【正文】 專案 40 （三）價(jià)格定位： 定價(jià)原則： A、開發(fā)成本分析 B、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度分析 C、開發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)分析 D、項(xiàng)目自身素質(zhì)分析 E、項(xiàng)目綜合性分析 以目 前邢臺(tái)市場(chǎng)上的高層價(jià)格來(lái)看，單價(jià)在現(xiàn)有產(chǎn)品類型中最高。戶型從 60M2 到 200M2 的戶型，從二室一廳、三室二廳、躍層、復(fù)式等多樣戶型。 小高層產(chǎn)品將代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。 建安成本 650 元 600 元 1000 元 每 建筑 平方米分擔(dān)土地成本 1090 元 800 元 600 元 社會(huì)配套 200 元 200 元 200 元 每 建筑 平方米綜合成本 2090 元 1750 元 2021 元 預(yù)期售價(jià) 2400 元 1950 元 2200 元 預(yù)期單位利潤(rùn) 310 元 200 元 200 元 總投入 15400 萬(wàn)元 17500 萬(wàn)元 26666 萬(wàn)元 預(yù)期總利潤(rùn) 2273 萬(wàn)元 2021 萬(wàn)元 2666 萬(wàn)元 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 44 從以上 模擬 數(shù)據(jù)顯示 ： 小高層與多層相比建筑面積多出了 萬(wàn)多平方米，總投入是多層的 倍，預(yù)期總利潤(rùn)是多層的 倍，單價(jià)偏高，但建筑密度比多層低，從而對(duì)環(huán)境景觀有了更大的塑造空間，對(duì)提升樓盤品質(zhì)有重要影響。 首期銷售目標(biāo) 項(xiàng)目推廣的目的是通過(guò)前期推售多層及部分小高層住宅，采用“低開高走”的方式，吸納區(qū)域性客戶，繼 而擴(kuò)展至全市內(nèi)的客戶。 根據(jù)項(xiàng)目周邊無(wú)大規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)樓盤的特點(diǎn)，創(chuàng) 造性的采用形象先行、環(huán)境先行、景觀先行、物業(yè)先行等戰(zhàn)術(shù)，結(jié)合差異化競(jìng)爭(zhēng)等手段， 在統(tǒng)一項(xiàng)目整體形象的前提下分期分批、分組團(tuán)的進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，最大限度的發(fā)揮土地價(jià)值，追求利潤(rùn)的合理化和最大化。 （ 七 ）、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 土地利用的程度要高 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 46 規(guī)避政策限制 成本控制 利潤(rùn)保證 （八） 、項(xiàng)目可提升價(jià)值因素： 一、 商業(yè)概念提升價(jià)值 利用商業(yè)街，利用全新的街區(qū)建筑模式，成為邢臺(tái)新形象的代表，成為新城市名片，打造新城市生活概念，提升生活居住品質(zhì) 二、 名校教育概念提升價(jià)值 利用與名校聯(lián)辦中學(xué)，促進(jìn)周邊縣城居民向城市居住購(gòu)房，并提升本案租務(wù)市場(chǎng)。 五、 樓盤造勢(shì)提升價(jià)值 營(yíng)銷策略高舉高打，借造城的氣勢(shì)，引領(lǐng)市場(chǎng)，令邢臺(tái)人震驚，并產(chǎn)生強(qiáng)烈的心理震憾，“我就是趨勢(shì)”。 七、 星 級(jí)酒店提升價(jià)值 目前邢臺(tái)尚無(wú)四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店，這與邢臺(tái)的城市形象與城市發(fā)展水平是不相對(duì)應(yīng)的。目前最好的選擇是在團(tuán)結(jié)大街與新華北路交口。公園東街在泉北大街至團(tuán)結(jié)路段規(guī)劃嚴(yán)重滯后，打通新華北路到泉北大街，將有利地提升邢臺(tái)城市北部居民進(jìn)入城市中心的距離。作為中學(xué)尚小。 由于目前該地塊所處區(qū)域商業(yè)氛圍不濃，要盡可能營(yíng)造此處馬上會(huì)繁榮起來(lái)的形象，可以開展公益性的 項(xiàng)目改良與提升，樹立起項(xiàng)目的社會(huì)形象。針對(duì)三代同住，想住的近又不想在一起的現(xiàn)實(shí)情況，可以采取優(yōu)惠的方式把大、小兩套一起銷售。況且，本項(xiàng)目與在售樓盤相比較具有規(guī)模和中式園林的賣 點(diǎn)。 100000m178。 小高層 90M2160M2，其中以 90120M2面積為主。 （ 4）特色及個(gè)性化樓盤才能在眾多樓盤脫穎而出，吸引同檔次樓盤的客源，甚至推動(dòng)上、下檔次的客源 地 域 性客戶 物 業(yè) 性客戶 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 42 （ 四 ）戶型配比 對(duì)于我們這樣的大盤，對(duì)于我們這樣一個(gè)三線城市，項(xiàng)目的產(chǎn)品線應(yīng)該豐富，以為市場(chǎng)提供較為豐富與多樣的選擇。 對(duì)象特征描述：收入穩(wěn)定、生活穩(wěn)定、進(jìn)取心強(qiáng)；善于學(xué)習(xí)、交際廣泛、享受生活；自我要求較高、文化檔次較高、消費(fèi)欲旺盛；家庭觀念較強(qiáng)，舍得對(duì)子女進(jìn)行投資。 ⑤ 智能化樓宇 、車庫(kù) 控制及 安 防報(bào)警、互聯(lián)網(wǎng)寬帶社區(qū)等。 ⑧ 用優(yōu)質(zhì)景觀營(yíng)造項(xiàng)目的氣質(zhì)和特點(diǎn)，拉高人 們對(duì)項(xiàng)目形成的心理價(jià)位。 可以考慮在項(xiàng)目入口兩邊或周圍退出適當(dāng)距離作公益性景觀，既提升了地塊價(jià)值，又能提升項(xiàng)目品質(zhì)。 ⑦ 在園區(qū)西部（臨近新華路部分做高層）、園區(qū)最北部做板式高層（ 18 層） 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 37 戶型 ① 戶型設(shè)計(jì)要充分考慮 家樂園開發(fā)的系列性思路及品牌開發(fā)思路 ，要 盡可能 做到 小進(jìn)深大面寬、 動(dòng)靜分區(qū)明確 、功能性、人性化 、明廚明衛(wèi)、注重細(xì)部處理 。文化的魅力是使樓盤與眾不同的關(guān)鍵所在，也是不同的品位得以體現(xiàn)的決定性的因素，所以必須將 “居住文化 ”概念注入鋼筋水泥之中 。 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 35 項(xiàng)目定位思路 在 3 級(jí)城市中享受 1 級(jí)城市的生活 ， 城市中心大規(guī)模、高品質(zhì)、布局合理、功能齊全的理想生活社區(qū)。 商鋪面積： 280M*15M*2=8400M2 C 團(tuán)結(jié)東大街沿線： 由于此處有常年形成的小樹林，自然景觀非常良好，在樹林的南邊開一條內(nèi)街，汽車可以進(jìn)入。 24 小時(shí)不夜城。道路設(shè)計(jì)彩色地?zé)簟⒙窡?、城市街區(qū)小品等，并且建筑外立應(yīng)活潑，店鋪進(jìn)深有多種變化，以適應(yīng)不同的業(yè)態(tài)需要。 定位：為城市中豎力量的生活特區(qū)。 定位：東頭以小商品、品牌酒類批發(fā)主題街區(qū)；西頭除此類業(yè)態(tài)外，將有一些應(yīng)對(duì)本小區(qū)居民的小型餐飲、美容美發(fā)、干洗等社區(qū)商業(yè)的定位。 但是在我們這一地塊，作為城市副商業(yè)中心，它又沒有與城市中心商業(yè)形成商圈的分離，兩個(gè)商圈交叉合并區(qū)域面積較大。從 不同地方來(lái)到一個(gè)商業(yè)場(chǎng)所需要花費(fèi)的時(shí)間一般是 1215 分鐘，最多不能超過(guò) 25 分鐘。 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 28 （ 2） 選址風(fēng)險(xiǎn) —— 位置 在商業(yè)界有句話講：位置、位置、還是位置。 項(xiàng)目面臨的問題點(diǎn)： A 目前邢臺(tái)市區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目很多，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。邢臺(tái)市近年來(lái)房地產(chǎn)的主要熱點(diǎn)地區(qū)是達(dá)活泉板塊，今后有可能興起的七里河板塊，目前這里的尚不是熱點(diǎn)地區(qū)。但是本案所處地區(qū)不屬于建材類選址的最佳 地點(diǎn)。 根據(jù)團(tuán)購(gòu)部對(duì)該地區(qū) 1。在未來(lái)幾年內(nèi)，將是此類業(yè)態(tài)大發(fā)展的空間。只有元街和中華大街有一些雛形，但是元街的檔次較低。那么市場(chǎng)價(jià)格在 3285 元 5475元之間，在消費(fèi)比較高，建筑比較好的橋西商圈，象中華大街、八一大街等，價(jià)格等同于橋東的中北商圈，比如秦塬公 寓，在 元。 隨后開發(fā)的萊弗士商住項(xiàng)目，目前住宅部分銷售尚可，商業(yè)門店銷售也較樂觀，但是產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售不容樂觀。在其后開盤的匯源廣場(chǎng)，也出現(xiàn)了這樣的局面。橋東的商業(yè)中心，不但吸引了城市市區(qū)的大量消費(fèi)者，更由于緊臨西大街傳統(tǒng)商業(yè)中心的地緣優(yōu)勢(shì)、購(gòu)物習(xí)慣優(yōu)勢(shì)，吸引了大量周邊縣區(qū)的消費(fèi)者。從跨區(qū)域置業(yè)來(lái)看，橋西到橋東買房的人數(shù)要少于橋東到橋西的人數(shù)，即橋東的人愿意到橋西居住較多，而橋西愿意到橋東居住的人較少。 （ 5） 未來(lái)城市用地的逐漸減少，高層住宅將是一個(gè)發(fā)展方向，按目前邢臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和土地市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r以及房地產(chǎn)發(fā)展水平，未來(lái) 3—5 年將是高層大發(fā)展的時(shí)代。 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 15 高層市場(chǎng)透視： （ 1）高層開發(fā)起步較晚： 邢臺(tái)市第一批出現(xiàn)的高層住宅是一些單位的福利分房，入住的基本上都是收入較高、社會(huì)地位穩(wěn)定、企事業(yè)單位中高層管理人員。 價(jià)格走高：在社區(qū)環(huán)境的營(yíng)造上各開發(fā)企業(yè)都意識(shí)明顯，由于市場(chǎng)有限，出于競(jìng)爭(zhēng)的需要，在小區(qū)內(nèi)部設(shè)施和景觀建設(shè)上投入的力度加大，因此成本增加，再由于高層的品質(zhì)得到認(rèn)可以及存量較少，在單價(jià)上正逐漸呈上升的趨勢(shì)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗最終由產(chǎn)品差異公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 14 性競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)品牌的競(jìng)爭(zhēng)，如此，在挖掘項(xiàng)目的最大潛在值、獲取利益最大化的同時(shí)如何樹立企業(yè)的品牌將是企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。 2021 年 4 月到 7 月底已拍賣 3 宗地塊，共 平方米（ 畝）。 舊城改造、舊村改造面積逐年減少甚至萎縮，表明隨著土地價(jià)格上漲，市區(qū)拆遷成本和拆遷難度越來(lái)越大，舊村 改造、公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 12 舊城改造項(xiàng)目越來(lái)越不被用地單位和開發(fā)商看好，也從另一側(cè)面表明 邢臺(tái)市土地供應(yīng)相對(duì)較為寬松。 虛實(shí)結(jié)合的情境營(yíng)銷更適合邢臺(tái)市場(chǎng) 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 9 住宅地產(chǎn)篇 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 10 四、邢臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析： （詳見《邢臺(tái)市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析報(bào)告》） 邢臺(tái)土地政策和房地產(chǎn)政策 土地政策趨勢(shì)： 加大規(guī)劃管理力度，加強(qiáng)城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量控制。 （ 3） 邢臺(tái)的消費(fèi)者對(duì)公共交通的依賴程度不是很高，有依賴習(xí)慣癥結(jié)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足 1/3 或已投資額不足 1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)終止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1 年的，按閑置土地處置。過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積 90 平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 20%的規(guī)定。虛假信息、虛假銷售、哄抬房?jī)r(jià)等行為都將破壞市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。為此， 2021 年，國(guó)土資源部將 優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%。 基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及發(fā)展?fàn)顩r 今年一季度邢臺(tái)市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高，項(xiàng)目建設(shè)增勢(shì)強(qiáng)勁，全部工業(yè)增加值完成 億元，同比增長(zhǎng) ％入統(tǒng)工業(yè)增加值、利稅、利潤(rùn)均實(shí)現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，入統(tǒng)工業(yè)增加值完成 億元，同比增長(zhǎng) 15％ 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)也異軍突起：個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)攤點(diǎn)達(dá)到 11 萬(wàn)多戶，從業(yè)人員 80 余萬(wàn)人。 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 4 二、 宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 邢臺(tái)市概況： 邢臺(tái)市位于河北省南部，地處北緯 176。區(qū)內(nèi)交通便利，邢臺(tái)火車站和邢臺(tái)長(zhǎng)途汽車站均位于區(qū)內(nèi)鬧市，京廣、邢濟(jì)、邢德等公路干線在區(qū)內(nèi)交匯，邢臺(tái)市南、北、東四個(gè)出口均在橋東區(qū)。 教育： 順德路小學(xué)、鐵路中學(xué)、市九中、市三中、市第一幼兒園等 配套： 市政府、證券交易部、邢州大酒店、煙草大廈、國(guó)貿(mào)大廈、糧貿(mào)大廈等單位環(huán)伺周邊 購(gòu)物： 順德路商業(yè)街、綠緣超市、順德路小商品市場(chǎng)等 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 3 項(xiàng)目立地區(qū)域 橋東區(qū)概況 橋東區(qū)是邢臺(tái)市兩個(gè)轄區(qū)之一，邢臺(tái)市委、市政府、軍區(qū)分區(qū)及邢臺(tái)縣委、縣政府駐地在區(qū)內(nèi)，是邢臺(tái)市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 醫(yī)療： 市重點(diǎn)醫(yī)院人民醫(yī)院、和平 醫(yī)院、眼科醫(yī)院、第一醫(yī)院、縣醫(yī)藥公司、口腔醫(yī)院。區(qū)內(nèi)有大型商場(chǎng) 6 家，綜合性批發(fā)市場(chǎng) 3 個(gè)，大型建材批發(fā)市場(chǎng) 2 個(gè)，大型花卉市場(chǎng) 2 個(gè)，市屬大中型企業(yè) 30 余家，影劇院及大型綜 合性?shī)蕵穲?chǎng)所 10 家，邢臺(tái)市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)亦在橋東區(qū)。因此，本項(xiàng)目中在初期策劃，工程進(jìn)度及質(zhì)量、入市形象及時(shí)間上把好關(guān)，做好充分準(zhǔn)備，在目前地產(chǎn)形勢(shì)較佳的前提下必能獲得滿意的成果。 改革開放以來(lái)，邢臺(tái)市工業(yè)經(jīng)濟(jì)得到了迅猛發(fā)展， 已形成以煤炭、電 力、機(jī)械工業(yè)為主，鋼鐵、紡織、輕工、建材、化工、食品、皮革、制革、電子儀器等工業(yè)相應(yīng)發(fā)展的工業(yè)城市，為河北省和華北地區(qū)的重要能源基地之一。國(guó)土資源部 門 “密切關(guān)注市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃，嚴(yán)格控制高檔住房建設(shè)用地，增加中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的土地供應(yīng) ”政策已顯現(xiàn)了效果并將繼續(xù)保持。宏觀環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)的健康發(fā)展雖是有利支撐，但是房地產(chǎn)業(yè)保持健康發(fā)展更依賴于行業(yè)本身的素質(zhì)。 另外，與本項(xiàng)目密切相關(guān)的政策還有以下幾點(diǎn) 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 6 ? 買房：個(gè)人按揭貸款首付不低于 30% 為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從 2021 年 6 月 1 日起，個(gè)人住房按揭貸款首付 款比例不得低于 30%。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部 批準(zhǔn)。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿 1 年未動(dòng)工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿 2 年未動(dòng)工開發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。因此在置業(yè)上，目標(biāo)客戶的地域范圍選擇有很大的擴(kuò)張。 另由于邢臺(tái)市區(qū)域范圍較小，人與人之間、公司廠礦之間又比較熟知，對(duì)于項(xiàng)目整體包裝中對(duì)開發(fā)商或個(gè)人色彩的包裝存在困難，使得整體包裝缺乏一個(gè)很有說(shuō)服力的環(huán)節(jié)。 2021 年住宅總面積中，經(jīng)濟(jì)房和集資房占到 %，商品房占到 %， 2021 年住宅總面積中，經(jīng)濟(jì)房和集資房占到 %，商品房占到 % 2021 年住宅總面積中，經(jīng)濟(jì)房和集資房占到 %，商品房占到 % 2021 年上半年住宅總面積中，經(jīng)濟(jì)房和集資房占到 %，商品房占到 % 表明集資房、經(jīng)濟(jì)房和商品房在一定