【正文】 內(nèi)街： （注：建設(shè)可行性 50%，尚需進(jìn)一步論證 ） 內(nèi)街從南頭衛(wèi)生街為入口，北部團(tuán)結(jié)路為出口。 主要業(yè)態(tài)為： 大中型商務(wù)餐飲、茶樓、大型洗浴、大型 KTV、銀行辦事處、汽車美容車飾、大型藥店、大型品牌服裝、家居用品、裝飾用品等品牌旗艦店、知名連鎖類名店等。 定位：為城市中豎力量的生活特區(qū)。 外街： 為臨街商鋪，面積開間進(jìn)深應(yīng)大，為框架結(jié)構(gòu)商鋪，進(jìn)深可以達(dá)到 1520 米，大型店鋪可以雙向打通，進(jìn)深可以達(dá)到 35 米左右。這就是本商業(yè)街定位的原則，這樣的定位更人性化與前瞻性。商業(yè)街由外街和內(nèi)街組成。 定位：東頭以小商品、品牌酒類批發(fā)主題街區(qū)；西頭除此類業(yè)態(tài)外，將有一些應(yīng)對(duì)本小區(qū)居民的小型餐飲、美容美發(fā)、干洗等社區(qū)商業(yè)的定位。這將大大提升衛(wèi)生街的商鋪價(jià)值。并且依托東頭的順德小商品批發(fā)市場和西頭本項(xiàng)目興建的大型超市，衛(wèi)生街將從社區(qū)商業(yè)的定位一躍上升到城市商業(yè)道路的定位。 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 30 （ 4） 規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) —— 商業(yè)街規(guī)劃 A 衛(wèi)生街： 沿線道路兩邊為兩層底商。 但是在我們這一地塊，作為城市副商業(yè)中心，它又沒有與城市中心商業(yè)形成商圈的分離，兩個(gè)商圈交叉合并區(qū)域面積較大。但是，隨著人口的進(jìn)一步集中，城市中心區(qū) 變得過分擁擠，環(huán)境惡化，交通堵塞。 商業(yè)選址分析要素三：區(qū)位分析 不同區(qū)位的人口狀況和交通易達(dá)性也處在不斷變化之中。 如果新華北路打通，我們的商圈可以輻射到城市北部尤其是公園東街的新興居住區(qū)居民。從 不同地方來到一個(gè)商業(yè)場所需要花費(fèi)的時(shí)間一般是 1215 分鐘，最多不能超過 25 分鐘。 影響商圈有北至豫讓橋商圈居民，西至凱旋城等團(tuán)結(jié)西大街的郭守敬路以東路段居民及人群。所以，商業(yè)項(xiàng)目在分析經(jīng)濟(jì)效益過程中，選址是決定其成功與否的重要命脈線，它將直接影響到商業(yè)項(xiàng)目的 生死存亡。開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)選擇合理位置，就意味著其享有優(yōu)越的“地利”優(yōu)勢(shì)。 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 28 （ 2） 選址風(fēng)險(xiǎn) —— 位置 在商業(yè)界有句話講：位置、位置、還是位置。 即： 開發(fā)商的最大投 資邊際效應(yīng) 保證投資者的租金投入 預(yù)留經(jīng)營者的增值空間 支持管理者的專業(yè)意見 符合消費(fèi)者的消費(fèi)取向 站在城市建設(shè)的高度帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 27 商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)把握 商業(yè)地產(chǎn)六大風(fēng)險(xiǎn)： 規(guī)模風(fēng)險(xiǎn) 選址風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) 定位風(fēng)險(xiǎn) 招商風(fēng)險(xiǎn) 銷售風(fēng)險(xiǎn) 管理風(fēng)險(xiǎn) （ 1） 規(guī)模風(fēng)險(xiǎn) —— 控制商業(yè)總量 為此，我們對(duì)邢臺(tái)市的商業(yè)進(jìn)行了兩大項(xiàng)調(diào)查：第一是邢臺(tái)市商業(yè)數(shù)量、業(yè)態(tài)、布局的地毯式調(diào)查，對(duì)邢臺(tái)市市區(qū)范圍內(nèi)的大小 25 條道路踏街，共調(diào)查了 7000 多家店鋪，涉及業(yè)態(tài)達(dá) 100 多項(xiàng)，調(diào)查有商鋪的租金、店鋪進(jìn)深面寬、面積等，目前該 項(xiàng)工作的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)還在進(jìn)行中。 C 邢臺(tái)市土地市場存在過量批地的現(xiàn)象，預(yù)計(jì)未來兩年將有大量的樓盤上市，而且邢臺(tái)將有大面積的經(jīng)濟(jì)適用住房出現(xiàn)，都將對(duì)本案的銷售帶來一定的制約。 B 在過去的兩年中，高端項(xiàng)目較多，占據(jù)了區(qū)域市場高端消費(fèi)者中大量的市場份額。 項(xiàng)目面臨的問題點(diǎn)： A 目前邢臺(tái)市區(qū)域市場項(xiàng)目很多，競爭非常激烈。 D 隨著國家政策的宏觀調(diào)控，以及邢臺(tái)市目前房地產(chǎn)市場“百花齊放”的局面，在未來一兩年內(nèi)，將是邢臺(tái)市房地產(chǎn)的盤整年，一些開發(fā)資質(zhì)低、開發(fā)能力差的企業(yè)將退出市場，這對(duì)于本案將是一個(gè)利好。 項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)點(diǎn)： A 應(yīng)力爭市府將新華北路打通。 C 新華北路向北不通，形成丁字路口，不利于本項(xiàng)目尤其是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng) 目對(duì)北部消費(fèi)力量的吸引。邢臺(tái)市近年來房地產(chǎn)的主要熱點(diǎn)地區(qū)是達(dá)活泉板塊，今后有可能興起的七里河板塊，目前這里的尚不是熱點(diǎn)地區(qū)。 I 地塊大，地塊方正，利于項(xiàng)目開發(fā) J 地塊周邊臨街面面積大，臨街長達(dá) 1000 米。 G 拖拉機(jī)廠的老國企名廠的情感因素 H 原衛(wèi)生街稱為鐵崗 街，鐵代表原來是打鐵的地方，崗代表這里原稱臥龍崗。 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 22 項(xiàng)目 SWOT 分析篇 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 23 七、 項(xiàng)目的 SWOT 分析 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)： A 地處邢臺(tái)市中心區(qū)域 B 周邊生活配套設(shè)施完備，購物、入學(xué)（順德路小學(xué)、西倉巷小學(xué)、九中、三中等）就醫(yī)（人民醫(yī)院、市一院、眼科學(xué)院等）極為方便。但是本案所處地區(qū)不屬于建材類選址的最佳 地點(diǎn)。 裝飾市場： 兩年 360萬平米住房上市，如每平方米用于裝修的費(fèi)用如按照 100 元，則市場將產(chǎn)生 3。6 萬平米社區(qū)商業(yè)面積。 2萬人和凱旋城的 0。 根據(jù)團(tuán)購部對(duì)該地區(qū) 1。居民購物以綠緣超市及一些中小超市及批發(fā)市場為主。大型美容美發(fā)店有在此選址的可能。運(yùn)動(dòng)類如游泳館、 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 21 美容美發(fā)、婚紗攝影： 已進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期，此類業(yè)態(tài)并不是目前大發(fā)展的時(shí)期。在未來幾年內(nèi)，將是此類業(yè)態(tài)大發(fā)展的空間。全國大型連鎖類項(xiàng)目在邢較少。 而中型餐飲 5001000M2，的餐館是二線城市中個(gè)人消費(fèi)場所的一般面積，但邢臺(tái)卻形成了葫蘆形的規(guī)模分布，說明最近針對(duì)個(gè)人消費(fèi)和針對(duì)商務(wù)消費(fèi)的餐飲店兩極分化，但是未來市場，將是針對(duì)個(gè)人消費(fèi)的中型特色餐飲大發(fā)展的時(shí)期。 50M2 以下和 50200M2 的小型餐飲業(yè)占了 307 家，在數(shù) 量上最多，說明邢臺(tái)市的餐飲業(yè)尤其是針對(duì)家庭或個(gè)人消費(fèi)的餐飲市場，規(guī)模小，發(fā)展水平低，隨著人們生活水平的提高，該部分有發(fā)展成為中型餐飲的市場潛在需求。只有元街和中華大街有一些雛形，但是元街的檔次較低。 00元或更多一點(diǎn)。 5元 1。 大型百貨零售業(yè)，飽和度較高，不要再進(jìn)行建設(shè)。那么市場價(jià)格在 3285 元 5475元之間，在消費(fèi)比較高，建筑比較好的橋西商圈，象中華大街、八一大街等，價(jià)格等同于橋東的中北商圈，比如秦塬公 寓，在 元。而另一方面，由于獨(dú)立店鋪基本不受到整體經(jīng)營狀況的影響，而每一 位消費(fèi)者也愿意自己獨(dú)立運(yùn)做自己的資金，所以獨(dú)立店鋪會(huì)比整體商城分割店鋪受歡迎。這也是為什么獨(dú)立店鋪在邢臺(tái)市場比較受歡迎的原因。而專業(yè)市場和商場鋪位由于影響經(jīng)營因素較多，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大，市民對(duì)其投資前景不看好。 隨后開發(fā)的萊弗士商住項(xiàng)目，目前住宅部分銷售尚可，商業(yè)門店銷售也較樂觀，但是產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售不容樂觀。恒泰商城、財(cái)富廣場存在著規(guī)劃設(shè)計(jì)上的治命問題，再加上項(xiàng)目定位、現(xiàn)金流、股權(quán)等其它方面的影響，更是難以收?qǐng)觯纬闪怂辣P。 其后橋東相繼開發(fā)了恒泰商城、財(cái) 富廣場、億德龍綜合市場、華北五金交電市場這幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 其后的一年，由港龍開發(fā)公司開發(fā)的港龍市場成為邢臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)的市場焦點(diǎn)。在其后開盤的匯源廣場，也出現(xiàn)了這樣的局面。主要的經(jīng)營戶是原馬路街沿街的商戶以及襄都市場的部分商戶。從 2021 年開始，隨著邢臺(tái)市西北板塊房地產(chǎn)項(xiàng)目的熱銷，大量人口向西北部進(jìn)駐，以保龍倉超市和新亞新凱龍家具為龍頭，在達(dá)活泉公園南門形成了邢臺(tái)市一個(gè)商業(yè)副中心的雛形。在新亞購物心、家樂園購物廣場的基礎(chǔ)上，港龍商業(yè)街、華天衣百盛、大洋百貨，以及正在興建的萊佛士廣場、順風(fēng)商業(yè)街，不遠(yuǎn)的將來，新城市商業(yè)中心將會(huì)重新定義。橋東的商業(yè)中心，不但吸引了城市市區(qū)的大量消費(fèi)者，更由于緊臨西大街傳統(tǒng)商業(yè)中心的地緣優(yōu)勢(shì)、購物習(xí)慣優(yōu)勢(shì)，吸引了大量周邊縣區(qū)的消費(fèi)者。在上世紀(jì)的七八十年代，西大街以邢臺(tái)商場為龍頭，成為邢臺(tái)的商業(yè)中心；然后，隨著城市道路的發(fā)展，馬路街 (現(xiàn)中興東大街 )上邢州商場、新聯(lián)商場、華豐商場的興旺，邢臺(tái)市的商業(yè)中心開始由小街走向大路，以 1991 年開業(yè)的邢臺(tái)百貨大樓，正式標(biāo)志著邢臺(tái)商業(yè)中心由西大街改為馬路街 (中興東大街 )，此后，新亞商城 (1993年開業(yè) )，中北商城 (1997 年開業(yè) )，明月購物廣場 (1998 年開業(yè) )，新世紀(jì)商城 (2021 年開業(yè) )，邢臺(tái)市橋東形成了上世紀(jì)的城市商業(yè)中心。 （ 1）邢臺(tái)商業(yè)發(fā)展歷程： 商業(yè)中心西遷：縱觀邢臺(tái)的商業(yè)發(fā)展，其變化軌跡是這樣的。 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 17 商業(yè)地產(chǎn)篇 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 18 五、 商業(yè)環(huán)境分析 邢臺(tái) 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程 談邢臺(tái)的商業(yè)地產(chǎn)，就要談邢臺(tái)的兩個(gè)問題 ：商業(yè)與房地產(chǎn)。從跨區(qū)域置業(yè)來看，橋西到橋東買房的人數(shù)要少于橋東到橋西的人數(shù)，即橋東的人愿意到橋西居住較多，而橋西愿意到橋東居住的人較少。 從區(qū)域選擇上來看，原居住于橋東的人群還習(xí)慣在橋東置業(yè)，橋西的人習(xí)慣在橋西置業(yè)。從目前的人民生活水平來看，功能齊全且面積適中的戶型是市場追逐的熱點(diǎn)。 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 16 四、 邢 臺(tái)市住宅消費(fèi)者調(diào)查分析 （詳見《住宅市場調(diào)查報(bào)告》 根據(jù)市調(diào)資料，可以得到如下結(jié)論： 從面積上來說， 100130 平米之間大小的戶型最受歡迎，市場需求也最大，其他面積市場需求不旺。 （ 5） 未來城市用地的逐漸減少，高層住宅將是一個(gè)發(fā)展方向，按目前邢臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和土地市場發(fā)展?fàn)顩r以及房地產(chǎn)發(fā)展水平，未來 3—5 年將是高層大發(fā)展的時(shí)代。選擇物業(yè)類別觀念的提升也預(yù)示未來高層市場空間廣闊。它們的出現(xiàn)對(duì)整個(gè)邢臺(tái)的高層住宅市場起到了帶動(dòng)和促進(jìn)作用，以“萬隆華府”為例，銷售情況較好，且入住業(yè)主多為收入穩(wěn)定的事業(yè)人群，地緣因素明顯，這一階段高層商品房的成功，說明目前的邢臺(tái)市場已經(jīng)開始接受并認(rèn)可高層住宅。 （ 2） 高層商 品房出現(xiàn)到目前只有幾年時(shí)間。 公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 15 高層市場透視： （ 1）高層開發(fā)起步較晚： 邢臺(tái)市第一批出現(xiàn)的高層住宅是一些單位的福利分房，入住的基本上都是收入較高、社會(huì)地位穩(wěn)定、企事業(yè)單位中高層管理人員。目前同類物業(yè)間競爭較多，還沒有形成多樣化競爭，在創(chuàng)新上還沒有突破，缺少物業(yè)引領(lǐng)者，市場也需要一個(gè)能把自身帶入一個(gè)新階段的先行者?？v觀當(dāng)前，市場領(lǐng)導(dǎo)者還沒有浮出水 面，新的競爭模式還沒有出現(xiàn)。另外在廣告力度和促銷上各開發(fā)企業(yè)會(huì)進(jìn)行一場暗中較量。 價(jià)格走高：在社區(qū)環(huán)境的營造上各開發(fā)企業(yè)都意識(shí)明顯，由于市場有限，出于競爭的需要，在小區(qū)內(nèi)部設(shè)施和景觀建設(shè)上投入的力度加大，因此成本增加，再由于高層的品質(zhì)得到認(rèn)可以及存量較少，在單價(jià)上正逐漸呈上升的趨勢(shì)。 項(xiàng)目特征明顯：邢臺(tái)房地產(chǎn)市場目前處于起步階段和不成熟時(shí)期，各開發(fā)企業(yè)品牌意識(shí)不明顯，品牌建設(shè)力度不夠，反而更加在項(xiàng)目的建設(shè)上加大力度，以突出項(xiàng)目本身特點(diǎn)為市場賣點(diǎn)，來進(jìn)行市場營銷推廣，因此，未來的市場上項(xiàng)目將呈現(xiàn)出五花八門的特點(diǎn)，同一企業(yè)旗下的項(xiàng)目缺少連貫性和統(tǒng)一性。在其周圍動(dòng)作較大的樓盤有“陽光國際”、“永輝 巴黎”、“凱旋城”“鴻溪 書香園”等級(jí)項(xiàng)目。 邢臺(tái)市區(qū)的總體規(guī)劃是“西進(jìn)、北拓”，橋西區(qū)成為發(fā)展 方向，達(dá)活泉因?yàn)榈乩砦恢玫莫?dú)特，其周邊地域也就成為了各個(gè)開發(fā)商搶占先機(jī)的重點(diǎn)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗最終由產(chǎn)品差異公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 14 性競爭轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)品牌的競爭，如此，在挖掘項(xiàng)目的最大潛在值、獲取利益最大化的同時(shí)如何樹立企業(yè)的品牌將是企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。消費(fèi)者 由原來的滿足居住需要，正逐漸向享受生活、尋求一種舒適的生活方式轉(zhuǎn)變。紅色數(shù)字為高層價(jià)格） 邢臺(tái)市區(qū)人口只有 70 萬左右，人均收入水平在河北省排名居中，人口素質(zhì)也參差不齊，生活水平一般。可以預(yù)計(jì)，明年年中，將會(huì)有一個(gè)樓盤集中放量期，如果在售樓盤沒有新的營銷手段和大的促銷力度，將會(huì)受到一定沖擊，尾期樓盤不好出手。 2021 年 4 月到 7 月底已拍賣 3 宗地塊，共 平方米（ 畝）。 由于在 2021 年邢臺(tái)的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)有了一個(gè)較大幅度的提高，加上近期 國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻繁出臺(tái)，勢(shì)必造成很多購房者的持幣觀望態(tài)度，而且 2021 年上半年住宅面積的放量增長，也會(huì)影響各開發(fā)商的營銷策略，這些因素都必將造成房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅不會(huì)過快。隨著人們對(duì)生活質(zhì)量要求的提高，開發(fā)商也在不斷地提高著設(shè)計(jì)和房屋建筑質(zhì)量的水平，過去單一的建筑模式被多種類型取代，再加上新技術(shù)新材料的大量應(yīng)用，居住空間和格局的變化以及居住品質(zhì)的 提升也是一種無形的增值。 近期內(nèi)邢臺(tái)市的住房價(jià)格不可能下降，但也不會(huì)漲幅過快。 舊城改造、舊村改造面積逐年減少甚至萎縮，表明隨著土地價(jià)格上漲，市區(qū)拆遷成本和拆遷難度越來越大，舊村 改造、公元顧問 .邢臺(tái)拖拉機(jī)廠項(xiàng)目專案 12 舊城改造項(xiàng)目越來越不被用地單位和開發(fā)商看好，也從另一側(cè)面表明 邢臺(tái)市土地供應(yīng)相對(duì)較為寬松。表明 2021 房地產(chǎn)供應(yīng)面積有加速放量趨勢(shì)，預(yù)計(jì)下半年住宅面積增長還將加速 。