【正文】 明，最后對設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)進行闡述。主要通過報紙軟性新聞、報紙硬廣、戶外廣告、互聯(lián)網(wǎng)廣告等方式進行宣傳，內(nèi)容上既能突出小區(qū)自身的特點，同時又能迅速抓住消費者的注意力。 銷售期間： 要求銷售人員熱情、耐心、誠懇地接待每一個客戶，與重點客戶建立良好的關(guān)系，樹立“誠信為本”、“顧客就是上帝”的營銷思想。 2）銷售費用 銷售費用：詳見銷售費用估算表 銷售費用估算表 序號 項目 計算依據(jù) 計價（萬元） 1 廣告宣傳及市場推廣費 銷售收入 2 銷售代理費 銷售收入 % 3 其他銷售費用 銷售收入 % 合計 3）財務(wù)費用 財務(wù)費用：詳見貸款還本付息表 4）開發(fā)費用 開發(fā)費用：前面 1～ 3 項之和。 4=e元 /平方米 本案商鋪的價格預(yù)測：本案商鋪平均價格 =現(xiàn)時平均價格（ 1+房地產(chǎn)價格走勢幅度 +宏觀政策影響） =元 /平方米。 S）（ 1177。 ? 結(jié)合市朝向、景觀、樓層價差等因素對產(chǎn)品價格影響的一般情況，分別給予日照系數(shù) B（ %）、景觀系數(shù) D（ 1%）、樓層差價 F（層差 %）一個測算值。本項目的銷售單價主要以市場比較法結(jié)合成本法來確定。 二、財務(wù)評價 稅金計算 本項目銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加估算一覽表（表 22） 31 表 22：銷售稅金及附加表 序號 項目 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 城市建設(shè)維護稅 教育附加 防洪工程維護費 印花稅 產(chǎn)權(quán)登記費 3 土地增值稅 注： ①營業(yè)稅 5%；城建稅為營業(yè)稅的 7%；教育附加稅為營業(yè)稅的 5%；防洪工程維護費按銷售收入的 %提??；印花稅按銷售收入的％提?。划a(chǎn)權(quán)登記費按銷售收入的 ％提取。 ② 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項目是可以考慮接受的。因此，項目的敏感性分析針對全部投資的評價指標(biāo)（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別售價上下波動 5%、 10%和建安工程費上下波動 10%、 20%時，對經(jīng)濟評價指標(biāo)影響，計算結(jié)果詳見敏感性分析表（表 27） 表 27：敏感性分析表 全部投資 基準(zhǔn)方案 售價變動 建安工程費變動 10% 5% 5% 10% 20% 10% 10% 20% 財務(wù)凈現(xiàn)值 財務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度 財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度 投資利潤率 投資利潤率升降幅度 由表中數(shù)據(jù)可得： 1）售價、建安工程費的變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響。 影 響項目財務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。 1）全部投資現(xiàn)金流量表 表 24：全部投資現(xiàn)金流量表 序號 項目 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 土地增值稅 銷售稅金及附加 33 所得稅 3 凈現(xiàn)金流 4 稅前凈現(xiàn)金流 注： ①財務(wù)內(nèi)部收益 率（ FIRR）能反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。從敏感性分析方面可知影響項目經(jīng)濟效益最為敏感的不確定因素。也就是根據(jù)經(jīng)驗人士的給值和相關(guān)資料的查找對該項目的開發(fā)成本、開發(fā)費用進行估算，再根據(jù)得到的資金投入估算值擬訂資金籌措計劃。 具體單位定價模擬 在此以一個假設(shè)單位進行定價模擬，作為其他單位定價模擬過程的參考。 B）（ 1177。 3）房地產(chǎn)價格影響因素說明表 表 16：房地產(chǎn)價格影響因素說明表 項目名稱 本案 周邊 1 周邊 2 周邊 3 標(biāo)準(zhǔn)均價（元 /㎡） 待估 交易時間修正 交易 情況修正 正常 正常 正常 正常 區(qū)域因素 交通 較好 良好 良好 良好 配套 較好 良好 良好 良好 25 環(huán)境 較好 較好 較好 較好 區(qū)位 較好 較好 較好 較好 個別因素 裝修 不計裝修 不計裝修 不計裝修 不計裝修 發(fā)展商實力 較雄厚 較雄厚 較雄厚 較雄厚 項目規(guī)模 較大 一般 一般 較小 小區(qū)綠化 良好 一般 一般 一般 小區(qū)配套 良好 一般 一般 一般 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 鋼混 建成年代 準(zhǔn)現(xiàn)房 2021 年 準(zhǔn)現(xiàn)房 2021 建筑形態(tài) 高層 高層 高層 小高層 4）、房地產(chǎn)價格影響因素修正系數(shù)表 設(shè)定本案的各項影響因素比較系數(shù)為 0，以本案的各項影響因素與交易實例進行比較，得出價格影響因素修正系數(shù)比較表如表 17： 表 17：本項目小高層住宅價格市場比較法系數(shù)修正表 項目名稱 本案 周邊 1 周邊 2 周邊 3 標(biāo)準(zhǔn)均價（元 /㎡） 待估 交易時間修正 0 0 0 0 交易情況修正 0 0 0 0 區(qū)域因素 交通 0 +1 +1 +1 配套 0 +1 +1 +1 環(huán)境 0 0 0 0 區(qū)位 0 0 0 0 小計 0 +2 +2 +2 個別因素 裝修 0 0 0 0 發(fā)展商實力 0 0 0 0 項目規(guī)模 0 2 2 4 26 小區(qū)綠化 0 2 2 2 小區(qū)配套 0 2 2 2 建筑結(jié)構(gòu) 0 0 0 0 建成年代 0 2 0 1 建筑形態(tài) 0 0 0 0 小計 0 8 6 9 修正后均價 5）計算結(jié)果 比較修正后，以三個比準(zhǔn)均價的算術(shù)平均值作為市場比較法的評估結(jié)果 6）本案價格預(yù)測 近幾年來，對房地產(chǎn)影響較大的因素有：房地產(chǎn)價格走勢、宏觀政策影響等。 8）開發(fā)成本 開發(fā)成本：以上 1～ 7 項合計。此階段的廣告頻率相應(yīng)減少，以降低宣傳成本。 開盤期 強銷期 銷售尾期： 三、促銷策略 廣告 銷售準(zhǔn)備期： 在這一階段，項目剛剛動工，消費者對項目所在區(qū)域及項目情