【正文】 缺、原認(rèn)購的其他項目不能 退款等因素?，F(xiàn)場內(nèi)、外環(huán)境以及產(chǎn)品力上急需以各種方式加以改造包裝。 T 區(qū)吊腳樓戶數(shù)為數(shù)不少，由于遷就地勢向上架高興建，此種建筑形態(tài)成屋后，將曝露出其自身產(chǎn)品缺乏獨立大門，失去居住別墅應(yīng)有的氣派；且出入均須轉(zhuǎn)折繞行高度達(dá)５．７米的樓梯始能進(jìn)得屋內(nèi)，除生活便利性受到影響，視覺感觀不佳外，并對日常起居及客人來訪時造成不便；也將造成銷售難點，建議應(yīng)予以需填平前后高差，進(jìn)行改造。本公司員工繼續(xù)給予保留，作為開盤 SP 活動等需要制造大量人氣、炒作熱銷等場合的可利用資源，在開盤后一周內(nèi)公司員工需盡快簽約，否則視同放棄認(rèn)購資格，退還之前所繳款項。在版面處弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 26 頁 理上采取買斷部分版面的方式，以版面的優(yōu)越位置結(jié)合適當(dāng)?shù)脑O(shè)計手法吸引關(guān)注，在正式公開強(qiáng)銷的大規(guī)模廣告曝露之前 4— 6周內(nèi)利用軟文以小篇幅的曝露方式先行切入，達(dá)到醞釀開盤的效果。配合開盤 將進(jìn)行 DM 派發(fā)以創(chuàng)造轟動效果。 廣告方向 這個階段將對部分房源進(jìn)行讓利銷售，廣告上繼續(xù)以去化難度較大的房源進(jìn)行訴求，可利用已購客戶的證言誘發(fā)潛在客戶的購房欲望。 b 興隆城市花園 地處小河的“興隆城市花園”曾在 2021 年推出車房聯(lián)銷的 SP 活動，業(yè)主購房同時買車可享受 5000 元車價優(yōu)惠，條件是所購買的車輛都要求印有興隆的標(biāo)志。 a、 9 月 5 日開盤 開盤當(dāng)日媒體發(fā)布開盤訊息，入夜 7:30 開盤，以貴陽房產(chǎn)市場首個煙火表演拉開開盤活動序幕，邀請記者參加。 d、 11 月 2 日開盤第三月第一周周六周六 本月活動主題為珠寶玉石特賣。會所舉辦法國時裝生活秀的演藝表演，現(xiàn)場舉行法國餐酒會，邀請佰頓法籍經(jīng)理主持，介紹法國時尚風(fēng)情，舉辦小規(guī)?，F(xiàn)場抽獎活動。 本案公開強(qiáng)銷期 SP 活動總預(yù)算 65 萬，各 SP 活動在當(dāng)場下定可享受 95 折大幅折扣，力爭在開盤初期即造成市場巨大轟動，推動銷售。為此在 2021 年 6 月 18 日配合政府治理南明河行動，通過報紙宣傳“拳拳赤子心，保護(hù)母親河”大型環(huán)?；顒?；之后在 8 月 18 日邀請濮存昕等名演員參加，舉辦“唐宋詩詞朗誦會”活動等大型活動推廣來提升項目檔次，樹立“在水一方”社會形象。這個階段跨越農(nóng)歷新年， 在貴陽市民普遍不習(xí)慣于新年購房的狀況下， 2 月份不進(jìn)行廣告媒體投放。具體實施方案如附表，此方案可依照市場面及項目去化狀況做相應(yīng)的適當(dāng)調(diào)整。機(jī)場接機(jī)廳燈柱廣告形式新穎，沖擊力大，是目標(biāo)客源的必經(jīng)之地，具有突出的廣告效果。 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 24 頁 6 月份廣告媒體投放后，現(xiàn)場經(jīng)過一定的包裝和整理，我們可組織已下定客戶與廣告來人參觀工地進(jìn)度，贈送小禮品，進(jìn)一步強(qiáng)化工地形象，增加客戶下定信心，并通過已購客戶的口碑宣傳達(dá)到一定的廣告效應(yīng)。 與工程無關(guān)的人員不得進(jìn)場，凡進(jìn)場人員須戴安全帽； 施工現(xiàn)場擺放一些建材 樣品及說明資料； B 工地現(xiàn)場包裝 工地現(xiàn)場多加彩旗、看（圍）板，以遮擋臟亂之處（如附圖四）； 不能遮擋的部分采用人工造景的方式加以裝飾掩蓋（如附圖五）； 目前 T 區(qū)尚未開工，視覺感觀效果差，作為未動工的期房也不足以支撐客戶信心，因此需利用花架、流水等造景方式進(jìn)行處理，美化整區(qū)環(huán)境，建立客戶對 T 區(qū)的良好印象從而提升項目形象增強(qiáng)客戶信心（如附圖二）； 2． 9 會所周邊樣板區(qū)是開盤最重要的銷售道具，完成會所周邊的重點景觀，加強(qiáng)會所周邊及會所內(nèi)部的環(huán)景布置，營造出法國浪弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 22 頁 漫氣 質(zhì)以及環(huán)保生態(tài)的氛圍（如附圖六）。 二、環(huán)境現(xiàn)況、項目現(xiàn)況的對策及包裝 個案塑造的是法蘭西別墅的尊貴高檔形象， 由于環(huán)境是本案主要的賣點，也是與市區(qū)高層比拼產(chǎn)品力的重要樓盤素質(zhì)，環(huán)境包裝就顯得至關(guān)重要。 部分戶型不合理影響成屋銷售。其優(yōu)勢在于項目位置都在市區(qū)內(nèi)，交通方便，雖然在景觀方面不錯，但是環(huán)境與別墅有很大差別，在居住品質(zhì)和居住檔次上還是與別墅有很大區(qū) 別 ，由于其位置的優(yōu)越性使其成為別墅房的有力競爭產(chǎn)品。更多的開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識到產(chǎn)品必須適應(yīng)市場需求，同時根據(jù)生活水平的不斷提高，產(chǎn)品開發(fā) 還必須具有市場前瞻性與精美的包裝，并積極在工程品質(zhì)與營建速度上加強(qiáng)，才能獲得消費者的青睞搶先一步占領(lǐng)市場。 項目優(yōu)勢 ： ? 別墅的私家花園面積較大，每戶有室內(nèi)、外停車場； ? 整個小區(qū)配套設(shè)施齊全，每一戶的采光、取景、綠化在設(shè)計弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 12 頁 中有較好考慮，除去小區(qū)大的環(huán)境綠化外，每個小組團(tuán)內(nèi)都有綠地，給人比較精致的感覺，園林景觀設(shè)計新穎，富有立體感； ? 大型購物中心、康體運動設(shè)施、雙語幼稚園、小學(xué)都在規(guī)劃中有考慮作為配套； ? 住宅套內(nèi)有直接飲用供水設(shè)施，遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)，套內(nèi)安防報警系統(tǒng)； ? 戶型設(shè)計適合市場 需求，價格方面平易，吸引不少市區(qū)內(nèi)的購房客戶； ? 售樓部采用今后的小區(qū)會所，面積較大，裝修標(biāo)準(zhǔn)較高。組團(tuán)內(nèi)無會所，私家花園較大，最小的有70 M2。由中海物業(yè)公司管理。 現(xiàn)場銷售中，在房源銷售控制方面采用一次只開放 30 戶以供客戶選擇，運用假客戶制造現(xiàn)場人氣，人為制造房源緊張的局面。目前已經(jīng)開始在媒體上做項目形象廣告。開發(fā)商預(yù)計在今年６月開盤。小區(qū)內(nèi)無大型商業(yè)配套，只有由個人經(jīng)營的獨立門面。其中 90～ 130 M2 為主力戶型，是市場的熱銷戶型，面積控制合理，戶戶有陽臺，各層次戶型 品種全。）預(yù)計房地產(chǎn)竣工面積 330 萬平方米，可銷售面積預(yù)計 250 萬平方米。 今年， 房地產(chǎn)市場交易日趨成熟，客戶對產(chǎn)品規(guī)劃及施工品質(zhì)的要求與日俱增，也因而導(dǎo)致市場出現(xiàn)了一批無論在社區(qū)環(huán)境 、房型設(shè)計、配套設(shè)施、物業(yè)管理等諸多方面較人性化的理想居住 社 區(qū)，品質(zhì)的大幅度提高，其所包含的價值越來越得到消費者肯定。 項目優(yōu)勢 ： a) 小區(qū)容積率較低綠化率較高，樓間距基本達(dá)到１：１的比率，采光、通風(fēng)、視線較好，環(huán)境綠化總面積較大。整個社區(qū)依山而建，由 陽光島、湖畔居、森林灣三大生活區(qū)組成，分三弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 6 頁 階段開發(fā)。 項目優(yōu)勢 ： ? 開發(fā)商自行投資擴(kuò)建松山路，先期建設(shè)陽光會所作為銷售部，投入大量資金做項目形象包裝。 ? 物業(yè)管理到位，形象較好。售樓處現(xiàn)弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 9 頁 場的布置也較好，銷售人員素質(zhì)不錯，綜合起來就在消費者心目中形成樓盤也是精品的印象， 符合其精品房的市場定位。 興隆城市花園： 興隆城市花園位于貴陽市小河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)漓江路，由中鐵五局投資，鐵五建房開公司開發(fā)的項目。施工期一次性付款打 折，按揭付款打 折。多投入大量資金用于園林設(shè)計、環(huán)境綠化和配套設(shè)施方面，十分重視銷售現(xiàn)場的包裝對銷售的積極作用 ,不論是否是臨時建筑，均投入大手筆走精致路線，樹立房開商的實力與能力的整體形象，從最初印象上就給消費者以美好的感覺，讓消費者充分去憧憬未來 ,這對于產(chǎn)品的去化有極大的積極作用。從上表的統(tǒng)計中可以看出 ,目前貴陽市的別墅房多數(shù)品質(zhì)較差，環(huán)境落后，配套不足，雖有別墅之名，卻無別墅之實，業(yè)主購買后多用作休弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 14 頁 閑、娛樂和接待方面，基本上少有作為第一居所的。 三、項目現(xiàn)狀 本項目定位為市心高尚名流別墅，以“市心”、“環(huán)境”、“名流”、“別墅”作為吸引客 源的賣點，經(jīng)過一段時間的廣告曝露，市場反應(yīng)較為理想，有產(chǎn)品力作為項目支撐，得到消費者一定程度的認(rèn)同。 來人來電的進(jìn)行統(tǒng)計分析如下： 2021 年 12 月 — 2021 年 4 月來人來電統(tǒng)計 來人組數(shù) 所占比率 來電組數(shù) 所占比率 南明區(qū) 114 % 南明區(qū) 205 % 云巖區(qū) 87 % 云巖區(qū) 137 % 其它區(qū) 25 % 其它區(qū) 55 % 合計 226 100% 合計 397 % 從 上表中 關(guān)注人群區(qū)域 可看出 , 南明區(qū)人群對項目的關(guān)注度 明顯高于 云巖區(qū) ,消費者以區(qū)域為重的居住觀念還要靠產(chǎn)品自身的優(yōu)勢去克服。 現(xiàn)場外環(huán)境整治 根據(jù)銷售現(xiàn)狀分析，外環(huán)境目前是客戶購房最主要的抗性，河道不治理，路面不拓寬，環(huán)境不加改善將對項目造成致命的影響。 正式開盤時項目必備條件 項 目 完 成 時 間 大型看板隔離現(xiàn)場山體周圍臟亂老舊情況 2021 年 6 月底前 建筑材料及配套設(shè)施說明 2021 年 6 月底前 樣板區(qū) 2021 年 8 月底前 會所 2021 年 8 月底前 樣板區(qū)重點景觀（包括樣板房前后花園） 2021 年 8 月底前 售樓中心裝修 2021 年 8 月底前 周邊環(huán)境初步整治 2021 年 8 月底前 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 23 頁 二、 廣告媒體策劃 2021 年 6 月份的第二次繳款確認(rèn)動作的企劃建議