建設(shè)一個現(xiàn)代化的、先進(jìn)的、高效的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 工程技術(shù)風(fēng)險 工程風(fēng)險主要包括方案、工程地質(zhì)、施工與工期等存在的各種不確定性給項目帶來的風(fēng)險。本項目養(yǎng)老致力于解決社會的養(yǎng)老問題，必將得到政府的大力關(guān)注與支持。 機(jī)遇 (Opportunites)： 巨大的“銀色市場” 隨著我國進(jìn)入老齡化社會，老年人口數(shù)量不斷攀升。 因此綜合來看，理想的養(yǎng)老城市當(dāng)屬以欽州為代表的沿海城市， 可能在未來20 年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。 《關(guān)于對老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅〔 20xx〕 97 號）中關(guān)于 “ 社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅 ” 規(guī)定的落實工作。土地規(guī)劃和測量費(fèi)及市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)按有關(guān)規(guī)定給予減免。 項目運(yùn)作模式研究 北京市目前主要大力發(fā)展“公辦民營”模式，取得了一定的成績，對本項目有很大的借鑒作用。選擇較低人口居住密度、空氣清新、交通便捷、配套設(shè)施較為齊全的地方。 項目選址條件及意向 選址 條件 欽州開投 濱?？禈芳覉@可行性研究報告 15 綜合型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的選址應(yīng)當(dāng)考慮三個影響因素：環(huán)境、交通和配套。 推進(jìn)欽州地區(qū)養(yǎng)老工作的需要 ****現(xiàn)在登記在冊的養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 22 個，在一定程度上解決了部分老年人的養(yǎng)老需 要，老年人口的不斷劇增，這些設(shè)施已經(jīng)明顯不能滿足老年人的需求，因此需要建立更多的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、增添養(yǎng)老床位。 獨生子女越來越多，以后由兩個獨生子女組成的小家庭將承擔(dān)起贍養(yǎng)四個老人的重任，所以無論從時間上還是精力上，都將是一個較艱巨的任務(wù)。私立機(jī)構(gòu)因成本原因價格趨高。造成福利院本身設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)非常好。中國社會科學(xué)院社會政策研究中心組 織人員于 20xx 年 12 月 — 20xx 年 11 月就“北京市社會福利社會化面臨的問題與對策”課題進(jìn)行了專題研究，研究結(jié)果表明：早在 20xx 年，在北京市民政局備案的“公辦民營”養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)就已經(jīng)達(dá)到 19 家，在數(shù)量上占到了全市公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)總數(shù)的 %，涉及房山、通州、豐臺、門頭溝、昌平、 海淀、朝陽等 7 個區(qū)縣，床位總數(shù) 2416 張。全部滿足預(yù)計要等十幾年。 缺乏資金 中國在經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)的條件下進(jìn)入了老齡型社會，老年人口已經(jīng)形成一個有特殊需求的龐大群體。從投資屬性來分，則如表 21 所示： 表 21 政府收益型 主要是由政府相關(guān)部門聯(lián)合組織開發(fā)和經(jīng)營，以出租的形式收取一定費(fèi)用的老年住宅形式。 讓老年人生活在熟悉的家庭環(huán)境中，接受家庭其他親屬成員對其晚年生活的照顧，享受親情融合的家庭生活氛圍，是符合中國國情的主要養(yǎng)老傳統(tǒng)選擇。 ****全市常住人口 萬人中， 014 歲人口為 萬人，占 %； 1559歲人口為 萬人，占 %； 60 歲以上人口為 萬人，占 %；其中， 65 歲及以上人口為 萬人，占 %。 專家的預(yù)測，到 2050 年前后，中國真正進(jìn)入到所謂的重度老齡化的階段。 本項目建有較強(qiáng)的市場競爭力，符合國家政策精神，是企業(yè)資源優(yōu)勢、經(jīng)營優(yōu)勢及市場需求的有機(jī)結(jié)合；經(jīng)市場、財務(wù)等綜合初步分析，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益突出，總體方案的可行性和可操作性較為明顯。 1 開發(fā)投資集團(tuán)有限公司 濱?？禈芳覉@可行性研究報告 北大縱橫管理咨詢公司 二零一三年三月 欽州開投 濱海康樂家園可行性研究報告 1 目錄 第一章 項目總論 ............................................................................................................. 4 項目概要 ............................................................................................................ 4 項目名稱 ................................................................................................... 4 項目概況 ................................................................................................... 4 項目可行性研究的目的 ...........