【正文】 公元顧問 .邢臺拖拉機廠項目專案 11 邢臺市近年住宅建設狀況 序號 年分 工程數(shù)量 住宅面積 /萬平米（已發(fā)放建設工程許可證） 公建 面積 （平米） 總建 筑面積 （平米） 總計 商品房 經(jīng)濟房 集資房 舊城改造 舊村改 造 1 2021 年 162 項 2 2021 年 135 項 3 2021 年 133 項 0 4 2021 上半年 70 項 397200 合計 500 項 從表中可以看出： 從 2021 年到今年上半年，住宅建筑總量呈逐年上升趨勢，但是工程數(shù)量從 2021 年到現(xiàn)在卻穩(wěn)中有降，表明單位項目開發(fā)體量增大， 總建筑面積大幅度增加。根據(jù)全市城市化發(fā)展目 標和城鎮(zhèn)現(xiàn)代化要求，市區(qū)人均建設用地控制在 95 平方米以內(nèi)； 2021年全市城鎮(zhèn)建設規(guī)劃用地總量控制在 平方公里以內(nèi)，在國家城鎮(zhèn)建設用地標準規(guī)定范圍內(nèi)科學確定城鎮(zhèn)建設用地指標，保證城鎮(zhèn)合理發(fā)展空間，創(chuàng)造良好人居環(huán)境。 虛實結(jié)合的情境營銷更適合邢臺市場 公元顧問 .邢臺拖拉機廠項目專案 9 住宅地產(chǎn)篇 公元顧問 .邢臺拖拉機廠項目專案 10 四、邢臺市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析： （詳見《邢臺市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析報告》） 邢臺土地政策和房地產(chǎn)政策 土地政策趨勢： 加大規(guī)劃管理力度，加強城鎮(zhèn)建設用地總量控制。接納新鮮事物邢臺要晚于北京、上海等城市 3 年至 6 年的時間，而且具有本土色彩及界定標 準的差異。做為一個老城市，消費觀念目前還比較保守，對于深層文化的或是新概念的東西，比如 “白領 ”、 “小資 ”、 “BOBO 族 ”等文化理念理解和接受存在障礙。 （附：中華大街、鋼鐵路等市區(qū)主 要干線拓寬，交通狀況的改善，對在西北二環(huán)周邊開發(fā)項目來說是個利好因素，對住宅和商業(yè)都有提升價值的作用。 （ 3） 邢臺的消費者對公共交通的依賴程度不是很高，有依賴習慣癥結(jié)。而橋西作為新興區(qū)域，在環(huán)境建設上要好于橋東，因此橋西的人更愿意生活在橋西，如果跨區(qū)域置業(yè)，則是橋東的人喜歡選擇橋西北部，那里有全市最大的公園達活泉公園，環(huán)境較好；而橋西的人則是選擇市中心，那里生活便利，交通便利。潛在置業(yè)需求很大，提前置業(yè)的意向也較突出，遷移人群會更渴望成為 “真正的市民 ”，而在城市擁有自己的住房，則是很多人的追求。 公元顧問 .邢臺拖拉機廠項目專案 8 三、 邢臺人文民俗環(huán)境分析 （ 1）具有明顯的遷徙文化特征 目前，邢臺市民中有 4 成以上來自周邊地區(qū)，居住人口具有鮮明的遷徙特征。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足 1/3 或已投資額不足 1/4，且未經(jīng)批準終止開發(fā)建設連續(xù)滿 1 年的，按閑置土地處置。 土地、規(guī)劃等有關部門加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎 經(jīng)營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調(diào)整。自 2021 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含經(jīng)濟適用住房 )面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70%以上。各級城市住房建設規(guī)劃要在 2021 年 9 月底前向社會公布。 ? 建房：中小型商品房為發(fā)展重點 重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用?自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積 90 平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 20%的規(guī)定。今后在住宅的開發(fā)建設上，勢必會強化對節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材，保護環(huán)境的實施力度。 第四，節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)保也將是今后的政策取向。目前房地產(chǎn)市場供應結(jié)構不合理的問題非 常突出，對房地產(chǎn)市場的結(jié)構調(diào)整將是一個長期的過程。虛假信息、虛假銷售、哄抬房價等行為都將破壞市場持續(xù)健康發(fā)展。 其次，房地產(chǎn)政策將堅決抑制影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的不健康、不穩(wěn)定的因素。 首先，房地產(chǎn)政策將在堅持宏觀調(diào)控穩(wěn)定和持續(xù)的同時，更加關注市場變化的動態(tài)。對于違規(guī)批地行為，國土資源部將進行嚴厲查處。為此， 2021 年，國土資源部將 優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房 (含經(jīng)濟適用住房 )和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的 70%。 從供應結(jié)構上看，普通中低檔商品房用地的供應將明確成為國土資源部門供地的重點。作為參與宏觀調(diào)控的部門之一，國土資源部門也仍將繼續(xù)自己的歷史使命，保持宏觀調(diào)控從緊的政策。 整體狀況是經(jīng)濟活躍，市場物流暢通。 基本經(jīng)濟技術指標及發(fā)展狀況 今年一季度邢臺市工業(yè)經(jīng)濟運行質(zhì)量明顯提高，項目建設增勢強勁，全部工業(yè)增加值完成 億元，同比增長 ％入統(tǒng)工業(yè)增加值、利稅、利潤均實現(xiàn)較大幅度增長，入統(tǒng)工業(yè)增加值完成 億元，同比增長 15％ 民營經(jīng)濟也異軍突起：個體私營經(jīng)濟攤點達到 11 萬多戶，從業(yè)人員 80 余萬人。 邢臺市地理位置優(yōu)越，交通便捷，境內(nèi)京廣鐵路、京九鐵路、京深高速、 308 和 107 國道貫穿南北，溝通東西，還有冀南惟一的航空港 ——邢臺飛機場。大致以京廣鐵路為界，東部地區(qū)為山前洪積沖積平原，地勢開闊平坦，土質(zhì)肥沃；西部為侵蝕剝蝕地形，山脈、丘陵、盆地相間，地表形態(tài)差異大。西依太行，北接石家莊，南臨邯鄲，東與山東毗鄰，總面積 萬平方公里，人口 660 萬。 公元顧問 .邢臺拖拉機廠項目專案 4 二、 宏觀市場環(huán)境分析 邢臺市概況： 邢臺市位于河北省南部，地處北緯 176。居住人口不斷上升，在建項目不斷增多，現(xiàn)在的橋東區(qū)將會重新成為邢臺市房地產(chǎn)業(yè)的一個投資亮點。隨著城市整體發(fā)展，橋東區(qū)憑著優(yōu)良的地理位置將承擔起城市形象重塑的重任。項目擁有全市最成熟的社區(qū)環(huán)境，各種配套設施一應俱全。區(qū)內(nèi)交通便利，邢臺火車站和邢臺長途汽車站均位于區(qū)內(nèi)鬧市，京廣、邢濟、邢德等公路干線在區(qū)內(nèi)交匯，邢臺市南、北、東四個出口均在橋東區(qū)。邢臺市委、市政府及軍分區(qū)都位于區(qū)內(nèi)。 橋東區(qū)是邢臺的老城區(qū)，可稱為 “古邢臺 ”，有著悠久的歷史。全 區(qū)地勢平坦，總面積 31 平方公里，區(qū)政府駐地鳳凰街 10 號 ,現(xiàn)轄 2 個鄉(xiāng)， 4 個街道辦事處， 13 個村民委員會， 34 個村改社區(qū)居民委員會， 53 個社區(qū)居民委員會。 教育： 順德路小學、鐵路中學、市九中、市三中、市第一幼兒園等 配套： 市政府、證券交易部、邢州大酒店、煙草大廈、國貿(mào)大廈、糧貿(mào)大廈等單位環(huán)伺周邊 購物： 順德路商業(yè)街、綠緣超市、順德路小商品市場等 公元顧問 .邢臺拖拉機廠項目專案 3 項目立地區(qū)域 橋東區(qū)概況 橋東區(qū)是邢臺市兩個轄區(qū)之一，邢臺市委、市政府、軍區(qū)分區(qū)及邢臺縣委、縣政府駐地在區(qū)內(nèi)，是邢臺市的政治、經(jīng)濟、文化中心。公交： 23 路、 28 路、 2 路、 15 路、 30 路。 拖拉機廠項目 市場定位與可行性分析 （第一稿） 公元顧問機構 202184 公元顧問 .邢臺拖拉機廠項目專案 1 基本篇 公元顧問 .邢臺拖拉機廠項目專案 2 一、 項目基本情況及主要經(jīng)濟技術指標 項目地塊主要情況 該地塊位于橋東區(qū)，新華路和團結(jié)大街交口處東南角，新華路以東、鳳麟街以西、團結(jié)大街以南，緊鄰兩大城市主干道，由七宗地塊組成，總占地面積 325 畝，規(guī)劃中的衛(wèi)生街東西貫穿而過，因而被分割成南北兩大塊，最大一塊有 223 畝。 交通 ：與汽車站和火車站相鄰，既不受干擾，又可以方便出入。 醫(yī)療： 市重點醫(yī)院人民醫(yī)院、和平 醫(yī)院、眼科醫(yī)院、第一醫(yī)院、縣醫(yī)藥公司、口腔醫(yī)院。東與邢臺縣祝村、東汪鎮(zhèn)接壤，北同邢臺縣豫讓橋辦事處毗連，南依沙河市，西沿京廣鐵路與橋西區(qū)為鄰?？?cè)丝?225872 人，其中非農(nóng)業(yè)人口 210909 人。如今的邢臺正向著現(xiàn)代化城市發(fā)展，橋東這個老城區(qū)，已成為邢臺市政治、經(jīng)貿(mào)、文化中心。區(qū)內(nèi)有大型商場 6 家，綜合性批發(fā)市場 3 個，大型建材批發(fā)市場 2 個，大型花卉市場 2 個，市屬大中型企業(yè) 30 余家，影劇院及大型綜 合性娛樂場所 10 家，邢臺市高新技術開發(fā)區(qū)亦在橋東區(qū)。 橋東區(qū)作為邢臺市的老城區(qū)，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，這里市政配套齊全，生活便利。學校、醫(yī)院、銀行、菜場、郵局、購物商廈云集，交通更是四通八達，為居家、辦公提供了非常便利的條件。 經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展，無論周邊設施還是 人文環(huán)境，都發(fā)生很大變化，一些老房被拆除，一個個小區(qū)和精品住宅不斷涌現(xiàn)，星級酒店、大型交易市場均定址其中，在市政支持下，擴建道路、架設立交橋，這一系列措施都給該地區(qū)打下了一定基礎。因此，本項目中在初期策劃，工程進度及質(zhì)量、入市形象及時間上把好關，做好充分準備，在目前地產(chǎn)形勢較佳的前提下必能獲得滿意的成果。東經(jīng) 176。地勢西高東低，是太行山隆起與華北平原沉降區(qū)之間的過渡帶。屬暖溫帶大陸性氣候 。 改革開放以來，邢臺市工業(yè)經(jīng)濟得到了迅猛發(fā)展， 已形成以煤炭、電 力、機械工業(yè)為主，鋼鐵、紡織、輕工、建材、化工、食品、皮革、制革、電子儀器等工業(yè)相應發(fā)展的工業(yè)城市，為河北省和華北地區(qū)的重要能源基地之一。 2021 年，個體私營經(jīng)濟占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達 60%以上，上繳稅金 12 億多元。 公元顧問 .邢臺拖拉機廠項目專案 5 國家土地和房地產(chǎn)政策環(huán)境： （ 1） 土地政策： 2021 年中央宏觀調(diào)控步伐不會停止，中央各項政策仍將保持持續(xù)穩(wěn)定執(zhí)行。因此，國土資源部副部長李元曾明確表示， 2021 年國土資源部將繼續(xù)嚴把土地閘門，進一步增強參與宏觀調(diào)控的針對性和有效性。國土資源部 門 “密切關注市場變化，及時調(diào)整土地供應計劃，嚴格控制高檔住房建設用地，增加中低價位商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房的土地供應 ”政策已顯現(xiàn)了效果并將繼續(xù)保持。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。 （ 2）房地產(chǎn)政策： 2021 年， 房地產(chǎn)政策將呈現(xiàn)因地制宜、抑制影響房地 產(chǎn)發(fā)展不健康因素、確保中低收入家庭住房、側(cè)重節(jié)能環(huán)保等傾向。針對不同城市的市場狀況，因地制宜，提高政策的針對性和有效性。宏觀環(huán)境對房地產(chǎn)的健康發(fā)展雖是有利支撐，但是房地產(chǎn)業(yè)保持健康發(fā)展更依賴于行業(yè)本身的素質(zhì)。 第三，解決低收入家庭的住房困難，也是今后政策的重要指向之一。在城鎮(zhèn)居民收入差距拉大，中高收入家庭住房更新還沒有結(jié)束的時候，依靠市場自覺進行供應結(jié)構調(diào)整非常困難。為貫徹中央構建節(jié)約型社會的號召，建設部將大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅。 另外，與本項目密切相關的政策還有以下幾點 公元顧問 .邢臺拖拉機廠項目專案 6 ? 買房：個人按揭貸款首付不低于 30% 為抑制房價過快上漲，從 2021 年 6 月 1 日起，個人住房按揭貸款首付 款比例不得低于 30%。 ? 賣房：購房不足 5 年出售要交營業(yè)稅 從 2021 年 6 月 1 日起，對購買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5 年 (含 5 年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過 5 年 (含 5 年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅。各級城市 (包括縣城 )人民政府要編制住房建設規(guī)劃，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當?shù)?“十一五 ”發(fā)展規(guī)劃和近期建設規(guī)劃。 明確新建住房結(jié)構比例。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設部 批準。 優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房 (含經(jīng)濟適用住房 )和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的 70%。 ? 囤房：空置房較多嚴控展期貸款 為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到 35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對空置 3 年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿 1 年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿 2 年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。